정부가 임대주택 공급시장을 확대하는 방안을 마련했다. (주)부영과 같은 기업형 임대사업자를 집중 육성해, 장기 임대주택을 늘리겠다는 내용이 핵심이다. 박근혜 정부의 주거 정책이 그동안 ‘금리와 세제’ 중심의 임시방편에서 ‘건설 공급’을 통한 반영구 처방으로 전환될 것으로 보인다.

이번에도 정부 부처 간 의견 조율이 끝나지 않은 설익은 대책이 발표됐다. 시장의 요구도 제대로 반영되지 않았다. 여기에 관련법을 개정해야 하는 까다로운 절차까지 남아 있어 ‘미완성’ 대책에 그칠 공산이 크다. 정부가 지난 1월13일 ‘기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신 방안’을 발표했다.

임대주택 안정적으로 장기간 공급할 수 있나

▲ 전문가들은 최근 저금리와 전세의 월세전환 가속화 등으로 인한 전세난으로 서민주거안정이 크게 위협받는 상황에서‘기업형 임대주택’ 공급확대에 대해 불가피한 선택이라고 평가했다

이번 ‘기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신 방안’은 지난 2년 동안 10여 차례에 걸쳐 부동산 활성화 대책을 제시했지만, 무주택 서민들의 주거불안은 갈수록 심각해지고 있다는 자체 판단에 따른 조치다.

특히, 임대주택에 대한 수요는 꾸준히 증가하고 있지만 공급량 부족으로 임대시장이 전세에서 월세로 빠르게 전환되면서 서민들의 주거비 부담이 늘어나고 있다는 위기감이 작용했다. 실제, 우리나라의 800만 임차가구(전체 1,800만 가구의 44.4%) 가운데 월세가구 비중이 2012년 45%에서 2014년에는 55%로 전세가구 비중을 앞질렀다.
 
여기에, 국내 임차가구의 20%인 161만 가구만 등록된 임대주택에 거주하고, 나머지 80%는 사적 임대주택에 거주하는 것으로 조사됐다. 국토부 김재정 주택정책관은 “민간 임대주택의 재고량이 부족하다 보니, 무주택 서민들이 사적 임대주택에 몰리고 있다”며 “결국, 짧은 계약기간에 따른 임대료 상승과 잦은 이사 등 주거불안의 악순환으로 이어지고 있다”고 말했다. 국토교통부는 주택업체가 공급하는 임대주택이 2012년 1만9천 가구에서 2013년은 2만7천 가구로 최근 증가 추세를 보이고 있지만, 분양주택 물량에 비해선 아직도 5.2% 수준에 그치고 있다고 밝혔다. 더구나, 이들 임대주택은 장기임대 보다는 임대의무기간(5년, 10년) 이후 분양 전환에 초점을 맞춰, 재고물량이 절대 부족한 것으로 나타났다.

주택업체의 임대주택 재고물량은 2010년 23만7천 가구에서 2013년은 17만 가구로 줄었다. 국토부는 따라서, 임대주택을 안정적으로 장기간 공급하기 위해선 ‘기업형 임대사업자’를 육성해야 한다는 입장이다. 이들 기업형 임대사업자는 직접 임대주택을 건설하거나 기존 주택을 매입하는 방식을 통해 임대주택을 대량 공급하는 동시에, 중개와 세탁, 청소, 이사, 육아 등 종합 주거서비스를 제공한다. 8년 이상 장기 임대주택을 300호(건설임대) 또는 100호(매입임대) 이상 임대하는 사업자가 여기에 속한다.

실제 시행까지는 넘어야 할 산 많아
정부는 기업형 임대사업자 육성을 위해, 규제는 풀고 지원은 아끼지 않겠다는 특혜성에 가까운 대책을 마련했다. 먼저, 민간임대 주택에 대한 핵심규제 6개 가운데 4개는 폐지하고 2개만 유지하기로 했다. 4년~8년인 임대 의무기간과 연간 5%의 임대료 상승제한 규제만 남기기로 했다. 나머지 분양전환 의무와 임차인 자격, 초기임대료 기준, 임대주택 담보권 설정 제한 등 4개 규제는 폐지할 방침이다. 이렇게 되면, 기업형 임대사업자는 이미 내집이 있는 유주택자에게도 임대할 수 있고, 초기 임대료도 높게 책정할 수 있게 된다. 정부는 또, LH가 보유하고 있는 수도권 지역의 미매각 학교용지와 지방이전 공공기관의 종전부지를 기업형 임대사업자에게 할인 판매할 계획이다.
 
특히, 수도권 내 그린벨트를 해제해 ‘기업형임대 공급촉진지구’로 지정하고, 재개발 등 정비사업 부지에 장기임대주택을 공급하면 해당 조합에 대해선 건축규제도 완화해 줄 방침이다. 이뿐만 아니라, 장기 임대사업자에 대해 주택기금의 융자한도를 올려주고 건설자금의 융자금리도 최소 1%p 이상 낮춰 줄 예정이다. 또, 일반 은행권에서 집단대출을 받을 수 있도록 대한주택보증이 ‘종합금융보증’도 서 주기로 했다. 사업자금을 최대한 지원하겠다는 복안이다. 정부는 이밖에도, 기업형 임대사업자에게 취득세와 재산세, 법인세 등을 50% 정도 감면해 주고, 제도적 지원 방안도 도입하기로 했다. 하지만, 이 같은 지원방안에 대해 정부 부처 간 의견 차이를 보이며, 일부 방안은 기준조차 확정하지 못했다. 이번 방안의 열쇠인 주택기금의 경우 국토부와 기재부가 융자한도를 얼마로 늘리고, 금리 인하 혜택은 얼마나 부여할지를 놓고 충돌하고 있다. 특히, 임대주택 건설에 따른 용적률 조정 기준이 마련되지 않아 주택 건설업체들의 사업성 검토가 어려울 전망이다. 여기에, 민간임대법과 국유재산특례법, 조세특례법 등 10여개에 달하는 법령의 재.개정이 필요해, 실제 시행까지는 넘어야 할 산이 많을 것으로 보인다.

민간 임대주택 공급시 임대료 책정은
정부가 기업형 임대사업 육성을 통해 중산층이 이사 가지 않고 최장 8년까지 살 수 있는 민간 임대주택을 공급키로 하면서 임대료가 얼마로 책정될지 관심이 쏠리고 있다. 정부는 기업형 임대사업자의 목표 수익률을 5~6%로 잡고, 민간 임대주택 월 임대료를 서울 80만원 안팎, 수도권 60만원 안팎, 전국 40만원 중반으로 제시했다. 하지만 정부가 임대료 산출을 위해 참고한 평균 전세가 주택은 대부분 지은 지 15~20년 된 전용 60㎡이하 노후 소형아파트여서 기업형 임대주택 예상 임대료보다 월세 가격이 오히려 쌌다. 전문가들은 기업형 임대주택의 임대료가 현 시세보다 비쌀 경우 전세의 월세 전환만 가속화시킬뿐 중산층 수요 유입 효과는 미미할 것으로 내다봤다. 지난 1월13일 국토교통부에 따르면 정부는 중산층(월 평균 소득 177만~531만원)을 위해 공급할 기업형 임대주택의 월 임대료를 전·월세 전환율(전세를 월세로 돌릴 때 적용되는 이율) 6%를 기준으로 지역 및 보증금에 따라 39만~81만원선으로 예상하고 있다.

국토부는 서울 주택의 평균 전셋값을 2억4300만원으로 놓고 보증금은 월세의 150배와 100배 등 두 가지 경우로 나눠 월 임대료를 산출했다. 보증금을 월세의 150배로 책정할 경우 1억400만원에 월 70만원, 100배는 8100만원에 월 81만원 수준이다. 그러나 실제 비슷한 전셋값의 서울 아파트 월세와 비교하면 상대적으로 높은 수준이다. 부동산114자료를 보면 서울 강서구 염창동 신동아아파트(1995년·348가구) 전용면적 59㎡형 전셋값은 서울 평균과 비슷한 2억4000만원선이지만, 월세는 보증금 1억원에 월 40만원선으로 기업형 임대주택보다 30만원가량 쌌다. 또 동대문구 전농동 전농SK아파트(2000년·2678가구) 전용 59㎡형도 전세는 2억4500만원선이지만, 월세는 보증금 1억원에 월 60만원으로 10만원정도 저렴했다.

수도권도 사정은 마찬가지다. 경기 용인시 수지구 풍덕천동 보원아파트(1994년·619가구) 전용 59㎡형은 전셋값이 1억8500만원으로 수도권 평균치와 같지만, 월세는 보증금 5500만원에 월 50만원으로 국토부 예상치(8000만원·월 53만원)보다 저렴했다. 또 성남시 분당구 정자동 한솔주공5단지 전용 42㎡형 아파트도 전셋값은 1억8500만원이었지만, 월세는 보증금 5000만원에 월 50만원 수준으로 예상치보다 낮았다. 전문가들은 기업형 임대주택 공급이 전세의 월세 전환을 더욱 가속화시켜 중산층의 주거비 부담을 오히려 증가시킬 수 있다고 우려한다. 또 종합 주거 서비스를 제공하면 월세의 상향 평준화 가능성이 커 중산층을 유인할만큼 저렴한 임대료 책정이 어렵다는 지적도 나온다. 함영진 부동산114리서치센터장은 “민간 임대주택 공급 확대를 통한 전·월세 시장 안정화는 최소 5년 이상의 시간이 필요한 장기 대책으로 당장 효과를 기대하기 어렵다”이라며 “전세 거주 중산층을 유인하려면 제도 도입 초기에는 보증금을 높이고 월세는 낮출 필요가 있지만 초기 임대료 책정이 업체 자율이라 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

기업형 임대주택 공급 확대는 불가피한 선택
전문가들은 최근 저금리와 전세의 월세전환 가속화 등으로 인한 전세난으로 서민주거안정이 크게 위협받는 상황에서 ‘기업형 임대주택’ 공급확대에 대해 불가피한 선택이라고 평가했다. 저출산·고령화가 급속하게 진행되면서 주택보유보다는 임대에 대한 수요가 지속적으로 늘어날 수밖에 없는 상황에서 공급을 늘려야 한다는 입장이다. 하지만 일각에선 기업형 임대주택사업의 수익성 확보를 위해 정부 정책의 본래 목적인 서민의 주거복지는 외면했다는 지적도 하고 있다. 서민들이 낮은 임대료의 임대주택에서 장기간 집 걱정 없이 살도록 하는 것과 민간사업자가 적정수익률을 얻는 것은 상충하는 측면이 있어서다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “그동안 전·월세 문제를 수요자의 관점에서만 문제를 해결하기 위해서 노력을 했는데 공급자가 움직여주지 않으면 시장 안정이 이뤄지기 어렵다”며 “공급자라는 건 결국 수익률의 관점에서 움직이는 주체기 때문에 파격적인 혜택을 준 이번 방안은 바람직하다"”고 평가했다. 이어 그는 “해외에선 전체 임대시장의 40~50% 정도는 기업형 임대사업자가 역할을 하는데 우리나라에선 거의 80~90%가 개인”이라며 “임대사업을 할 수 있는 주체를 육성시켜주는 게 가장 큰 대안이고 정책이 나가야 할 방향성”이라고 덧붙였다. 심교언 건국대 부동산학과 교수 역시 “기업형 임대주택 활성화를 위해 정부가 각종 혜택을 모두 넣은 것으로 보인다”며 “새로운 수익 모델로 관심을 가지려면 초기 사업 성공이 무엇보다 중요한데 수도권 개발제한구역(GB), 공공기관 보유 종전부동산 등에서 사업을 진행할 경우 사업성은 있을 것으로 보인다”고 설명했다. 다만 임대사업자의 기대수익률을 맞추기 위해 초기 임대료 제한을 두지 않아 서민들 주거비 부담우려가 있다는 지적도 제기되고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “중산층을 대상으로 하는 기업형 임대주택의 경우 주거안정성을 목적으로 하지만 초기임대료 제한이 없는 만큼 저렴하진 않을 것”이라며 “결국 기업형 임대주택은 전체 임대주택 유형의 하나로 전세난의 구원투수는 아닐 것”이라고 분석했다.

조명래 단국대 도시지역계획학과 교수는 “이번 민간임대리츠 같은 기업형 임대사업은 결국 중산층 무주택자에게 적합하다”며 “저소득층 서민을 위한 국민주택기금을 활용해 공공과 민간이 함께 개발하는 다양한 공공임대리츠 활성화할 필요가 있다”고 꼬집었다. 건설업계 입장에서는 기업형 임대주택사업을 새로운 사업영역에 포함하는 기회로도 볼 수 있다. 다만 당장은 아파트 분양과 비교해 투자자금 회수기간이 길어 당장은 많은 업체가 참여하기는 어려울 것이란 게 전문가들의 지적이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “임대주택 시장을 제도권 내로 끌고 올 수 있다는 점에선 긍정적이지만 시장이 형성되려면 길게 10년 정도로 봐야 할 것으로 판단된다”며 “올해 청약제도 간소화 등으로 건설업체들이 공사비 회수가 빠른 분양으로 사업 구성을 더 집중할 것으로 보이는 만큼 당장은 효과가 없을 것”이라고 지적했다. 노희순 주택산업연구원 연구위원 역시 “이번 정책으로 중산층 임대주택 공급에 효과가 바로 나타나고 안정이 되는 구조는 아닐 것”이라며 “다만 최소한 기업형 임대주택을 할 수 있는 구조로 가고 있구나하는 인식은 줄 수 있고 초기 사업이 잘 진행되면 이후에 많은 기업들이 진출하지 않겠냐”고 말했다. 김현아 건설산업연구원 건설경제연구실장은 “지금 분양시장이 너무 좋아 건설업체 입장에선 굉장히 미온적일 수밖에 없다”며 “올해 연말 쯤 분양 경기가 꺾이면 다양한 인센티브가 있는 만큼 새로운 사업으로 검토할 수 있을 것”이라고 내다봤다. NM