해외투자 성공은 수익보다는 안전성에 중점둬야 ... 해당 국가 정치성향과 환금성 및 달라 자산화 등 고려

▲ 뉴저지 럭셔리 아파트에서 바라본 맨해튼 모습/사진=네스트시커

최근 금리가 내려가고 있고, 국내 부동산 시장 수익성이 떨어지면서 투자자들이 해외 부동산에 많은 관심을 쏟고 있다.

지난주 금융투자업계가 발표한 자료에 따르면 최근 국내에서 사모펀드를 통해 해외 부동산에 투자한 규모가 48조4991억 원인 것으로 나타났다.

지난달 말 기준 해외투자 펀드 설정액은 166조8455억 원으로 올해 들어 30조9000억 원 증가했다. 이중 60% 이상이 부동산 등 대체투자 펀드일 정도로 높은 인기를 끌었다. 이런 상황을 고려하면 기관투자자의 해외 부동산 투자 규모는 100조 원에 이를 것으로 추산된다고 미디어들이 보도했다.

미래에셋대우는 프랑스 라데팡스 마중가 타워를 1조1000억 원에 인수한 데 이어, 최근 미국 최고급 호텔 15곳을 약 6조6600억 원에 매입하기 위한 협상을 진행 중이라고 국내 매체들이 보도했다.

한국투자증권, 삼성증권, 하나금융투자, 메리츠종금증권 등도 선진국 유명 빌딩이나 광산 지분 참여 등 다양한 분야에 투자하고 있는 상황이라고 제시하고 있다.

저금리 기조 속에 국내 증시가 부진을 벗어나지 못하고 있고 국내 부동산 투자 역시 한 차례 상승세를 경험한 이후라서 국내에서 투자처를 찾지 못한 기관투자자들과 자산가들이 소위 ‘대체 투자’로서 해외투자에 나서고 있는 셈이다.
금융투자업계 관계자들 사이에서는 “해외 부동산 매물을 놓고 국내 증권사들이 경쟁하고, 브로커들 사이에서 ‘안 팔리는 물건은 한국에 주라’는 말까지 나올 정도로 투자 경쟁이 과열되고 있다”라는 소문도 떠돌고 있다고 미디어들이 우려하고 있다.

최근엔 JB자산운용이 운용하고 KB증권이 판매해 개인과 기관투자자가 조성한 3264억 원 규모의 호주 부동산 투자 펀드가 현지 운용사인 LBA캐피탈 계약 불이행으로 자금 회수 및 소송전에 돌입한 경우도 있다고 뉴스에 나온 바 있다.
과연 꼼꼼히 투자를 검토하고 진행하고 있는 지에 대한 우려의 목소리가 점차 커져가고 있는 실정이다.

국내 대형 기관들도 쉽지 않은 해외 투자자인 만큼 주의가 더욱 절실한 시점이다. 특히 개인투자자일수록 더 더욱 현지 사정에 밝지 않은 경우에는 투자 결정은 좀 더 신중하게 접근해야 한다.

일반 투자자들은 물건 내용과 가격 적정성, 성장 가능성 등 현지 사정을 잘 알 수 없는 상황에서 사모펀드나 금융기관들의 홍보만을 믿고 투자할 수 밖에 없는 상황이라고 국내전문가들은 지적하고 있다.
이와 같이 과열 양상이 벌어지며 주의해야 할 사항이 관심사로 떠오르고 있는 가운데 금융투자업계 전문가들은 해외 부동산 투자시에 현지 법과 제도 불확실성, 투자 이후에 출구(exit) 과정으로서 매각 시 손실 가능성 등을 주요 리스크로 꼽고 있다.

최근 국내 부동산 투자수익률이 5%안팎 수준이다. 더구나 위치 좋은 곳의 경우 대부분 5%이하다. 이러한 사정을 감안해서 해외 부동산의 경우 5% 내외로 비교적 높은 물건을 소개하다 보니 개인 투자자들이 많이 몰리고 있는 모습이다.

이와 관련, 국내외 전문가들이 개인투자자를 대상으로 제시하는 몇 가지 공통적인 주의사항들을 소개해본다.

우선 안전성이다. 해당 부동산의 안전성은 물론이고 해당 국가의 안전성이다. 정치적, 사회적 및 경제적으로 안전한 국가적 환경을 갖추고 있느냐가 우선 핵심이다.
이는 결국 해당 국가의 정치 및 경제적인 선전성 수준을 보유하고 있느냐에 달려있다.
요즘 특히 관심을 많이 받고 있는 동남아시아의 경우 사회주의 국가인 경우도 많다. 이들 국가는 정치가 항상 경제를 앞서는 사회다.
따라서 정치체제가 급변할 경우 투자자금이 묶이는 사태가 발생할 수도 있기 때문이다.

두 번째는 해당 물건의 환금성이다. 제아무리 투자수익이 좋아도 피치 못할 위기 시에 매도와 그 소요기간이 중요하다.
매도에서 잔금처리 및 송금까지의 소요기간이 얼마나 걸리느냐인 점이다.
매매가 가급적 이른 시기에 진행되어 한국으로 송금이 안전하게 될 수 있는 한국과 해당국가간의 상호금융 및 세무협정이 잘되어 있느냐가 다음으로 중요한 체크 포인트다.

세 번째는 자산의 달러화 여부다. 요즘같이 환율 변동폭이 큰 시점에서 환율차이에 대한 손익이 적지 않다. 따라서 투자 국가의 자산화폐도 중요한 고려요소다.
환율에 의한 변동폭이 항시 전문가들의 예상을 빗나가기 일쑤다. 환율 전망은 누구에게도 쉽지 않는 영역이다.
따라서 아예 달러화로 자산이 표시되는 부동산이 그나마 다른 국가보다는 좀 더 안전성을 확보해주는 선택이다. 미국 달러화가 공통화이기에 다른 국가화폐보다는 보다 안전성과 예시성을 부여해주기 때문이다.

네 번째는 하방 경직성이 강한, 꾸준한 수익성 확보다. 이는 모든 투자자가 선호하는 기본적인 요구사항이다. 여기서 중요한 포인트는 꾸준함에 대한 부분이다.

은근하면서도 일정한 가격상승세를 가져오는 곳으로서 모든 사람들이 선호하는 지역이어야 한다. 이는 결국 해당 지역이 사람들을 끌어 모으는 지역이냐에 대한 부분이다.
다양한 국가로부터 사람과 자본의 꾸준한 유입이 결국 가격과 안전성 및 환금성을 동시에 확보해주는 요소이기 때문이다.

전세계를 대상으로 수익성이 좋은 물건을 찾는 다는 것은 누구에게나 어려운 숙제다.
고수익을 찾기 보다는 안전하고도 꾸준한 가격상승을 가져오는 즉, 욕심을 조금 줄이고 보다 안전한 지역을 찾는다면 어렵지 않게 지역을 결정할 수가 있는 것이다. (네스트시커스 한국지사장 곽용석 henryk@nestseekers.com )