부동산 시장이 여전히 혼돈 속에 빠져 있다. 글로벌 금융위기에 따른 경기침체의 영향으로 거래는 감소하고 집값은 국지적, 일시적으로 움직이고 있다. 일반적으로 경기에 후행하는 부동산 시장은 주식만큼이나 변동성이 커졌다. 이에 따라 대처방안이 절실히 필요한 상황이다. 정부는 기본적으로 부동산시장을 활성화하기 위해 모든 수단을 강구하고 있다. 이에 부동산 전문가들은 글로벌 금융위기 이후 국내 부동산 시장의 불확실성과 변동성이 큰 만큼 투자에 앞서 흐름을 잘 파악해야 하고 투자 할 때도 과거처럼 높은 시세차익을 바라는 것은 금물이라고 입을 모은다.

가격에 따른 대처방법은 전문가에 자문 구해야

▲ 신한 부동산 연구소 두 영남 대표는 “토탈 운영시스템 갖춘 부동산전문 자산운영사 절실히 필요한 시기이다” 고 강조한다

신한부동산연구소의 두 영남 대표는 “부동산경기는 오는 2011년 상반기까지 상승하다가 정부의 규제 강화, 신도시 물량, 금융경제구조 취약 등으로 후반기부터 하락이 예상된다”며 “부동산 시장의 2009년 후반기 흐름은 2010년 꼭지점의 몸부림을 위한 다지기로 보인다”고 전한다. 지난 2008년 4/4분기부터 2009년 1/4분기까지 하락하던 부동산 시장은 강남재건축을 기점으로 상승세에 접어든 듯 하지만 버블 세븐 지역에 반짝 상승하는 등 국지적 현상에 머물고 있다는 것. 또한 두 대표는 주택외에 건물(빌딩)의 가치를 높이는 마케팅을 강조한다.“우리나라 건물 시장의 규모는 상대적으로 작아서 금융과 부동산 전문가가 결합되면 건물의 가치를 많이 높일 수 있다”며 “최근 부동산중 건물의 큰 시장이 움직이고 있는데 이를 외국 기업에 뺏길 가능성이 높아 우리나라 중개업계에서는 각별한 노력이 필요하다”고 말했다. 최근 관심이 집중되고 있는 일본의 ‘아트방’은 일본의 10여 만 개 건물을 관리하는 대행업체로서 이미 국내 부동산 시장 조사를 시작하고 있어 우리나라로 진출을 시작하면 빠른 시간 내에 국내 시장이 잠식 될 수 있다고 우려한다. 특히 우리나라 관리 시스템은 아날로그 방식을 벗어나지 못해 건물주에게 어필할 수 있는 건물 관리 방법이 있어야 한다. 두 대표는 “부동산 전문 자산 운영사를 만들어 부동산 개발과 관련해 원스톱 시스템을 갖춘 회사로 건물의 시설 관리뿐만 아니라 임대차 매매 기타 부수적인 일을 일괄 처리 관리해 주는 시스템을 갖출 때 사업성은 무한하며 외국사와도 경쟁이 가능하다고 본다며 건물하나하나에 세우는 마케팅을 굉장히 중요하게 진행하므로 건물 주인으로서는 편하고 건물의 가치도 높아지므로 일거양득이다”라고 강조했다.
현재까지는 도로확장 지자체 도시 계획 추진 의지를 비롯하여 향후 몇 년에 무엇이 나오는 것까지 예측하고 건물의 가치를 높여주는 마케팅을 하는 곳이 없기 때문에 고객들이 믿고 맡길 수 있는 부동산전문 자산관리회사가 절실한 실정이다. 정부의 부동산 정책이 발표되면 사안에 따라 수개월에서 1년 이상의 시차를 두고 효과가 나타난다. 그러므로 두 대표는 “정부의 부동산 정책을 일관성이 없다고만 하기보다 정책에 시장이 반응하는 속도를 보면 시장흐름이 예측가능 하다”고 강조한다. 또한 가격 변동에 따른 대처방안은 개인적으로 긴박한 상황에서는 부동산을 매매해야 하고 그렇지 않으면 전문가의 자문을 구하는 것이 좋다. 현재 고려 대학교 교우 경제인 산악회 부회장도 맡고 있는 두 대표는 “특히 부동산업계도 소비자들로부터 신뢰받기 위해서 실력을 쌓아야 하고 신뢰를 바탕으로 모든 것은 이루어져야 한다”고 덧붙였다.

부동산시장은 오르고 내림 반복해야
두 영남 신한부동산연구소 대표는 “부동산 사이클은 생물과 같아 오르고 내림을 반복한다”며 “부동산시장이 오르고 내림을 반복해야 국가경제도 균형을 이루어 갈 수 있다. 국제적이든 국내적이든 경제흐름에 따라 부동산시장은 상승과 하락의 사이클을 반복한다. 이렇게 생물과 같은 시장에서 향후 시장을 예측하며 진행되는 부동산 중개업의 전망은 지루하거나 어두울 수 없다”고 말한다. 최근 부동산 시장에서 볼 수 있는 국지적 현상은 부동산 경기에 뒤따라오는 정부정책에 기인한다. DTI규제 강화 등은 주택 경기 상승을 둔화 시키는 효과로 나타나고 갈 곳을 찾는 부동자금들은 규제가 풀린 토지 시장으로 나누어지며 주택과 토지에 풍선 효과가 일어난다. 현재 토지의 현황은 토지거래허가구역이 전제국토의 19.1%(1만 9149㎢)에서 8.9%(1만 224㎢)로 줄었다. 비사업용 토지의 양도세 중과 완화는 지방 땅값상승에 한 몫하고 있으며 군사시설 보호구역으로 묶여있던 땅도 2억 1290㎢가 풀렸다. 보금자리 주택단지 조성을 하고 있고 서울-춘천, 서울-용인간 고속도로가 개통되고 4/4분기이후 풀릴 막대한 토지 보상금도 주변 땅값을 올리는 변수로 작용한다. 올해 서울 수도권 ,택지지구 등에서 풀리는 토지 보상금만 20조원에 이른다. 두 대표는 “토지 투자를 생각한다면 지금이 가장 적기다”라고 말한다.

상가투자는 인구가 밀집되어 있는 강북이 적당하다.
두 대표에 따르면 완벽한 시장마케팅이 건물가치를 상승시킨다. 따라서 건물(상가)이 용도를 어떻게 바꾸고 상가의 업종은 무엇을 유치하느냐에 따라 가치가 달라지기에 주변 환경, 배후인구수, 유동인구, 접근성, 업종의 구성제한여부, 향후발전가능성 등 철저한 분석이 필요하다. 또 건물 매매의 경우 투자자 성향이 수익률 기준이라면 연 5~9%의 수익건물을 찾을 수 있는 강북과 수도권 지역이 적절하며, 자산가치 상승이 기준이라면 연 3~4%의 수익률과 더불어 타 지역에 비해 가격상승률이 크고 환금성이 뛰어난  강남지역이 적절하다. 한편 상가경기는 완전히 회복되었다고 볼 수 없고 전체적으로 자영업자가 줄어들고 있는 점들을 감안해 금리변동도 커지고 있는 만큼 자기자본 비율이 높아야 하는 등 보수적인 투자가 요구된다.

 이에 두 대표는 “상가투자를 계획한 투자자라면 대단위택지개발지구나 정비사업이 진행되는 곳의 상가 입주가 가능한 근린주택과 9호선 역세권이 유망하다”고 조언한다. 두 대표가 거점을 두고 있는 강북은 전반적으로 재개발이 들어가고 삼양사거리 로타리에 34층의 큰 건물이 들어서며  최점단 무인 시스템을 갖춘 경전철이 신설동에서 우이동까지 들어오기 때문에 강북지역은 앞으로 상가가 많이 활성화 될 것이라고 덧붙였다. 일제시대 동경을 기준점으로 만들어진 우리나라의 잘못된 지적도로 인해서 큰 피해를 입게 된 장본인으로서 우리나라에 지적제도의 문제점을 알게 되어 부동산 연구에 더욱더 박차를 가하게 되었다는 두 영남 대표는 “부동산 전문가로서 금융이 결합되면 부동산(건물)을 전문으로 자산을 운영하며 건물컨설팅용역, 시설관리, 매매, 임대관리, 중개 등 토털운영시스템을 갖추면 전문성을 가지고 건물의 가치를 극대화해 고객에게 기대치 이상의 만족을 줄 수 있다”고 말하고  “현재 미국에서의 빌딩 가치평가는 모던스탠리에서 산출해내는 가치가 그 기준이 된다”며 “신한부동산연구소도 앞으로 국내에서 건물가치를 평가할 때 기준이 되는 고객이 믿고 신뢰할 수 있는 부동산 전문 자산운영사를 만들고 싶다”고 강한 포부를 밝혔다N.