올 들어 부동산 경매 시장이 활기를 띠고 있는 가운데 지난 4·1부동산 대책 이후 열기를 더해가고 있다. 특히 부의 상징으로 인식돼온 강남권 고가 아파트와 빌딩 등 대형 물건이 경매 시장에 줄줄이 등장하고 있으며, 수익형 부동산을 중심으로는 ‘과열’ 우려까지 나올 정도다.

▲ 강은현 EH경매연구소 대표

올 경매 시장의 특징은 양극화 현상 지속, 주거형 부동산 분화, 수익형 부동산의 강세를 들 수 있다. 부동산 시장이 불황이라지만 경매 시장은 상황이 좀 다르다. 4·1 대책 효과에 대해서도 일반 주택 시장 참여자는 의구심을 거둬들이지 않은 반면, 경매 참여자는 이례적으로 신뢰를 보이고 있다. 적어도 입찰경쟁률, 낙찰가율, 낙찰률 등 경매 지표만 놓고 보면 그렇다.

경매투자에는 ‘2W+1H’ 원칙 적용하라
최근 경매물량이 증가하고 낙찰가율이 소폭 상승하면서 경매 투자에 나서야 할 시기를 저울질하는 투자자들이 늘고 있다. 이에 강은현 EH경매연구소 대표는 “부동산 투자는 언제 사고팔아야 하는지(when). 어느 곳을 선택해야 하는지(where), 적정 투자금에 대한 계획을 어떻게 세워야 하는지(how)에 좌우된다”며 “경매 투자도 본질은 같다”고 말한다. 일반 부동산 투자와 마찬가지로 경매도 입찰 시기를 잘 맞춰야 값싸게 낙찰 받아 투자에 성공할 수 있는데, 일반 부동산시장과 함께 경매도 경쟁이 치열하지 않은 때를 노려 입찰하면 우량물건을 잡을 수 있고 남들보다 값싸게 낙찰할 수 있어서다. 이에 강은현 대표는 2W+1H 원칙을 강조한다. 그는 “현장의 분위기 등 변수가 많아 투자 결과가 달라지는 사례가 속출한다”며 “일반 부동산처럼 매수자와 매도자 간의 독점·수의계약이 이루어지는 ‘1 대 1’ 거래가 아니라 불특정 다수의 입찰자들과 법원 사이에 이루어지는 ‘다수 대 1’의 형태인 경매 투자에 ‘2W+1H’ 원칙이 더욱 중요하다”고 설명했다. 그의 이러한 이론은 지난 2009년 9월 서울 중앙지법에서 진행한 대치동 은마아파트 경매사례에서 확인할 수 있다. 당시 경매로 은마아파트 95㎡짜리 두 가구가 나왔는데 5층 건물은 최초 감정가 9억 8000만에 유찰되어 7억 8400만원에 나왔고, 3층 물건은 원래 10억 5000만원짜리였으나 8억 4000만원에 입찰에 부쳐졌다. 결론은 3층 물건 낙찰자의 승리였다. 더 싸게 나왔던 5층 물건은 입찰 경쟁이 붙은 끝에 9명이나 몰려 9억 8630만원에 낙찰되었고, 3층 물건은 한 명만 응찰해 입찰가인 8억4000만원에 낙찰되었다. 강은현 대표는 “이는 군중 심리에 흔들리지 않고 역발상의 자세로 최저가가 더 높았던 물건을 1억 4000만원 가량 더 싸게 구입하는 결과를 얻은 것”이라며 “어떤 물건을 고르고(where), 자신이 동원할 수 있는 적정 자금계획을 어떻게 세우느냐(how)에 따라 상반된 결과를 낸 셈”이라고 덧붙였다. 한편 물건을 되팔아 이익을 실현할 때는 1W+1T 원칙을 지켜야 한다. 다름 아닌 타이밍(when)과 세금(tax)을 고려해야 한다는 것. 강 대표는 “오랫동안 투자현장을 지켜보니 결국 자잘한 변수에 휩쓸리지 않고 이 같은 투자 원칙을 고수해야 낭패를 보지 않았다”고 조언했다.

국내 최고의 부동산 경매 전문가
중앙대 정치외교학과 졸업 후 자동차 부품업체에서 근무했던 강은현 대표. 그가 부동산 경매시장에 관심을 가지게 된 계기는 다름 아닌 IMF였다. 구조조정의 여파에 직장을 그만두어야 했던 강 대표는 당시 안정적인 수입을 가져갈 수 있는 공인중개사 시험을 준비했다.  하지만 자격증을 취득한 이우에도 그는 단순한 중개업무는 성에 차지 않았고, 결국 부동산 경매에 눈을 돌린 것이다. 그 후로 13년. 현재 강 대표는 <한국에서 불황에 경매로 돈 버는 100가지 방법>, <경매야 놀자>, <실전 투자자들이 가장 궁금해 하는 부동산 경매> 등 국내에서 경매 관련 재테크 서적을 가장 많이 출간했고, 건국대, 아주대, 동국대, 경희사이버대, 한국금융연수원, 국민은행, 미래에셋증권, 한국감정원 등 국내 유수의 대학과 금융사에서 강의를 진행하는 국내 최고의 부동산 경매 전문가로 성장했다. 경매 대중화를 선도하고자 지난 2011년 3월 EH경매연구소의 문을 연 강 대표는 경매와 부동산 시장에 대한 이론적 체계를 갖추고자 건국대에서 부동산학 박사과정도 수료했다. 그는 앞으로 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 부실 등의 여파로 요지의 좋은 땅들이 경매 시장에 나올 가능성이 높기 때문에 중장기 투자로 우량 물건에 투자하는 것도 좋은 방법이 될 것이라고 내다보고 있다. 강은현 대표는 “최근 거래 시장이 침체되어 단타 전략으로 경매 투자에 나섰다가는 어려울 수도 있다”며 “지금 상황에서는 최소 1년 이상 보유한다는 전략을 세우는 것이 바람직하다”고 조언했다. 이어 “경매시장을 정확히 분석하고 입찰 노하우 등을 일반인들과 공유해 경매시장 발전에 이바지하겠다”고 강한 포부를 밝혔다. NM