요즘 한국 부동산 시장이 한 차례 크게 상승 물결이 일고 있는 가운데 여유있는 투자자들의 해외 부동산에 대한 관심이 점차 높아져 가고 있는 모습이다. 특히 정부의 강력한 부동산 투기 억제책들이 입법화되면서 국내 부동산 시장을 어떻게 바라봐야 하는 지 고민하는 등 한 발짝 물러서서 관망하는 투자자들이 많아져 가고 있는 상황이다. 장기적인 차원에서 해외부동산에 대한 관심을 조금씩 가져 볼 필요가 있는 시점이 아닌가 생각한다.

 미국 뉴욕부동산회사 네스트시커스 한국지사장 곽용석

 최근에 해외부동산 투자 제한과 조건들이 없어진 상황에서 과연 매입관련 부담해야 할 세금은 어떻게 되는 지에 대한 문의가 적지않다.

결론적으로 말한다면, 해외 부동산에 관련된 세금들은 우선 국내 경우와 비슷하다.
취득시 취등록세, 소유하면서 내야 하는 재산세, 그리고 향후 매도시에 내야하는 양도세 등이 이에 해당된다.

▲ 맨해튼 첫 눈이 내린 전경/사진=네스트시커스

미국을 기준으로 기초적인 규정들을 제시한다면,

먼저 취득자는 미국 부동산을 구입했기에 미국 당국에 세금을 납부해야 한다.
그런 다음 한국에 국적을 소유한 한국인들은 한국 정부에 별도로 세금 납부 의무가 있다.

우선 취득, 등록(또는 이전세 : transfer tax)세를 보자.
미국은 대륙이기에 주 별로 세법이 별도로 존재한다.
따라서 일률적으로 논하기는 어렵다.

취등록세의 경우 뉴욕은 뉴욕주 세가 있고 뉴욕시 세로 나누어져 있다.

세금규정이 미국의 경우 주 별로 모두 다르다. 주법에 의해 결정짓기 때문이다.
대체적으로 동부지역이 비싸고 서부가 약간 싼 편이다.
일부 주는 거의 없기도 하다.

주 내부에서 시나 카운티마다 취등록세가 모두 다른 경우도 있다. 또한 건물마다 다를 수도 있다.
따라서 일률적으로 몇%라고 단정할 수가 없다.
대체적으로 뉴욕주의 경우 매매가의 1~2%안팎이라 생각할 수 있다.

뉴욕주의 경우, 취등록세는 1.4%~1.825%다.
뉴욕시 세가 1~1.4%이고 뉴욕주 세는 0.4%이다.
뉴욕시 등록세는 주택매매가격이 50만 달러 미만은 1%, 그 이상은 1.425%를 내야 한다.
여기에 뉴욕주 세를 별도로 납부한다. 주세 0.4% 합할 경우 대략 위와 같이 1.4~1.825%가 된다.

이 등록세 또는 이전세는 기존 주택인 경우에는 매도자가 부담하지만, 신규로 분양하는 주택인 경우는 매수자가 부담한다.

▲ 맨해튼 미드타운 동쪽 지역 이스트 리버가 잘 보이는 타운하우스 내부 모습

뉴욕시의 경우 주택가격이 100만 달러를 넘으면 맨션 텍스(mansion tax)라는 고급주택개념의 세금을 별도로 납부한다. 매매가격의 1%이다.

따라서 100만 달러 이상 규모의 신규 주택구입자는 취등록세에 맨션세를 납부할 경우 대략 3%가까이 세금을 납부해야 한다.

기존 주택구입자는 대략 100만 달러 미만인 경우에는 별도로 취등록세가 없지만 100만 달러 이상을 구입할 경우 1%를 내야하는 셈이다.

참고로 맨션 텍스도 취등록세 처럼 부동산 구입.등록 및 이전하는 경우 한 번만 납부하면 된다.

여기서 중요한 점은 한국내에서의 세금 여부다.
해외부동산 구입시 한국 국세청에 내는 세금은 없다.

다만 계약 송금시 등에 필요한 '해외부동산 취득신고서'를 제출하지만 취득 단계에서의 관련 세금은 없다. NM