단군 이래 최대규모인 용산국제업무지구 개발사업이 지난 3월 12일 만기가 돌아온 이자를 내지 못해 채무불이행(디폴트) 사태를 맞았다. 자산관리회사인 용산역세권개발은 3월 13일 오후 12시로 연장된 자산담보부기업어음(ABCP)의 이자 납입 시한 내 변제에 실패했다고 밝혔다.

이종서 기자 @

용산개발 사업은 애초 대한토지신탁으로부터 배상금 64억원을 받아 이자 59억원을 갚을 예정이었다. 이를 위해 1대 주주인 코레일과 자금 250억원을 보관 중인 대한토지신탁은 마라톤 협상을 벌였으나 결국 입장차를 좁히지 못하고 자정무렵 협상이 결렬됐다. 국토해양부는 채무불이행이 발생했다고 당장 파산하는 것은 아니라는 입장이다. 국토부측은 “다음달(4월) 초까지 회생 가능성을 따져본 뒤 법정관리 혹은 파산절차를 밟게 될 것”이라고 예상했다. 한편 이날 국토부는 용산 개발사업과 관련해 긴급회의를 열었지만 민간 부동산개발사업에 직접 개입하지 않는다는 기존입장을 분명히 했다.

용산국제업무지구 개발사업 파산 수순
31조원의 사업 규모로 단군 이후 최대의 개발사업으로 불리던 용산국제업무지구 개발사업이 결국 파산 수순을 밟게 됐다. 2006년 개발사업의 첫 발을 떼던 시기만 해도 부동산 경기 활황에 서울 최고의 금싸라기 땅이라는 평가 속에 ‘제2의 두바이’ 꿈에 부풀 정도로 면면이 화려했던 개발사업이 7년 만에 좌초되는 운명을 맞이하게 된 것이다. 하지만 사실 용산 역세권 개발사업은 사업의 출발 동기부터 다분히 정치적이었다는 지적이다. 용산 역세권 개발사업은 정부가 경부고속철도를 건설하면서 진 빚 4조5000억원을 코레일에 안기면서 시작됐다. 경부고속철은 개통 첫 해 6062억원의 막대한 경영적자를 발생시켰는데, 정부는 철도 경영 정상화 대책으로 이를 해결하려 했다. 코레일이 보유한 용산차량기지를 개발하고 이에 따른 개발이익으로 코레일의 부채를 해결하는 방식이 주된 골자였다. 당시 코레일은 민간 사업자에게 땅을 팔아 빚을 갚고 민간사업자는 그곳을 개발해 이익을 가지면 되는 단순한 구조였다. 하지만 이후 코레일이 대거 지분을 출자하며 개발사업에 직접 참여하며 사업구조 자체도 변질되기 시작했다. 이는 현재 코레일과 민간출자사의 갈등구조를 만드는 결정적 단초가 됐다. 이후 2007년에는 용산국제업무지구 개발사업에 또 다른 변화가 생겼다. 2007년 서부이촌동이 국제업무지구 개발사업에 포함한 것이다. 당시 오세훈 서울시장은 한강변 서부이촌동이 포함된 ‘한강르네상스 프로젝트’라는 사업을 자신의 대표사업으로 내세우며 강력히 밀어붙였다. 애초 용산차량기지만 개발하면 되는 사업에서 서울시의 의지에 따라 민간주택지까지 끼어든 것. 서부이촌동 보상 문제를 드림허브에 맡기면서 서울시는 용산 개발사업을 ‘한강르네상스’의 핵심으로 삼으려 했다. 당연히 복잡한 보상 문제로 개발에 필요한 시간이 늦어지고 필요자금이 더 커졌다. 2006년 용산 역세권 개발사업 계획을 확정할 당시 총사업비는 26조원이었다. 하지만 서부이촌동 보상을 포함하면서 4조원, 사업비 조달 지연 등 착공 지체로 1조원가량 등이 더해지면서 총사업비는 31조원 규모로 눈덩이처럼 불어나게 됐다. 이후 2200여가구에 이르는 서부이촌동 주민의 보상 문제는 용산 개발의 아킬레스건이 됐다. 설상가상 2007년부터 시작된 미국과 유럽발 글로벌 금융위기로 사업성은 더욱 나빠졌다. 부동산 경기는 장기 침체에서 벗어나지 못했다. 결국 건설 주관사이던 삼성물산은 2010년 용산역세권개발(AMC)의 지분을 넘기고 주관사 지위를 내놓기에 이르렀다. 사업성이 불투명해졌다는 이유였다. 삼성물산에 이어 AMC 지분을 넘겨받은 롯데관광개발은 우리금융지주 회장 출신인 박해춘 회장을 영입해 사업의 선봉장으로 세웠다. 그러나 박 회장의 실적은 홍콩의 한 사모펀드로부터 115억원을 투자받은 것이 전부다. 결국 사업무산 위기에 몰리자 2011년 출자사는 사업 정상화 방안을 마련하고 그 해 9월 드림허브가 1500억원의 전환사채를 발행해 코레일과 삼성물산 롯데관광개발이 인수했다. 하지만 자금은 금융비용 충당에만 사용될 뿐 사업은 진척이 없었다. 이후로 추가 투자도 이뤄지지 않았다. 결국 코레일과 롯데관광개발이 사업진행 방식을 두고 기싸움을 벌이며 시간만 보내는 사이 자금은 다시 바닥을 보였고, 롯데관광개발이 코레일의 모든 요구에 따르겠다며 백기를 들었지만 사업무산을 막기엔 이미 뒤늦은 조치였다.

용산국제업무지구 개발사업이 파산에 이르기까지
30조원 규모 용산국제업무지구 개발사업은 금융이자 ‘59억원’ 때문에 생사를 오갔다. 막판까지 단기 자금 수혈 여부를 놓고 1, 2대 주주들이 손해를 보지 않기 위해 자존심 다툼을 벌였기 때문이다. 용산개발 출자사들은 서로 네 탓 공방을 벌이며 “디폴트로 가자”는 식의 벼랑 끝 협상을 벌이는 등 정상화를 위한 협상이 파행으로 치닫고 있다. 3월 13일 업계에 따르면 자산관리위탁회사(AMC)인 용산역세권개발㈜은 전날 도래한 자산담보부기업어음(ABCP) 이자 59억원을 오후 4시 은행 영업 마감까지 갚지 못해 사실상 채무불이행(디폴트) 상태를 맞았다. 최대주주인 코레일이 대한토지신탁으로부터 받아야 하는 손해배상청구소송 승소액 257억원 가운데 보유 지분(25%)에 해당하는 64억원에 대해 지급보증을 해주기로 했지만 대한토지신탁이 승소액 257억원 전액에 대해 지급보증 등을 요구하면서 돈을 주지 않은 것이다. 그러나 마감 시한을 두 시간 넘겨 코레일과 롯데관광개발이 64억원에 대해 연대지급보증을 서기로 대한토지신탁과 극적으로 합의, 가까스로 디폴트 위기를 넘길 수 있는 국면으로 바뀌었다. 하지만 자금 지급 직전에 또 다른 복병이 발목을 잡았다. 합의문의 문구와 64억원 외에 가압류 등 추가 소요 자금 부담 주체를 놓고 대한토지신탁과 출자사 간 충돌이 발생한 것이다. 대한토지신탁은 64억원 외에 소송 진행 기간에 발생할 수 있는 세금 가압류 등으로 인한 추가 소요 자금에 대해서도 코레일이 지급보증을 해야 한다고 요구한 반면 코레일은 불가 입장을 고수하며 난색을 표했다. 코레일 측은 “추가로 들어가는 자금에 대해선 2대주주인 롯데관광개발이나 삼성물산 등 다른 출자사들이 지분율만큼 지급보증 등의 책임을 져야 한다”고 주장했다. 그러나 롯데관광개발은 코레일이 협상안의 문구를 핑계로 64억원에 대한 지급확약서를 제출하지 않는 등 의도적으로 디폴트를 유도하고 있다고 맞섰다. 결국 대한토지신탁과 코레일, 자산관리위탁회사(AMC)인 용산역세권개발 등 관련자 간 협상은 밤 10시를 넘겨 결렬됐고 최종 자금 결제도 이뤄지지 못한 것이다. 코레일은 “부도 위기에 몰린 상황에서도 다른 출자사들은 책임을 전혀 지지 않고 코레일에만 부담을 미뤘다”며 “이렇게 가는 것보다 디폴트가 낫다”면서 민간 출자사들에 책임을 물어야 한다고 주장했다. 롯데관광개발 측은 대한토지신탁이 막판에 추가 소요 자금에 대해선 자신들이 부담하겠다는 입장을 밝혔음에도, 코레일이 협상안의 사소한 문구를 문제 삼아 확약서 제출을 거부했다고 주장하고 만약 최종 디폴트가 된다면 그 책임은 코레일에 있다고 비난을 쏟아냈다. 건설업계는 용산개발 출자사들이 막판까지 조금이라도 손해를 보지 않기 위해 추가 부담을 미루고 최종 부도에 대한 비난을 받지 않기 위해 책임 떠넘기기에만 급급했다고 지적했다. 한 건설업계 관계자는 “양측이 대승적인 결단을 내려도 정상화가 되기 힘든 상황인데, 용산개발 출자사들은 서로 책임을 떠넘기기 위해 거짓 공방과 말다툼만 벌였다”며 “누구의 말이 진실인지도 구분이 되지 않을 정도”라고 지적했다. 용산개발 측은 지금까지 총 2조7천억원의 ABCP를 발행했다.

용산 역세권 개발 사업 파산 수순 밟으며 책임론 불거져
단군 이래 최대 개발사업으로 불리는 용산 역세권 개발사업이 2006년 8월 사업 확정 후 7년 동안 제대로 된 공사 한 번 하지 못한 채 파산 수순을 밟게 됐다. 이에 따라 향후 코레일 등 사업주체와 용산역세권개발, 서울시 등을 둘러싸고 책임론이 불거질 전망이다. 일단 개발사업 무산의 최우선 책임은 주주에 있다는 평가다. 드림허브의 최대주주인 코레일과 롯데관광개발 등 민간출자사 등은 출자금만큼의 손해를 감수해야 할 것으로 보인다. 특히 코레일과 롯데관광개발, 코레일과 삼성물산 등 주요 주주 간 불협화음은 사업의 정상적인 진행 자체가 불가능하다는 시각을 보여줬다는 점에서 비판을 면키 어렵다. 이 과정에서 최대주주인 코레일은 오락가락하며 일관된 입장을 보여주지 못해 파산 책임의 중심에 서게 됐다. 코레일은 2010년 사업을 주도적으로 이끌어 나가던 삼성물산을 용산역세권개발(AMC)에서 제외시켰다. 당시 코레일과 민간출자사는 삼성물산 등 건설투자자에 지급보증을 서줄 것을 요구했고, 삼성물산은 지급보증 불가와 유상증자를 통한 자본 확충을 주장했다. 결국 민간출자사와 코레일은 드림허브 이사회에서 삼성물산이 가진 AMC 대주주 권한을 반납할 것을 결의했고, 그 자리를 롯데관광개발이 넘겨받았다. 하지만 1년 뒤 코레일은 삼성물산이 요구했던 전환사채(CB) 발행을 통한 유상증자와 토지대금 유예, 랜드마크 빌딩 매입 등 지원방안을 발표했다. 이미 삼성물산은 떠나고 난 뒤였다. 아울러 정창영 현 코레일 사장이 취임하면서 사업에 대한 시각이 돌변한 것도 코레일의 일관성 부족의 대표 사례로 꼽히고 있다. 여기에 자금 조달 때마다 사업 리스크 등을 이유로 몸을 사린 민간출자사도 ‘용산 개발사업 침몰’의 책임에서 결코 자유로울 수 없다는 게 전문가의 시각이다. 또 용산 사업의 모든 실무를 담당하는 자산위탁관리회사(AMC)인 용산역세권개발㈜도 시종일관 무능함을 보였다. 박해춘 회장도 책임을 면키 어렵다. 용산 역세권 개발사업의 중심에 박 회장이 자리하고 있기 때문이다. 박 회장은 2010년 10월 취임 기자회견에서 “아부다비ㆍ중국ㆍ홍콩 등 해외투자자를 대상으로 10조원의 개발기금을 유치하겠다”고 약속했지만, 그의 해외투자 실적은 1차 CB 발행 시 홍콩의 한 사모펀드로부터 115억원을 투자받은 것이 전부다. 박 회장의 연봉은 6억원이 넘는다. 드림허브의 주주뿐 아니라 서울시도 사업 무산에 따른 강한 비판에 직면할 가능성이 크다. 사업진행 방식을 두고 최근 코레일과 롯데관광개발의 갈등 구도가 형성돼 왔지만 사업이 장기간 표류하게 된 데는 서울시의 책임도 적잖기 때문이다.
당장 서부이촌동을 사업에 포함한 서울시는 사업 무산에 적잖은 비판을 받을 위기에 처했다. 당초 용산국제업무지구 개발사업은 코레일이 갖고 있는 용산 철도차량기지만을 대상으로 한 사업이었다. 하지만 2007년 당시 오세훈 서울시장이 서부이촌동 연계 개발을 요구, 결국 그 해 8월 서부이촌동이 개발 계획에 포함됐다. 당시 코레일은 이런 서울시 요구에 대해 반대 입장을 분명히 한 바 있다. 치솟는 땅값으로 서부이촌동을 통합 개발하면 사업이 장기간 표류할 수 있다는 점을 우려해서다. 하지만 사업 승인권자인 서울시 요구를 거부할 수 없었다. 이렇다 보니 사업시행자 선정을 위한 제안·수용 동의서를 징구하는 데만 3년여의 시간이 걸렸다. 결국 서부이촌동 보상은 지난 7년 간 용산 개발사업의 최대 걸림돌로 작용해 왔다.

PF ABCP 차환 어려울 때 ‘제2 용산사태’의 방아쇠
총사업비 31조원의 용산 국제업무지구 개발사업이 사실상 디폴트 상황을 맞으면서 올 상반기 만기가 돌아오는 22조원 규모의 PF ABCP(프로젝트파이낸스 자산담보부기업어음)가 폭탄이 될 수 있다는 우려가 확산되고 있다. 지난 3월 13일 금융감독원과 예탁결제원에 따르면 올해 PF ABCP 만기 규모는 26조9000억원 수준으로, 이 가운데 83.3%인 22조4000억원이 상반기에 집중돼 있다. 3월에만 3조2000억원의 만기가 돌아왔으며 4월 4조3000억원, 5월 4조5000억원, 6월 1조6000억원이 차례로 만기를 앞두고 있다. ABCP란 유동화전문회사(SPC)가 기업의 매출채권이나 회사채, 부동산 등 자산을 담보로 발행하는 기업어음이다. PF ABCP는 주로 건물을 지을 토지나, 건설사의 보증 등 부동산 관련 자산을 담보로 발행된다. 부동산 경기가 좋을 경우 ABCP는 자산이 담보로 제공되는데다 금리도 일반채권보다 연 1%포인트 정도 높아 투자자들 사이에서 인기가 높다. 문제는 일반적으로 ABCP는 3개월이나 6개월 단위로 차환발행이 이뤄지는데 이 과정에 문제가 생기면 곧바로 '부메랑'으로 돌아온다는 점이다. 용산개발사업도 ABCP 2000억원에 대한 이자 59억원을 지급하지 못한 게 좌초의 방아쇠가 됐다. 앞서 용산개발사업 시행을 맡은 드림허브 프로젝트금융투자(PFV)는 PF ABCP 발행 등을 통해 조달한 2조4000억원을 올해 상반기부터 들어오는 분양대금 등으로 차례로 상환할 예정이었지만 공사일정이 지연되고 부동산 시장이 침체되면서 일이 꼬이기 시작했다. 급기야 드림허브 PFV까지 완전자본잠식 상태가 되자 차환발행 할 수 있는 길마저 막히면서 결국 31조원짜리 사업이 59억원 때문에 무너진 꼴이 됐다. 시장에서는 용산개발사업발 불똥이 다른 PF ABCP로 튈 가능성을 우려하고 있다. 이미 채권시장의 ‘큰손’인 우정사업본부를 비롯해 상당수 기관투자자가 ABCP, 특히 PF ABCP 만기를 연장하지 않을 것으로 알려진 가운데 시장 여건이 악화일로로 치닫고 있다는 분위기다. 앞서 금호산업이 지난 2월 590억원 규모 ABCP 차환 발행에 실패하면서 가압류와 법정관리 위기를 맞은 바 있다. IB(투자은행)업계 한 관계자는 "우정사업본부가 지난해말 PF ABCP 만기 연장을 하지 않는다는 계획은 세운 데 이어 용산 건까지 터지면서 다른 주요 기관투자자들도 잇따라 만기 PF ABCP의 현금화로 가닥을 잡을 것"이라고 말했다. ABCP 시장이 얼어붙을 경우 그렇지 않아도 자금난이 심각한 중견·중소 건설사의 타격이 불가피할 전망이다. 그동안 단기투자를 노린 자금이 ABCP 시장에 몰리면서 그나마 PF ABCP가 신용등급이 낮은 건설사의 주요 자금조달 창구로 활용돼 왔기 때문이다. 당장 PF ABCP 차환이 어려워질 경우 ‘제2 용산사태’의 방아쇠가 될 가능성이 높다. 한국신용평가 등에 따르면 지난해 6월말 기준 삼부토건의 부채비율이 1045%에 달하는 등 한라건설(302%), 극동건설(376%), 동부건설(394%), 동원시스템즈(345%) 등 중견 건설사의 자금사정은 이미 한계 수준이다. 증권업계 한 관계자는 “그동안 지급보증 회사의 간판만 믿고 ABCP를 마구 발행한 업계 스스로 자초한 위기”라며 “용산개발사업만 해도 공기업인 코레일이 지급보증을 섰지만 뚜껑을 열고 보니 삽조차 못 떴다”고 말했다.

용산 개발사업 디폴트 여파로 대규모 줄소송 전망
용산 국제업무지구 개발사업 부도 여파로 코레일이 대규모 소송에 휘말릴 전망이다. 1조원대의 출자금을 날릴 위기에 처한 민간 출자사들과 2007년 도시개발구역으로 지정돼 6년간 보상을 기다렸던 서부 이촌동 주민들은 용산사업 최대 주주인 코레일에 책임을 묻겠다는 입장을 밝혔다. 수백억원을 출자한 A건설사의 한 관계자는 3월 13일 “최종 부도가 결정되면 코레일을 상대로 소송을 내겠다”고 밝혔다. 그는 “사업이 한참 지지부진해 기대감을 잃은 지 오래고, 소송해서 돈을 되돌려 받겠다는 희망도 크지 않지만 그래도 손해를 봤으니까 회사 입장에서 손 놓고 있을 수는 없다”고 설명했다. 지분 6.4%를 보유한 삼성물산도 법정다툼 가능성을 비췄다. 이 업체의 한 관계자는 “출자금에 시공권 수주로 인한 전환사채(CB)까지 떠맡아 1천400여억원이 들어갔고 토지정화공사대금 등도 아직 못 받았다”면서 “변수가 많아 더 지켜봐야겠지만 (돈을 찾으려면) 소송밖에 방법이 없을 것 같다”고 전했다. 서부이촌동 11구역 비상대책위원회는 이날 회의를 열고 소송을 맡을 법무법인을 검토하는 등 향후 대책을 논의했다. 대림아파트 주민 김모씨는 “주민들이 ‘제발 사업 좀 제대로 해달라’면서 코레일 앞에 모여 집회하는 비용으로만 1억원을 썼는데 결국 엎어졌다”면서 “밀실협정으로 주민 피해를 초래한 코레일과 서울시를 상대로 소송을 진행할 것”이라고 말했다. 비대위 김찬 총무도 “서울시는 이촌동 주민을 용산사업에 끼워 넣은 채 방치했고 코레일은 대주주로서 사업을 제대로 꾸려가지 못했다”고 비난했다.

코레일, 원리금 갚고 땅 돌려받아 자체개발 방안 검토
용산국제업무지구 개발사업이 코레일의 자체 역세권 개발로 새롭게 추진될 가능성은 여전히 존재한다. 지난 3월 13일 코레일과 사업 시행사인 드림허브 등에 따르면 코레일은 이번 사업을 위해 빌린 자산담보부기업어음(ABCP)과 자산유동화증권(ABS) 원리금을 갚고 땅을 돌려받아 자체 개발하는 방안을 검토 중이다. 특히 코레일은 만기가 도래한 ABCP 이자 52억원을 포함해 1조원 이상의 ABCP 원리금을 오는 6월 12일까지 갚는 등 오는 10월 17일까지 총 2조4천억원 상당의 ABCP와 ABS 상환을 마무리할 계획이다. 디폴트 선언 이후에는 채권자들이 만기가 돌아오지 않은 나머지 대출금까지 회수할 수 있지만 이번 사업의 경우 디폴트 선언으로부터 3∼6개월의 상환 유예기간을 갖기로 협약에 명시했기 때문에 다소 여유가 있는 편이다. 코레일은 회사채 발행보다는 단기 차입금을 통해 이 돈을 상환한다는 계획이다. 2조4천억원의 만기가 한꺼번에 닥치는 게 아니라 여러 번 나눠 낼 수 있기 때문에 차입이 가능할 것으로 보고 있다. 코레일이 2조4천억원을 모두 갚는다면 현재 드림허브 소유로 넘어간 용산 철도정비창 부지를 되찾아오게 된다. 더구나 용산국제업무지구 사업부지에 대한 도시개발구역 지정이 오는 4월 21일 자동 해제되면 오히려 코레일 주도의 새로운 사업계획을 마련하기 쉬워진다. 이 경우 주민들의 찬반이 갈린 서부 이촌동을 빼고 철도정비창 부지만 따로 개발할 수 있어 주민 보상에 대한 부담 없이 코레일이 주장해 온 단계적 개발을 실현할 수 있다. 코레일 관계자는 “우리 소유 땅이니까 철도공사법에 따라 직접 역세권개발을 추진할 수 있다”며 “분할해서 일부는 매각하고 가치가 높은 땅에서는 직접 개발이 가능할 것”이라고 내다봤다. 이 경우 111층 랜드마크 빌딩과 같은 초고층 빌딩의 층수를 80층 이하로 대폭 낮춰 건축비를 절감하고 이미 과잉공급 상태인 오피스와 상업시설 비중을 낮추는 대신 중소형 아파트를 늘리고 용적률을 높여 사업성을 확 끌어올리겠다는 계획이다. 또 임대주택 규모를 늘려 새 정부의 주거복지 정책에 호응할 수 있다고 코레일은 전했다. 다만 코레일은 민간 출자사들이 사업계획 변경과 책임 부담에 적극적인 자세를 보인다면 현 사업을 청산하기보다는 드림허브를 존속시킨 채 사업계획 변경을 논의할 수도 있다는 입장이다. 이 관계자는 “민간 기업들이 기득권을 포기하고 사업협약상 독소조항을 없애 사업성을 높이는 방안에 적극 동참한다면 청산하지 않고 함께 갈 여지가 있다”고 말했다. 사업 부도로 인한 코레일의 자본잠식과 철도 운임 상승 가능성은 우려할 필요가 없다고 코레일은 밝혔다. 코레일 자체 분석 결과 원래 8천억원대에 불과했던 철도정비창 땅값은 부동산 거품으로 8조원까지 치솟았다가 현재 3조8천억∼4조원 수준으로 평가된다. 당초 코레일은 토지처분이익을 5조5천억원으로 계산해 총 자본금을 8조8천억원으로 잡아놨기 때문에 돌려받는 땅값을 3조원 이상이라고 보면 자본이 일부 잠식되는 수준이라고 설명했다.  NM