최근 서울과 수도권의 집값이 들썩이고 있다. 특히 재건축이 활발한 강남구와 강남지역의 집값이 하루가 다르게 오르는 중이다. 5900세대가 넘는 둔촌주공아파트의 경우 이주를 앞두고 불과 한 달 사이 수천만원이 뛰는 등 과열 양상을 빚기도 했다.

황태희 기자 hth@

서울과 수도권의 집값 상승세는 예사롭지 않은 수준이다. 일부 수도권 인기 택지지구의 경우 웃돈이 1억원까지 붙고, 청약을 받기 위해 사람들이 주고 서고 있을 정도다. 반면 하반기부터 공급이 늘어나는 지역의 경우 오히려 찬바람이 불고 있다.

새정부 출범 후 수도권 중심으로 집값 폭등
새정부 출범 이후 정치, 경제적 불확실성이 해소되면서 수도권을 중심으로 집값이 일제히 폭등했다. 지난 5월 7대 특·광역시의 주택 매매가격은 전월 대비 서울(0.16%), 부산(0.12%), 인천(0.08%) 등의 순으로 올랐다. 지역의 집값 상승은 ‘뉴스테이’ 중심의 재개발 추진과 도시형생활주택이 난립하고 있는 부평구(0.18%)의 상승 폭이 가장 컸다. 유통 ‘빅5’의 입주와 개발호재가 지속되는 연수구(0.14%)도 한몫했다. 전세가 역시 인천(0.07%)이 7대 특·광역시 중 두 번째로 높게 올랐다. 개발호재가 지속되는 연수구(0.18%)와 동인천역을 중심으로 대단위 뉴스테이가 추진되고 있는 동구(0.15%)에서 서울로의 출퇴근 수요가 유입되면서 발생한 결과로 분석됐다. 전문가들은 여기에 기업 유치 확대와 교육특구로 자리잡은 송도국제도시를 중심으로 한 고분양가 행진이 지속되고, 원도심 역시 뉴스테이나 연간 10조 원이 투입되는 도시재생 뉴딜정책에 대한 기대감이 커지면서 전세는 물론 집값이 당분간 오름세가 지속될 것으로 예측하고 있다. 실제로 지난 6월2일 개관한 경기도 안산시 사동(고잔신도시 90블록) 그랑시티자이 2차 견본주택의 경우 개관 첫날부터 전날까지 총 8만3000여명의 방문객들이 몰렸으며, 신규 단지 분양권에도 수천만원의 웃돈이 형성됐다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 3월 분양한 경기도 안산단원구 안산리프리모 전용면적 74㎡ 조합원입주권은 지난 4월 최고 3억8200만원에 거래됐다. 분양가가 3억6000만~3억7000만원인 점을 고려하면 한 달 새 입주권에 이미 1000만원 넘게 웃돈이 붙은 셈이다. 지난해 6월 분양한 분양가 2억5500만원대인 경기도 안산단원구 e편한세상선부 전용59㎡ 분양권도 지난 5월 2억8300만원에 거래돼 3000만원 가까이 웃돈이 형성됐다. 지난 4월 전매제한이 풀린 그랑시티자이1차의 경우 전용 59㎡ 분양권은 같은 달 3억원 초반대에 거래됐지만 5월에는 최고 3억4000만원에 거래돼 한 달 사이 4000만원 가까이 웃돈이 붙었다. 전용101㎡의 경우 고층일수록 웃돈이 더 많이 형성돼, 지난 4월부터 5월까지 1000만원 가까이 웃돈이 붙었다. 이에 전문가들은 최근 집값 상승세는 저금리가 지속되면서 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자금이 특정 지역과 상품에 몰리며 나타난 이상 과열이라는 점에서 규제가 필요하다고 주장했다. 반면 섣부른 정부 규제로 시장이 얼어붙으면 오히려 실수요자만 피해를 입는 부작용을 양산할 것이라는 의견 역시 나왔다. KB국민은행 주간 주택시장 동향에 따르면 5월29일 기준 서울 아파트 값은 일주일 새 0.13% 올라 17주 연속 상승세를 이어갔다. 상승폭도 지난해 10월 말 이후 7개월 만에 가장 컸다. 특히 강남4구(강남·서초·송파·강동구)는 주간 상승폭이 0.18~0.23%로 서울시내 다른 지역보다 훨씬 높았다. 이에 전문가들은 새 정부가 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV)을 다시 강화하고 총부채원리금상환비율(DSR) 등 주택담보대출 요건 강화 방안 등을 통해 부동산 시장을 규제할 것이라고 전망했다.

서울 전역 등 40개 조정지역에 집중 규제
지난 6월19일, 기획재정부와 국토교통부, 금융위원회 등 관계부처는 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적·맞춤형 대응 방안’을 발표했다. 이번 대책은 과열 지역에 대한 선별적 규제로 투기를 진정시키고 실수요자는 보호하는 쪽에 방점이 찍혔다. 서울 전역과 경기·부산·세종 일부 지역 등 40개 조정대상지역을 타깃으로 삼았다. 지난 11·3 대책 당시 조정대상지역으로 37곳이 선정됐지만 이번 6·19 대책에서 경기 광명, 부산 진구, 부산 기장 등 3곳이 추가됐다. 정부가 40개 지역에 집중적으로 규제를 강화한 것은 최근 이들 지역의 부동산 시장이 다른 지역에 비해 과열 조짐이 컸기 때문이다. 청약 시장에도 투자 수요가 지속적으로 유입되고 있다. 조정대상지역의 청약경쟁률은 20.1대 1로 비 선정지역의 9.4대 1에 비해 2배 이상 높았다. 11·3 대책 당시 전매제한기간을 강화했지만 올해 4월까지 서울과 부산 지역의 누계 전매거래량은 지난해 전체와 비슷한 수준까지 늘었다.

정부 관계자는 “투자수요는 재개발·재건축으로 인한 주거환경 개선, 집값 상승 기대가 높은 서울 등 일부지역으로 집중되며 국지적 과열 현상이 재현되고 있다”며 “과열 지역 내에서도 재건축 예정단지 등 노후아파트에 대한 수요가 급격히 증가했으나 점차 신규 아파트 등으로 확산되는 양상”이라고 배경을 밝혔다. 이어 “하반기에는 금리 인상 가능성, 입주 물량 증가 등 조정 요인에 따라 현재 나타나는 지역별 차별화 양상이 더욱 뚜렷해질 전망”이라며 “수요 위축지역은 하락세가 심화되는 반면 집값 상승 예상지역은 투자수요 증가로 과열심화 등 양극화 가능성이 있다”고 덧붙였다. 이번 6·19 대책으로 새로 지정된 곳을 포함해 모든 조정대상지역에서 대출규제가 강화된다. 주택담보대출비율(LTV)과 DTI를 10%포인트씩 강화해 각각 60%, 50%를 적용하는 한편 조정대상지역 내 신규 분양 아파트 집단대출에 대해서도 DTI를 적용하기로 했다. 서민이나 실수요층이 피해보는 일이 없도록 부부 합산 소득이 연 6000만원 이하이거나 주택가격이 5억원 이하인 등 일정 조건을 갖추면 기존 대출규제를 적용할 수 있도록 했다.

대출규제 강화는 행정지도를 예고해 오는 7월3일 시행에 들어간다. 조정 대상지역 내 재건축조합원의 경우 분양받을 수 있는 주택은 최대 2주택으로 제한하는 방안도 이날 대책에 포함됐다. 기존에는 과밀억제권역 내에서는 최대 3주택, 밖에서는 보유주택만큼 분양이 가능했는데 과밀억제권역과 관계없이 원칙적으로 1주택만 분양받도록 했다. 아울러 과열지역에 대해 정부·지자체 합동점검반의 현장점검이나 가격 모니터링을 시장이 안정될 때까지 지속하는 한편 실거래가 허위신고 자진신고제나 신고포상금제 홍보를 강화해 나갈 방침이다. 주기적으로 시장동향을 따져 과열추세가 지속된다면 투기과열지구로 지정하는 방안도 적극 검토해나가기로 했다. 고형권 기획재정부 1차관은 “이번에는 ‘중상’ 수준의 강도로 대응을 하고 시장 상황을 모니터링하면서 필요시 투기 과열지역 지정 등 더 강도가 강한 수단을 동원할 수 있다는 생각으로 대책을 내놨다”고 밝혔다. 이어 “투기심리 확산으로 인한 부동산시장 불안은 실수요자의 주택구매를 어렵게 하고 가계와 우리 경제 전반에 큰 부담으로 작용한다”면서 “면밀한 시장분석을 토대로 선별적으로 맞춤형으로 마련하는 데 중점을 뒀다”고 말했다.

오는 8월, DTI와 DSR 강화하는 진짜 대책 나올 듯
새로운 총부채상환비율(DTI)와 총부채원리금상환비율(DSR)등 가계부채 ‘진짜’ 대책은 오는 8월 나올 예정이다. 부동산 대책에 머문 이번 6·19대책은 가계부채 대책으로는 ‘맛보기’ 버전에 불과하다는 것. 지난 6월19일 금융당국 관계자는 “이번 대책은 ‘맛보기’ 버전으로 가계부채 대책이 아니라 부동산 대책”이라고 말했다. 김용범 금융위 사무처장도 “이번 대책은 국지적 부동산 과열에 대한 선별적 대응책”이라며 “가계부채 증가 속도 관리 대책이 아니다”고 강조했다. 정부도 시장 위축을 우려해 강도를 조절했다고 시인했다. 정부는 이번 대책을 발표하면서 과열이 지속되거나 심화하면 투기과열지구 지정을 검토하겠다는 여지를 남겼다. 상황에 따라 전매제한기간 연장과 청약1순위 자격제한, 민영주택 재당첨 제한, 대출 규제 등을 총망라한 카드를 꺼내겠다는 의미다.

실제 이번 대책 가운데 금융 관련 규제는 사실상 부동산가격이 들썩이는 청약조정지역에 LTV·DTI를 강화하고 집단대출에 DTI를 적용한다는 것밖에 없다. 이에 따라 ‘진짜’ 가계대출의 ‘본 규제’는 오는 8월 가계부채 종합관리 방안에 포함돼 발표될 것으로 전망된다. 금융당국에 따르면 오는 8월 가계부채 종합대책에는 소득산정기준을 개선한 새로운 DTI기준과 차주의 원리금상환 능력을 더 깐깐히 보는 DSR에 대한 향후 로드맵이 나올 예정이다. DTI는 소득산정시 차주의 장래소득 증가 가능성과 보유자산별 소득창출 능력을 정밀하게 감안한 지표다. 차주의 소득이 일시적이거나 변동성이 높은 경우 일정 감면율을 적용해 대출한도가 하락할 수 있고 청년 창업자 등 비근로소득자의 장래소득 인정 기준이 마련되면 이들은 대출을 더 받을 수 있다.김재언 미래에셋대우 부동산세무팀장은 “심리적인 급등효과를 억제해 시장을 안정적으로 관리하겠다는 시그널을 보인 것”이라며 “특히 공급보다 수요가 많은 서울 재건축 시장은 전매제한 기간을 소유권이전등기시까지로 바뀌면서 단기적으로 집값이 안정을 보일 수 있다”고 내다봤다. 전문가들은 이번 대책을 ‘예상했던 수준’으로 봤다. 일각에선 규제 효과가 선반영된 시장이 정부의 의도대로 움직이지 않을 것이란 의견도 제기됐다. 권대중 대한부동산학회장은 “이번 대책이 시장에 얼마나 영향을 미칠지는 미지수지만, 계속 오르는 집값을 잡는 데는 분명한 한계를 보일 것”이라며 “7월 말에 DSR(총체적상환능력비율)이나 조합원 지위 양도 금지 등을 후속대책을 꺼내야 하는 상황이 올 수도 있다”고 말했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “조정대상지역을 추가하고 돈줄을 옥죄더라도 막대한 자금을 보유하고 차익을 노리는 가수요를 효과적으로 막긴 힘들다”며 “자구책에 대한 관리·감독이 더 중요한 문제”라고 지적했다. 문재인 정부의 성급한 결정이라는 지적도 나온다. 핀셋 규제를 하지 않아도 하방압력으로 인한 조정 시기가 올 것이라는 분석이다. 여기엔 부동산 규제가 효과적으로 작동하지 않을 것이란 우려가 깔렸다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “지금까지 규제로 인한 가격 억제 효과는 크지 않았다”면서 “하반기 금리 변동이나 초과이익환수제 부활, 입주 폭탄 등을 고려하면 규제보다 대내외적인 악재가 수요 심리를 흔드는 요인이 될 것”이라고 했다. NM