지난 한 해 전국 아파트 시장은 거래시장 정상화를 위한 새 정부의 정책이 지속되면서 가격 하락폭은 다소 둔화됐다. 생애최초주택구입자에 대한 취득세 면제, 양도세 한시 면제, 손익·수익형 모기지 상품 등 실수요 지원책의 영향으로 소형주택과 전세수급이 불안한 지역의 신축물량이 상대적인 강세를 보인 결과다. 하지만 대책 발표 후 효과는 오래가지 못했다. 입법처리 지연이 대책효과를 반감시키며 매매시장은 다시 가라앉는 분위기를 연출했다.

이종서 기자 jslee@

▲ 전세시장은 전월세 안정화 대책에도 불구, 상승세가 꺾이지 않았다

전세시장은 전월세 안정화 대책에도 불구, 상승세가 꺾이지 않았다. 임대인의 월세 선호와 임차인의 전세 선호에 따른 수요우위의 수급 불균형으로 전셋값은 고공행진을 거듭했다. 주택가격 하락에 대한 우려로 집을 구입할 여력이 되는 실수요자도 주택구입을 미루면서 전세를 선호했고 재계약이 많았다. 반면 임대인은 저금리로 전세보증금을 활용한 기대수익이 낮아 금리보다 높은 수익률을 기대할 수 있는 월세로 전세매물을 전환하면서 출시되는 전세매물은 부족했다.

전셋값 고공행진 계속 이어져
2013년 전국 아파트 매매시장은 0.39% 하락했다. 2년 연속 하락했지만 서울(-1.77%), 수도권(-1.39%), 신도시(-1.31%)는 하락폭을 좁혔고 지방(1.86%), 광역시(1.70%)는 소폭 상승 후 횡보를 나타냈다. 4·1대책에 따른 리모델링 수직증축 허용과 6월까지 적용된 취득세 감면, 전월세 안정화와 매매 활성화에 초점을 맞춘 8·28대책 발표 영향으로 침체됐던 전국 아파트시장은 모처럼 활기를 띠면서 낙폭을 줄였고 거래 역시 늘었다. 국토교통부에 따르면 2013년 전국아파트 월평균 매매거래 건수는 6만9143건으로 2012년과 비교해 16%(9417건) 증가했다. 지역별로는 서울을 비롯한 경기, 인천은 2만6700건으로 매매 거래가 증가했다. 하지만 정책 불확실성으로 기대감은 오래가지 못했다. 대책의 후속 입법이 국회에 발목을 잡히면서 정책 기대감이 약화됐고 매수세가 얼어붙으면서 다시 매매가 회복에 제동이 걸렸다. 이 가운데 재건축은 4년 만에 상승 반전했다. 송파구 잠실동 주공5단지, 강남구 개포동 주공, 강동구 둔촌동 주공 등이 건축 심의를 통과하고 사업 시행 인가를 신청하는 등 사업이 속도를 냈다. 소형면적 위주의 매매전환 수요 증가도 낙폭을 줄였다. 전세매물 품귀현상과 재계약 비용 증가 등에 따라 관망하던 실수요자들이 매매에 나서면서 중소형 중심으로 가격이 소폭 회복됐다. 공유형 모기지가 10월부터 시행됐고 생애최초주택구입자에 대한 저리 대출과 취득세·양도소득세 면제 등 금융과 세제혜택이 실수요를 견인했다. 지역별로는 송파(1.01%)가 유일하게 오름세를 보였다. 가락동 시영, 잠실동 주공5단지의 재건축값이 올랐고 잠실동 리센츠, 잠실엘스 등은 중소형 면적의 거래가 늘면서 가격 상승을 견인했다. 이외 ▲강동(-0.51%) ▲서대문(-1.03%) ▲서초(-1.23%) ▲관악(-1.32%) ▲강북(-1.36%) ▲강남(1.44%)은 비교적 가격 하락이 덜했다. 지방에서는 산업단지 수요와 혁신도시 수요로 호조세를 이어가고 있는 ▲대구(9.49%) ▲경북(7.50%)이 전국 상승률 1, 2위를 기록했다. ▲세종시(4.05%) ▲충남(2.83%) ▲광주(2.64%) ▲울산(1.80%) ▲충북(1.57%) ▲강원(0.71%) ▲경남(0.69%) ▲대전(0.50%) ▲제주(0.21%) ▲전남 (0.05%)도 오름세를 보였다. 세종시는 신도시가 조성되는 지역을 시작으로 주변의 기존 주거지까지 세종시 건설 후광효과가 확대되며 가격 상승폭이 컸다. 충남은 천안과 아산이 삼성 탕정 제2공장 건립에 따른 고용증가와 인구유입 기대감이 가격 상승 요인으로 작용했다. 2013년 전국 전셋값은 9.71%의 상승률을 기록하며 강세를 보였다. ▲서울(10.40%) ▲수도권(12.38%) ▲신도시(14.76%)를 비롯해 광역시(7.26%)와 지방(5.01%) 모두 일제히 전년 동기간과 비교해 상승폭이 커졌다. 집주인의 월세 선호 등으로 전세물량이 부족했고 불안한 주택시장 전망으로 전세시장에 머무는 수요가 수급불균형을 심화시켰다. 높아진 전셋값에 매매가 대비 전세비중은 전국 64.5%로 2012년 58.6%와 비교해 5.9%포인트 높아졌다. 계속되는 전세난에 주택구입 가능 계층의 주택구입을 촉진하고 전세수요가 매매수요로 전환될 수 있도록 정부 대책이 발표됐다. 취득세, 양도세 한시 감면 등의 세제혜택과 민간임대주택 사업 활성화, 목돈 안 드는 전세 제도 등이 담겼지만 수급불균형에 심화된 전세난이 단기에 해소되기는 어려웠다. 이렇다 보니 전셋값 주간 상승은 최장 기록을 경신했다. 올 한 해 쉼 없이 올라 66주 동안(2012년 8월17일~2013년 11월29일) 전셋값이 상승했다. ▲성동(16.88%) ▲강북(14.58%) ▲송파(13.11%) ▲성북(13.09%) ▲강서(12.39%) ▲중(11.85%) ▲마포(11.83%) ▲도봉(11.80%) ▲금천(11.67%) ▲서대문(11.36%) ▲은평(11.16%) ▲구로(11.08%) ▲양천(10.97%) ▲동작(10.60%)은 두 자릿수 이상의 상승률을 기록했고 ▲노원(9.72%) ▲강남(9.55%) ▲용산(9.45%) 등지도 일제히 전셋값이 상승했다. 이 밖에 지방은 ▲세종시(12.23%) ▲대구(10.75%) ▲경북(10.44%) ▲충남(7.29%) ▲대전(6.93%) ▲강원(4.29%) ▲경남(4.02%) ▲충북(4.01%) ▲광주(3.67%) ▲부산(3.43%) ▲울산(2.98%) ▲제주(2.15%) ▲전북(1.65%) ▲전남(0.70%) 순으로 전셋값이 상승했다. 세종시, 대구, 경북, 충남은 혁신도시의 공공기관 이전에 따른 유입 수요 증가와 산업단지 근로자 수요 등이 겹치면서 전셋값이 강세를 보였다. 김은선 부동산114 연구원은 “2014년 부동산 시장의 회복은 정책 불확실성이 관건”이라며 “반복되는 대책발표와 후속입법 지연으로 시장의 실망감이 높아진 가운데 정책불확실성 해소에 따라 시장의 반응과 회복력은 달라질 전망”이라고 내다봤다. 이어 “수도권은 전세가율 급등에 따라 중소형 주택시장 회복이 기대되는 가운데 2014년에도 1~2%대 저금리로 공급되는 공유형모기지 등이 실수요자를 자극할 것으로 보인다”며 “강남권 재건축 사업이 2013년에 이어 상승세를 기록한다면 매매시장에 온기를 확산시킬 수 있을 것으로 기대된다”고 내다봤다.

리모델링 수직증축 법안 통과로 관련 사업 탄력받아
취득세율 영구 인하 법안이 국회 본회의를 통과해 시행이 임박했지만, 정작 부동산시장은 시큰둥한 반응이다. 그나마 역시 국회 본회의를 통과한 리모델링 수직증축의 경우 관련 사업이 가능한 단지를 중심으로 기대감이 커지는 모습이다. 이들 법안이 국회 본회의를 통과한 지난 12월11일에 이어 12일에도 서울 송파구 일대 부동산시장은 여전히 썰렁한 모습이다. 현지 부동산 중개업계도 “시장은 얼어붙어있다”고 설명했다. 거래 문의나 호가 상승, 매물 수거 등도 전혀 찾아 볼 수 없다는 게 중개업소들의 공통된 얘기다. 지하철 2호선 신천역 인근 J공인중개소 대표는 “조금이나마 시장에 영향이 있을 것으로 예상했지만, 전혀 그렇지 않다”며 “12월3일에도 부동산대책이 나오면서 여러 가지로 정보를 전달했지만 실제 거래로 이어지는 경우는 없고 상담도 거의 없다”고 말했다. 서울 강북도 상황은 마찬가지다. 지하철 4호선 길음역 인근 부동산 중개업계는 “심각할 정도로 반응이 없다”고 밝혔다. 길음뉴타운 래미안1단지 인근 K공인중개소 대표는 “취득세율 인하가 기정사실화돼 있던 터여서 그런지 지난 추석이후 거래가 거의 없는 상황”이라며 “매도·매수자 어느 쪽도 관심을 보이고 있지 않고 있다”고 말했다. 지역 금융권도 썰렁했다. 인근 MG새마을금고 대출 담당자는 “4분기들어 실제 체결된 부동산대출은 10건 미만이고 직접 문의하거나 중개업소를 통한 상담도 전혀 없다”고 설명했다. 부동산업계는 취득세율 영구 인하에 따른 실질적인 시장 활성화 효과나 타나나려면 적어도 6개월~1년 이상 시간이 걸릴 것으로 내다봤다. 관련 개정법안이 국회를 통과하면서 불확실성이 해소됐지만, 시너지를 낼만한 다른 법안들이 여전히 국회에 계류돼 있다는 점이 걸림돌이다. 여기에 이들 법원의 국회 통과를 집주인들이 호재로 판단, 집값을 올리려는 움직임을 보이면서 매수·매도자간 희망가격 차이만 더욱 벌어질 것이란 지적이다. 강남구 대치동 L공인중개소 관계자는 “이번 법안 통과로 매도·매수의사가 있었던 고객들에게 확인하며 금액을 조율해봤지만 거래로 이어질 가능성이 전혀 없어 보인다”며 “앞으로 최소한 몇달간 거래절벽은 불가피할 것 같다”고 말했다. 이처럼 취득세율 영구 인하 효과가 시장에 거의 영향을 미치지 못한 반면, 같은 날 국회의 벽을 넘은 리모델링 수직증축은 관련 사업추진에 탄력을 붙였다. 관련 단지들도 분위기가 고조된 모습이다. 준공 20년이 넘은 822가구 규모의 강남구 개포동 대청아파트는 내년 초까지 설계변경을 마치고 빠르면 2015년부터 본격 이주·착공에 돌입할 방침이다. 이 아파트는 특히 이번 법안 통과로 일반분양이 늘어나면서 가구당 평균 1억5000만원대로 예상했던 분담금이 20~30% 가량 줄어 주민들의 의사결정에 큰 도움이 될 것으로 내다봤다. 신재호 대청아파트리모델링조합 사무장은 “앞으로의 일정을 묻는 조합원들의 전화가 이어지고 있다”며 “인근 중개업소로도 거래 문의가 크게 늘어난 것으로 들었다”고 말했다. 바로 맞닿아 있는 1758가구 규모의 강남구 개포동 대치2단지도 관련 문의가 이어졌다. 취득세율 영구 인하 조치에 따라 6억원 이하 주택의 세율은 현행 2%에서 1%로, 9억원 초과 주택은 4%에서 3%로 각각 줄어든다. 6억원 초과 9억원 이하 주택은 현행대로 2%의 취득세를 내야 한다. 이 개정안은 올 8월28일을 기점으로 소급적용된다. 공동주택 리모델링 수직증축을 허용한 주택법 개정안 통과로 지은 지 15년 이상된 경우 최대 3개층을 증축하고 최대 15%의 기구수를 늘릴 수 있게 된다. 내년 4월 말부터 시행될 예정이다.

공유형 모기지 대출 대상 ‘지역차별’ 논란
정부가 공유형 모기지 대출 대상 아파트를 ‘매매가 상승 가능 지역’으로 한정할 계획이다. 국민주택기금 안정성 때문이라고 하지만 지역차별 논란이 예상된다. 12월4일 국토교통부에 따르면 국토부는 공유형 모기지 대출심사평가기준에 집값 하락 가능성이 높은 곳들을 대출 대상에서 배제하거나 감점을 주는 내용을 포함시킬 계획이다. 국토부 관계자는 “집값 하락은 기금 안정성을 해칠 우려가 있어 집값 상승 가능성은 중요한 대출 판단 기준이 될 수밖에 없다”고 말했다. 정부는 대출 제한 또는 감점 요소를 열거하는 식으로 ‘집값 리스크’에 대응하는 방안을 검토 중이다. 이에 따라 수직증축 리모델링과 재개발·재건축 대상 아파트도 모두 대상에서 제외될 것으로 알려졌다. 수직증축 리모델링은 집값 상승 요인이라는 것이 일반적 관측이지만 층수가 높아지면 보유 주택의 지분변동이 초래되고 대지 지분율이 낮아질수록 집값 할인율이 커진다. 수직증축 리모델링을 허용하는 주택법 개정안은 이번 정기국회 통과가 유력하다. 올 1월부터 시행되는 공유형 모기지 대출과 시기적으로 맞물릴 공산이 크다. 수직증축 리모델링은 건물 기본 구조를 유지한 채 층수를 최대 3개 층까지 높일 수 있다. 가구 수 증가율은 최대 15%까지만 허용했다. 정부 방침대로라면 단순 리모델링도 대출 대상에서 제외될 공산이 크다. 리모델링 비용을 집값에 포함시키느냐를 놓고 구매자와 국민주택기금간 분쟁의 소지가 발생할 수 있기 때문이다. 비용이 집값에 포함되면 기금의 지분율(최대 70%)이 낮아지고 매매차익 조정으로 이어진다. 기금의 리스크가 커지는 셈이다. 20년 이상 된 아파트에 대출이 어렵다는 분석이 나오는 것도 같은 맥락이다. 대출 만기까지 40년 사이 멸실 또는 리모델링 가능성이 높기 때문이다. 노후 아파트일수록 집값이 더 이상 오르기 힘들다는 것도 한 이유다. 수익공유형은 매매손실을 구매자가 떠안지만 손익공유형은 기금이 지분율만큼 손실을 공유한다. 수익공유형의 경우 직접 손실을 입지 않더라도 기회비용 손실을 만회하려면 집값이 어느 정도 올라줘야 한다. 정부가 수도권과 6개 광역시로 대출 지역을 한정한 데 이어 대출대상 아파트도 선별하면서 지역간 형평성 논란이 불가피할 전망이다. 대출 가능 지역 내에서도 도심이 중심이 되면서 소득계층간 차별논란이 예상된다. 국토부는 추석 전까지 대출심사평가기준을 확정하고 올 1월 1일부터 우리은행을 통해 상품을 판매할 계획이다. 은행은 선착순으로 신청을 받아 약 열흘간 주택 감정평가를 포함한 대출심사를 진행할 계획이다. 이때 대출금 상환능력도 함께 살펴본다. 국토부 관계자는 “기금 안정성을 고려해 집값 상승 가능성이 높은 곳을 우선 대출가능 지역으로 검토할 수밖에 없을 것”이라고 말했다.

기존 대출자들은 변경된 금리 혜택 못 받아
정부가 12·3후속조치를 통해 발표한 통합모기지가 형평성 논란에 부딪혔다. 기금 통합과정에서 보금자리론 우대형 상품의 금리가 대폭 낮아졌지만 기존 대출자들은 변경된 금리 혜택을 받지 못하기 때문이다. 물론 같은 상품이어도 시장원리상 대출금리가 달라질 수는 있지만 정부의 개입으로 특정 상품의 금리를 인위적으로 조정한 경우여서 기존 대출자들이 심각한 차별을 겪게 됐다는 것이다. 12월5일 국토교통부에 따르면 현재 연 3.3~4.05% 이율(은행 창구 이용시 3.7~4.45%)이 적용되는 보금자리론 우대형 상품의 금리가 연 2.8~3.6%(생애최초주택구입자는 연 2.6~3.4%)로 낮아진다. 상품 대상자도 부부합산 연소득 5,000만원 이하에서 일반 무주택자는 6,000만원 이하, 생애최초 구입자는 7,000만원 이하로 확대된다. 국민주택기금과 한국주택금융공사 기금을 통합하면서 지원대상과 대출조건을 동일하게 만든다는 이유에서다. 문제는 금리가 급격히 낮아지면서 기존 대출자들과의 대출금리가 0.7~1%포인트 차이가 난다는 점이다. 보금자리론 우대형이 고정금리로 운영되던 상품임을 감안했을 때 소비자 입장에서 충분히 불만을 제기할 수 있는 문제라는 지적이다. 실제로 기존 우대형 상품을 이용해 30년 만기로 2억원을 대출 받으면 연이율 4.05%를 적용받아 총이자가 1억4,582만원에 달한다. 반면 같은 대출조건이라도 통합모기지 우대형 상품을 이용하면 이율이 최저 연 3.4%로 떨어져 이자부담액이 1억1,931만원으로 줄어든다. 같은 상품과 대출조건임에도 갚아야 할 이자가 2,651만원 차이가 나는 셈이다. 20년 만기로 2억원을 대출받는 경우에도 기존 상품과 신규 상품간의 이자 차이는 최대 2,466만원에 달한다. 이미 보금자리론 우대형 상품을 통해 주택자금을 마련한 이들이 상당수여서 차별 논란이 확산될 것이라는 전망도 제기된다. 주택금융공사에 따르면 지난 9월말 기준으로 보금자리론 우대형 신청건수는 3만4,310건, 공급금액은 3조903억원에 달하는 것으로 나타났다. 금융권의 한 관계자는 “성격이 다른 기금을 통합시켜 갑작스럽게 이율을 큰 폭으로 낮춰주는 것은 문제가 될 수 있다”며 “기 가입자들이 불만을 갖고 대거 항의하는 사태가 발생할 수도 있다”고 지적했다. 대형 상품 지원대상이 확대된 것도 형평성 논란에 기름을 붓고 있다. 부부합산 연소득 5,000만원이 넘는 경우 대출금리가 4.3~4.55%에 달하는 기본형 상품을 이용할 수밖에 없었는데 이번 정부의 방침으로 부부합산 연소득 5,000만원 초과·7,000만원 이하인 대상자들도 우대형을 이용할 수 있게 됐기 때문이다. 부부합산 연소득 5,000만~7,000만원인 가구 중 우대형을 신청하지 못하고 기본형으로 대출을 받은 경우는 올해 10월 말 기준 9,450건(공급금액 1조3,233억원)에 달한다. 일단 국토부는 기존 방침을 고수하겠다는 입장이다. 국토부 주택기금과의 한 관계자는 “기존 우대형 상품 대출자들은 새롭게 바뀐 통합 정책모기지로 갈아탈 수 없다”며 “통합 정책모기지가 시행되면 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내인 대상자들만 새로운 상품을 신청할 수 있다”고 말했다.

교착상태에 빠진 행복주택사업
공릉과 안산에 이어 목동 행복주택 주민설명회가 국토부만의 설명회가 됐다. 애초 행복주택지구가 면밀한 준비 없이 지정된 데다 국토교통부가 주민과의 소통에도 실패해 행복주택사업은 한걸음도 앞으로 나가지 못하고 있다. 국토교통부는 12월13일 서울시 양천구 목동에서 행복주택 주민설명회를 가졌다. 하지만 말이 설명회지 ‘그들만의 설명회’였다. 행복주택 목동비대위가 명분 쌓기에 불과한 설명회에 참가할 수 없다는 결정을 내려 주민들이 아무도 참석하지 않았기 때문이다. 하지만 국토부는 주민 불참 속에서도 설명회를 개최하는 이상한 행태를 보였다. 신정호 비대위원장은 “국토부 직원과 SH공사 관계자들만 참석한 가운데 주민설명회가 개최되고 있었다”고 말했다. 목동 주민 2백여명은 주민설명회 직전 가진 항의집회에서 모든 절차를 무시한 채 진행된 국토부의 일방통행식 지구지정을 규탄하고 국토부를 규탄하는 성명서를 채택했다. 이들은 성명서에서 “양천구민은 정부의 행복주택 자체를 결코 반대하지 않는다”며 “행복주택은 위치선정이 잘못됐고 모든 것을 생략한 국토교통부의 일방통행식 목동행복주택 지구지정을 반대한다”고 밝혔다. 국토부가 세대수를 줄인데 대해 “국토부 세대축소방안은 기존시설 이전비 등 천문학적 건립 예산문제를 조금이나마 해결하고자 하는 어쩔 수 없는 선택일 뿐이지 근본적 대안이 될 수 없다”고 지적했다. 양천구 주민들이 목동유수지에 행복주택 건축을 반대하는 이유는 사전 타당성조사도 교통, 학교, 안전대책도 없기 때문이다. 공릉과 안산지역에서도 주민설명회가 파행으로 끝난 것 역시 정부의 일방통행이 화근이었다. 주민들은 박근혜 대통령의 공약인 행복주택 자체에는 반대하지 않는다. 국토부가 사전에 준비 없이 밀어붙이듯 추진하는 사업방식, 일부지역에서는 입지에 문제를 삼고 있는 것이다. 행복주택지구 주민들은 정부가 12월19일 중앙도시계획위원회를 개최해 행복주택 지구지정을 강행할 것으로 판단하고 있으며 이 때문에 국토부의 명분쌓기용 설명회에 강하게 반발하는 것이다. 도심에 무주택자에게 저렴한 임대주택을 다수 공급하겠다는 제도의 훌륭한 취지가 이를 제대로 추진해야할 행정기관의 근시안적이고 눈치보기식 행태로 말미암아 퇴색되고 있는 상황이다. 현재 수도권 모든 행복주택 시범지구의 주민들이 주택건립을 반대하면서 행복주택사업은 한발자국도 앞으로 나가지 못하는 교착상태에 빠져 있다. 한편 박근혜정부의 대표적인 주거 공약인 ‘행복주택’사업 예산이 당초 정부안보다 절반 이상 삭감됐다. 정부가 행복주택 물량을 4만6000호에서 2만4000호로 줄이면서 해당 상임위인 국토교통위원회가 관련 행복주택 예산을 삭감한 것이다. 국회 예산결산특별위원회는 지난 12월12일 저녁 늦게까지 예산안 조정소위 전체회의를 열고 이 같은 내용의 ‘삭감안’을 의결했다. 따라서 정부가 요구한 9529억9300만원의 행복주택 예산은 4294억3000만원으로 대폭 축소됐다. 이와 관련, 정부의 ‘행복주택’사업 방향을 재검토해야 한다는 요구도 잇따랐다. 임내현 민주당 의원은 “시범지구로 지정된 곳들이 지역 주민의 반발로 지구 지정조차 못하고 있는 상황”이라며 “사업타당성을 다시 검토하는 게 어떻겠냐”고 말했다. 같은 당 박수현 의원도 “평당 건축비와 토지비 문제도 만만치 않다”면서 “대통령 공약이라도 설계에 문제가 있는 것을 계속 밀어붙이면 더 큰 문제가 생기는 만큼 조정이 필요하다”고 강조했다. 반면 이현재 새누리당 의원은 “처음하다 보니 시행착오가 있기 마련”이라며 “젊은이들에게 직장이 가깝고 교통이 편리한 주택을 공급하기 위한 것이므로 정부 계획대로 가는게 맞다”고 반박했다. 이장우 의원도 “행복주택 사업은 사회 초년생과 신혼부부 등 서민을 위한 것”이라며 “국토부에서 적극적으로 추진해 서민주거 안정에 기여해야 한다”고 밝혔다. NM