서울 강남 3구를 제외한 서울과 경기, 인천 지역의 총부채상환비율 즉, DTI 규제가 내년 3월까지 전면 해제된다. 정부는 이 같은 내용을 골자로 한 부동산 거래 활성화 방안을 지난 8월 29일 발표했다.

DTI 완화는 애초에 주무부처인 금융위원회가 천문학적인 가계부채 수준을 들어 반대 입장을 표시했고 기획재정부도 가계대출 관리라는 거시경제 측면을 강조하며 난색을 표명했다. 즉 수요자들이 집값하락이 예상되면서 집을 사지 않고 있어 DTI 완화에 따른 부동산 시장 활성화의 효과가 크지 않고 기준금리 인상으로 이자부담이 늘고 있어 가계부실화 우려가 더 크다는 입장이었다. 그러나 국회와 건설업계에서 현재의 부동산 시장 침체를 풀기 위한 대안으로 DTI 규제 완화를 주장하면서 수면위로 떠올랐고 국토해양부도 여기에 동조했다.

▲ 정종환 국토해양부 장관이 지난 8월 29일 정부 과천청사 브리핑실에서 ‘실수요 주택거래 정상화와 서민, 중산층 주거안정 지원방안’을 발표했다

DTI, 내년 3월 말까지 한시적 폐지
정부가 서울 강남3구 등 투기지역을 제외하고 주택 거래의 걸림돌로 지적된 총부채상환비율(DTI)을 내년 3월말까지 한시적으로 폐지키로 했다. 또 올해 말로 종료되는 다주택자에 대한 양도세 감면혜택을 2년간 연장하고 취득·등록세 감면도 1년 더 연장키로 했다. 아울러 보금자리주택 사전예약 물량을 대폭 축소하고 예약시기도 탄력적으로 조정키로 했다. 정부가 이처럼 예상외로 큰 폭의 완화 대책을 내놓은 것은 주택경기 침체로 주택 관련산업이 위축돼 서민 경제의 어려움이 가중되고 있다고 판단했기 때문이다. 이번 대책은 우선 실수요자가 주택자금을 원활히 조달할 수 있도록 무주택자 또는 1가구 1주택자가 주택(투기지역 제외, 9억원 이하)을 구입하는 경우 내년 3월말까지 금융회사가 DTI 적용을 자율적으로 결정할 수 있도록 했다. 지난 4·23대책 때 나온 ‘입주자 급매’ 구입조건도 완화했다. 대상 주택을 85㎡ 이하, 6억원 이하에서 85㎡ 이하는 유지하되 금액 제한은 폐지키로 했다. 구입자의 연소득 한도도 4000만원 이하에서 5000만원 이하로 확대했다. 시행 기간은 당초 올해 말에서 내년 3월 말까지로 연장됐다. 생애최초로 주택을 구입하는 무주택 가구에 대해서는 국민주택기금에서 내년 3월 말까지 한시적으로 연 5.2% 금리를 적용해 2억원까지 지원할 계획이다. 지원 대상은 무주택 가구로 부부합산 연소득이 4000만원 이하여야하며 비투기지역의 85㎡ 이하, 6억원이하 주택을 살 때 적용된다. 이와 함께 전세자금 지원도 확대된다. 정부는 전셋값이 높은 수도권 과밀억제권역의 저소득가구에 대한 전세자금 대출 한도를 4900만원에서 5600만원으로 확대하고 3자녀이상인 경우에는 6300만원까지 추가지원키로 했다. 대상은 60㎡ 이하, 보증금 8000만원 이하이다. 올해 말로 종료되는 다주택자 양도세 중과 완화는 2년간 연장 시행하고 취득·등록세 감면혜택도 1년 더 연장하기로 했다. 보금자리주택은 서민주택 공급 확대를 위해 당초 계획된 물량대로 추진해 나가되 현재 주택시장 수급상황을 고려해 사전예약 물량을 축소하고 사전예약 시기도 탄력적으로 조정키로 했다.
정부는 오는 11월로 예정된 3차 지구 사전예약 물량을 80%에서 50% 이하로 축소하고 내년 상반기로 예정된 4차 지구 사전예약 물량과 시기는 추후 조정키로 했다. 보금자리 지구내 민영주택 공급비율(25%)도 지구별 특성을 감안해 상향조정할 계획이다. 정부는 건설사의 유동성을 지원키 위해 총 3조원 규모의 프라이머리 채권담보부채권(P-CBO)이나 대출담보채권(CLO)을 발행키로 했다. 하반기부터 1차로 5000억원 규모를 발행한 뒤 수요를 봐가며 추가발행 여부를 결정키로 했다. 지방 미분양주택을 줄이기 위해 대한주택보증의 환매조건부 매입 대상을 늘려 공정률이 50%가 아닌 30%만 넘어도 사들일 수 있게 하고 1500억원이던 업체당 매입한도도 2000억원으로 늘릴 계획이다. 정부 관계자는 “실수요자에 대한 구입 자금지원 등을 통해 집값 안정기에 내집 마련의 기회를 주고 가을 이사철 전세금 마련 부담도 덜어줄 것”이라고 설명했다.

8·29부동산 대책 실효성 얼마나 되나
이번 8·29 대책의 실효성에 의문을 던지는 전문가들은 고소득층의 여유자금이 부동산 시장으로 흘러가는 루트가 여전히 묶여있다는 점을 지적한다. 즉, 저소득층이나 중산층의 대출 여력을 다소 늘려주는 이번 대책만으로는 아파트 매입 수요가 크게 늘어나지 않는다는 판단이다. 그러나 금융당국은 부유층의 돈줄까지 아파트 시장에 끌어 들이는 정책은 정부가 부동산 가격 부양에 나섰다는 신호로 받아들여질 수 있어서 위험하다는 입장이다. 서울의 강남3구 지역의 DTI 규제를 계속 묶어놓기로 한 것도 아파트 가격의 급등으로 이어질 수 있다는 당국의 걱정을 반영한 대목이다. 근본적으로는 집값을 올리지는 않으면서 집을 사려는 수요는 좀 늘려 보려는 모호한 정책 스탠스에서 나오는 한계다. 금융권에서 이번 대책의 효과가 매우 제한적일 수밖에 없을 것이라는 분석을 내놓는 이유도 그런 까닭이다. 8,29 부동산 대책의 핵심인 DTI규제 완화의 요점은 9억원 이하의 안 팔리는 집을 무주택자나 1가구 1주택자들이 사들여 거래난을 해소하자는 것이다. DTI 규제를 없애는 대상을 9억원 이하(서울 강남3구 제외) 주택으로 묶었고 대출을 받는 대상을 무주택자나 1가구 1주택자로 제한한 것은 그런 이유다. 그 결과 부유층들의 돈이 미분양 아파트나 중산층이 보유한 안 팔리는 아파트로 흘러가는 경로는 이번 대책으로 더 넓어지지 않았다. 반면 이번 대출규제 완화 조치로 대출 여력이 늘어난 계층은 연소득이 낮은 계층들이다. 소득이 낮을 수록 늘어난 대출한도도 더 많다. 금융위 관계자는 “서민층이나 중산층 등 실수요자의 애로요인을 해소하는 데 중점을 둔 것이어서 어쩔 수 없다”며 “고소득층의 대출규제를 풀 경우 부동산 대책이 고소득층이나 고가 아파트에 혜택이 돌아간다는 비판이 나올 수도 있다”고 말했다. 이번 대책으로 유일하게 운신의 폭이 넓어진 고소득자는 집을 1채 이하로 가진 고소득 자영업자다. 실제 소득은 많지만 세금 문제로 소득신고를 제대로 하지 않았던 자영업자들인데 이들은 그동안 DTI 규제로 발이 묶여 있었지만 이번 대책으로 LTV 한도인 집값의 절반 수준까지 자유롭게 대출을 받을 수 있게 된다. 은행들이 이번 대책을 반기는 부분도 그런 점에서다. 한 은행 관계자는 “우리가 보기엔 대출 상환능력이 충분한데 소득입증이 안되는 경우가 제일 안타까웠다”면서 “이번 규제 완화의 효과가 가장 큰 계층은 세금을 덜 내기 위해 소득을 축소신고했던 자영업자들”이라고 말했다. 한 부동산 컨설팅 업계 관계자는 “안팔리는 집은 누군가가 사줘야 해결 되는데 그 집을 사려는 사람은 집값 하락의 리스크를 안고 사는 수 밖에 없다”면서 “그럴 수 있으려면 자금 여력이 많은 고소득층이어야 가능하고 만약 서민층이나 중산층 실수요자가 그렇게 한다면 그 집값이 오르지 않을 경우 문제가 커진다는 모순이 들어 있다”고 말했다.

▲ 총부채상환비율(DTI)의 한시적 해제를 골자로 한 8·29 부동산대책이 발표된 지 한 달이 지났지만 시장은 여전히 냉랭한 분위기다

DTI 한시적 폐지, ‘독이 든 사과’ 될 수도
서울 강남 3구(강남 서초 송파구)를 제외한 지역의 주택을 구입하는 실수요자에 대해 총부채상환비율(DTI)이 한시적으로 폐지되면서 시중은행들이 새로운 대출 기준 마련에 나섰다. DTI 규제는 주택담보대출을 받은 대출자가 갚아야 하는 원금과 이자가 연간 가구 소득의 50∼60%를 넘지 못하도록 하는 규제다. ‘8·29 부동산 대책’으로 그동안 일괄적으로 적용했던 DTI 한도가 없어지는 대신 은행들은 자율적으로 소득에 따른 대출한도를 마련해 대출을 내줘야 한다. 은행들은 DTI 폐지로 주요 수익원 중 하나인 주택담보대출에 대한 규제가 사라진 데 대해서는 일단 반가워하는 반응이다. 하지만 주택담보대출 증가가 연체율 상승으로 이어질 수 있다는 점에서 DTI 폐지가 자칫 매력적이면서도 위험한 ‘독이 든 사과’가 될 수 있다는 우려도 적지 않다. 은행들은 9월 중에 새로운 대출 기준을 마련해 주택담보대출 영업에 나설 방침이다. 이를 위해 조만간 DTI 한도를 명시한 대출 관련 내규를 개정하고 DTI 한도를 초과하는 대출을 취급하지 못하도록 막아놓은 전산시스템을 정비할 계획이다. 이에 따라 은행에 따라 이르면 9월 중순부터 이전 DTI 한도를 초과한 주택담보대출이 가능해질 것으로 보인다. 문제는 은행들이 주택담보대출 심사 과정에서 자체적으로 적용할 DTI 한도를 정하는 일이다. 정부는 은행들이 대출 희망자의 대출 상환 능력 등을 고려해 자율적으로 DTI 한도를 적용하도록 했다. 은행의 실무진들은 섣불리 DTI 한도를 크게 완화했다간 주택담보대출 연체율 상승으로 이어질 경우 은행이 부실화될 가능성이 크다고 보고 있다. 특히 DTI 한시적 폐지의 최대 수혜층이 저소득층이라는 점이 고민이다. 연간 소득에 따른 대출 한도인 DTI가 폐지되는 반면 구입하는 주택가격에 따른 대출한도인 주택담보인정비율(LTV)은 유지되면서 저소득층이 고가의 주택을 구입할수록 대출받을 수 있는 금액이 커지게 됐다. 하지만 저소득층일수록 이미 가계대출이 포화상태에 이른 가구가 많은 만큼 자칫 대출영업을 크게 늘릴 경우 가계 부실로 이어질 수 있다는 우려가 나온다. 한 시중은행 관계자는 “정부가 금융기관이 자율적으로 DTI 한도를 적용하라고 발표한 의중을 해석하는 데 어려움이 있다”며 “부동산 거래 활성화를 위해선 DTI 한도를 적극적으로 낮춰야겠지만 은행 건전성도 고려해야 하는 딜레마에 빠진 상황”이라고 말했다. 은행들은 일단 DTI 한도 폐지가 당장 주택담보대출 증가로 이어지지는 않을 것으로 보고 있다. 주택담보대출 수요가 늘어나기 위해선 주택 매매 거래가 살아나야 하기 때문이다. 하지만 기준금리 인상으로 은행권에 예금이 몰리고 있는 상황에서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실 등으로 마땅하게 돈을 굴릴 곳을 찾지 못하고 있는 은행들은 DTI 폐지로 주택담보대출에 숨통이 트일 것이라는 기대를 하고 있다. 실제 은행들은 부동산 경기가 최악으로 치닫던 올 상반기에도 기업대출에 비해 연체율이 낮은 주택담보대출을 꾸준히 늘려 왔다. 이에 따라 가계대출 가운데 주택담보대출이 차지하는 비중은 6월 말 현재 65.2%로 사상 최고치를 기록하기도 했다. 특히 각 은행이 자체적으로 DTI 한도를 얼마만큼 완화하느냐에 따라 주택담보대출 유치 경쟁으로 번질 수도 있다는 지적도 나온다. 한 시중은행 관계자는 “은행들이 당장은 연체율 상승을 우려해 DTI 한도를 이전보다 10∼20%포인트 정도만 높여 주택담보대출 영업에 나서겠지만 은행 한두 곳이 과감하게 DTI 한도를 폐지할 경우 주택담보대출 경쟁이 치열해질 것”이라고 말했다.

부동산 대책 발표 후도 시장은 여전히 냉랭
총부채상환비율(DTI)의 한시적 해제를 골자로 한 8·29 부동산대책이 발표된 지 한 달이 지났지만 시장은 여전히 냉랭한 분위기다. 시장이 그토록 원했던 대출 규제 완화 카드도 집값 추가 하락에 대한 시장심리에 밀리면서, 기대했던 시장반응은 아직까지 묵묵부답이다. 업계에 따르면 대책 발표 후 서울 재건축 아파트 등 일부 단지에서 반짝 호가 상승을 보이는 듯 했던 시장은 다시 호가가 빠지며 이전 가격으로 돌아갔다. 잠실 주공5단지 102㎡의 경우 대책 발표 직후 11억원 하던 호가가 1,000만~2,000만원 오르더니 이내 제자리로 돌아왔다. 강남구 개포주공1단지 43㎡는 대책 발표 후 1,000만~2,000만원이 붙어 7억7,000만~7억8,000만원까지 호가가 형성됐지만, 이전 보다 500만~1,000만원이 내린 7억7,000만원 아래의 급매물도 나오고 있다. 두 단지 모두 실거래를 반영하지 않은 호가 변동. 서울 한남동 K공인 이규민 실장은 “특히 가격 하락을 우려하는 매수자들이 뜨뜻미지근한 반응들이라 기대만큼 거래가 살아나기는 힘들 것 같아 보인다”고 말했다. 특히 거래 활성화에 ‘한방’을 해줄 것으로 기대를 모은 DTI 완화도 현재로선 큰 약발을 기대하기 힘든 상황. 강동구 둔촌동 D공인 관계자는 “DTI 완화가 내년 3월까지 6개월 한시 적용되는데 지금 분위기로 봐서는 그 안에 크게 나아질 것이 없어 보인다”며 “그때 가서 다른 추가 대책을 바라기도, 그렇다고 더 나올 카드도 없을 거 같아 답답하다”고 전했다. 8·29 대책 발표의 호재가 예상됐던 신규 분양시장에서는 기대에 못 미치는 청약결과가 나와 건설업계의 긴장감도 사라지지 않고 있다. 대책 발표 이후 첫 분양인 ‘용산 더 프라임’ 주상복합은 용산이란 입지와 시세보다 10~20% 가량 낮은 분양가로 관심이 높았지만 정작 1~3순위 청약 접수에선 전체 모집가구의 66% 밖에 채우지 못했다. NM