[미국 연방 세무사 / 뉴욕 주 공인중개사 곽용석]

▲ 미국 버지니아 주 주택가 모습 / 사진=곽용석

미국인들이 평균적으로 한 곳의 주택에 약 12년간 거주하는 것으로 조사됐다.
이는 2005년 당시 대비 두 배이며, 고령화 등으로 인해, 미국인들의 이주 움직임이 적어지고 있는 셈이다.

부동산회 레드핀(Redfin)의 최신 시장 데이터에 따르면, 일반적인 미국 주택 소유자는 20년 전의 6.5년에서 11.9년을 집에서 보낸 것으로 기록됐다. 주택 소유자의 거주 기간은 코로나 팬데믹이 이동 광풍을 일으켰던 2020년에 13.4년으로 정점을 찍었고, 그 이후로 감소한 모습이다.

이러한 배경은, 베이비붐 세대(1946~1964년생)가 고령화되면서, 주택 소유자들의 거주 기간이 증가하고 있다고 이 회사는 진단했다

나이가 많은 미국인들이 집에 머무는 것은 더 긴 주택 거주 기간의 원동력인 것이다. 베이비 붐 세대의 거의 40%가 현재 소유한 집에서 최소 20년 동안 살았고, 또 다른 16%는 10~19년 동안 살았던 것으로 조사됐다. X세대(1965~1980년생)의 경우, 3분의 1 이상(35%)이 현재 소유한 집에서 최소 10년 동안 살았다.

밀레니얼 세대(1981~1996년생)는 일반적으로 더 짧은 기간 동안 집에 머무르는데, 이는 주로 그들이 더 젊기 때문이며, 부분적으로는 그들이 기성 세대보다 더 많이 직업을 바꾸었기 때문이다. 밀레니얼 세대의 7% 미만이 현재 소유하고 있는 집에서 10년 이상, 13%는 5~9년 동안, 30% 이상이 5년 미만 동안 거주했다. 집을 소유한 거의 모든 Z세대(1997~2012년생)는 5년 미만을 가지고 있었는데, 이는 가장 나이가 많은 Z세대가 2023년에 26세였기 때문이기도 하다고 평가했다.

베이비부머와 X세대는 몇 가지 이유로 인해 전반적인 주택 시장 트렌드에 큰 영향을 미치고 있다. 하나는 미국 인구가 고령화되고 있다는 것이다. 미국 인구의 약 17%가 2020년 현재 65세 이상이며, 이는 2010년의 13%에 비해 증가한 수치이다. 두 번째는, 주택을 소유하고 있을 가능성이 가장 높다는 것이다. 밀레니얼 세대의 55%와 Z세대의 26%에 비해, 베이비부머의 거의 80%와 X세대의 72%가 주택을 소유하고 있다.

주택 소유자의 거주 기간이 증가한 또 다른 몇 가지 이유가 있다:
나이 든 미국인들은 재정적으로 집에 매달릴 유인 혜택이 있기 때문에, 기존 집에 머무르고 있다. 집을 소유하고 있는 베이비붐 세대의 대부분(54%)은 주택담보대출 없이 집을 자유롭고 깨끗하게 소유하고 있다. 이 그룹의 경우, 보험료나 재산세 등을 포함한 주택 소유 비용의 중간값은 600달러가 조금 넘을 뿐이다.
주택담보대출을 받은 거의 모든 베이비 부머들은 현재의 7% 수준의 금리로, 새 집을 팔고 샀을 때보다 훨씬 낮은, 기존 금리 조건을 유지하고 있다.
일부 주 정부의 세제는 사람들이 나이가 들면서 집에 머무는 것을 재정적으로 유리하게 만드는 정책들도 갖춰져 있다. 65세 이상의 텍사스 주택 소유자들은 주택이 팔릴 때까지 재산세를 미룰 수 있으며, 캘리포니아의 경우, '주민발의안 13' 제도는 재산세 인상을 제한하고 있기도 하다.
많은 나이든 미국인들은 다른 집으로 이사하거나 보조 생활 시설에 들어가기보다 가족 집에서 나이 들어가는 것을 선호한다. 50세에서 80세 사이의 미국인 10명 중 거의 9명은 나이가 들면서 집에 머무는 것이 중요하다고 최근 설문조사에서 대답했다.
나아가, 의료 및 기술 발전으로 점점 더 그렇게 할 수 있게 됐다.
2000년대 초반에는 이사하기 쉬웠고 비용이 저렴했다. 주택담보대출(모기지) 기준이 느슨했고, 이는 결국 서브프라임 모기지 사태로 이어졌기 때문에 평소보다 더 많은 사람들이 모기지를 얻어 집을 살 수 있었다.

최근들어, 집에 거주하는 기간이 증가하는 이유로서 또 하나는 시중에 주택 매물이 부족한 점도 기여하고 있다

집을 팔 매물이 부족하고 주거비가 많이 들기 때문에 사람들은 집에 더 오래 있고, 집에 더 거주하게 되면서, 시장에 재고 부족에 기여하고 있다. 결국 이 현상이 주택 가격을 더 높이는 악순환으로 연결되고 있다.

특히 베이비붐 세대의 경우, 주택 소유 기간이 길다는 점이, 시장에 처음 진입하려는 젊은 구매자들에게 걸림돌이 되고 있다. 최근 이 회사의 한 분석에 따르면 자녀출가로 부모만 남아있는 베이비붐 세대는 아이가 있는 밀레니얼 세대보다 침실이 세 개 이상인 주택을 두 배나 더 많이 소유하고 있는 것으로 나타났다. 일부 젊은 가정은 신축 주택에 눈을 돌리고 있고, 다른 가정은 집을 임차하고 있다.

한편 주택 거주 기간은 코로나 당시인 2020년 최고치 보다는 1.5년 감소했으나, 이는 횡보 현상을 보이는 것이라고 이 회사는 판단하고 있다

주택 소유자의 거주 기간은 2020년 이후 매년 조금씩 감소하고 있는데, 이는 팬데믹이 이동 광풍을 일으켰기 때문이며, 원격 근무와 당시 사상 최저의 모기지 금리로 인해 2006년 이후 어느 해보다 2021년에 더 많은 주택이 손을 바꾸게 되었기 때문이다.

이 회사는 주택 소유자의 거주 기간이 당분간 보합세를 유지하거나 약간 증가할 것으로 예상하고 있다. 많은 주택 소유자가 낮은 주택 담보 대출 금리를 그대로 유지하면서, 기존 주택 매매거래는 작년에 15년 만에 최저치를 기록했다. 올해는 매매가 약간 회복되겠지만, 급속 확대보다는 소폭 증가에 가까울 것이라고 전망하고 있다. NM