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상환능력 입증 못하면 DSR 만기 최대 40년으로 제한
상환능력이 명백하게 입증되면 만기 50년까지 허용
2023년 10월 05일 (목) 23:31:04 황태희 기자 hth@newsmaker.or.kr

9월13일부터 일반은행에서 주택담보대출(이하 주담대)을 받는 사람이 상환능력을 입증하지 못하면, 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 만기를 최대 40년으로 제한한다. 개별차주별로 상환능력이 명백히 입증되는 경우에만 50년 만기 주담대를 받을 수 있다.

황태희 기자 hth@

9월27일부터 한국주택금융공사가 운영하는 특례보금자리를 받을 수 있는 조건도 제한된다. ‘부부합산 연 소득 1억원 이하 및 주택가격 6억원 이하’에 해당하는 서민 실수요층에만 특례보금자리를 공급하기로 했다.

가계대출 안정화 위해 특례보금자리론 일반형 사라져
지난 9월13일, 금융위원회는 관계부처 합동 ‘가계부채 현황 점검 회의’를 열고 이런 조치를 발표했다. 금융위는 “7월에 이어 8월에도 주택거래 회복세가 이어지고, 은행권 주담대를 중심으로 5~6조원 수준의 증가세가 지속되는 상황”이라고 밝혔다. 먼저 상환 능력을 입증하기 힘든 사람들은 주담대 전 기간에 걸쳐 DSR 산정 만기를 최대 40년까지만 적용하기로 했다. 금융위는 ‘50년 만기 대출이 DSR 규제 우회 수단으로 악용되지 않도록 하겠다’는 취지라고 설명했다. DSR은 나의 연 소득에서 한 해 동안 갚아야 할 원금과 이자가 차지하는 비중을 말한다. 금융위는 작년 7월부터 제1금융권은 40%, 제2금융권은 50%로 규제를 걸어놨다. 연봉이 5000만원이라면 1년에 각각 2000만원, 2500만원까지 원리금을 상환하는 대출만 받을 수 있다는 의미다. 금융회사에서 1억원 이상 빌린 사람이면 누구에게나 적용된다. 다만 차주의 기대여명과 은퇴 시점, 퇴직 후 소득 정도 등을 고려해 상환능력이 명백하게 입증되는 경우엔 만기를 50년까지 허용할 수 있다. 이에 대해 금융위 관계자는 “정책대출에서 운영하는 50년 만기 상품을 이용할 수 있는 연령대가 될 것”이라며 “은행별로 퇴직연금을 포함해 다른 상환 능력 요인들을 고려할 수 있다”고 했다. 현재 특례보금자리의 경우 50년 만기 주담대는 만 34세 이하만 이용할 수 있다. 이어 금융위는 “은행들이 만기 40~50년인 장기대출을 취급할 때 과잉대출과 투기수요로 쓰이지 않도록 관리해야 한다”며 “집단대출, 다주택자, 생활안정자금 같은 가계부채 확대 위험이 높은 부분에도 취급을 주의해야 한다”고 했다. 만기 50년 주담대를 제한하는 조치에도 가계부채가 줄어드는 효과가 없으면 또 다른 카드를 꺼낼 계획이다. ‘변동금리 대출에 한해 금리 상승 가능성을 감안해 DSR을 계산’하는 스트레스 DSR 제도가 도입된다. 금융위 관계자는 “물론 실제 차주가 적용받는 대출 금리는 따로 있지만, 앞으로 금리가 높아질 가능성을 반영한다는 취지”라고 설명했다. 그는 “DSR 계산을 할 때만 과거 5년간 대비 가장 높았던 금리를 적용해 대출 한도를 산정하게 된다”며 “결과적으로는 고정금리보다 변동금리를 선택하면 대출 한도가 낮아지게 된다”고 설명했다. 금리 인상기에 과도한 이자 부담을 줄이고, 고정금리 대출로 유도하기 위한 방안이다. 예를 들어 소득 5000만원 차주일 경우 금리 4.5%로 대출할 때(DSR 40% 적용·50년 만기) 한도는 4억원까지 나온다. 그런데 변동금리 스트레스 DSR 제도를 도입해 가산금리 1%포인트를 더 붙이면 한도가 3억4000만원으로 줄어든다. 금융당국은 농협·수협·기업은행에 대한 DSR 규제 특례를 점검하기로 했다. 이들 은행은 중소기업·소상공인 대출과 농민 대출을 위해 ‘DSR 70% 초과 비중 관리 기준’이 15%로, 일반은행(7%)보다 높다.

금융위 관계자는 “DSR 규제를 혜택을 줬지만 사실 이들 은행에서 원래 취지에 어긋나게 직장인 대출이 많이 나간 것으로 확인됐다”며 “당국에서 점검하고, 필요시 규제 강화 조치를 할 계획”이라고 밝혔다. 또 다른 가계대출 안정화 방안으로 특례보금자리론 일반형을 없애기로 했다. 특례보금자리론은 지난 8월 말 기준으로 공급목표액(39조6000억원) 대비 89.4%(35조4000억원)가 풀렸다. 특히 신규주택구입에 투입된 자금이 가장 많아 최근 가계부채 증가의 원인으로 손꼽혔다. 지난 7개월 동안 전체 금액의 61.1%(21조6395억원)가 주택구입 대출자금으로 쓰일 정도였다. 이에 따라 금융위는 특례보금자리 공급 목표액 중 남은 4조2000억원은 서민과 실수요층에만 집중하기로 했다. 금융위는 “일반형 특례보금자리론 상품의 지원 대상자와 기존에 이미 주택을 보유한 일시적 2주택자는 이달(9월) 26일까지만 특례보금자리 신청을 할 수 있다”고 밝혔다. 일반형은 ‘부부합산 연 소득 1억원 초과 차주 또는 6억원 초과 9억원 이하 주택’이 대상이었다. 일시적 2주택자는 ‘기존 주택을 3년 내 처분하는 조건으로 신규주택 구입자금을 이용하는 차주’를 말한다. 9월27일 이후에도 특례보금자리론을 이용할 수 있는 건 ‘부부합산 연 소득 1억원 이하 및 주택가격 6억원 이하’에 해당하는 우대형 상품뿐이다. 금융위 관계자는 “주금공의 한정된 지원 여력과 가계부채 증가상황을 감안할 때 꼭 필요한 계층에 지원을 집중하는 것은 불가피하다”고 설명했다.

부동산 PF 대출 잔액 상반기에 133조원 넘어서
금융권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출잔액이 올해 상반기 133조원을 넘어선 것으로 나타났다. 대부분 업권에서 PF 연체율이 증가하고 있는 가운데 증권사의 경우 연체율이 약 17.3%에 달했다. 지난 9월12일 금융위원회와 금융감독원은 김소영 금융위 부위원장 주재로 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 주요 금융지주, 정책금융기관 등과 함께 ‘제3차 부동산 PF 사업정상화 추진상황 점검회의’를 열어 최근 부동산 PF 시장 상황을 이같이 공유했다. 금융당국에 따르면 올해 6월 말 기준 부동산 PF 대출잔액은 총 133조1000억원으로 1분기 대비 1조5000억원 늘어난 것으로 집계됐다. 2020년말 92조5000억원이던 부동산 PF 대출잔액은 2021년말 112조9000억원, 2022년말 130조3000억원, 2023년 3월말 131조6000억원 등으로 증가세가 이어지고 있다. 연체율은 6월말 기준 2.17%이다. 2020년말 0.55%, 2021년말 0.37%이던 부동산 PF 연체율은 2022년말 1.19%, 2023년 3월말 2.01% 등으로 급증한 바 있다. 업권별로 보면 증권사의 연체율이 6월말 17.28%로 3월말보다 1.40% 증가했다. 증권사의 PF 연체율은 2021년말 3.71%에서 2022년말 10.38%로 뜀박질한 후 올해 3월말 15.88% 등으로 고공행진 중이다. 대출잔액이 6월말 기준 5조5000억원으로 다른 업권에 비해 적은 편이기는 하지만 연체율 자체가 심각한 수준이어서 증권사의 부동산 PF 부실화 우려가 특히 큰 상황이다. 저축은행도 부동산 PF 연체율이 3월말 대비 0.54%포인트 증가하며 6월말 4.61%에 달했다. 대출잔액은 10조원이다. 6월 말 기준 부동산 PF 대출잔액이 26조원인 여신전문금융사의 연체율은 3.89%로 집계됐다. 3월말 대비 0.31%포인트 감소한 것으로 전 업권에서 유일하게 연체율이 감소했다. 보험은 대출잔액이 43조7000억원으로 전 업권에서 부동산 PF 대출 규모가 가장 컸지만 연체율은 6월말 0.73%로 3월말 대비 0.07%포인트 늘어나는 데 그쳤다. 상호금융은 대출잔액이 4조8000억원으로 전 업권에서 가장 적지만 연체율이 3월말 0.10%에서 6월말 1.12%로 1.03%포인트나 뛰었다. 은행의 경우 6월말 기준 대출잔액은 43조1000억원에 달했지만 연체율은 0.23%에 불과했다. 이날 참석자들은 연체율이 증가추세이기는 하지만 증가폭은 크게 둔화된 만큼 리스크가 크지 않다고 평가했다.

금융위는 “6월말 기준 금융권 부동산 PF 대출 연체율이 3월말 대비 0.16%포인트 상승했지만 상승추세는 크게 둔화돼 금융 전반에 대한 위험으로 확산되지는 않을 것이라는데 의견을 함께 했다”고 전했다. 이어 “증권사 연체율도 전분기말 대비 1.40%포인트 상승했지만 1분기 5.20%포인트 상승한 것과 비교해 상승폭이 크게 둔화됐다”며 “연체된 대출 규모는 9000억원으로 증권사 자기자본 78조2000억원 대비 1.2%에 불과해 충분히 관리 가능한 수준”이라고 설명했다. 다만 참석자들은 고금리 상황 지속, 공사원가 및 안전비용 상승 요인 등으로 부동산 PF 시장 불안요인이 상존하는 만큼 지속적인 관찰·관리가 필요하다는데 의견을 같이 했다. 대주단·시행사·시공사 등 PF 사업장 이해관계인들이 우선적으로 정상화 노력을 지속할 필요가 있다는 데도 공감대를 형성했다.

PF 대주단 지원받는 정상화 사업장 152개로 늘어
금융당국과 전 금융권이 마련한 ‘부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대주단’을 통해 금융지원을 받는 정상화 사업장은 152개로 늘었다. 앞서 금융당국과 금융권은 지난 4월 14년 만에 PF 대주단 협약을 부활시키고 PF사업장 3600곳에 대한 만기연장·상환유예 등 채권 재조정을 추진키로 한 바 있다. 금융당국에 따르면 8월말 기준으로 총 187개 사업장에 대해 PF 대주단 협약이 적용됐으며 이 가운데 152개 사업장에서 기한이익 부활, 신규자금지원, 이자유예, 만기연장 등의 금융지원을 통한 정상화·연착륙이 진행 중이다. 사업성이 없거나 시행사 및 시공사와 대주단 간 공동 손실분담이 부족한 35개 사업장은 공동관리 부결 및 경·공매를 통한 사업장 정리가 진행됐다. 사업 진행단계별로는 브릿지론이 144개로 전체 협약 중 77.0%를 차지해 본PF 대비 이해관계자 간 조정 필요성이 큰 브릿지론에 대주단 협약이 적극적으로 활용되고 있었다고 금융위는 전했다. 지역별로는 경기 44개, 서울 24개, 인천 16개 등 수도권 84개와 지방 103개에 협약이 적용됐다. 용도별로는 주거시설 114개, 상업시설 25개, 산업시설 22개, 업무시설 16개, 기타시설 9개, 숙박시설 1개 등이었다. 이날 회의에서는 이달 중 본격적인 가동을 앞두고 있는 한국자산관리공사(캠코)의 1조원 규모 ‘PF 사업장 정상화 지원펀드’ 조성·추진 현황도 점검했다.

김 부위원장은 “PF 사업장 정상화 지원펀드의 효과성을 높이기 위한 추가방안을 관계부처, 기관 및 금융업권과 긴밀히 협의해 이달 말 정부합동 주택공급확대 관련 대책에 포함해 발표할 것”이라고 말했다. 그는 또 “PF 대주단과 시행사는 단순한 만기연장이 아닌 냉철한 사업성 평가에 기반한 PF 사업장의 사업성 개선을 위해 적극적인 노력이 필요하다”며 “금융기관은 사업성이 있는 PF 사업장에는 원활한 사업추진을 위해 충분한 자금을 공급해주고 위험관리 차원에서 대손충당금 적립에도 만전을 기해달라”고 당부했다. 그러면서 “시공사도 준공리스크와 자사의 유동성 상황을 감안해 자금조달계획을 엄밀히 점검하고 대주주와 경영진의 책임 하에 필요시에는 사업장 구조개선이나 자산매각 등을 통한 자구노력도 적극적으로 검토해나가야 할 시점”이라고 했다. NM

 

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