내년 하반기부터 아파트 재건축 연한이 최장 40년에서 30년으로 단축된다. 청약 1순위 요건이 2년에서 1년으로 단축되고 2017년까지 신도시(대규모 택지지구) 조성이 중단된다. 국토교통부는 지난 9월1일 당정협의를 거쳐 이 같은 내용을 담은 ‘규제 합리화를 통한 주택시장 활력 회복 및 서민 주거안정 강화 방안’(9·1부동산 대책)을 발표했다.

이종서 기자 jslee@

현재는 재건축 연한을 준공 후 20년이 지나면 지방자치단체 조례로 상한을 정하도록 허용, 서울·경기·부산·인천·광주·대전 등 대부분의 지자체가 상한을 40년으로 묶어 두고 있으며 사실상 상한이 돼야 허용하고 있다. 그러나 이번 대책은 도시정비법시행령에 재건축 가능 연한 상한을 30년으로 규정하기로 했다.

유한책임대출 제도를 시범적으로 도입
국토교통부가 9월1일 발표한 ‘규제 합리화를 통한 주택시장 활력 회복 및 서민 주거안정 강화 방안’에 의하면 조례와 상관없이 1987~1991년에 준공된 아파트 24만 8000가구는 재건축 가능 연한이 2~8년, 1991년 이후 준공된 아파트는 10년 당겨진다. 대표적으로 서울 노원구 상계동, 양천구 목동 일대 아파트가 혜택을 볼 것으로 전망된다. 또 주차장 부족, 배관 노후화, 층간소음, 에너지 비효율 등으로 큰 생활 불편이 따르는 아파트는 구조안전과 관계없이 20년만 넘으면 재건축을 허용하도록 개선했다.

주택정비사업을 시·군·구가 지원하는 공공관리제는 ‘공공지원제’로 바꿔 토지 등 소유자의 과반이 원할 경우 사업시행인가(조합설립) 전에도 시공사를 선정할 수 있도록 했다. 신속한 사업 추진을 위한 조치다. 아파트 청약자격 1순위 요건이 청약통장 가입 2년에서 1년으로 완화되고, 민영주택 청약에서 2주택 이상 보유자에게는 감점을 주던 제도를 폐지했다. 개발제한구역을 해제한 택지지구의 아파트 전매 제한과 의무거주 기간도 대폭 단축된다. 대출을 받아 집을 구입한 뒤 집값이 담보가치 이하로 떨어져도 담보주택만 내놓으면 되는 ‘유한책임대출’(비소구대출) 제도를 시범적으로 도입하기로 했다. 서승환 국토부 장관은 “주택시장을 정상화하는 차원에서 투기 과열 시기에 도입된 지나친 규제를 완화하는 차원에서 대책을 마련했다”며 “투기 우려나 특정 지역 특혜 시비 등은 없을 것”이라고 말했다.

유한책임대출은 주택 가격 하락 등으로 경매를 통해 담보물인 집을 매도한 금액이 대출금에 못 미쳐도 이 주택으로만 상환 의무를 한정하는 제도다. 이를테면 집값의 70%를 대출받았는데 집값이 60%로 떨어질 경우 60%만 갚고 10%는 금융기관이 책임지는 형태다. 현재는 나머지 10%도 대출받은 사람이 상환해야 했다. 정부는 새 제도를 주택기금을 활용한 주택담보대출에 한해 시범 도입한다. 국토교통부 관계자는 9월1일 “우선 부부 합산 연소득이 4000만원 이하인 사람 등 저소득층을 대상으로 시범적으로 도입한 뒤 확대할 계획”이라고 말했다. 지난 9월부터 서민을 겨냥한 주택담보대출인 ‘디딤돌 대출’의 금리는 0.2% 포인트 인하된다. 시중은행 주택담보대출 금리가 계속 떨어지면서 디딤돌 대출의 일부 구간에서 시중 금리와 역전 현상이 나타나고 있기 때문이다.

또 청약저축 장기 가입자에게는 0.2% 포인트 인하 외에 추가로 금리 우대 혜택을 주기로 했다. 가입 기간 2년(24회 납입) 이상은 0.1% 포인트, 4년(48회 납입) 이상은 0.2% 포인트를 더 깎아준다. 그러나 시중금리 인하에 따라 청약저축 예금 금리는 3.3%에서 3.0%로 0.3% 포인트 낮추기로 했다. 이른바 ‘깡통전세’로부터 세입자를 보호하는 전세금 반환 보증의 보증금 한도는 상향 조정된다. 수도권은 3억원에서 4억원으로, 나머지 지역은 2억원에서 3억원으로 올라간다. 서민 세입자의 주거비 부담을 완화해주는 조치도 마련됐다. 한국토지주택공사(LH) 임대주택을 전세로도 빌려 살 수 있도록 50%인 보증금 비중 상한선을 단계적으로 높이기로 했다. 상향 폭이나 시기, 보증금 전환 이율(현재는 연 6%) 등은 시범사업을 거쳐 올해 중 확정된다. 재개발로 이주하는 세입자의 전세금 부담을 줄여주기 위해 근로자서민 전세자금 대출 기준이 부부 합산 연소득 5000만원 이하에서 6000만원으로 완화된다.

한편 새정치민주연합 홍종학 의원은 지난 9월4일 정부의 ‘부동산 대책의 규제 합리화를 위한 주택시장 활력 회복 및 서민 주거안정 강화방안’에 우려를 드러내며 반대의견을 내놨다. 국회 기획재정위원인 홍 의원은 이날 보도자료에서 “투기를 조장해 경제를 부양하겠다는 것은 국민경제를 도박 대상으로 보는 위험한 시각이고 이에 근거한 카지노믹스는 국가와 국민 모두를 파멸의 길로 이끌 것”이라고 경고했다. 홍 의원은 “박근혜정부는 경기부양을 핑계로 거품경제를 조장하는 카지노믹스에 올인하고 있어 경제위기의 위험성이 날로 커지고 있다”며 “단기에 가시적 성과를 내기 위해 부동산 경기부양을 주된 경제정책으로 내놓는 것은 일본의 잃어버린 20년을 답습하는 자책골이 될 수 있다”고 지적했다. 그는 “세금은 줄이고 규제는 완화하는 줄푸세가 계속되는 한 한국경제는 위기로부터 탈출 불가능하다”며 “카지노믹스와 줄푸세로 대변되는 박근혜정부의 정책기조는 부동산 가격 거품, 가계부채 급증, 부동산 거품 붕괴, 가계부채 폭발로 이어져 국민경제 파탄을 초래할 가능성이 매우 크다”고 주장했다. 홍 의원은 그러면서 “박근혜정부와 최경환 장관은 즉각 한국경제를 위기로 내모는 위험한 도박을 중단하고 경제민주화와 보편적 복지를 통해 소득불균형을 해소하는 소득증대 중심의 경제정책으로 기조를 전환하라”고 요구했다.

주택담보대출 월평균 증가액의 3.5배 급증
주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 완화된 뒤 한 달 새 주택담보대출이 올해 월평균 증가액의 3.5배나 급증했다. 8월 한 달에만 4조원 넘게 늘었다. 20개월 만에 최고치다. 정부와 한국은행은 본격적인 증가세로 보기 어렵다며 낙관론을 되풀이하고 있다. 한국은행이 지난 9월11일 내놓은 ‘8월 금융시장 동향’에 따르면 지난 8월1일 LTV와 DTI가 완화된 이후 8월31일까지 한 달간 은행권의 주택담보대출은 4조 6000억원(모기지론 양도분 포함) 늘었다. 전월(2조 6000억원)의 1.8배, 올해 1~7월 월평균 증가액(1조 3000억원)의 3.5배다. 2012년 12월(4조 6000억원) 이후 1년 8개월 만에 최고 증가세이기도 하다. 한풀 꺾이는 듯하던 주택담보대출이 다시 가파른 상승세를 탄 것은 올 6월부터다.

부동산 부양론자인 최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관의 내정과 금융 당국의 고정금리 가계대출 비중 확대 주문 등이 맞물리면서 빚을 자극한 것이다. 이후 ‘7·24 부동산 규제 완화’, ‘8월 기준금리 인하’ 등이 잇따라 나오면서 증가세에 속도가 붙었다. 한은은 “지난 8월 주택담보대출 증가액의 대부분은 주택금융공사의 적격대출”이라고 설명했다. 은행권의 주택담보대출 채권을 사들여 유동화시키는 이 상품은 8월에만 3조 8000억원어치가 팔린 것으로 추산된다. 주택금융공사가 지난 9월1일부터 은행권에서 사들이는 채권 금리를 올리겠다고(연 3.3%→3.47%) 예고해 인상 전 취급액이 크게 늘어난 것으로 보인다. 금융감독원도 비은행권의 주택담보대출 증가액이 400억원에 그친 잠정집계를 근거로 “LTV, DTI 완화로 가계대출이 크게 늘었다고 보기는 아직 이르다”고 말한다.

금융 당국의 주장대로 8월 급증세가 일시적인 요인이라고 하더라도 ‘빚을 내 집을 사게 함으로써 내수를 살리겠다’는 당초 규제 완화 의도와는 거리가 있어 보인다. 시중은행 관계자는 “LTV, DTI 완화 이후 주택담보대출 수요가 늘기는 했지만 상대적으로 고금리인 2금융권 대출에서 옮겨오려는 수요와 (집을 담보로 빚을 더 내) 사업자금이나 생계비를 융통하려는 수요가 많다”고 전했다. ‘갈아타기’ 증가는 가계부채의 질(質)을 개선해 주지만 자영업자나 서민층에 쏠려 있는 비주택용 대출 증가는 부채의 질을 악화시킨다. 이준협 현대경제연구원 연구위원은 “가계의 부채 증가 속도가 소득 증가 속도를 훨씬 웃돌고 있는 만큼 (가계빚 증가) 속도 조절이 필요하다”고 지적했다.

‘9·1부동산대책’ 서민 주거안정 위협하나
정부가 ‘9·1부동산대책’을 발표한 직후부터 서울시내 재건축을 중심으로 집값이 이상 급등 현상을 보이고 있다. 국토교통부는 지난 9월1일 ‘규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안’이라는 긴 제목을 달아 부동산대책을 발표했다. 하지만 정부에서 말하는 이번 대책의 취지와는 달리 벌써부터 집값 상승폭이 커지고 이에 따라 서민 주거안정을 위협할 조짐을 보이고 있다. 가장 큰 문제로 지적되는 것은 평범한 봉급생활자들의 내집 마련 기회가 줄어든다는 점이다. 대부분의 서민·중산층의 경우 십수년을 한푼두푼 모아 아파트를 청약하거나 대출 등을 이용해 기존 주택을 매입하는 경우가 많은데 소득이 뻔한 상태에서 갑작스레 집값이 뛰면 그만큼 주택 구입비용이 늘어 내집 마련 시기가 늦어진다.

과거 집값 상승시기의 경험에 비춰보면 일 년에 한 자리 수 정도 뛰는 월급으로는 감당하기 힘들다. 정부가 임대주택 등의 공급을 늘리고 계획된 물량의 공급시기도 1~2개월 앞당기겠다고 했지만 대상이 한정적이고, 공급량도 미미해 ‘언발에 오줌누기’ 수준이라는 지적이 나온다. 청약제도 개편안도 논란거리다. 정부의 주장과는 달리 유주택자의 청약 기회가 종전보다 확대되면 반대로 무주택자의 기회는 그만큼 준다. ‘무주택자 청약가산점 폐지’ 등을 지방자치단체장의 재량 범위에 두긴 했지만 표심에 약한 모든 지자체장이 매번 합리적인 판단을 할 것이라고 기대할 수는 없다. 결국 평균 청약 경쟁률은 높아진다. 정부가 과거 주택공급방식이던 수도권 신도시나 대규모 택지지구 조성을 하지 않겠다고 밝히면서 장거리를 출퇴근을 감수하면서도 내 집 마련의 가장 많은 수단으로 활용됐던 수도권 새 아파트 입주 기회도 줄게 될 것으로 보인다. 또 공급 축소는 결국 집값 상승은 물론 일정 수준이상의 집값을 유지하는 데 견고한 방어벽 역할을 하게 된다. 이뿐 아니다.

정부의 계획대로 법 개정이 이뤄져 내년 이후부터 동시다발적으로 재건축이 이어지면 이주수요로 인해 인근 지역의 주택난이 발생, 전셋값이 크게 뛴다. 전·월세의 경우 최근 몇 년간 임대차보호법의 제한 수준을 넘어서는 큰 폭의 상승세로 이미 부담이 커졌는데 거기에 추가부담이 생긴다면 서민들로서는 더욱 더 허리띠를 졸라매야 한다. 개발제한구역을 50% 이상 해제한 수도권 공공택지의 전매제한 기간(2∼8년→1∼6년)과 거주의무(1∼5년→0∼3년)를 줄여주는 것도 논란거리다. 이미 이명박 정부에서 한 차례 전매제한기간을 줄인 후 추가로 줄이겠다는 것이어서다.

또 불과 몇 년 전 보금자리주택지구 등에서 주변 시세보다 싸게 공급하는 혜택을 주면서 그에 대한 반대급부, 투기제한 목적으로 설정한 것인데 그동안 부동산 경기가 침체됐다고 해서 그 제한을 줄여준다면 이중특혜, 형평성 논란에서 자유로울 수 없다. 이 밖에도 임대주택 의무건설비율 축소, 기부채납 축소에 따른 공공성 약화, 주택기금 대출에 대해 담보물만으로 상환의무를 한정하는 ‘유한책임대출(비소구대출)’ 제도 도입 등도 취지를 무색하게 하는 문제를 안고 있다. 부동산업계 관계자는 “국회 통과 등 넘어야할 산이 많아 정부가 발표한 대책 모두가 실현될 지는 미지수지만 이번 대책이 집값을 끌어올리고 그 상태를 유지시키는 데는 확실한 효과를 볼 것”이라며 “경제적 약자를 보살피기 위한 정책적 지원 또한 필요해 보인다”고 말했다.

재건축 연한을 현행보다 최대 10년 단축
정부가 도심 내 주택공급을 늘리기 위해 재건축 연한을 현행보다 최대 10년 단축하면서 재건축을 희망하는 아파트는 준공일로부터 30년만 지나면 사업 추진을 할 수 있게 됐다. 지금까지 1991년 이후 지어진 아파트의 경우 40년이 지나야 재건축을 할 수 있었지만 10년이 단축된 30년만 지나면 재건축이 가능해지며, 1987~1991년 사이에 지어진 아파트는 2~8년이 단축된다. 지난 4월부터 공동주택에 수직증축이 허용되면서 각 지자체까지 나서 적극적으로 추진해 왔던 ‘리모델링’ 사업이 어두워졌다. 정부가 지난 9월1일 재건축 연한 10년 단축, 안전진단 기준 완화 등 재건축 사업 추진 문턱을 크게 낮춰 리모델링 연한(15년)과의 차이가 크게 줄어서다. 9월2일 부동산114에 따르면 이번 조치로 재건축 허용 시기가 2~8년씩 앞당겨진 1987~1991년 준공아파트는 전국적으로 61만4037가구다.

이들 아파트는 앞으로 3~7년 안에 재건축을 추진할 수 있게 됐다. 서울시 기준으로 1987~1990년 준공된 아파트는 2~8년 단축되며 1991년 이후 준공된 아파트들은 10년 단축된다. 준공 15년이 지나 리모델링이 가능한 공동주택은 아파트 443만가구를 비롯해 전국적으로 총 559만1000여가구, 19만3000여동에 달한다. 하지만 이들 주택의 경우 5~15년 후면 재건축 추진이 가능해졌다. 특히 △주차장 △배관 △층간소음 △에너지효율 문제 등의 이유로도 재건축이 가능해진다. 연한과 관계없이 구조적 결함이 있는 경우에도 구조 안전성만으로 재건축 여부가 결정된다. 리모델링은 재건축에 비해 건축비가 싸지 않은데다, 평면구성의 한계와 수직증축으로 인한 안전문제 등의 단점이 있다.

따라서 당장 리모델링을 하기보다는 연한을 채워 재건축을 추진하는 게 유리하다는 분석이다. 박합수 국민은행 부동산팀장은 “경기도의 경우 리모델링 수직증축을 추진하던 단지들이 이번 규제 완화로 재건축 쪽으로 방향을 틀수도 있다”고 내다봤다. 이와 관련 리모델링업계는 이번 대책이 오히려 혼란을 가중시킬 수 있다고 지적했다. 이동훈 리모델링협회 정책법규위원장은 “연한을 줄이면서 사업성이 높을 것으로 보이는 재건축사업으로 몰릴 것이란 의견이 있지만, 재건축의 문제는 합의하는 시간이 오래 걸린다는 점”이라고 말했다.

재건축 활성화 수혜 서울 강남에 집중되나
“1985~1991년 사이 준공된 아파트들이 이번 대책 혜택을 받는데 서울시내 23만가구 중 강남3구 아파트는 14.9%에 불과합니다.” 김재정 국토교통부 주택정책관은 지난 9월1일 발표한 부동산 대책에서 재건축 활성화 수혜가 서울 강남에 집중될 것이란 지적에 “수혜 예상 아파트가 강남3구(강남·서초·송파구) 외에 85.1%나 된다”고 설명했다. 그럼에도 강남 이외 지역에 이번 대책의 훈풍이 전해지기 위해선 기부채납과 용적률 등에서 재건축 조합 이익을 일정 부분 보전해줘야 한다는 의견이다.

9월2일 부동산업계에 따르면 서울 강북권 재건축·재개발의 경우 35~40%에 달하는 기부채납률로 인해 사업성이 떨어지고 궁극적으론 이번 대책 효과가 크지 않을 것이란 지적이다. 이는 강남권보다 높은 수준이다. 강북권의 기부채납률이 높은 이유는 도로나 공원 등 기반시설이 강남에 비해 크게 열악한 데서 비롯됐다. 재건축을 하더라도 도로와 녹지 등을 한꺼번에 지어야 하기 때문에 도심 인프라가 좋은 강남에 비해 사업비가 훨씬 많이 들 수밖에 없다는 것이다. 특히 공공기반시설은 조합원이 모두 부담하게 되고 주거여건 대비 집값 경쟁력 하락으로 이어진다. 강북 한 뉴타운 조합 관계자는 “기부채납률을 10% 정도 낮춰줄 것을 요구를 서울시와 구청에 수차례 했지만 요지부동”이라며 “이런 상태에선 사업성이 전혀 없다”고 푸념했다. 용적률을 높이는 게 대안이지만 서울시는 조례에서 용적률 상한선을 1종 150%, 2종 200%, 3종 250% 등으로 제한했다.

정부가 재개발·재건축 용적률을 법적 상한선(최대 300%)까지 적용할 수 있도록 했지만 이는 상업지역을 제외한 주거지역에만 해당되고 사업 단계에서도 사업시행인가 이전 정비구역에만 허용된다. 국토부가 지자체의 기부채납 요구가 과도하다고 판단, 기부채납 상한선을 정하겠다고 나선 건 이런 이유에서다. 기부채납 부담을 낮춰 재건축 비용을 줄이면 강북지역에도 재건축이 활성화 될 수 있다고 본 것이다. 국토부는 내년 하반기 국회에 기부채납 제도 개선을 다룬 주택법 개정안을 제출할 계획이다. 국회가 어떻게 반응할지가 강북 재건축 성공의 열쇠인 셈이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “기부채납 비율과 용적률 규제 등이 개선돼야 재개발 사업성이 높아진다”며 “재개발에서 임대주택 의무비율 같은 것도 사업 추진을 어렵게 하는 요소”라고 말했다.

전세난 심화될 것이라는 비관적 전망 이어져
추석 연휴 이후 본격적으로 시작된 이사철 전세난이 심상치 않을 전망이다. 부동산 전문가들은 올 가을 세입자들이 전통적으로 이사수요가 늘면서 경험하는 전세난과 더불어 저금리 기조로 인한 월세 전환의 급증, 최근 정부가 발표한 재건축 연한 조정 등 추가적 압박을 겪을 것으로 내다본다. 전세가격이 이례적으로 급등했던 지난해 가을에 비하면 세입자들이 체감할 어려움이 작을 것이란 예상도 있지만, 특정 지역의 경우 국지적으로 늘어나는 재건축 수요로 인해 전세난의 골이 깊어질 수 있다는 진단도 나온다.

장기적으로는 주택매매자 위주로 진행되는 정부의 부동산 완화대책들이 세입자들의 보금자리 찾기에 걸림돌이 되면서 전세난의 정도가 계속 심화할 것이란 비관적인 전망도 이어진다. 9월9일 국토교통부에 따르면 휴가철인 지난 8월에도 전월 대비 전국적으로 전셋값이 0.17%, 특히 수도권은 0.25%나 올랐다. 전년 같은 달과 비교하면 상승률은 4.36%(수도권 6.29%)에 달했다. 매맷값 상승률(1.60%)에 비하면 전셋값이 어느 정도 크게 움직이고 있는지 가늠할 수 있다. 정부는 “이사철을 앞두고 전세를 선점하려는 수요가 많았다”며 일찌감치 뜨거워진 전세시장을 진단했다.

최근 KB국민은행 부동산 통계에 따르면 아파트 전세 가격 상승세가 매매가 오름세를 점차 따돌리면서 전국 전세가율(매맷값 대비 전셋값의 비율)이 조만간 70%를 돌파할 것으로 보인다. 전세가와 매매가의 격차가 줄어든다는 것은 그만큼 셋집을 구하는 서민들의 부담이 커지고 있다는 말과 다름없다. 계절적인 요인도 있지만 추석 이후 전세난이 만만치 않으리라 내다보는 데에는 한국은행이 지난 8월 기준금리를 2.25%로 내리면서 굳어진 저금리 기조의 영향이 적지 않다. 임대인 입장에서 전세금을 금융상품에 투자해 얻을 수 있는 이득이 줄어드는 셈이어서 전세와 달리 ‘고정적’ 수익을 보장하는 월세로의 전환을 더욱 부추긴다는 얘기이다.

서울부동산정보광장에 따르면 올 들어 지난 8월까지 전월세 거래량 가운데 월세거래 비중은 25.5%로, 전년보다 4%포인트 이상 늘었다. 김규정 우리은행 부동산팀장은 “추석연휴가 끝나면서 더 많은 사람들이 전세물건을 찾아 나설 것이며 월세로 빠르게 전환되면서 더욱 적당한 집을 찾기 어려워졌다는 사실과 직면할 것”이라며 “저금리로 버티기 어려워진 임대인들이 월세로 돌리는 물량은 계속 많아지리라 본다”고 전망했다. 가을 이사철임에도 9월 전국 아파트 입주 물량은 지난 8월보다 40% 이상 줄어든 1만5,459가구에 그칠 예정이다. 더불어 강남, 송파, 서초 등을 중심으로 2만여 가구의 재건축 이주 수요가 연내 발생할 것으로 보여 전세로 움직여야 하는 세입자의 고민은 커질 전망이다.

최승섭 경제정의실천시민연합 부동산감시팀 부장은 “이주를 앞둔 재건축 단지는 대체로 집주인보다 사정이 좋지 않은 세입자들이 사는 곳이어서 재건축이 이뤄지는 동안 이들은 서울 외곽, 혹은 수도권 밖으로 밀려날 수밖에 없다”며 “정부가 매매수요 증대로 서민주거안정 문제를 해결하려 해 전세난은 갈수록 심해질 것”이라고 말했다. 비록 재건축 규제가 완화됐지만 정작 수익성이 높지 않아 재건축으로 인한 전세난은 심각하지 않을 것이란 분석도 있다. 박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 “임대계약이 올 가을 만료되는 세입자들은 2년 전보다 전셋값이 많이 올라 그만큼 피부로 느끼는 전세난이 힘겨울 수 있다”며 “다만 재건축은 그나마 수익이 기대되는 강남권 저층 아파트들에 국한될 전망이어서 상계, 목동 지역까지 재건축으로 전세난을 겪으리라고는 보지 않는다”고 밝혔다. NM