서민·중산층 주거안정을 위해 정부가 내놓은 부동산대책이 일주일 만에 수정됐다. 정부가 3월 5일 발표한 ‘주택임대차 선진화 방안 보완조치’는 2월26일 ‘서민·중산층 주거안정을 위한 임대차시장 선진화 방안’을 내놓은 지 불과 일주일 만에 나온 것이다.

안상호 기자 press83@

기존 안 발표 때 현오석 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 애초 발표자인 서승환 국토교통부 장관 대신 마이크를 잡고 “서민·중산층의 근심걱정을 조금이라도 덜 수 있기를 기대한다”며 대책에 자신감을 내비쳤다.

시장의 반발 가라앉히는데 급급해
정부가 부동산대책을 내놓자마자 시장에서는 ‘임대사업자가 세금폭탄을 맞게 됐다’며 혼란이 벌어졌다. 2주택 이하로 연간 임대소득이 2000만원 이하인 소규모 임대사업자에 대한 세율을 14%로 못 박다 보니 영세한 임대사업자들에겐 세 부담이 늘어나는 대책이라는 주장이 제기됐다. 세입자들이 지난 4년간 낸 월세를 소급해 신청할 수 있도록 한 것도 그간 제대로 신고하지 않은 사업자에게는 ‘세무조사’ 부담을 키운다는 목소리도 나왔다.

정부는 보완조치를 통해 주택임대소득이 연 2000만원 이하인 2주택 보유자에 대해 2년간 비과세 후 2016년부터 필요경비율을 60%(기존 45%)로 높이겠다는 방안을 내놨다. 영세 임대자의 과거분 소득과 향후 2년분에 대해서는 납세 여부를 따지지 않고 사실상 묵인하기로 했다. 이에 연간 임대소득 1000만원, 근로소득 5000만원인 2주택 임대소득자는 임대소득에 대한 세금이 83만원에서 개정안대로면 2016년부터 56만원으로 28만원 줄어든다. 은퇴 후 연간 임대소득이 1000만원인 2주택자(2인가구)는 부담해야 할 세금이 현행 6만원이지만 개정안에서는 한 푼도 없다. 같은 조건에서 임대소득이 1200만원이라면 세금이 15만원에서 11만원으로 4만원 감소한다. 하지만 이 대책 역시 시장의 반발을 가라앉히기 위해 급조한 모습이 역력하다. 오히려 박근혜정부의 정책 기조인 ‘비정상의 정상화’, ‘지하경제 양성화’ 등에 역행하고 있다. 2년간 임대소득자(연소득 2000만원 이하)들에 대한 비과세 조치는 당연히 세금을 내야 하는 소득자에게 세금을 걷지 않겠다는 것이다. 시장의 반발이 심하다 보니 ‘급한 불만 끄자’는 식으로 접근해 정부의 정책 기조마저 무시하고 있는 셈이다. 임대소득자의 과거 납세 여부를 묵인하겠다는 것 역시 지하경제를 방치하겠다는 것과 다를 바 없다. 특히 임대소득자에 대해 이 같은 혜택을 주는 것은 현 부총리가 3월3일 ‘납세자의 날’ 기념사에서 밝힌 말을 불과 이틀 만에 뒤집는 것이다. 현 부총리는 당시 “’세금 다 내면 바보’라든지 ‘월급쟁이만 봉’이라는 말이 진실인 양 통용되는 불편한 현실을 반드시 개선하겠다”고 밝힌 바 있다. 하지만 정부가 내놓은 대책은 그간 정직하게 소득을 신고해 세금을 낸 임대소득자와 유리지갑인 월급쟁이를 ‘바보’로 만들어 버렸다. 또 월세에 대해 세액공제를 받지 못하는 500여만명의 과세 미달자에게는 기존 대책이 사실상 ‘그림의 떡’이지만 이에 대해선 아무런 조치도 없다. 문제는 정부의 이 같은 사례가 이번이 처음이 아니라는 것이다. 여론의 반발로 며칠 만에 보완책을 내놓거나 국회 입법과정에서 내용이 뒤바뀌는 사례가 적지 않게 발생하고 있다. 지난해 8월 세법 개정 당시 근로소득세제를 소득공제에서 세액공제로 전환하면서 세부담 증가 기준을 ‘연소득 3450만원 중산층’으로 발표했다가 여론의 거센 반발에 발표 3일 만에 수정했다. 박근혜 대통령의 ‘원점 재검토’ 지시가 내려졌고, 정부는 세 부담 증가 기준을 5500만원으로 올리는 쪽으로 방향을 틀었다. 오윤 한양대 법학전문대학원 교수는 “이미 법에 주택임대사업자가 월세소득에 대한 세금을 내게 돼 있다”며 “과세당국이 세금을 물리지 않다가 나중에 물리겠다고 하는 것은 법치국가에서 있을 수 없는 일”이라고 말했다.

집주인들 세부담 증가로 전월세 난 가중될 수 있어
정부의 전·월세 임대소득 과세 방침에 대해 집권여당인 새누리당에서조차 반대 목소리가 나오고 있는 것은 집주인들의 세부담 증가로 전월세 난이 가중될 수 있다는 우려 때문이다. 주택 매매 활성화를 위한 각종 세제 정책을 내놓았는데 그 효과가 제대로 발휘되기도 전에 부동산 시장에 찬물을 끼얹었다며 정책 시점을 잘못 짚었다는 비판도 제기하고 있다. 나성린 새누리당 정책위부의장은 3월10일 당 최고위원회의에서 정부의 전월세 과세 방침에 대해 “사실상 과세하지 않았던 비임대 등록 월세 임대인의 세부담을 증가시켜 세금 증가에 따른 월세 인상과 월세소득 노출을 피하고자 하는 임대자들의 공급을 줄이는 위험을 초래했다”고 지적했다. 또한 “지난해 말 부동산 정상화 조치 이후 부동산 시장이 살아나는 상황에서 이번 조치를 취해 단기적 제약으로 부동산 시장을 동결하는 효과를 초래했다"며 "과세 조치 타이밍이 매우 안좋았다”고 비판했다.

특히 새누리당 내부에서는 정부가 당정협의를 통한 정책 조율 없이 시장 혼란을 초래하는 대책을 내놓고 대책 발표 일주일 만에 이를 다시 보완하는 등 지난해 8월 세제개편안 때의 실수를 반복하고 있다는 불만도 제기되고 있다. 정부가 더 이상 전월세 대책에 대한 수정은 없다는 입장을 밝히고 있지만 6월 국회에서 결코 정부안대로 시행되도록 내버려두지 않겠다고 벼르고 있다. 나 부의장은 “소규모 임대사업자에 대해 완화조치를 도입했지만 이 또한 문제점이 있다”며 “아무리 과세를 2년 연기해도 임대차 계약 기간이 2년이기 때문에 시장에서의 불안감은 이미 시작될 수밖에 없다”고 반박했다. 더구나 “월세임대 소득자와 전세임대 소득자간의 형평성을 맞춘다는 명분으로 그동안 과세하지 않던 2주택자 전세임대 소득에 대한 과세도 발표해 전세가 증가, 전세공급 축소와 전세를 위한 주택 매입 감소 등 위험을 초래하고 있다”며 주택 시장 전체에 미칠 부작용을 지적, 비판의 강도를 높였다. 정부 경제팀에 대한 책임론도 다시 고개를 들고 있다. 심재철 새누리당 최고위원은 “시장현장을 모른 채 만들어낸 책상머리 정책이 아니고 무엇이겠는가”라며 “대통령의 경제혁신3개년계획의 핵심과제 가운데 첫 번째가 이 모양이 됐는데도 아무도 책임을 느끼지 못하고 있는가”라고 강하게 질책했다. 정부의 전월세 대책을 비판을 가해온 민주당은 전월세 공급자에서 수요자 중심으로 정부 정책의 근본적인 전환을 요구하고 있다. 정부여당이 전월세 문제보다는 집을 사도록 하는 주택 매매 활성화에 초점을 맞추다 보니 시장이 살아나더라도 전월세 부담은 더 늘어날 수밖에 없는 구조라는 주장이다. 이러한 문제를 해결하기 위해 민주당은 기존에 추진해 온 전월세 상한제 도입에 더해 임대사업자등록 의무화를 들고 나왔다. 임대차등록제 법안은 집을 3채 이상 보유한 다주택자가 1채 이상을 임대하면 임대사업자로 의무 등록하도록 하고 대신 세금과 건강보험료를 감면해 주는 것이 핵심이다. 이 같은 제도 마련 없이는 영세 임대소득자들도 건강보험료 폭탄으로 부담이 늘어나게 되고 이는 다시 임차인에게 전가되는 악순환이 발생한다는 것이 민주당의 주장이다. 장병완 민주당 정책위의장은 “정부여당은 부동산 업자들과 집을 가진 사람들의 입장에서만 이야기하고 있다”며 “경기가 살아나면 집값도 올라가고 전월세 부담도 더 늘어날 수밖에 없는데 이런 시각을 고치지 않고서는 전월세 문제를 해결하기 어렵다”고 지적했다. 국회 국토교통위 야당 간사인 이윤석 민주당 의원은 “전세가 우리나라에만 있는 제도인데 이를 월세로 전환하기 위한 대책을 ‘빨리빨리’ 세우다 보니 부작용이 나올 수밖에 없다"며 "정부가 전월세 상한제를 받아들여야 한다”고 강조했다.

서울 강남과 강북지역엔 온도차 있어
2·26 주택 임대차시장 선진화방안과 3·5 보완조치로 세금징수에 대한 불안감이 높아가는 가운데 서울 강남과 강북지역 분위기에 온도차가 나타나고 있다. 중개업자들은 생계형 임대사업자가 많은 강북은 세금으로 남는 게 없어졌다며 발만 구르는 상황인 반면 다주택자가 많은 강남의 경우 매도 및 전세전환 문의가 많다고 전한다. 3월12일 부동산업계 등에 따르면 최근 전·월세대책 발표 이후 재건축 단지가 많은 강남권 중개업소에서는 매도 문의뿐 아니라 월세에서 전세로 전환하려는 문의가 늘었다. 강남구 개포동 개포주공 인근 A공인 대표는 “개포 아파트 소유자들은 다주택자가 많다”며 “과세 기준이 연 수익 2000만원 초과인데 다주택자의 경우 다른 주택들로부터 얻는 임대수익까지 합산했을 때 이를 넘는 경우가 많아 집을 처분하거나 차라리 월세를 전세로 돌리려는 문의가 많아졌다”고 전했다.

개포동 B부동산 관계자도 “소형 개포 재건축 아파트(35~42㎡)를 사들여 추후 임대할 계획이던 사람들이 과세대상이 된다고 하니 전반적으로 매수세가 주춤한 상태이고 월세보다는 주로 전세로 돌리려 한다”고 말했다. 현재 개포주공3단지(35㎡)의 경우 매매가가 6억~6억1000만원선인 데 비해 전세가격은 7000만원, 월셋값은 보증금 1000만원에 월 45만~48만원 선이다. 송파구 C부동산 대표도 “월세를 놓던 사람들이 갑자기 전세로 바꾸려 한다”며 "자금력이 있는 사람이 집을 사서 월세나 전세를 공급해야 하는데 정부 정책에 일관성이 없어 시장이 혼란스러워 하고 있다"고 목소리를 높였다. 반전세 문의도 늘고 있다. 송파구 잠실동 D공인 대표는 “7억원 전세 아파트의 경우 5억원으로 보증금을 낮추고 대신 연소득을 2000만원에 맞추려는 분위기가 형성되고 있다. 고액 자산가들의 경우 종합과세와 분리과세 중 어느 게 더 유리한지 묻는 문의전화가 많다”고 설명했다. 상황은 경기권 재건축 단지도 마찬가지. 경기 성남시 분당구 정자동 한솔주공5단지 인근 E공인 관계자는 “이번 대책 발표로 매수문의가 끊겼다. 집을 사려하는 사람 대부분이 임대사업을 하려는 사람들인데 세금을 물린다고 하니 전화가 없다”며 “월세 12개월분 중 1개월분을 세금으로 내야 하는데 누가 쉽사리 하려 하겠느냐”고 토로했다. 강북지역에서도 거래 및 문의가 주춤해졌지만 생계형 임대사업자가 많아 이러지도 저러지도 못하는 상황. ‘차 떼고 포 떼면 남는 게 없다’는 반응이지만 여전히 임대소득으로는 월세가 선호되고 있다. 이번 대책에 따라 월세든 전세든 모두 과세된다는 점에서 차라리 월세가 낫다는 판단에서다. 노원구 F공인 대표는 “갈수록 은행 금리가 낮아져 임대사업으로 월세 수입을 고려하는 사람들이 어떤 장치를 하지 않는 이상 월세 받기 힘들어졌다는 분위기가 팽배하다”고 말했다. 이면계약 등을 통해 과세 기준치 밑으로 월세를 맞추려는 것이다. 월세공급 포화로 공실률이 높은 대학가도 눈치만 보고 있는 실정이다. 관악구 신림동 G공인 대표는 “아직 결정적인 게 없기 때문에 집주인들이 움직이지 않는다”며 “정말 그렇게까지 할까 싶어 눈치만 보고 있는 것 같다”고 전했다. 이화여대 인근 H공인 대표는 “이 일대가 주택가여서 주로 생계형 임대사업자가 많다”며 “대부분 방 하나 더 마련해 겨우 밥 벌어 먹고 있었으나 앞으로 세금을 내게 되면 어떻게 살지 걱정”이라고 털어놨다. 그는 “전세보증금을 돌려주면 아무것도 남지 않아 ‘깡통’이 되는 주인도 많은데 이들을 위한 대책이 나와야 한다”고 주장했다. 부동산컨설팅업체 유엔알컨설팅의 박상언 대표도 “강북지역에 많은 다가구주택의 경우 운영해봤자 수익이 거의 나오지 않는다”며 “연수익 2000만~3000만원이라 해도 대출이자 갚고 주택 수리비용 부담에다 임대료까지 제때 못 받는 경우도 많다”고 설명했다. NM