지난 8월2일, 국토교통부는 6·19 부동산 대책을 잇는 2단계 고강도 부동산 대책으로 양도세 중과와 투기과열지구 및 투기지역 지정 등의 내용을 골자로 하는 ‘8·2 부동산 대책’을 발표했다. 

황태희 기자 hth@

8·2 부동산 대책은 지난 6·19 대책 발표 이후 40여 일 만에 정부가 내놓은 ‘카드’로, 주택은 투기용이 아니라 주거용이라는 인식을 바탕에 두고 최근 10여 년간 없었던 강도의 높은 규제 내용을 담았다.

다주택 보유자는 양도소득세 중과
지난 8월2일, 김현미 국토부 장관은 정부 합동브리핑에서 “정부는 더 이상 주택시장을 경기부양의 수단으로 이용하지 않겠다는 확고한 원칙을 세웠다”며 “이번 대책은 지난 6·19대책에 이은 2단계 시장 안정화 조치로 시장상황을 매우 면밀하게 점검하면서 앞으로도 시장 안정을 위해 정책적 노력을 기울이겠다”고 말했다. 실제로 정부가 이번에 발표한 8·2 부동산대책은 1가구 1주택을 넘어서는 수요는 강도 높은 규제로 차단하는데 초점이 맞춰져 있다는 분석이다. 정부는 부동산시장 안정을 위해 서울, 경기도 과천·광명, 부산 등 조정대상지역 내 2주택 이상의 다주택 보유자에 대해 양도소득세를 중과하고 장기보유특별공제 적용에서 배제하기로 했다. 주택의 범위에는 아파트와 같은 주택뿐만 아니라 조합원 입주권도 포함되며 2018년 4월1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다. 양도소득세는 현재 양도 차익에 따라 기본세율(6~40%)가 적용되지만 앞으로는 2주택자는 기본세율에 10%포인트, 3주택자 이상은 기본세율에 20%포인트가 각각 추가된다.

다만 2주택 소유자 중 양도세 중과세 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외되는 경우를 다음과 같이 정했다. 정비구역 내 주택 외 기준시가 1억원 이하의 주택, 지방은 3억원 이하의 주택을 비롯해 장기임대주택, 상속일로부터 5년이 경과되지 않은 주택, 법인에서 종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 주택, 근무상 형편 및 취학이나 질병요양 등의 사유로 1년 이상 거주하고 해당 문제 해소 후 3년 내 팔 경우, 혼인 또는 노부모 봉양을 위해 결혼일 또는 합가일로부터 5년이 경과되지 않은 주택, 지방자치단체에서 인가 받고 국세청에 사업자 등록 후 5년 이상 가정어린이집으로 사용되는 주택, 새 집을 산 후 3년 내 기존 주택을 팔 경우 등이다. 다주택자에 대한 금융규제도 강화된다. 서울 강남3구(강남·서초·송파) 등 일부 지역에 지정된 투기지역 내에서는 주택담보대출을 가구 당 1건으로 제한한다. 현재는 동일 세대 내 다른 세대원은 주택담보대출을 추가로 받을 수 있다. 투기과열지구 및 투기지역에서는 주택 유형, 대출 만기 및 금액 등과 관계없이 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)을 40%로 강화하고 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대의 세대원이 추가로 주택담보대출을 받는 경우에는 LTV·DTI 비율을 30%로 더 강화한다. 다만 무주택세대주, 부부합산 연소득 6,000만원(생애 최초구입자는 7,000만원) 이하, 주택가격은 투기과열지구·투기지역 6억원 이하, 조정대상지역 5억원 이하인 경우는 LTV·DTI를 10%포인트 완화해 적용하기로 했다. 1주택자에 대해서도 투기 수요 억제를 위해 지난 8월3일부터 조정대상지역 내 주택을 취득하는 경우 현행 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하인 1주택자 비과세 요건에 2년 이상 거주를 추가했다. 아파트 분양권 전매에 대한 양도소득세 부과도 강화된다. 2018년 1월1일 이후 조정대상지역 내에서 전매되는 분양권의 경우 보유 기간과 관계없이 양도소득세율 50%가 적용된다. 현재는 보유 1년 내 전매 시 50%, 1년 이상 2년 미만은 40%, 2년 이상은 6~40%로 양도소득세율이 차등 적용된다. 이 외에 현재 9억원 이하 주택에 대한 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사의 중도금 대출 보증을 현재 1인당 통합 2건 이하에서 세대 당 통합2건 이하로 제한하고 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역은 세대당 1건으로 더 강화한다.

부동산시장 ‘투기세력’ 발본색원 나서
고강도 대책을 망라한 ‘8·2대책’은 문재인 정부판 ‘투기와의 전쟁 선포’로 평가된다. 최근 10여년 간 보지도 듣지도 못했던 강도 높은 규제방안을 한 번에 내놓은 덕분이다. 박근혜 정부에서 다주택자와 갭투자자를 전세 등 민간 영역 임대주택 공급자로 어느 정도 인정한 셈이라면 문재인 정부에서는 이들을 집값과 주택시장 안정을 교란시키는 ‘투기세력’으로 규정하고 발본색원에 나선 것이다. 이는 과거 노무현 정부가 부동산시장의 과열을 바라본 시각과 유사하다. 이상 급등의 요인을 다주택자의 투기로 진단하고 이에 맞는 처방을 쓰는 것이다. 앞서 김현미 국토교통부 장관은 6월23일 취임식에서 “최근의 집값 급등은 실수요자가 아니라 부동산 투기세력 때문”이라고 진단하고 처방을 예고한 바 있다. 시장에서는 이번 8·2대책이 과거 가장 강력한 부동산대책으로 꼽히는 2005년 ‘8·31부동산대책’의 부활로 평가한다. 특히 8·31대책에 포함되어 있었으나 박근혜 정부에서 없앴던 규제들이 다시 살아났다. 또한 세제·청약·공급과 관련한 규제가 총망라됐다. 6·19대책 이후 불과 40여일 만에 정부가 초강수 카드를 내놓은 것은 대책 이후에도 서울 아파트 값이 급등하면서 효과가 없다는 비판이 많았기 때문이라는 전언이다.

부동산114의 주택시장 주간 동향 조사에서 7월 넷째주 서울 아파트 값은 0.57% 뛰며 올 들어 주간 상승률로는 최고치를 기록했다. 한국감정원이 조사한 서울 아파트 값 역시 전주 대비 0.24% 오르며 6·19대책에도 불구하고 4주 연속 상승폭이 확대됐다. 특히 8월 들어서는 서울 전역의 아파트에 투자 수요가 몰렸고 집주인들은 가격 상승에 대한 기대감으로 매물을 거둬들여 매물 품귀 현상이 빚어졌다. 호가는 일부 아파트에서 한 달 새 1억∼2억원씩 급등했다. 이에 따라 정부는 강도 높은 부동산대책 마련에 들어갔고 발표 시점을 문재인 대통령과 김 장관이 휴가에서 복귀하는 8월 둘째 주로 예정했었다. 그러나 문 대통령이 지난 7월27일 청와대에서 개최한 기업인과의 대화에서 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관 등 관료들을 향해 “부동산 가격을 잡아주면 피자 한 판씩 쏘겠다”고 말하면서 대책 마련 속도가 급격히 빨라진 것이다. 대통령의 ‘의중’을 전달받은 국토부 주택정책실 관료들은 서둘러 대책을 내놓기 위해 7월28일부터 외부와 연락을 끊은 채 합숙하다시피 하며 부동산대책 조율에 들어갔다. 대통령 휴가 기간 중인 8월2일에 대책을 발표하기로 7월31일 결정이 내려졌다. 초고강도 대책이 한여름 휴가철에 나오게 된 배경이다.

비조정 대상지역 중심으로 분양사업 집중
8·2대책의 칼날을 피한 수도권 비조정대상 지역에 연내 수도권 분양예정 물량의 절반이 넘는 4만5000여 가구가 신규 분양한다. 지난 8월9일 닥터아파트에 따르면 8월 둘째주 이후 수도권 중 청약 조정대상 지역이 아닌 지역에 연내 74곳, 4만5113가구가 분양한다. 이는 서울 및 수도권 전체 분양 예정 물량(124곳, 7만2596가구)의 62.1%에 달한다. 8·2대책에 따르면 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역 등으로 지정된 지역에는 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 등 대출규제가 강화된다. 분양권 전매가 대부분 소유권 이전등기시점까지 금지된다. 잔금대출규제와 중도금 대출건수도 규제된다.

서울을 제외한 수도권에서 조정대상지역에 포함되는 곳은 경기 성남시와 하남시, 고양시, 광명시, 남양주시, 동탄2신도시다. 반면 조정대상지역으로 지정되지 않는 지역은 가점제로 당되지 않으면 재당첨 제한을 받지 않고 분양계약 후 6개월이 지나면 전매할 수 있다. 중도금 대출도 분양가의 70%(기존 주택담보대출이 있는 경우는 60%)까지 가능하다. 이에 수요가 비조정 대상지역으로 몰릴 것이라 판단한 주택사업자가 비조정 대상지역을 중심으로 분양사업을 집중하는 것으로 분석된다. 연내 분양예정인 수도권 비조정대상지역 분양단지는 경기 김포시에 7개 단지(7863가구)로 가장 많다. 호반베르디움과 동일스위트 등 2곳 1717가구 포함이다. 이 밖에 인천 12개 단지(6133가구), 경기 시흥시가 10개 단지(1650가구), 평택시 8개단지 (4194가구), 수원시 3개단지(3706가구), 화성시 5개단지(2875가구), 안양시 2개 단지(2796가구) 순이다. 인천에는 산곡2-2구역을 재개발하는 부평 쌍용예가 등 정비사업 물량만 5곳 2418가구에 달한다. 가정지구 1블록과 용마루지구 2블록 등 공공분양 물량도 2곳 1278가구가 예정됐다. 경기 시흥시에는 공공택지인 장현지구에서만 제일풍경채, 동원로얄듀크, 리슈빌 등 민간분양이 진행된다. A7블록과 공공분양 등 5개 단지 3139가구도 오는 10월 이후 분양할 예정이다. 경기 평택시는 11월에 고덕국제신도시에 신안인스빌 등 4194가구가 분양한다. 경기 화성시에는 송산그린시티에 3개 블록 1599가구를 공급한다. 안양시에는 호원초 주변지구 재개발 2001가구를 비롯총 2796가구가 계획됐다. 김수연 닥터아파트 리서치팀장은 “8·2대책 이후 분양시장은 다주택자 양도세 중과와 대출규제로 투기수요가 줄어들 것”이라며 “반면 비조정대상지역에는 가점제가 높든 낮든 1순위자라면 대출규제가 덜하고 전매제한 기간도 짧아 내 집마련하려는 무주택자 수요가 몰릴 것”으로 분석했다.

전국 아파트값 상승세 큰폭으로 축소
8·2대책 이후 전국 아파트값 상승세는 큰 폭으로 축소됐다. 특히 서울은 0.03%하락했다. 지난 8월10일 한국감정원이 발표한 주간 아파트가격 동향에 따르면 7일 기준 매매가격은 전주대비 0.01% 상승했다. 전주 상승률(0.10%)에 비하면 오름세가 크게 위축됐다. 예상보다 고강도 규제책이 담긴 8·2대책 이후 전국적으로 관망세가 이어지고 있다. 특히 서울은 25개구 모두 투기과열지구·투기지역으로 지정되면서 하락 전환했다. 특히 투자수요가 몰리면서 상승세가 가파랐던 재건축단지를 중심으로 급매물은 증가하고 매수문의는 실종됐다. 수도권은 0.02% 상승, 지방은 보합했다. 서울(-0.03%)은 강북권과 강남권 모두 주춤하면서 하락 전환했다. 서울 강북권(-0.01%)은 8·2대책 이후 매도자와 매수자 일제히 관망세로 돌아선 가운데 높은 상승세를 이어가던 성동구와 노원구가 하락전환, 마포구와 용산구는 상승폭이 축소됐다. 강남권(-0.06%)은 대책 발표 영향으로 구로구와 관악구는 보합전환하고 투자수요 유입이 많았던 주요 재건축단지 급매물이 증가하면서 강남4구와 양천구를 중심으로 하락 전환했다. 지방은 신규 입주물량이 누적되고 경기 둔화 등의 영향으로 울산과 충청, 경상권 하락세가 이어졌다. 행정수도 이전 호재로 급등세를 보이던 세종시는 투기과열지구 지정으로 매수심리가 위축되면서 보합 전환했다. 부산은 조정대상지역 청약제도 개편과 양도세 중과 등으로 상승폭이 축소됐다. 주요 시도별 매매가격은 전남(0.14%), 대구(0.11%) 등은 상승한 반면 세종(0.00%)은 보합했다. 경남(-0.11%), 경북(-0.09%), 충남(-0.09%) 등은 하락했다.

투자자들, 정부와 힘겨루기 돌입하나
8·2 부동산대책 발표 이후 서울과 세종시를 중심으로 과열양상을 보이던 주택가격 상승률이 대책 이후 일단 둔화되는 분위기다. 서울 강남은 재건축 위주로 급매물이 나오고 있으며 세종은 가계약금을 포기하면서까지 거래를 취소하는 사례가 잇따르고 있다. 일부 투기우려지역으로 꼽힌 곳에서는 단기적인 정책효과가 엿보인다. 시세차익을 보기 위해 유입됐던 갭투자와 분양권 거래 수요는 다주택자 양도소득세 중과와 대출규제로 당분간 숨을 고를 것으로 보이지만 자금력을 가지고 들어온 투자자들은 아직까진 관망세다. 정부와 힘겨루기에 돌입했다는 시각도 있다. 전문가들은 단기매매 위주의 주식시장이 아닌 만큼 측량할 수 있는 데이터가 확보되지는 않았지만 다주택자들의 심리적 위축과 함께 정부의 강한 의지가 드러난 것으로 평가하고 있다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 공공투자정책실장은 “거래량 위축은 이미 예상한 상황이다”며 “서울 전지역과 과천, 세종 등이 투기·투기과열지구로 묶이고 그 밖의 과열지역은 조정지역으로 묶여 있어 정부가 의도한 수준의 진정효과가 있을 것”이라고 말했다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원도 “세금과 대출, 재건축, 청약 등 각 분야를 아우른 12년만의 초고강도 종합대책”이라며 “시장 영향이 예상보다 오래 지속될 것”이라고 평가했다. 분양시장의 타격도 불가피할 것으로 보인다. 함영진 부동산114리서치센터장은 “전매규제에 따른 분양권 거래시장의 환금성이 취약해진 상황에서 투기과열지구와 조정대상지역의 1순위 자격 요건강화와 가점제 적용확대는 가을 분양시장의 성수기 악재로 작용할 것”이라고 예상했다. 이어 “청약대기 수요가 탄탄하거나 소비자의 분양가 눈높이를 맞추지 못한 고분양가 사업장은 순위 내 마감을 장담할 수 없게 됐다”고 전했다. 다만 부산과 대구 등 청약경쟁률이 높았던 지방 일부는 주택법 시행령 개정으로 민간택지 전매규제가 강화될 10~11월 이전 밀어내기 공급에 적극적일 가능성이 높다는 지적이다. 특히 재건축·재개발 등의 정비사업장의 거래 관망세가 본격화될 것으로 보인다. 재건축 초과이익 환수제 시행과 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한, 재개발 등 조합원 분양권 전매제한, 도시재생 뉴딜 사업 선정 제외 등의 전방위 규제가 압박을 가해서다. 김규정 NH투자증권 부동산 전문위원은 “대책 이전 강남과 과천을 넘어 노원·성동 등으로 이동하며 가격상승을 기대하고 매물을 거둬들이던 관행도 거래 관망세가 본격화되면서 매도자 우위의 시장에 균열이 가고 있다”며 “떨어진 환금성과 진입문턱 강화로 사업추진 동력이 약화됐다”고 설명했다. 오피스텔의 ‘줄세우기’ 풍경도 사라질 것으로 보인다. 권일 부동산인포 리서치 팀장은 “조정대상지역 내 오피스텔 전매제한 기간 강화와 거주자 우선 분양까지 적용할 예정이라 수익형 부동산 풍선효과도 한계를 나타낼 것”이라고 예상했다. 일부 전문가는 앞선 11·3대책, 6·19대책 등 두 번의 규제로 내성이 생긴 상태에서 투기과열지구 지정 등이 늦은감이 있다는 아쉬움을 나타내기도 했다. 조명래 단국대학교 부동산학과 교수는 “그동안 규제완화에 따른 가수요 중심으로 시장거래가 활발했었다”며 “이번에 가수요를 옥죄는 정책이 나오면서 가시적으로 거래가 위축될 수밖에 없지만 경우에 따라선 8·2대책이 충분하지 않을 수 있는 한계도 있다”고 답했다. 실제 일부 지역에선 처음 대책 발표 초기 혼란스럽던 분위기는 차츰 회복되고 있다.

전문가들 중 일부는 이번 8·2 대책을 두고 상반된 전망과 보완책을 요구하고 나서기도 했다. 이번 규제로 부동산 경기가 너무 침체하는 것 아니냐는 전망과 이와는 정반대로 공급대책이 없어 오히려 집값이 더 오를 것이라는 전망이 대립하고 있기 때문. 침체론을 주장하는 측은 하반기 공급물량·금리인상 등 경기 하방압력이 예고된 상황에서 수요심리가 위축돼 침체로 이어질 수 있다고 우려한다. 올해 하반기부터 2019년 1분기까지 매 분기 10만가구를 넘어서는 대규모 아파트 입주가 예상된다. 심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “시장 눈치보기에 따른 거래절벽 발생 예상이 실제로 일어나고 있다”며 “실수요자들이 상당수 있는 강북권도 투기과열지구로 지정되면서 대출규제에 따른 어려움 등 앞으로도 상당한 불이익이 예상된다”고 말했다. 전방위적인 수요억제책이 자칫 주택시장 전반을 냉각시켜 거래관망을 넘어 거래동결 현상을 불러오는 것 아니냐는 시각이다. 반면 함영진 리서치센터장은 “집값이 잘 안 잡히는 서울은 수요억제책뿐만 아니라 공급에 대한 장기적 시그널과 다양성도 함께 고민해야 한다”고 조언했다.

보유세 강화 카드 꺼내면 시장 분위기 급변
정부가 부동산 시장에서 집값 급등과 투기세력을 차단하기 위한 양도세 강화와 대출제한 등 고강도 규제를 내놓으면서 갭투자자들에겐 위기감이 고조됐다. 하지만 보유세 강화가 빠지면서 일부 지역 갭투자자들은 안도의 한숨을 내쉬고 있다. 내년 4월까지 시간이 있어 일단 관망하며 대응하겠다는 분위기다. 지난 8월4일 김현미 국토교통부 장관은 갭투자자에게 강력한 경고의 메시지를 전달했다. 그는 “세를 끼고 집을 사고, 또 대출을 끼고 집을 사는 것은 집을 거주하는 공간으로 보는 것이 아니라 투기수단으로 보는 신종수법”이라고 지적했다. 정부는 갭투자를 막기 위해 내년 4월부터 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역내 양도시 양도소득세 비율을 강화한다. 투기과열지구 다주택자에겐 LTV·DTI 비율도 30%로 대폭 한도를 낮춘다. 업계에서도 일단 갭투자자에겐 불리한 여건이 마련됐다고 입을 모았다.

시장에서도 이번 8·2부동산 대책이 나온 직후 반응했다. 갭투자를 원하는 문의는 사라졌고 매도시기를 묻는 투자자들의 전화가 상당했다. 성북구는 서울에서도 전세가율이 높아 ‘갭투자 성지’로 불린다. 부동산114에 따르면 지난 7월 기준 성북구 전세가율은 83.33%로 서울에서 가장 높은 수치를 기록했다. 전세가율이 고공행진을 이어가면서 부산 등 지방에서 원정 온 투자자들이 여러 채를 매입했다는 후문이다. 서울시부동산정보광장에 따르면 지난 7월 길음뉴타운 6단지 전용59㎡는 4억8500만원에 거래됐다. 현재 시장에 나오는 매물은 5억원 이상이다. B공인중개소 관계자는 “집주인들은 호가를 낮춰 매물을 내놓지 않고 있다”며 “투자자들도 손해를 보면서 거래를 할 정도로 급박함을 느끼지 않고 있다”고 귀띔했다. 변수는 보유세 강화다. 다주택자들이 매도를 하지 않은 이상 양도세 강화에 따른 영향권에서 한 발짝 떨어져 있다. 현지에선 정부가 보유세 강화 카드를 꺼낸다면 시장 분위기는 즉시 변화할 수 있다고 설명했다. 길음뉴타운 내 한 공인중개소 관계자는 “집주인 입장에선 양도세 강화는 안 팔면 그만인 규제”라면서 “정부가 보유세를 건든다면 시장 분위기는 급격히 달라질 수 있다”고 설명했다.

일부에선 정부 대책이 고강도로 나온 상황에서 집값 조정에 따른 갭투자자 고민도 늘어날 수 있다고 설명했다. 정부가 추가 규제를 예고한 상황에서 강남 집값 하락이 서울 전체로 확산될 수 있다. 갭투자자들이 한 번에 무너질 수 있는 가능성은 충분하기 때문이다. 또 다른 공인중개소 관계자는 “아직 대책 초기 상황으로 큰 변화가 나타나지 않고 있다”면서도 “투자자 개인이 칼자루를 쥔 정부와 싸움에서 이길 수 없다”고 강조했다. 이미 대책 발표 이후 강북권 일부 도시정비사업이 추진 중인 지역에선 위기감이 나타나고 있다. 전세가율이 높지 않은 상황에서 대출도 쉽지 않아 매수세가 줄어들고 있다. 한남뉴타운내 한 공인중개소 관계자는 “전세제도가 있는 국내 환경에선 갭투자가 완전히 사라질 수 없다”며 “투자자는 추후 양도세 강화로 기대하는 수익률이 낮아질 수 있다는 점을 무시할 수 없을 것”이라고 지적했다. NM