경기 불황이 장기화되고 있다. 국내 경제가 저성장 추세다 보니 부동산도 불황이다. 부동산 불황기에는 위험이 큰 시세차익을 기대하기 보다는 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있는 상품이 인기를 끈다.

최근 주택 임대사업에 대한 규제들이 완화되면서 수익형 부동산에 관심을 갖는 투자자가 늘고 있는 추세다. 특히 미래 시장 회복에 대한 기대감이 꺾이면서 수익형 부동산은 은퇴자의 노후 대비책은 물론 젊은층들에게 부동산 재테크 상품으로 각광을 받고 있다.

재개발·재건축 사업의 핑크빛 전망은 어려울 듯

▲ 한국예건 최문섭 사장은 가장 작은 집은 원룸 주택을 개발, 160군데 2천 가구를 개발하여 원룸주택 창조자, 리모델링 창조자의 역할을 대한민국에서 처음 실현한 인물이다

한국예건 최문섭 사장은 “경제가 어렵다 보니 제가 만든 원룸 주택이 아직도 부동산 뉴스에서는 관심거리다”면서 “전국적으로 확산되어 미니주택이 요즘은 3.4평으로 더 작아지고 지금은 도시형 생활주택으로 인기가 높다”고 말한다. 한국예건 최문섭 사장은 가장 작은 집은 원룸 주택을 개발, 160군데 2천 가구를 개발하여 원룸주택 창조자, 리모델링 창조자의 역할을 대한민국에서 처음 실현한 인물이다. 온천주택 바덴바덴, 주말주택 세컨드하우스, 미니아파트 벨로시티즌, 원룸주택 칼라하우스 등의 브랜드를 개발, 설계시공한 중견건축업체인 한국예건 최문섭 사장은 약 1만여 명의 고객을 관리하고 있다. 알리안츠생명 부동산 투자자문과 한국예술건축 사장을 역임한 한국예건 최문섭 사장은 원룸주택 개발 후 TVN 이뉴스 왜떴을까, 연예인 부동산 해설가, 채널A 머니플랜A, MTN 부동산W, 한국경제TV 부동산투데이, MBN 부동산뉴스, MBN 부동산현장, SBS 부동산따라잡기 등 TV프로에 출연해 부동산 해설가로도 활동 중이며 <원룸주택 개발의 임대주택을 잡아라><나는 부동산 리모델링으로 3억 벌었다> 등의 저서를 출간했다. 부동서울부동산경제연구소 소장이기도 한 한국예건 최문섭 사장은 재개발·재건축 사업의 전망이 낙관적이지만은 않다고 말한다. 그 예로 최 사장은 은평뉴타운을 거론한다. 최근 서울시는 재개발·재건축구역·재정비 구역을 해제시키기로 결정했다. 800개가 넘는 구역 중 265곳을 해제하겠다고 나섰고, 이중 18곳은 즉시 사업 중단으로 결정됐다. 이러한 결정은 경기불황으로 재개발·재건축을 통한 이득 실현이 어려워질 것으로 판단됨에 따른 것이다. 최 사장은 “전셋값의 폭등으로 재개발보다 단독 개발의 움직임이 커졌다”면서 “재개발·재정비 구역의 해제가 계속적으로 발생하거나 어쩔 수 없이 재개발을 하는 경우가 생기면 시 전체의 손실로 문제가 확산될 수 있다. 재개발을 통한 이득이 남지 않은 경우 결국 서울시 전체적 재개발과 재건축은 불가능하다”고 설명했다. 이어 “은평뉴타운의 사례를 보면 앞으로 재개발, 재건축 시장의 전망이 밝지 않다는 것을 알 수 있다”고 말했다. 은평뉴타운은 100만평이 넘는 장소로 3.3㎡당 보상률이 700만원 선이었다. 하지만 재건축의 움직임이 확실하지 않아 여전히 혼란 속에 남아 있다. 이 같은 사례를 통해 박원순 시장은 재개발 시장을 뒤집어 출구 전략을 마련한 것으로 보인다. 실제로 재개발의 움직임은 축소될 것으로 예상된다. 한국예건 최문섭 사장은 “부분적 개발과 소규모 개발이 이루어질 것으로 예상된다”면서 “이는 소규모 지역에서는 단독형 주택 개발이 가능할 것으로 보이고, 정부 측에서도 아파트의 무분별한 건축이 아닌 타운하우스 방식의 분양으로 방법을 모색해 나갈 수 있다”고 말했다.

여당의 부동산 관련 총선 공약 시행엔 난항 예상

▲ 온천주택 바덴바덴, 주말주택 세컨드하우스, 미니아파트 벨로시티즌, 원룸주택 칼라하우스 등의 브랜드를 개발, 설계시공한 중견건축업체인 한국예건 최문섭 사장은 약 1만여 명의 고객을 관리하고 있다

한국예건 최문섭 사장은 “우리나라 정치는 부동산 정치라고 해도 과언이 아니다”며 “부동산이 정치에 미치는 영향은 엄청나다. 전국의 개발로 가치가 올라가지 않으면 불로소득은 없다. 정치는 부동산의 효과를 많이 나타내는 결과작이다”고 말한다. 지난 4.11총선 당시 새누리당은 부동산 관련 총선 공약으로 부동산 경기 활성화를 골자로 다주택자양도세 중과폐지, DTI규제 완화, 뉴타운 문제 해결, 공공임대주택 공급확대, 전월세 상한제 도입, 저소득층 전세자금 이자부담 경감 등을 주요 공약으로 내세웠다. 이에 최 사장은 “새누리당이 총선에서 승리했다고는 하지만 주요 정책이 서울 및 수도권에 국한되어 있어 수도권에서 실질적으로 승리했다고 할 수 있는 야당 의원들의 강력한 견제가 예상돼 법안 통과 및 시행까지는 난항이 예상된다”고 덧붙였다. 특히 양도세 중과세 폐지의 경우 ‘부자감세’ 주장과 주택거래 활성화, 전월세 물량을 확보하는데 필요하다는 주장이 맞서고 있다. 거래 활성화를 주장하는 이들은 이미 주택가격이 많이 하락했기 때문에 양도세 중과세를 굳이 유지할 필요가 없고, 매물이 증가하면 전세로 전환되는 물건도 증가할 것이라는 주장이나 그 반대측 입장은 양도세 중과세 폐지가 전월세 물량 증가의 논리적 설득이 약하다는 입장이다. 한국예건 최문섭 사장은 “새누리당 당내에서도 부자증세를 주장하는 이들이 있기 때문에 폐지보다는 수위를 조절해 완화 형태로 갈 가능성이 높다”고 전망했다. NM