2022년까지 서울·수도권에 30여 개의 공공택지가 추가로 개발된다. 주택 30만 가구 이상 공급이 가능한 규모다. 또 서울 동작·동대문·종로·중구 등 4개 구가 투기지역으로, 경기도 광명·하남시는 투기과열지구로 각각 지정됐다.

장정미 기자haiyap@

지난 8월27일 국토교통부가 추가 부동산 대책을 발표했다. 이문기 국토부 주택토지실장은 브리핑에서 “최근 서울 등의 국지적 과열 현상은 수도권 공급 부족에 대한 우려, 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금의 해당 지역 유입, 개발계획 발표 등이 복합적으로 작용한 것으로 보인다”고 말했다.

서울과 수도권 일부 집값 이상 급등 현상 보여
정부가 서울을 비롯한 수도권 내 투기지역·투기과열지구·조정대상지역을 추가 지정하는 부동산 대책을 추가로 내놓은 것은 최근 서울과 수도권 일부 지역 집값이 이상 급등 현상을 보이고 있기 때문이다. 시장에서는 지난해 8.2 대책의 아류 격인 이번 단기 대책만으로 서울 집값을 잡기는 어려울 것으로 보고 있다. 급등세가 잠시 주춤할 수는 있겠지만 장기적으로 봤을 때 근본적인 해결책은 못 된다는 것이다. 지난 8월27일 국토교통부와 기획재정부는 서울을 포함한 수도권 9곳을 투기지역 및 투기과열지구·조정대상지역으로 추가 지정한다고 발표했다. 서울의 경우 종로구·중구·동대문구·동작구 등 4곳이 투기지역에 이름을 올렸다. 수도권에서는 기존에 조정대상지역에 포함됐던 광명·하남이 투기과열지구로 지정됐다. 구리와 안양 동안구 및 광교택지개발지구는 조정대상지역으로 추가됐다. 올 초 서울 강남 재건축 아파트 단지를 중심으로 급등세를 보였던 서울 집값은 정부의 재건축부담금 엄포와 재건축 안전진단 기준 강화 등 규제 이후 진정세로 돌아섰다.

특히 지난 4월 다주택자에 대한 양도소득세 중과 시행 이후 본격적인 안정세로 접어들었다. 그러나 지난 7월6일 종합부동산세 개편안이 발표되고 며칠 뒤인 10일에는 박원순 서울시장이 여의도·용산 개발계획을 밝히면서 서울 주택시장이 달아오르기 시작했다. 종부세 개편안은 시장의 예상보다 강도가 약해 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호도를 높이는 결과를 낳았다. 여의도·용산 개발계획은 해당 지역은 물론 인근에까지 집값 급등세를 불러오는 방아쇠 역할을 했다. 한국감정원에 따르면 박 시장이 지난 7월10일 싱가포르 순방 중 여의도·용산 개발계획을 밝힌 이후 8월20일까지 한달여간 서울 아파트 매매가격은 1.11% 올랐다. 특히 여의도가 위치한 영등포구는 1.84% 뛰며 서울 시내 최고 상승률을 기록했다. 용산구 역시 이 기간 아파트값이 1.78% 급등해 인근 동작구(1.81%)에 이어 세 번째로 많이 올랐다. 같은 기간 수도권 아파트값이 0.3% 오르는 데 그쳤고 전국 평균치는 0.18% 하락한 점을 감안하면 가파른 상승세다. 더 큰 문제는 여의도·용산에서 촉발된 집값 상승세가 서울 전역으로 확산되고 있다는 점이다. 지난 8월 셋째주 서울 아파트값은 0.37% 상승했다. 일주일 전 0.18%에서 오름 폭이 두배 이상 커진 것이다. 올 초 강남을 중심으로 서울 집값이 급등했던 지난 1월22일(0.38%) 이후 약 7개월 만에 가장 높은 상승률이다. 8·2 부동산 대책이 나오기 직전인 지난해 7월31일(0.33%)보다도 많이 올랐다. 특히 서울 시내 25개 구가 모두 아파트값 오름 폭이 커졌다. 주목해야 할 점은 최근 서울 주택시장이 매매거래량은 많지 않은 상황에서 가격만 뛰고 있다는 것이다. 정부는 이 같은 이례적인 현상이 수도권 공급 부족에 대한 우려와 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금 유입 및 개발계획 발표 등이 복합적으로 작용한 것으로 보고 있다. 감정원 관계자는 “최근 서울 아파트 매매거래량은 예년보다 적은 수준으로 거래량이 동반되지 않은 상황에서 상승세가 유지되고 있다”며 “다양한 개발 호재로 모든 구에서 상승 폭이 확대됐다”고 말했다. 박 시장의 여의도·용산 개발계획이 서울 집값 급등에 불을 질렀다는 지적을 의식한 서울시는 여의도·용산 개발계획을 잠정 보류한다고 발표했다. 집값 급등의 원인을 제거하고 정부도 투기지역·투기과열지구·조정대상지역을 추가하면서 서울 집값은 어느 정도 누그러들 전망이다. 그러나 장기적으로 봤을 때 서울 집값은 여전히 우상향 곡선을 그릴 것이란 전망도 나온다. 서울 주택 수요가 꾸준한 상황에서 정부가 단기 대책으로 수요를 억누르는 데는 한계가 있다는 것이다.

투기지역의 경우 기존에 투기과열지구에도 적용되고 있는 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 40% 규제 외에 주택담보대출 만기 연장이 제한되고 가구당 주택담보대출이 1건으로 제한되는 등 규제가 추가된다. 기존에 투기지역의 가장 강력한 규제였던 다주택자 양도세 중과가 지난해 8.2 대책에서 조정대상지역으로 넘어가면서 투기지역의 칼날이 예전 같지는 않은 상황이다. 주택담보대출 건수 제한의 경우 무주택 실수요자들에게는 해당이 없고 자금력이 풍부한 자산가들에게도 별다른 영향을 미치지 못한다. 정부는 이날 수도권에 주택 공급 확대를 추진한다고도 밝혔다. 30만가구 이상 추가 공급이 가능한 30여개 지역의 공공택지를 추가로 개발한다는 계획이다. 하지만 이 중 일부는 신혼희망타운과 겹친다. 이번 공급 확대가 서울의 주택 공급이 부족하지 않다는 기존 정부 인식의 변화를 의미하는 것도 아니다. 수요 대비 입주 물량이 풍부하지만 2022년 이후 쓸 택지에 대해서도 선제적으로 확보한다는 차원이다. 부동산시장 관계자는 “박원순 서울시장의 여의도·용산 개발 발언이 서울 집값 급등세의 방아쇠 역할을 한 것은 맞지만 현재의 급등세가 단순히 개발 호재 때문만은 아니다”라며 “정부는 투기 및 가수요로 인해 급등세가 나타난다고 보고 있지만 지금 시장은 실수요자들이 주택 구입을 더 이상 미룰 수 없다는 판단을 하면서 오르고 있는 것”이라고 말했다.

정부 부동산 정책, 공급 확대로 선회
문재인정부의 부동산 정책이 규제 일변도에서 공급 확대 쪽으로 선회하고 있다. 대출한도 축소와 주택담보대출 제한, 취·등록세 중과세 등 2중, 3중의 수요 억제 규제가 불과 1년여 만에 한계를 드러내자 정부가 주택 공급 확대카드를 꺼낸 것이다. 천정부지로 치솟는 집값 잡기 ‘2라운드’가 시작된 셈이다. 하지만 시장에서는 택지지구 지정을 통한 주택 공급 확대가 단시간에 이뤄질 수 없는 데다 추가로 지정된 서울의 투기지역 역시 ‘집값 상승 공인 지역’ 정도로밖에 인식하지 않는 수요자들에게 아무런 의미가 없다는 반응이다. 전문가들은 이처럼 집값이 급등한 뒤 반복되는 사후약방문식 단발 규제보다는 주택시장에 흘러드는 유동성을 분산시키고, 양도소득세 중과 등으로 경색된 시장을 뚫어줄 근본대책이 필요하다고 입을 모은다. 앞서 지난 8월27일국토교통부는 ‘수도권 주택 공급 확대 추진 및 투기지역 지정 등을 통한 시장안정 기조 강화’ 대책을 발표했다. 대책에서 국토부는 9월 중순까지 서울과 수도권에서 40곳의 신규 공공택지를 확보하고, 이를 통해 2022년까지 36만2000가구의 주택을 더 공급하기로 했다. 아울러 국토부는 28일부로 서울 종로구·중구·동대문구·동작구를 투기지역으로 신규 지정했다. 기존의 11곳에 더해 서울 25개 자치구 중 15개 구가 투기지역으로 지정된 것이다. 경기 광명시와 하남시는 투기과열지구에 이름을 올렸다. 하지만 정부 대책을 지켜본 시장 반응은 시큰둥하다. 지금의 집값 불안을 야기한 핵심에 대한 처방이 빠져 있다는 것이다. 이번 대책에는 현재 마땅한 투자처를 찾지 못한 시중의 부동자금을 분산시킬 방안이 없다. 지난 4월 다주택자 양도소득세 중과세로 매물 출구를 막아버려 일부 아파트에 천정부지 가격이 붙는 최근의 현상을 보완할 대책도 눈에 띄지 않는다. 이미 효력을 상실한 투기지역 지정 카드를 다시 꺼내든 데 대한 비난도 나온다.

집값도 못 잡는데 규제 숫자만 늘렸다는 비판이다. 권대중 명지대 교수(부동산학과)는 “투기지역 지정 등으로 집값을 잡을 수 있는 시기는 아니라고 본다”며 “투기지역 지정은 오히려 추가 상승의 결과를 낳을 수 있다”고 우려했다. 심교언 건국대 교수(부동산학과)도 “단기적인 대책이 아니라 장기적으로 주택을 안정적으로 공급하겠다는 신호를 줘야 한다”며 “과거에 강남 등에 몰렸던 자금이 지금은 갈 곳을 잃었다. 이 같은 유동성 상황에서 투기지역 추가 지정의 효과는 없을 것”이라고 지적했다. 이번 대책이 문재인정부의 부동산 정책 수단 한계를 드러냈다는 평가도 나온다. 이번 대책으로도 집값이 계속 오를 경우 이를 막을 대책이 더 있냐는 의문이다. 이에 대해 국토부는 금융·세제 대책 발표를 예고했다. 이문기 국토부 주택토지실장은 브리핑에서 “수요와 관련해서 세제·금융부분 보완방안 준비 중이며, 지금 현 단계에서는 결정된 바는 없다”고 말했다. 금융·세제 보완 방안으로는 일시적 2주택자에 대한 양도세 비과세 기간을 현행 3년에서 2년으로 단축하는 내용 등이 거론된다. 시중 은행에서 다소 느슨하게 적용되고 있는 총체적상환능력비율(DSR)과 소득대비대출비율(LTI) 등을 강도 높게 적용하는 등 대출의 고삐를 죄는 방안도 논의된다. 재건축 연한을 현행 30년에서 다시 40년으로 확대하는 방안도 검토되고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 그러나 “가을 이사철이 다가오고 있고 연내 금리 인상이 불투명해진 상황으로 시장의 부동자금이 부동산에 쏠리는 현상은 계속될 것”이라며 “정부의 이번 조치에도 서울 집값은 견조한 상승세를 이어갈 것”이라고 말했다.

금융당국, 총부채원리금상환비율 규제 본격 도입
금융당국이 10월부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 본격적으로 도입하기로 한 가운데, 연간 원리금 상환액이 연 소득의 80%를 넘으면 ‘위험대출’로 규정하는 방안을 추진하고 있다. 이는 현재 대부분 시중은행이 시행하고 있는 이른바 ‘고(高)DSR’ 위험대출 기준선을 100%에서 끌어내린다는 의미다. DSR은 주택담보대출과 신용대출 등 모든 가계대출에 적용되는 규제인 만큼, 고DSR 기준선을 끌어내리는 것은 시중에 공급되는 유동성을 줄이는 효과를 낸다. 최근 부동산 시장 불안 요인 가운데 하나로 지목되는 대출을 광범위하게 옥죄는 효과가 예상된다. 9월8일 금융업계에 따르면 시중은행들은 지난 3월부터 가계대출에 DSR 규제를 적용하고 있다. 대부분 DSR 100%를 고DSR로 정해 이를 초과하는 대출은 심사를 까다롭게 하고 있다. DSR은 연 소득에서 개인이 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 부채 원리금이 차지하는 비율이다. 연 소득 4000만원인 사람이 한해 대출 원리금으로 4000만원을 갚아야 한다면 DSR 100%다. 이와 관련 금융당국은 고DSR 기준선을 80% 또는 그 이하로 보고 있다. 이처럼 강화된 DSR 규제가 관리지표로 도입되면 가계대출을 받는 게 더욱 어려워진다.

현재 고DSR이 100%로 느슨한 편이고, 고DSR 대출 비중도 따로 규제하지 않다 보니 DSR이 높다고 대출이 거절되는 경우가 드물었다. 하지만 고DSR 기준이 지금보다 강화되고 고DSR 대출이 허용되는 비율도 정해지면, DSR 때문에 대출을 거절 당하거나 대출액이 줄어드는 사례가 더 늘어나게 된다. 시중은행이 DSR을 도입한 지 5개월이 넘었지만, 지나치게 느슨한 기준과 고무줄 식의 운영으로 사실상 제 기능을 하지 못한다는 비판의 목소리가 높아지고 있다. 고DSR 기준선인 100%가 느슨해 이 때문에 대출을 거절당한 사례를 찾기 어렵고, 설령 100%를 넘긴다고 해도 신용등급이나 은행 본부 판단에 따라 대출이 가능하기 때문이다. 금융권에 따르면 주요 시중은행은 지난 3월26일부터 고DSR 기준을 100%로 설정하며 여신심사를 강화하겠다고 했지만, 담보에 따라 200%까지 대출을 허용하고 신용등급·상환재원·본부특별심사 등 예외조항을 통한 대출을 열어두고 있다. 이 때문에 시중은행이 설정한 DSR 기준이 지나치게 느슨하다는 지적이 나온다. 금융당국도 은행권 기준이 너무 느슨하다고 보고 강화 방안을 검토하고 있다. DSR 80%나 그 이하를 위험대출 수준으로 보고 있는 만큼, DSR이 정식으로 도입되는 10월부터는 시중은행에서도 100% 대신 80%를 고DSR 기준선으로 둘 가능성이 높다. 부동산 시장 활황 속에 주택 구매를 위해 대출을 받는 경우가 늘어나면서, 주요 시중은행 가계대출 규모가 550조원을 훌쩍 넘긴 것으로 나타났다. 은행권에 따르면 주요 5대 은행의 지난 8월 말 기준 가계대출 잔액은 552조3921억원으로 집계됐다. 이는 전월 대비 4조6549억원 늘어난 수치다. 지난 1월부터 7월까지 전월 대비 증가액이 평균 2조7756억원에 그쳤던 것을 고려하면 상당히 큰 증가 폭이다. 이처럼 큰 폭으로 늘어난 배경에는 부동산 활황에 따른 주택담보대출 증가가 자리하고 있다. 지난 8월 말 시중은행의 주택담보대출 잔액은 전월보다 2조8770억원 늘어난 392조2794억원이었다. 증가액은 2016년 11월(3조1565억원) 이후 약 2년 만에 가장 많았다.

정기국회서 종부세 증세 논의 본격화
올해 정기국회에서 부동산 투기 세력을 겨냥한 종합부동산세(종부세) 증세 논의가 본격화 된다. 정부·여당은 최근 서울 집값이 들썩이자 다주택자를 중심으로 종부세 과세를 강화하는 방안 마련에 착수했다. 내년에 공시지가도 큰 폭으로 올릴 계획이다. 당·정·청은 사실상 ‘투기와의 전쟁’에 나섰지만 야당은 ‘세금 폭탄’이라며 감세를 주장해, 오는 12월 세법 개정안 처리까지 논쟁이 예상된다. 지난 9월2일 기획재정부에 따르면 정부는 3일 정기국회가 열리면 종부세 개정안을 강화하는 방안에 대해 여당과 공식 논의를 시작할 예정이다. 기재부 고위관계자는 통화에서 “정부안은 이미 지난달 제출됐기 때문에 아마도 의원 입법으로 종부세를 강화하는 입법안이 나올 것”이라며 “박주민 의원 등 기존에 발의된 종부세 개정안, 정부안, 추가안이 같이 논의될 것”이라고 전망했다. 앞서 이해찬 더불어민주당 대표는 지난 8월30일 당·정·청 회의에서 “3주택 이상이나 초고가 주택 등에 대한 종부세 강화를 정부가 강력히 검토해달라”고 주문했다. 추가안에는 ▲3주택자 이상 보유자의 경우 정부안보다 과세표준별로 1%포인트씩 세율을 올리는 방안 ▲1주택자가 10년간 집을 보유하면 양도세를 최대 80%까지 감면해주는 ‘1주택자 장기 보유 특별 공제 혜택’ 축소 등이 거론된다. 기재부 고위관계자는 “국회 심의 과정을 봐야 한다”며 추가안 내용에 대해 신중한 입장을 표했다. 종합해 보면 개정안은 확정되지 않았지만 정부안보다 세 부담은 더 늘어날 전망이다. 기재부가 마련한 정부안은 과표 6억원(1주택자 시가 약 23억원, 다주택자 합산 시가 약 19억원) 이하의 세율은 현행 유지하고, 과표 6억원 초과 주택에 부과되는 현행 세율(0.5~2%)을 0.5~2.5%로 최대 0.5%포인트 올리는 방안이다.

개편에 따른 내년도 정부안 증세 규모는 7422억원이다. 박주민 민주당 최고위원이 대표발의한 종부세 개정안은 이보다 증세 규모가 크다. 박 최고위원안은 1주택자의 세 부담을 줄이되 주택에 붙는 종부세를 0.5~3%로 개편, 최대 1%포인트 세율을 올리는 방안이다. 국회예산정책처에 따르면 이 개정안이 통과되면 2019년부터 2023년까지 연평균 4조502억원의 증세가 이뤄진다. 5년간 20조2510억원에 달하는 규모다. 여기에 공정시장가액비율, 공시가격도 변수다. 내년부터는 현행 공정시장가액비율(80%)이 정부안(시행령) 통과 시 85%, 박주민 최고위원안(법 개정안) 통과 시 100%로 올라 세 부담이 늘어날 전망이다. 실거래가의 50~70%로 낮은 공시지가도 내년 1월엔 대폭 오른다. 김현미 국토교통부 장관은 지난 8월 국회 국토교통위 업무보고에서 “공시가격 조사를 10월 시작하는데 올초 (집값) 상승분과 현재 시세 급등하는 지역 등을 포함해 적극적으로 반영하겠다”고 말했다. 공시가격이 오르는 만큼 보유세(재산세+종부세)도 오른다. 전문가들은 정부안보다 강화된 개정안이 국회서 처리되면 투기 억제 효과가 클 것으로 내다봤다. 정세은 충남대 경제학과 교수(참여연대 조세재정개혁센터 소장)는 “서울 집값이 천정부지로 오르는 것을 보는 지방의 박탈감이 큰 상황”이라며 “정부·여당의 방침대로 공시가격, 종부세, 공정시장가액비율의 3종 세트를 결합하면 대출을 낀 부동산 투기를 충분히 억제할 수 있을 것”이라고 전망했다. 그러나 야당이 강력 반발하고 있어 진통이 불가피할 전망이다. 국회 기획재정위 조세소위 위원인 이종구 자유한국당 의원은 “주택 가격 상승률을 감안하면 지금은 과세표준 공제 금액을 올려 종부세로 인한 주거 부담을 줄일 때”라고 말했다. 이 의원은 2019~2023년까지 5년 간 총 9591억원(연평균 1918억원)의 세 부담을 줄이는 종부세 개정안을 대표발의했다. 다만 조세소위원인 유승민 바른미래당 의원은 “노무현 정부의 종부세 수준은 과하지만 지금 보유세보다는 올릴 필요가 있다”고 밝힌 바 있어, 한국당 입장대로 관철될지도 불투명하다.

정부, 부동산 시장 주시하며 대책 마련 중
김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 9월7일 최근 서울 집값 급등과 관련 “일부 투기적 수요에 불안 심리가 편승한 것 같다”며 “관계 부처와 차분하게 대책을 준비 중”이라고 밝혔다. 최근 당·정·청 ‘엇박자’ 논란을 의식한 듯 “조율을 마치면 적절한 채널을 통해 ‘원 보이스’로 말하겠다”고 말했다. 김 부총리는 이날 서울 강서구 소재 수소생산업체와 혁신성장 간담회를 마친 뒤 기자들과 만나 당·정·청이 준비 중인 부동산 대책과 관련해 이같이 밝혔다. 김 부총리는 최근 서울 집값 과열에 대해 “일부 투기적 수요에 불안 심리가 편승한 것 같다”며 부동산 시장을 면밀히 주시하면서 대책을 마련 중이라고 설명했다. 정부는 1세대 1주택자와 임대사업자에 대한 세제 혜택 축소 등도 검토하고 있다. 김 부총리는 임대사업자 혜택 축소 가능성을 묻는 질문에 “부처가 차분히 논의 중인 (부동산 종합대책) 안에서 같이 검토하고 있다”고 밝혔다.

종합부동산세를 추가로 강화하는 내용은 국회 심의과정에서 논의될 예정인 만큼 이번 대책에서는 빠진다. 김 부총리는 정부가 제출한 종부세법 개정안이 국회에 넘어가 심의를 기다리고 있다며 “심의 과정에서 논의할 수 있을 것”이라고 말했다. 그러면서 “보유세 등 조세 정책이 부동산 안정 목적만 가진 것은 아니지만 긍정적인 영향을 기대한다”고 덧붙였다. 김 부총리는 투자처를 찾지 못한 돈이 부동산시장으로 흘러들어오면서 집값 과열을 일으키는 문제와 관련해서도 “규제개혁 등을 통해 시장의 유동성이 수소경제 등 건전한 투자처에 갈 수 있도록 정책적으로 노력하겠다”고 말했다. 김 부총리는 최근 부동산 대책을 둘러싼 혼란을 의식한 듯 “관계부처가 각자 의욕에 넘쳐 얘기하는 것은 이해하지만 국민이나 시장에 혼란을 일으킬 수 있는 메시지는 자제해 달라”고 당부했다. 이어 관계부처가 조율을 마친 뒤 하나의 목소리로 대책을 발표하겠다며 “정부가 쫓기듯이 내놓는 대책은 바람직한 것이 아니다”라고 했다. NM