사람들의 발길이 뚝 끊기고 상가로서의 기능을 다하지 못하는 집합건물이나 부실상가가  빈번하게 발생하고 있다. 이렇듯 상가로서의 기능을 상실한 소위 ‘부실상가’가 우리 주변 곳곳에 방치돼 있음에도 어디서부터 손을 대야 할지 막막할 뿐이다. 이덕조 집합건물정책연구소에서는 부실상가에 투자한 구분소유자들의 피해를 최소화하면서 부실상가에 입점하고자 하는 입점업체의 안정적인 영업활동을 보장하는 새로운 방법을 제안하고 있다. 

▲ 이덕조 소장은 높은 임대료 보장이라는 말이나 광고는 분양회사나 영업사원이 분양을 목적으로 하기 때문에 보다 신중한 결정이 필요하다고 언급했다

집합건물을 통해 발생되는 문제점은 소유자와 이용자의 암담한 결과를 초래하는 악순환을 거듭하면서 부실상가는 소유자와 이용자 등 이해 관계자들의 대화와 타협의 부족과 행정관청의 최소한의 부실상가 초기 개입, 입법부의 시대흐름에 너무 뒤처진 ‘집합건물법’등 이 해결해야 할 과제로 나타났다.

부실상가 회생 가능하다
부실상가가 되면 투자자의 경우 처음 약속했던 월 수익을 올리지 못하기 때문에 문제를 제기하게 되고 여기에 동조하는 사람들이 모이게 되면 이는 큰 파워를 형성하게 된다. 여기에 점포 임차인 나름대로 민감하게 반응하게 되고 관리사업주체도 상가 운영업무에 막대한 지장을 받게 되므로 상가 하나에 팽팽한 세 그룹의 이해관계가 성립하게 된다. “이것이 바로 부실상가의 전형적인 엇박자 구조다”고 말하는 이덕조 소장은 “부실상가는 마치 순환기가 고장난 인체와 같다. 치료를 하면 얼마든지 회생 가능하지만 방치하면 사망에 이르는 것과 똑같다. 구분소유자들에게 치료를 맡기는 것은 체력적으로나 시간적으로나 굉장한 에너지를 소비시키는 질기고 지루한 작업이기 때문에 치료를 위한 제도적 틀을 마련할 필요가 있다”고 역설한다. 우리나라의 관련법은 하나의 건물에 10인 이상의 상가를 구분하는 경우 관리인을 선임하도록 규정돼 있고 부실상가가 형사고발 등 법적 문제로 치닫게 되면 원칙적으로 상가 구분 소유자들의 100% 동의가 있어야 상가활성화를 위한 상가 용도변경 허가가 가능하다고 한다. 특히 상가건물 소유자들은 대부분 현실적으로 단시적인 수지계산을 하는 상황이며 투자자 역시 단기적인 수익률이 이루어지지 않으면 당장 생계문제에 봉착하기에 이 문제를 해결하기 위해 부실상가 발생 초기에 최소한의 정부 개입이 필요하고 가장 타당한 방법으로는 집합건물 관리인을 상시 감독할 수 있는 기관의 설치가 우선적으로 되어야 한다.

집합건물의 정상화를 위해서는
부실상가로 전락해버린 집합건물을 정상화시키기 위한 대안에 대해 이덕조 연구소장은 몇 가지 방법을 제시하고 있다. 첫째, 관리감독권의 강화를 꼽는다. 집합건물 구분소유자의 권리 보호를 위해 관리인을 상시 감독할 수 있는 감독기관의 설치가 있어야 하고, 이를 위해 전문 관리인을 양성, 전문적으로 관리에 관한 사항을 집행, 처리해야 할 것이다. 둘째, 또 하나의 필요성은 관리감독권의 확보에 못지않게 그 관리에 관한 사항을 전문적으로 집행·처리하여 나아갈 전문관리인의 양성도 집합건물의 효율적 관리를 위하여 시급한 사항의 하나이다. 여기서 관리인은 구분소유자로부터 공용부분의 관리 등을 행하는 권한을 부여 받은 자로써 집합건물의 관리에 관한 사항에 최종적 책임을 부담할 관리단조직의 중심적 기관이다.  셋째, 건물의 노후화, 멸실 등의 문제는 주택법 및 동 시행령의 적용을 받은 공동주택에만 한정되는 것은 아니기에 원칙적으로 모든 집합건물의 경우 ‘특별수선충당금’을 적립토록 하여 건물로서의 효용성을 오랫동안 유지시켜야 할 것이다. 넷째, 특정 건물의 양호한 유지, 보존 및 사용을 위해 어떠한 형태로든 구분소유자 상호간에 적용할 규율과 규칙을 정할 필요가 있고 이때 규약의 의미야말로 구분소유물관리를 위한 구분소유자 사이의 ‘최고자치규범’으로서의 의미를 가지게 되지만, 사업주체가 임의적으로 마련한 관리계약이 상당 기간이나마 구분소유자들에게 불리한 계약으로 성립될 수 있기에 공법적 규제가 반드시 필요하다. 다섯째, 집회제도를 강화해 관리단집회의 구성을 주택법 등에서와 같이 구분소유자 대표회의의 형태로 구성해 운영케 하거나 아니면 이들에 위탁해 진행하게 해야 한다. “오늘날 구분소유물의 관리권에는 관심이 적고 이로 인한 집합건물관리가 임차권화하는 실정에서는 구분소유자간의 집회가 어려울 뿐만 아니라 대규모 집합건물 등에서는 그 집회 자체도 곤란하기에 집회제도 강화는 반드시 필요한 상황이다.”라고 이덕조 소장은 말했다.

부실상가 정상화에 대한 관심 필요
작년 2월에 발생한 “숭례문 방화사건”과 올해 1월에 발생한 “용산 철거민 참사 사건”은 집합건물 특히, 테마상가, 복합쇼핑몰의 관리 및 개발 전략에 시사하는 점이 많다.
전자의 사건은 600년 동안 서울을 지켜온 국보 숭례문을 소실케 하였고, 후자의 사건은 6명의 소중한 인명이 희생되었는데, 소실된 숭례문을 복원하고 있으나, 복원된 숭례문은 국민들의 자존심을 지켜주던 옛날의 숭례문이 아니고, 후자의 사건에서 희생된 6명의 인명은 복원될 수도 없고 유가족의 가슴에 영원한 상처로 남아있어야만 한다.
위 사건에 대하여 전문가들은 각자의 시각에서 다양한 원인 분석과 대안을 제시하고 있으나, 위 사건의 근본적인 발생원인은 “개발이익에 대한 보상 불만 및 위 불만에 대한 협상 결여”이다.
전자의 사건은 ‘관리’의 측면에서, 후자의 사건은 ‘협상’의 측면에서 예방이 필요하기 때문에, 따라서, 뉴타운개발과 같은 기성시가지 도시개발 뿐만 아니라, 테마상가, 복합쇼핑몰 개발 또한, ①다양한 규모에서 갈등하는 이해관계인의 중재를 위한 협력적 계획 개발, ②다수의 의사결정자가 집단 전체의 공동이익을 위해 최선이 되는 대안을 결정하는 집단의사결정, ③배분상의 불평 갈등 해소를 위한 대화와 타협 즉, 협상이 필요하다. NM