금융위기 이후 부동산 시장의 침체가 계속되고 있다. 부동산의 기초 수요를 구성하는 인구, 소득, 주택 금융의 성장세가 크게 둔화돼 수요의 불확실성이 커진데다 부동산 시장이 과거처럼 높은 시세차익을 기대할 수 없는 저성장 시대를 맞이하고 있기 때문이다.

▲ 장계황 대표는 “앞으로도 차별화된 MD구성과 금융컨설팅까지 제공해 부동산 기업의 선도적인 롤 모델이 되겠다”고 강한 포부를 밝혔다

부동산 시장은 수급불균형으로 저성장 시대에 본격 진입했다. 일각에서는 대세하락이 임박했다는 분석까지 나오고 있다. 부동산개발 전문가인 (주)레드포스의 장계황 대표를 만나 앞으로의 부동산 시장에 대한 전망을 들었다.

2012년에도 부동산 약보합세 지속
경기 악화로 인해 주택 공급은 해마다 감소하고 있다. 우리나라의 주택시장은 연간 50만호 정도의 공급이 필요함에도 불구하고 실제 공급량은 해마다 감소하여 30만호 정도에 그치고 있다. 일반적인 경우 공급량이 부족하면 매매가 상승으로 이어지기 마련인데 최근 경기침체로 인해 주택가격은 하락세를 면치 못하면서 민간에 의한 공급은 더욱 줄어드는 악순환이 이어지고 있는 것이다. 더욱이 정부는 서민주택보급이라는 취지에서 그린벨트를 해제하여 보금자리주택사업을 시작하였으나 이로 인해 시장 가격이 교란되어 민간의 공급을 더욱 위축시키고 말았다. 공공에서 민간이 공급하는 곳보다 더 좋은 위치에 더 낮은 가격에 공급하다보니 경쟁력을 잃은 민간업체는 더욱 공급이 어려워 졌고 이로 인한 공급부족은 불가피하게 전세대란으로 이어지게 되었다. 부동산 사이클로 볼 때 전세가가 오르게 되면 전세가율이 높아지게 되어 세입자가 갈아타기를 통한 주택 매입을 시도하게 되는데, 현재는 실제 구매력을 지닌 수요자들까지도 집값 상승에 대한 기대심리가 낮아지면서 관망세를 이어가고 있어 당분간 전세난은 지속될 전망이다. 이명박 정권이 들어선 이후 부동산 경기를 회복시키기 위해 21번의 부동산 정책을 쏟아냈고 지난해만도 6번의 정책이 나왔으나 대부분이 부자 감세에 그쳤다. 장계황 대표는 “어느 한 쪽이 피해를 입을 수밖에 없는 것이 주택 정책이지만 얼어 있는 부동산 경기를 활성화 시키는 게 더욱 중요하다”면서 “특히 지금의 상황에선 정부가 인위적으로 시장에 개입해 공급이 위축되고 전세시장에 문제가 생긴데다 갈아타기 거래마저 정부에 대한 불신으로 와해되고 있는 추세이기에 2012년에도 입주 물량이 없어 부동산 약보합세가 지속될 것”이라고 분석했다. 현재 우리나라는 심각한 전세난에 빠져 있는 상태다. 장 대표는 전세문제의 근본적인 문제는 보금자리주택 정책에서부터 시작한다고 주장한다. 노무현 정부 시절 저소득층을 위한 100만호 임대주택건설계획이 수립되어 있었는데, 현 정부가 들어서면서 그 정책을 대부분 보금자리주택으로 전환했다는 것. 장계황 대표는 “지금이라도 정부는 보금자리주택 정책을 과감하게 국민임대로 전환해야 한다”면서 “지난 2.11대책에서 재개발 지구에 대한 임대주택을 17%에서 20%로 늘렸는데, 민간에게 임대주택을 늘리라고 하기 이전에 보금자리주택의 공급량을 임대주택으로 과감하게 조절해야 한다”고 강조했다. 세계적인 경기불안의 여파가 국내에도 부정적인 영향을 주고 있어 주택시장은 물론이고 전반적인 부동산 시장도 예외 없이 침체기를 걷고 있다. 공급자 중심의 시장에서 수요자 중심의 시장으로 접어들면서 과학적인 이론과 풍부한 경험이 있는 디벨로퍼의 필요성은 더욱 절실해 지고 있다. 이미 짓기만 하면 분양되던 시절은 지난 지 오래다. 수요자의 요구를 충분히 반영한 상품을 개발하고 구성할 수 있는 전문 개발자의 혜안이 필요한 시기인 것이다.

▲ 장계황 대표는 주제발표를 통하여 올림픽 이후에도 지속 운영 및 관리가 가능한 시설 도입과 획기적인 교통망 개선, 올림픽 공원지정, 헬스케어타운, 경기장 확충 등에 관하여 발표를 하였다

프로젝트 매니지먼트(Project Management) 전문기업 (주)레드포스
장계황 대표는 현재 장계황부동산개발연구소 소장, 군인공제회지정자문위원, 사단법인 대한부동산학회 특별위원회 위원장, 동국대학교 행정대학원 부동산 최고위과정 교수, 한양대학교 글로벌대학원 R-CEO과정 교수, ISO9000인증 국제심사위원, 부동산TV RTN 뉴스해설위원, 중앙일보 조인스랜드 부동산정책영상칼럼위원으로 경제, 방송, 학계 등 다방면에서 활발한 활동을 펼치고 있다. 전문디벨로퍼인 그가 대표로 있는 (주)레드포스는 차별화된 노하우와 과학적인 분석을 통해 리조트, 상가, 주택 등의 시행사업과 개발컨설팅을 실시하고 있다. “부동산은 과학이다”를 모토로 철저한 과학적 접근 방식과 창조적 정신으로 시장을 개척하고 있는 (주)레드포스는 무주리조트 개발을 시작으로 선갑도 씨월드, 설악 한진리조트, 영월 서강씨네파크, 12,000세대에 이르는 아파트 시행 등 상업시설부터 리조트, 주거 시설까지 다양한 분야에 걸쳐 20여 년간 50여 건의 프로젝트를 수행 하며 축적된 경험과 노하우를 바탕으로 한 국내 유일의 전문 프로젝트 매니지먼트사로서 인정받고 있으며, 지난 2011년 대한민국 최고의 디벨로퍼 기관인 군인공제회의 공식자문사로 지정되면서 귀추가 주목되고 있다. (주)레드포스는 사업타당성 검토에서부터 기본설계, 인허가를 비롯하여 시공사 선정에 이르기까지 체계적이고 과학적인 접근 방식을 통한 원스톱 서비스를 제공해 고객 감동을 실현하고 있다. 장계황 대표는 “앞으로도 차별화된 MD구성과 금융컨설팅까지 제공해 부동산 기업의 선도적인 롤 모델이 되겠다”고 강한 포부를 밝혔다. NM