정부가 전세·월세 안정을 위한 부동산 대책을 발표했다. 1%대의 낮은 이자 대출로 부담을 줄여서, 집을 살 수 있도록 길을 터주겠다는 게 골자다. 현오석 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 “매매, 전·월세 시장의 동반안정을 도모하는 세제·금융·예산·공급 분야를 포괄한 종합적인 대책을 추진하고자 한다”고 취지를 밝혔다.

장정미 기자 haiyap@

▲ 국토부 관계자는 “이번 조치로 건설업체들은 미분양 처분시기를 시장상황에 맞게 조절할 수 있을 것”이라며 “가을 이사철 전세난 완화와 세입자 보호 강화 등 주택시장 안정에도 기여할 것”이라고 기대했다.

지난 8월 28일 정부는 정부서울청사에서 ‘서민·중산층 주거안정을 위한 전월세 대책’을 발표했다. 무주택자가 집값의 30%만 있으면 연 1.5%의 초저금리 대출을 받아 주택을 구입할 수 있는 길이 열린다. 또 기존주택 보유 여부와 관계없이 6억원 이하 주택을 살 때 내는 취득세가 절반으로 줄어든다.

세제·금융·예산·공급 분야 포괄한 종합 대책
8.28 부동산 대책에 따르면 정부는 ‘수익공유형’과 ‘손익공유형’인 새로운 유형의 주택구입 모기지를 도입해 연내 3,000가구의 시범사업을 실시한다. 수익공유형은 국민주택기금이 최대 70%까지 1.5%의 금리로 대출해주는 대신 20년 만기 후 시세차익을 주택구입자와 공유하게 된다. 손익공유형은 집값의 40%까지 기금이 지분을 투자하되 집값이 하락할 때는 손실도 지분만큼 주택구입자와 나눠지는 모기지다. 임대주택 공급 등 서민 주거안정의 주요 재원으로 쓰이는 국민주택기금이 개인의 주택구입에 공동 투자자로 참여해 수요자들의 주택매입에 따른 비용부담을 줄이고 집값 하락 리스크도 줄이겠다는 것이다. 정부는 이와 함께 취득세를 6억원 이하는 2%에서 1%로, 9억원 초과는 4%에서 3%로 낮추고 무주택자는 물론 기존주택 보유자가 주택을 구입할 때도 같은 세율을 적용하기로 했다. 이에 따라 근로자·서민구입자금 대출한도가 가구당 1억원에서 2억원으로 대폭 확대되고 적용금리도 4%에서 2.8~3.6%로 낮아져 실수요자들의 내 집 마련 부담이 대폭 줄어들 것으로 전망된다. 정부는 이 밖에 전월세 수급불균형 완화를 위해 기존주택 매입·전세 임대주택 2만3,000가구를 올 하반기에 집중 공급하고 한국토지주택공사(LH)가 보유한 준공 후 미분양 주택을 9월부터 전세임대로 활용할 계획이다. 현오석 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 “이번 대책은 매매 활성화와 전월세 부담 완화, 저소득층 지원 등 세 가지 부문에 초점이 맞춰진 종합적인 방안”이라며 “특히 실수요자들의 매매를 돕기 위한 새로운 개념의 상품이 도입됐다는 점에서 긍정적인 효과를 낼 것”이라고 말했다.

단기간에 정책 효과 보기는 어려울 듯
정부가 8월 28일 발표한 전·월세 대책은 명목상 가을 이사철을 앞두고 고조되는 전·월세난을 해결하기 위한 것이지만 실질적으로는 부동산 부양책에 가깝다. 전문가들은 중장기적 정책 효과에 대해선 입장이 갈렸지만 단기간에 정책 효과를 보기 어려울 것이라는 데는 대체로 입장이 일치했다. 당정은 매매 활성화를 위한 대책으로 우선 취득세 영구 인하 방침을 확정했다. 6억원 초과 9억원 이하 주택의 취득세율은 현재와 마찬가지로 2%지만 6억원 이하, 9억원 초과 주택의 취득세율은 1%포인트씩 낮췄다. 또 다주택자에 대한 차등 부과도 폐지키로 했다. 주택금융공사의 장기·고정금리 분할 상환 방식 주택 모기지 공급도 내년까지 3조원 더 확대했다. 또 1주택자가 이사 목적으로 주택을 구입해 일시적인 2주택자가 됐더라도 소득 공제를 받을 수 있도록 했다. 국민주택기금의 ‘근로자·서민 구입 자금 지원’ 대출 대상에 주거용 오피스텔을 포함하고 소득 요건도 부부합산 4500만원에서 6000만원으로 상향 조정했다. 가액 기준 역시 3억원 이하에서 6억원 이하로 높이고 대출 한도도 가구당 1억원에서 2억원으로 늘렸다. 적용 금리도 현행 4%에서 2.8~3.6%로 낮춘다. 또 1가구 1주택자가 은행에서 주택담보대출 한도를 늘리려고 가입하는 모기지 보험도 1년 동안 한시적으로 다주택자에게도 허용키로 했다. 이 밖에 4·1 대책에서 발표한 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 신축 운영, 수직증축 리모델링 허용 등 규제 완화책이 담긴 법안의 신속 처리도 약속했다. 국토부 관계자는 “주택 구입 능력이 있는 사람도 전세로 몰리는 게 전·월세난의 원인이다”며 “주택 구입비용이나 소유비용을 해소해야 매매 시장이 안정되고 덩달아 전세시장도 안정될 수 있다”고 말했다. 전문가들은 취득세율 영구 인하와 모기지 공급 확대에 따라 장기적으로 실수요자의 주택 구입 문턱은 낮아졌다고 보고 있다. 함영진 부동산114리서치센터장은 “2011년 이후 ‘전가의 보도’로 활용되던 취득세율 감면을 항구요율 인하와 같은 상시제도로 바꾸면 거래절벽, 거래공동화 같은 시장 교란 문제가 일정 부분 해소될 것”이라고 내다봤다. 하지만 실제 시장에 미치는 영향은 제한적일 수밖에 없다는 게 대체적인 견해다. 특히 박근혜 대통령이 주문한 ‘가을 이사철 전·월세난 해결을 위한 선제적 조치’는 아니라는 입장이다. 조은상 부동산써브 리서치팀장은 “당장 실행할 수 있는 방안이 많지 않고 시행까지 걸리는 시간을 감안하면 가을 전세난에 선제 대응하기는 어려울 것”이라고 말했다. 특히 정부가 다른 나라에 비해 집값이 높다고 판단하면서도 매매수요를 늘리는 정책을 들고 나온 것은 앞뒤가 맞지 않는다는 의견도 있다. 정부는 이날 자료에서 한국의 소득대비 집값(PIR)이 2011년 기준 6.4로 미국(4.2), 일본(5.3)에 비해 높다고 지적했다. 이런 상황에서 정부가 부동산 부양책이나 다름없는 정책을 발표해 인위적으로 부동산 시장을 떠받치고 있다는 것이다. 변창흠 세종대 행정학과 교수는 “역대 부동산 시장에서 매매 시장이 활성화됐을 때 전세 시장이 안정화된 적이 없다”며 “매매시장이 활성화돼야 전세문제도 해결된다는 전제에 문제가 있다”고 말했다.

5년 간 아파트 전세금 평균 4천만원 상승
2008년 9월 세계 금융위기 후 5년 동안 수도권 아파트의 전세금은 평균 5천여만원 상승했지만 매매가격은 4천여만원 하락한 것으로 조사됐다. 부동산써브에서 2008년 9월18일부터 올해 9월 12일까지 서울·인천·경기 등 수도권 아파트 평균 매매가격과 전세금을 조사한 결과에 따르면 아파트 전셋값은 평균 1억9,943만원으로, 5년 동안 5,375만원 올랐다. 반면 5년 전 4억725만원이던 수도권 아파트 평균 매매가격은 현재 3억6,530만원으로 4,195만원 떨어졌다. 수도권 시도별 아파트 평균 전세금은 서울이 2억8,146만원으로, 5년 전보다 8,023만원 올랐다. 경기는 1억6,610만원으로 5년 동안 4,586만원 상승했고 인천 아파트 평균 전세금은 5년 전보다 2,805만원 오른 1억1,959만원 수준이다. 수도권 시군구 중에서 서울 서초구 아파트 평균 전셋값이 4억9,255만원으로, 5년 전보다 1억6,882만원이나 뛰어 상승폭이 가장 컸다. 아파트 평균 전셋값은 서울 송파구가 3억9,525만원으로 5년간 1억5,395만원 올랐고 강남구는 4억5,252만원으로 1억2,079만원 상승했다. 반면 아파트 평균 매매가격은 서울이 5억3,95만원으로, 5년 전보다 5,458만원 하락했다. 경기와 인천은 각각 2억9,047만원, 2억3,033만원으로 같은 기간 각각 3,321만원, 569만원 떨어졌다. 수도권 시군구별 평균 아파트값은 서울 강남구가 현재 9억7,991만원으로 5년 전보다 1억7,427만원 내렸다. 조은상 팀장은 “금융위기 이후 고가·대형 아파트가 밀집한 서울 강남·송파·양천구 등과 경기 과천·성남·용인시 등 지역 아파트값이 타격을 받았다”며 “전셋값 상승세는 선호도가 높은 서울 주요 자치구뿐 아니라 수도권 전역으로 확산하고 있다”고 설명했다. 정부가 4·1 부동산 활성화 대책과 8·28 전·월세 대책을 잇달아 발표했지만 주택 시장의 반응은 아직까지는 기대치에 미치지 못하고 있는 상황이다. 주택 매매 거래량은 다소 늘어나면서 활기를 되찾는 모습이지만 전세가격이 55주 연속 폭등하면서 무주택 서민들의 부담은 오히려 증가한 것으로 나타났기 때문이다. 국토교통부에 따르면 8월 전국의 주택매매 거래량은 모두 46,586건으로 지난 7월의 3,9608건에 비해 17.6% 증가했다. 그러나 문제는 주택거래 증가에도 불구하고 전세가격이 연일 폭등하고 있다는 점이다. 한국감정원에 따르면 전국의 아파트 전세가격은 55주 연속 오름세를 이어간 것으로 조사됐다. 특히, 수도권의 전세가격은 0.30%나 오르며 증가폭이 확대되는 모습을 보이고 있다. 한국감정원 관계자는 “임대인의 월세 선호에 따른 공급부족 현상이 계속 이어진데다 서울과 수도권 지역을 중심으로 신혼부부 수요와 직장인 이주수요가 증가하면서 전세가격이 일주일 사이에 0.21%나 급등했다”고 말했다. 정부가 4·1 부동산 대책에 이어 8·28 전월세 대책을 발표했지만 전세 물량이 턱없이 부족한데 따른 것으로, 현재로썬 정부 정책의 약발이 전혀 먹혀들지 않고 있다는 분석이다. 이에 대해 세종대 변창흠 교수는 “정부의 8·28 대책이 주택거래 활성화에 초점이 맞춰지면서 전세시장의 수급 불균형을 너무 안이하게 판단한 결과로 볼 수 있다”고 말했다.

미분양 아파트 보증 확대 등 전세난 잡기 나서
가을 이사철을 앞두고 전세난이 가중되고 있는 가운데 정부가 준공 후 미분양 아파트에 대한 보증 확대와 후분양 및 임대공급 인센티브 지원 등으로 전세난 잡기에 나섰다. 지난 9월 9일 국토교통부는 ‘7·24 주택공급 조절방안’의 후속조치로 이 같은 내용의 세부방안을 확정하고 다음날인 9월 10일부터 시행했다. 세부방안에 따르면 건설업체를 대상으로 전세보증금 반환보증과 모기지 보증제도를 도입한다. 전세보증금 반환보증은 건설업체 부도 등으로부터 전세보증금을 보호하는 제도다. 이 보증이 도입되면 임차인이 안심하고 임대계약을 맺을 수 있어 신인도가 낮거나 미분양을 담보로 일부 대출을 받은 건설업체도 쉽게 임차인을 구할 수 있을 것으로 국토부는 기대했다. 모기지 보증은 미분양 아파트를 전세로 활용하는 건설업체에 한해 발급된다. 건설업체가 모기지 보증을 통해 시중은행으로부터 미분양 아파트 담보대출을 받을 경우 차입금리가 4~5%대로 낮아진다. 건설업체가 모기지 보증과 전세보증금 반환보증을 동시에 이용할 경우 분양가의 최대 70~80%(시세 대비 최대 90%)를 연 2%대 저리로 조달할 수 있게 된다. 예컨대 분양가가 3억원인 아파트(시세 2억7000만원)의 경우 1억3000만원은 연 4~5% 대의 보증부 대출로 조달하고 1억1000만원은 무이자인 전세보증금으로 조달할 수 있는 것이다. 후분양 및 임대공급에 대한 인센티브 제도도 시행된다. 국토부는 건설업체가 분양물량 일부를 공정률 80%이후 후분양으로 전환할 경우 분양가의 50~60%까지 저리(연 4~5%)로 자금을 조달할 수 있는 대한주택보증의 후분양 대출보증을 해주기로 했다. 분양 예정물량의 분양시기를 사전에 후분양으로 연기하거나, 준공 후 일정기간 임대로 활용하면 인센티브 차원에서 분양가의 10%포인트 가량 추가 대출보증을 제공하기로 했다. 깡통전세로부터 세입자를 보호하기 위한 임차인용 전세보증금 반환보증제도도 도입된다. 지금까지는 세입자들은 민간기관인 서울보증보험에서만 보증이 가능했지만 이제는 공공기관인 대한주택보증을 통해서도 보다 저렴한 수수료로 보증을 받을 수 있게 되는 것. 전세 보증금이 1억원일 경우 월 보증료는 약 1만6000원(연 0.197%) 정도다. 전세보증금 반환보증은 아파트뿐만 아니라 단독(다가구), 연립, 다세대, 주거용 오피스텔도 모두 발급받을 수 있다. 다만 전세보증금이 수도권 3억원 이하, 기타 지역은 2억원 이하일 경우만 보증을 받을 수 있고 보증한도도 아파트는 주택가액의 90%까지, 주택 유형에 따라 기타는 70~80%까지만 가능하다. 국토부는 건설업체가 선분양시 필수적으로 받아야 하는 분양보증에 대해 분양성 평가를 강화하고 보증료 차등폭도 확대하기로 했다. 이에 따라 분양성 평가비중은 30%에서 45%로 상향 조정되고 자산 및 매출액 3000억원이상 상장업체에 대해 분양성 평가를 면제하던 것도 폐지된다. 보증료 등급도 3등급에서 5등급으로 확대돼 분양성이 나쁠 경우 보증료 부담이 늘어나게 된다. 국토부 관계자는 “이번 조치로 건설업체들은 미분양 처분시기를 시장상황에 맞게 조절할 수 있을 것”이라며 “가을 이사철 전세난 완화와 세입자 보호 강화 등 주택시장 안정에도 기여할 것”이라고 기대했다. NM