다사다난했던 2023년이 저물고, 새로운 2024년을 맞이했다. 새로운 계획의 기초는 지난 시간을 돌이켜 보는 게 우선일 것이다. 2023년 정확한 결산을 바탕으로 2024년 투자계획을 기초하여, 현실 가능하고 효과적인 계획을 세우길 바란다. 

윤담 기자 hyd@

매년 전문가들은 새로운 한 해의 투자 전망과 예측을 한다. 이러한 전망들을 무조건 맹신하기보다는 개개인의 상황과 여건에 맞게 신중한 접근이 필요하다. 여전히 금리는 상승 기조이며, 대출 규제로 보합세를 유지할 것이라는 전망이 대부분이다. 일각에서는 특별한 이슈가 없다면 하락세를 점치기도 한다. 이러한 상황에서 2024년에는 어떠한 부동산 투자가 적합할 것인가? 다년간 토지 투자와 상담을 한 경험을 토대로 2024년 토지 투자의 방향을 제시한다. 이를 참고하여 본인에게 적절한 투자가 무엇인지를 다시 확인 후 신년 투자계획에 적용하기를 바란다. 

2024년 토지 투자 이렇게 하자
2024년 이후는 여러모로 변화의 길목에 있다. 이러한 때의 공매, 경매 투자를 한다면, 입찰과 낙찰도 중요하지만, 이후 관리나 처리에서 많은 변수가 생길 수 있다. 물건의 낙찰 성공이 투자 성공으로 꼭 이어지는 것은 아니다. 물건 자체로만 가치를 단정할 수 없으며, 주변의 상황에 따라서 그 가치는 상승하기도 하고 하락하기도 한다. 또한, 좋은 토지를 낙찰받았다 해도, 출구에서 꼭 성과가 있는 것은 아니다. 반대로 남들보다 높은 금액으로 낙찰되었다 해도, 결과에서 성과가 없다고 단정하기 또한 어렵다. 투자의 승패는 출구에서 결정 나는 것이다. 시작점에서 리스크를 가진다 해도 과정에서 매도의 타이밍 혹은 주변의 이슈, 개인적인 능력에 따른 가치상승 노력 등 다양한 변수가 있으니 꾸준히 상황을 잘 파악 하는 게 중요하다.

▲ 박동일 원장

특히 공매, 경매 물건 중에는 약간의 리스크가 있는 물건들도 있다. 리스크가 있는 물건일지라도, 잘 분석하여 이를 극복한다면 좋은 투자가 될 수 있다. 남보다 높게 낙찰되었거나 리스크가 있는 물건이라 하여 잘못된 투자로 단정 짓지 말자. 장기적인 안목으로 이 물건을 꾸미고 유지 관리하여 최종 출구에 대비하는 현명한 투자자의 마음을 가지길 바란다. 금리의 상승과 대출 규제, 장기적인 경기의 둔화 등으로 투자에 접근하는 것은 쉬운 일은 아니다. 다년간 토지의 투자와 상담을 한 사람으로 투자자의 마음을 대변하자면 투자자들은 소액이면서 대출 규제나 금리 상승, 경기의 영향에 민감하지 않은 투자를 선호한다. 2024년 이후 투자 종목 중 주목할 만한 것은 법정지상권과 공유지분물건이다. 이러한 물건은 소액으로 투자할 수 있기도 하고 일반적으로 대출이 되지 않은 물건이기에 규제의 의미가 없다. 하지만 일반적인 물건이 아니기에 신중한 분석으로 차후 출구에서 수익적인 면과 처리의 방법 등을 꼼꼼하게 확인이 필요하다. 현실에서 소액투자 후 수익을 본다면 이러한 물건들은 일반적인 물건보다 높은 가치를 가진다. 법정지상권 물건과 공유지분 물건은 처리의 문제로 꺼리기에 조금 더 신중히 접근해야 한다. 하지만 출구 전략을 명확히 세우고 접근한다면 2024년 이후 변화에 맞취 기존의 투자 물건보다 빠르게 가치가 상승할 수 있을 것이다. 변화의 시기에는 소액의 적은 평수라 해도 중요한 지점에 선점해 놓는 것은 중요한 투자의 포인트가 될 수 있다.

성공투자의 길은 투자자의 관점에서부터 시작한다
2024년 이후는 기존의 국가정책과 각 지자체의 도시계획 등이 집행계획에 따라 곳곳에서 진행될 예정이며 현재 진행하는 곳도 많이 있다. 또한 2024년은 22대 총선이 있는 해이기도 하다. 이러한 때에는 직접이득과는 개념이 다른 반사이득에 초첨을 맞추어 투자한다면 변화에 맞춰 현실적인 투자를 할 수 있다. 공익사업에 직접 수용 후 보상보다는 현재 현실화 되어 있는 지역 인근의 경매, 공매 물건을 찾아 토지 투자를 한다면 앞으로 가치상승을 노려볼 수 있을 것이다. 공익사업의 큰 기준은 도시계획시설사업과 정비사업 및 택지개발 사업이 있으며 이외에 기타 법에 따른 산업단지 등이 있다. 공익사업 개발이 진행되는 인근은 일반적으로 개발행위제한, 혹은 토지거래허가구역에 지정되어 있을 가능성이 있다.

하지만 공매, 경매는 토지거래허가구역제한에 있어도 입찰에는 제한이 없으니 반사이득지를 선점하는 것이 중요한 투자의 시작이다. 상대적으로 경기의 영향을 적게 받는 소규모 개발사업은 각 지역의 중심이 되는 곳을 위주로 수시로 진행되는 것을 볼 수 있다. 소액 토지 투자를 한다면 이러한 지역을 관심 있게 보는 2024년이 되기를 바란다. 각 지자체의 개발계획과 현재 진행 중인 가로주택정비사업 혹은 소규모의 재건축, 재개발지의 토지를 공매나 경매로 투자한다면 앞으로 가치상승을 기대할 수 있다. 이러한 곳은 보통 매입방식의 진행이 다수로 보여 매도로 수익을 창출할 수 있다. 또한 공유지분이나 법정지상권 토지라 해도 처리의 문제에서 수월할 수 있어, 기존의 입주권을 받는 일반적인 방식(정비법)보다는 현실성이 있다. 투자자 입장에서 눈여겨볼 만한 지역을 선정하고 꾸준히 물건을 찾는다면 좋은 투자가 될 수 있을 것이다. 생활 패턴의 변화로 온비드 공매는 효율적인 전자 입찰 방식을 택하고 있다.

특히 시간 활용이 어려운 직장인들은 현장에서 물건을 확인하거나 입찰하기 위해 휴가를 사용하는 것이 부담이다. 그래서 전자입찰이 가능한 온비드 공매를 활용하는 투자자들이 점점 늘어나는 추세다. 위 내용을 참고로 2024년에는 온비드 공매물건을 중심으로 도시계획이 진행되는 지역의 소액 토지, 법정지상권 및 공유지분 혹은 소규모 개발지역 등의 물건에 투자를 해본다면 2025년 이후 도시계획이 완성되는 시기에는 현재보다는 가치는 분명 상승되어 있을 것이다. 박동일 탑플러스경매학원장은 앞서 말한 물건들의 장점을 적극 활용해 2024년에는 토지 투자에 집중해 보길 권한다. 변화의 시기에 잘 적응하여 변화 후에 같이 발전하는 투자자들이 되기를 바란다. 한국자산관리공사에서 진행하는 온비드 전자입찰 시스템에서 토지물건을 검색& 입찰하여 변화하는 투자 방식에 한발 앞서 다가가 좋은 결과로 이어지기를 응원한다. NM