하반기 9월 13일, 정부에서는 과열 양상을 보이는 수도권 부동산 시장을 안정시키기 위해  종부세와 다주택자 주택담보대출 규제 , 그 외 여러 가지 대책을 세웠다
정부에서 부동산의 양극화로 인한 국민의 고통원인이 투기에 있다고 보고 특히 수도권의 투기를 잡기위한 대책이라고 한다.

황태일 기자 hti@

그 동안 정부의 부동산 규제의  정책으로 작년 8.2 부동산 대책으로 시장에 많은 변화가 있었다. 그런데 최근 서울을 중심으로 부동산가격이 요동치고 있다. 정부는 더욱 강력한 규제카드로 9.13 대책이 나왔다. 단적으로 부동산 가격이 수도권은 상승하고 지방은 하락하며 그 격차가 더욱 벌어지고 있다. 그 내용과 파장에 대하여 한국열린사이버대학교 부동산금융자산학과 이태광 교수를 만나 자세한 얘기를 들었다.

우선 작년 8.2 부동산 대책이 전체적으로 지금 시점에서 평가

▲ 이태광 교수

한마디로 말하면 혼란의 시대입니다. 예상 못했던 일들이 벌어지고 있습니다.
수도권의 상승과 지방의 하락, 그리고 수도권 자체 내에서도 마찬가지이고 지방 자체 내에서도 지역별 동네별 격차가 심한 것이 여기저기서 펼쳐지고 있습니다. 거기에 따르는 부작용이 심하다고 볼 수 있습니다  그래서 굳이 평가를 한다면 한마디로 엉망이죠. 정부자체도 똥인지 된장인지 구분도 못하고 있는 것 같습니다. 아니면 국민의 부동산 자산을 가지고 정책에 대한 실험을 하고 있는지, 장난하는 것인지 의심을 가질 정도입니다. 하루가 멀게 바뀌는 정책이 정책인가요? 땜방하는 대책이죠. 대책도 안 되는 꾀나 부리는 술책이 아닌가 싶을 정도입니다. 다시 말해 정부는 정책을 펴고 국민은 정책에 대비를 위해 대책을 세우는 것이 원칙인데 현 정부가 펼치고 있는 다른 정책들은 모르겠지만 부동산정책만큼은 정책을 펴는 것이 아니고 국민들이 해야 할 대책만 펴고 있는 것 같아서 무척이나 안타가울 따름입니다.

현재 수도권 주택 가격은 다시 상승하고 지방은 하락하는 원인
 ▶다 아시는 것처럼 ‘다주택자를 가만두지 않겠다. 집을 팔아라.
팔면 집 없는 사람이 살 것이 아니냐 한 채만 가지라는 것입니다. 그러나 자본주의 국가에서 과연 그것이 쉬운 일이 아닙니다.
강원도에 1억짜리 주택 10채를 가지고 있으면 죽일 놈이고 서울에 10억짜리 한 채 가지고 있으면 좋은 국민이라고 하는데 이러한 것들부터 경제 원리와 부딪치는 것 같습니다.
▶ 집값이 계속해서 상승할까봐 매도를 안 하는 것도 있지만 사실 양도세 때문에 주택을 안파는 경우도 많이 있습니다.
▶현재 한국에서 돌아다니는 유동 자금입니다 우리나라 전체 예산이 약450조인데 유동자금은 약 1100조에서 1200조입니다. 국가예산의 3배가 돌아다니고 있고 거기에 대출규제가 강화되어서 실수요자는 집을 매입하는데 어려움이 있고 실제로 대출이 필요 없는 부자가 주택을 매입해서 시세만 올려놓고 있는 현상도 있습니다.
▶ 임대사업자의 혜택이 외국선진국에 비해서 굉장히 적다고 볼 수 있습니다 독일의 경우 공공임대주택의 숫자는 적지만 많은 사람들이 민간주택에서 안정적으로 거주하고 있습니다. 그것은 정부가 주택을 건설할 예산을 가지고 민간 임대사업자에게 혜택을 주기 때문에 임대인도 임차인도 안정적인 거주가 되고 있습니다.
다시 말해 공공임대아파트 건설비용으로 민간임대업자에게 혜택을 주어 둘 다 안정적으로 살수 있다는 것입니다.

보유세와 공시지가를 올리겠다고 하던데 보유세와 공시지가 상승하면
현 정부는 말로는 주택을 잡겠다하는데 대출 규제를 비롯하여 많은 규제를 하면서 보유세와 공시지가를 올린다고 하는데 쉽게 말하면 어떤 재화의 원자재 가격이 올라가고 원가가 올라가면 상품의 가격이 올라가는 것은 당연합니다. 다시 말해 원가가 올라가면서 주택가격 상승이 될 것입니다.

정부의 대책, 규제로 옥죄는 이런 대책들이 실효성이 있다고 보십니까?
일시적으로 잠깐 그리고 심리적으로 잠깐 안정 될 수도 있지만 장기적인 측면에서 보면 절대 주택 가격을 안정시킬 수 없다고 저는 보고 있고요.
왜 그런가 하면 최저임금의 상승과 함께 전세대출과 주택매입의 대출규제가 다르기 때문에 전세 수요자가 늘어나면서 전세율이 상승하고 상승하면 주택가격 역시 상승하기 때문 이구요 또 말씀 드리면 모든 재화가 물가 상승이 오르고 있는데 어떻게 오로지 주택가격만 인위적으로 잡는 것이 특히 우리나라에서 자본주의 국가에서는 불가능하다고 봅니다. 또 각종세금이 오르면 원가가 오르기 때문에 주택가격도 상승하는 것입니다.
다시 말해서 일시적이고 단기적으로 주택가격이 잡힌다고 할 수도 있지만 장기적으로 볼 때 상승의 요인들이 훨씬 더 많다는 것입니다

실수요자와 투자자를 동시에 고려한 조언
각각의 지역별로 투자자와 실수요자의 갈 길은 틀리다고 봅니다.
수도권에서는 서울과 경기도가 확연히 차이가 나고 지방역시 울산과 제주도가 다른 것처럼 말입니다.
투자가이든 실수요자이든 신규아파트이든 기존의 아파트이든 이제는 입지가 절대적으로 중요합니다. 중심지는 절대 잘 안 떨어지거든요 강남이 쉽게 안 떨어지고 명동이 토지 한 평에 3억 7천만 원입니다 지역별 어디든 핵심지역은 꾸준한 가격을 유지하거든요. 그래서 절대적으로 실수요자이든 투자가이든 먼저 입지를 고려하셔야 될 것 같습니다. NM