부동산 경기 위축으로 꽁꽁 얼어붙었던 아파트 경매시장에 온기가 돌고 있다. 하락세를 면치 못하던 전국 아파트 경매 낙찰률과 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율) 모두 상승했다. 기준금리 동결과 집값 바닥론 확산 등 일부 불확실성이 해소되면 주택 매수 수요 일부가 경매시장으로 선회했다는 분석이다.

장정미 기자 haiyap@

지난 6월 전국 아파트 경매 낙찰가율이 올해 들어 가장 큰 폭으로 상승했다. 경·공매 전문기업 지지옥션이 발표한 ‘2023년 6월 경매동향보고서’에 따르면 지난 6월 전국 아파트 경매 진행 건수는 2135건으로, 이 중 703건이 낙찰돼 32.9%의 낙찰률을 기록했다. 이는 전달(31.6%) 대비 1.3%p 상승한 수치다.

6월 전국 아파트 경매 낙찰가율 전월대비 2.1% 상승
6월 전국 아파트 경매 낙찰가율은 78%로, 전달 대비 2.1%p 오르며 올 들어 가장 큰 상승 폭으로 기록했다. 지역별로 서울의 아파트 낙찰률이 28.3%로, 전월(24.8%)보다 3.5%p 상승했고, 낙찰가율은 80.9%로 전달(81.1%)과 비슷한 흐름을 나타냈다. 강남3구(강남·서초·송파구)의 강세가 뚜렷했다. 강남3구 아파트 낙찰률은 34.3%로, 그 외 22개 구 지역(26.6%) 보다 7.7%p 높게 나타났다. 낙찰가율 역시 강남3구는 85.2%, 그 외 지역은 78.4%로 강남3구 아파트가 더 높았다. 서울 아파트 평균 응찰자 수는 5.8명으로 전달(7.8명) 보다 2.0명이 감소했다. 경기도 아파트 낙찰률은 38.9%, 낙찰가율은 75.9%를 보여 전달 대비 각각 5.3%p, 1.4%p 상승했다. 한국은행의 기준금리 동결과 집값 바닥론 확산, 올해까지 한시적으로 운영하는 특례보금자리론을 이용하려는 매수세 유입 등이 낙찰가율 상승에 영향을 끼쳤다는 게 지지옥션 측의 설명이다.

9억원 이하의 중저가 아파트 저가 매수를 노리는 주택 수요가 경매시장으로 선회했다는 것이다. 지난 1월 말 특례보금자리론이 출시됐다. 특례보금자리론은 KB시세 기준 9억원 이하 주택을 최대 5억원까지 대출 받을 수 있는 상품이다. 특히 연 소득 대비 모든 대출을 따지는 총부채원리금상환비율(DSR)과 상관없이, 오직 DTI(총부채상환비율)만 보고 대출한도를 심사하기 때문에 시중은행 대출심사보다 대출한도가 잘 나오는 편이다. 경매시장 지표가 부동산 시장의 선행 지표라는 점에서 지난 6월 아파트 경매지표가 일제히 상승하면서 일반 매매시장으로 온기가 확대될 것이라는 전망이 나온다. 다만 낙찰률과 낙찰가율이 여전히 낮은 수준으로, 일시적 기저효과로 반짝 상승에 그칠 것이라는 게 중론이다. 주택 수요가 지속적으로 유입돼야 경매시장이 상승 흐름을 유지할 수 있지만, 현재 경매시장으로 주택 수요를 유인할 만한 유인책이 뚜렷하지 않은 상황이다. 또 경매시장 지표가 일부 회복됐더라도, 집값의 추세적 반등을 판단하기에는 이르다는 분석이다. 경매시장에선 주변 시세보다 저렴하고, 가격 경쟁력을 갖춘 일부 매물에만 수요가 몰리는 '옥석 가리기' 현상만으로 집값 반등을 판단하기에는 무리가 있다는 것이다. 전문가들은 경매지표가 상승했지만, 부동산 시장의 대세 상승 반전 여부를 판단하기에는 무리가 있다고 강조했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “경매지표가 일부 회복됐지만, 낙찰률이 여전히 30% 초반에 머무는 점 등을 고려하면 경매시장 전체가 회복됐다고 판단하기 이르다”며 “자세히 따져보면 가격 경쟁력을 갖춘 일부 매물에만 수요가 집중되는 양극화 양상을 보이고 있다”고 설명했다. 권 교수는 “아직 금리가 더 오를 가능성이 있고, 경기 침체도 심각한 상황”이라며 “경매지표만으로 부동산 시장의 전면적 상승 반전 여부를 속단하기엔 무리”라고 덧붙였다.

강남 3구, 상승 반전 가능성 높은 것으로 관측
송파구를 비롯한 ‘강남3구’ 아파트가 집값 하락기에도 빼어난 가격 방어력을 선보이면서 ‘강남불패’임을 다시 한 번 입증했다. 송파구가 하락장에서도 올들어 집값 변동률이 누적 기준으로 상승 전환한 데 이어 서초구와 강남구도 최근의 집값 상승 분위기를 감안하면 조만간 누적 기준으로도 상승 반전 가능성이 높은 것으로 관측된다. 7월10일 한국부동산원 주간아파트 매매동향 자료를 분석한 결과에 따르면 송파구 아파트값은 올해 초부터 7월 첫째주(7월 3일)까지 약 27주 동안 0.02% 상승하며, 이 기간 서울 25개 자치구 가운데 유일하게 플러스(+) 변동률을 보였다. 서초구가 올해 들어 전주까지 누적 0.32% 하락, 강남구는 1.2% 떨어지며 변동률 상위 2, 3위로 뒤를 이었다. 이들 두 자치구는 최근 꾸준히 상승세가 이어지고 있어 상승 반전까지는 시간문제라는 평이다.

강남 3구의 집값은 같은 기간 서울 지역 평균 변동률(-3.93%)과 비교해도 크게 선방한 수준이다. 특히 송파구의 경우 지난해 역대급으로 가격이 떨어지면서 그간 바닥을 다졌다는 인식이 집값 상승으로 이어진 것으로 분석된다. 고가 주택이 몰려있는 잠실에서는 최근 신고가 거래도 다수 이뤄지면서 지역 집값을 띄우고 있다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 송파구 잠실 리센츠 전용 84.99㎡는 지난 7월1일 23억1500만원에 거래됐는데 올해 1월 18억9000만원과 비교하면 4억원 이상 상승했다. 잠실엘스 전용 119.93㎡ 또한 지난 6월 24일 34억5000만원에 매매되며 신고가를 기록했다. 이는 직전거래인 지난 5월 31억2000만원과 비교하면 한 달 새 3억원 가까이 오른 가격이다. 강남과 서초구에서도 신고가가 꾸준히 나오는 분위기다.

강남구 래미안삼성2차 전용 105㎡는 지난 7월1일 23억8000만원에 신고가 거래됐으며 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 117㎡ 또한 지난 6월 13일 50억5000만원에 신고가로 손바뀜됐다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “강남3구는 자산가들의 관심이 지속적으로 존재하는 곳”이라며 “지난해 조정기를 거치며 가격이 떨어지자 매수에 나선 것으로 보인다”고 말했다. 이어 “아울러 강남 압구정이나 송파구 잠실, 올림픽 공원 일대 아파트들의 재건축 속도 또한 빨라지면서 가격이 올랐다”고 덧붙였다.

상반기 서울 아파트 전체 거래서 9억원 이상 비중 44%
올해 상반기 서울 아파트 전체 거래 중 9억원 이상과 ‘국민평형’ 이상 거래가 차지하는 비중이 큰 폭으로 상승한 것으로 나타났다. 지난해와 달리 거래량이 늘어나고 매맷값이 반등하는 등 집값 상승 기대감이 커지자 수요자들이 더 크고 넓은 아파트를 선호하는 것으로 분석된다. 7월9일 국토교통부 실거래가를 분석한 자료에 따르면 올해 상반기(1~6월) 전체 서울 아파트 매매거래 중 9억원 이상 거래 비중은 44.9%(전체 1만6380건 중 7348건)로 집계돼 지난해 하반기(7~12월) 33.6%(4086건 중 1373건)와 비교하면 11.3%포인트(p) 상승한 것으로 나타났다. 또 올해 상반기에 ‘국민평형’으로 불리는 전용 면적 84㎡ 이상 아파트의 거래 비중은 44.4%(1만6380건 중 7266건)으로, 지난해 하반기 35.6%(4086건 중 1456건)와 비교하면 8.8%p 높아졌다. 9억원 이하 주택 대상으로 저리의 대출을 제공하는 특례보금자리론이 지난 1월 말부터 시행됐음에도 오히려 9억원 이상 아파트 거래 비중이 높아진 것이 눈에 띈다.

이는 최근 들어 금리가 동결되고 금리 최상단에 대한 대략적인 예측치가 나오며 금리에 대한 부담이 상대적으로 줄어든 것이 영향을 미친 것으로 보인다. 지난해 하반기에는 급격한 기준금리 인상으로 인해 수요자들의 자금여력이 줄며 역대급 거래절벽이 이어졌다. 또한 그나마 있었던 거래도 이자부담 심화로 작고 저렴한 매물에 국한될 수밖에 없었다. 정부의 금융규제 완화 또한 9억원 이상, 전용 84㎡ 이상 아파트 거래비중 증가에 영향을 미친 것으로 풀이된다. 정부는 지난해 12월 1일부터 규제지역 내 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)을 50%로 일괄 적용하고, 규제지역 내 15억원 초과 아파트에 대해서도 주택담보대출을 허용하는 등 부동산 시장 활성화를 위한 대책을 펼쳤다. 올해 1월 5일부터는 강남3구와 용산구를 제외한 지역을 규제지역에서 풀어 해당 지역의 무주택자 기준 LTV가 50%에서 70%로 높아졌다. 송승현 도시와경제 대표는 “고정금리인 특례보금자리가 아니더라도 최근 들어 금리가 연속해서 동결되는 등 금리에 대한 부담이 적어졌다”라며 “15억원 이상 아파트 또한 대출을 활용할 수 있게 되는 등 대출규제가 완화되면서 중고가 아파트 거래도 늘어난 것으로 보인다”라고 말했다. 그는 “아울러 아파트 가격이 조정되며 집값 바닥론에 대한 인식이 퍼지고 있는 것도 영향을 끼치는 것으로 보인다”며 “집을 사야겠다는 수요자들도 늘어나고 있는 상황”이라고 전했다.

서울 아파트값 3주 연속 가격 변동 없이 보합
서울 강남권 상급지부터 시작된 가격 회복세가 수도권 신도시 지역으로 빠르게 확산되고 있다. 다만 주택담보대출 금리 추가 인상 가능성이 높고 부동산 PF 리스크 등 시장내 금융불안 가중으로 지역별로 가격 속도 회복에는 걸림돌로 작용할 것으로 전망된다. 지난 7월22일 부동산R114 수도권 아파트 시황에 따르면 7월 셋째주 서울 아파트값은 3주 연속 보합(0.00%)을 기록했다. 재건축과 일반아파트도 가격 변동없이 보합을 기록했다. 신도시는 6월 첫째 주 이후 7주 만에 보합으로 전환됐으며 경기·인천은 0.01% 떨어졌다. 서울은 가격 상승지역이 늘어남 따라 매도인이 호가 조정을 거부하거나, 회수하는 사례가 늘면서 매도 · 매수자간 관망세가 이어지고 있다. 이 가운데 동북권과 서남권은 지난주에 이어 매매가 약세 흐름이 계속됐다.

지역별로 ▲도봉(-0.09%) ▲강북(-0.06%) ▲동작(-0.06%) ▲동대문(-0.03%) ▲양천(-0.02%) ▲강서(-0.01%)가 떨어졌다. 신도시는 ▲산본(-0.01%)을 제외한 1·2기 신도시 전체가 보합(0.00%)을 나타냈다. 산본도 직전 주(-0.05%)보다 하락폭이 줄며 수도권 신도시의 가격 상승 전환 기대감이 커지고 있다. 경기·인천은 ▲부천(-0.09%) ▲남양주(-0.04%) ▲의왕(-0.04%) ▲안산(-0.03%) ▲고양(-0.02%) ▲의정부(-0.02%) ▲평택(-0.02%) 순으로 떨어졌다. 전세시장은 연이은 폭우와 여름철 비수기로 수요 문의가 저조한 가운데 선호단지의 전세 물량도 많지 않아 거래움직임이 더딘 상황이다. 서울과 신도시가 보합(0.00%)을 나타냈고, 경기·인천은 0.01% 하락했다. 서울은 보합(0.00%)지역이 15곳으로 직전 주(10곳)보다 5곳이 더 늘었다. 지역별로는 ▲강북(-0.06%) ▲동대문(-0.05%) ▲동작(-0.04%) ▲노원(-0.02%) ▲강서(-0.01%) ▲은평(-0.01%) 순으로 하락했다. 신도시는 ▲산본(-0.03%)에서만 유일하게 하락했다. 경기·인천은 ▲부천(-0.06%) ▲의정부(-0.03%) ▲고양(-0.02%) ▲남양주(-0.02%) ▲안산(-0.01%) ▲오산(-0.01%) ▲평택(-0.01%) 순으로 내렸고, 이 외 나머지 지역은 모두 보합(0.00%)을 나타냈다.

부동산R114 관계자는 “전세시장 리스크 관리 강화를 위한 대책들이 속도감 있게 시행됨에 따라 전세보증금 미반환 위험 우려가 누그러질 것으로 예상된다”면서 “다만 연립·다세대 등 비(非)아파트의 경우 아파트보다 담보가치 인정비율이 낮고 은행 근저당이 설정돼 있다면 신규 세입자가 전세 거래를 더욱 기피할 가능성이 높아 보인다”고 말했다. 그러면서 “결국 보증금 조달이 어려운 빌라, 다세대 급매물이 늘어날 수 있다”면서 “역전세에 이어 강화된 전세금반환보증 가입 요건으로 보증금액 규모를 조정해야 하는 상황이 잇따라 발생해 비아파트 임대차시장이 안정화되기까지 시일이 필요해 보인다”고 덧붙였다.

하반기 주택 가격, 수요자 45% ‘하락’ 전망
7월10일 종합 프롭테크 기업 직방에 따르면 자사 애플리케이션 이용자 1000명을 대상으로 하반기 거주 지역의 주택시장 전망을 조사한 결과, 45.9%가 ‘하락’을 전망한 것으로 나타났다. 하락 비중이 여전히 높았지만 작년 말 올해 집값 전망을 조사했을 때 77.7%가 하락을 전망한 것과 비교하면 줄었다. 작년 말 조사에서 상승은 10.2%, 보합은 12.1%였다. 직방 관계자는 “하락 전망이 지배적이었던 작년 말의 시장 분위기와는 달라진 모습”이라고 설명했다. 주택 가격 하락을 전망하는 이유로는 경기침체 지속(32.5%) 답변이 가장 많았고 뒤를 이어 현재 가격 수준이 높다는 인식(23.7%), 기준금리 동결 기조지만 금리가 높다는 인식(18.7%), 전셋값 약세로 인한 매매매물 출시(11.5%), 신규 입주 물량 증가(6.5%), 급매물 거래 후 수요심리 위축(5.2%) 등이 꼽혔다.

집값 상승 전망 이유는 ‘저점 바닥 인식론 확산 기대’가 20.7%로 가장 많았으며, 정부 규제 완화(20.1%), 금리 인상 기조 둔화(15.4%), 매물 거래로 인한 실수요 유입(11.9%), 경기 회복 기대(11.3%), 전셋값 회복으로 매매 상승 기대(7.5%) 등 순으로 뒤를 이었다. 거주지역의 주택 전세 가격에 대해서는 45.6%가 ‘하락’을 예상했다. ‘보합’은 27.8%, ‘상승’은 26.6%로 각각 나타나 매매와 마찬가지로 전셋값도 하락을 전망하는 의견이 많았다. 거주지역별로는 지방 5대 광역시 거주 응답자의 54.0%가 하락을 선택했으며 뒤이어 경기(46.2%), 인천(43.1%), 지방(42.4%), 서울(42.3%) 순이었다. 전셋값 하락을 예상하는 이유로는 가장 많은 27.6%가 ‘전세 사기, 임차보증금 반환 리스크 확대’를 들었다. 이어 갭투자 관련 전세매물(역전세 등) 증가(25.7%)와 최근 몇년간의 전셋값 급등으로 현재 가격이 높다는 인식(19.1%) 등의 순이었다.

주택담보 대출 중심으로 대출 수요 증가해
5대 시중은행의 올해 상반기 신규 가계대출이 100조원에 근접하며, 1년 전에 비해 60% 가까이 늘어난 것으로 나타났다. 금리인상이 막바지에 이르고, 집값도 바닥을 찍은 것이 아니냐는 조바심이 커지면서 주택담보대출을 중심으로 대출수요가 늘어난 것으로 분석된다. 시장에선 1년 반 넘게 이어진 통화긴축에도 불구하고 가계대출이 줄지 않고 증가세가 굳어질 경우, 가계 건전성과 경제 성장에도 문제가 될 수 있다는 우려의 목소리도 나오고 있다. 7월11일 은행권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행의 상반기(1~6월) 신규 가계대출 취급액은 총 95조1579억원에 달하는 것으로 집계됐다. 이는 지난해 상반기(61조304억원)보다 55.9% 증가한 규모다. 특히 주택담보대출이 눈에 띄게 늘었다. 5대 은행의 상반기 주담대(전세대출 포함) 신규 취급액은 83조9955억원으로 지난해보다 60.4% 급증했다.

가계대출 증가세는 최근 더욱 가속화되고 있다. 5대 은행의 6월 신규 가계대출 규모는 19조2694억원으로, 월별 기준 올해 최고치를 기록했다. 그 중 16조7404억원이 주담대였다. 신규 대출 증가세가 기존 대출 상환 속도보다 빨라지면서, 은행권의 가계대출 잔액도 결국 다시 증가세로 전환했다. 5대 은행의 가계대출 잔액은 지난 5월 1431억원 늘어 17개월만에 증가세로 돌아선 뒤, 지난달 6332억원이 다시 늘면서 증가폭이 확대됐다. 시중은행 관계자는 “금리인상이 마무리되고 있다는 기대감과 하락한 집값이 바닥을 찍고 다시 오를 수 있다는 조바심 등이 더해지면서 대출수요가 늘어난 것으로 보인다”고 말했다. 시장금리 하락과 은행권의 금리인하 노력으로 5대 은행의 주담대 금리 하단은 최근 연 3~4%대까지 떨어져, 연초 대비 1~2%포인트(p)가량 낮아지면서 차주들의 빚 부담이 줄어들었다. 부동산 조사업체 직방이 고객 1000명을 대상으로 7월10일 설문조사한 결과 하반기 집값이 하락할 것이라는 응답은 31.8%로 지난해 말(77.7%)보다 크게 줄었고, 집값이 오를 것이란 응답은 31.9%로 21.7p 증가했다. 한편 1년 반 이상 이어진 긴축에도 불구하고 가계대출이 줄지 않고 다시 증가하는 모습을 보이면서 경제에 미치는 악영향을 우려하는 목소리도 나오고 있다.

금융감독원에 따르면 국내은행의 4월말 원화대출 연체율은 0.37%로 전월(0.33%) 대비 0.04%p 오르면서, 2년8개월 만에 가장 높은 수준을 기록했다. 장기화된 고금리와 경기둔화로 빚을 제때 못 갚는 차주가 늘고 있다. 한국은행은 최근 보고서에서 가계신용(가계대출+카드빚)이 늘어나면 3~5년 시차를 두고 경기침체가 발생할 가능성이 커진다고 경고했다. 한국의 국내총생산(GDP) 대비 가계신용 비율은 지난해 4분기 기준 105.1%에 이른다. 금융권 관계자는 “우리나라와 같이 가계신용 비율이 GDP를 넘어선 상황에선 가계부채가 경제에 미치는 타격은 더욱 클 수밖에 없다”며 “다시 가계대출 증감 추이를 주의 깊게 살피고 관리해야 할 것으로 보인다”고 말했다.

조정대상지역 등 규제 이후 주택 가격 크게 올라
2017년 이후 대출규제가 더 강하게 적용된 조정대상지역 등의 주택 가격이 오히려 더 크게 올랐다는 분석이 나왔다. 다만 모든 소득 계층에서 주택 가격이 고르게 올라 규제가 자산의 불평등을 심화하지는 않은 것으로 나타났다. 가계부채는 고소득층 중심으로 감소했다. 7월10일 한국은행이 발표한 ‘BOK이슈노트’ 보고서에 따르면 조정대상지역에 적용된 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 이후 해당 지역 가구의 주택자산 규모가 대조군(이외 지역) 대비 9.3% 오른 것으로 나타났다. 한은은 2017년부터 시행된 부동산 조정대상지역에 대한 LTV·DTI 규제 강화를 규제충격으로 보고 그 충격이 국내 가구의 부채와 주택자산에 미친 영향을 분석했다. LTV는 주택 가격 대비 대출 가능 금액을, DTI는 대출 이용자의 연소득 대비 대출 상환액을 가리킨다. 2017년은 문재인정부가 투기지역 및 투기과열지구와 조정대상지역으로 나눠 대출규제 강화를 시작했던 때다. 당시 투기지역 및 투기과열지구에서는 주택담보대출 시 LTV 40%, DTI 40%가 적용되고, 조정대상지역에선 LTV 60%, DTI 50%가 적용됐다.

가계부채 관리를 통해 부동산 시장의 과열을 막겠다는 의도였다. 그러나 주택자산 가격이 상승하며 취지를 살리지 못했다는 분석이다. 김민수 한은 금융안정국 금융안정연구팀 차장은 “(조정대상지역 등에) 더 강한 규제를 적용했음에도 부동산 가격 상승에 대한 기대심리 등으로 이 지역의 부동산 가격 상승이 억제되지 못했다”며 “규제가 부동산 가격 상승 모멘텀을 꺾을 만큼 강력하지는 못했다”고 해석했다. 규제 지역의 주택자산 가격 상승도는 소득 분위별로 큰 차이를 보이지 않았다. 한은의 분석에 따르면 소득 5분위별 분류에서 5분위(상위 20%)와 4분위의 자산 가격 상승도는 모두 8.9%를 기록했다. 3분위는 11.2%, 2분위는 12.9%, 소득이 가장 낮은 1분위(하위 20%)는 9.0%였다. 규제가 자산 불평등 효과를 가져오지는 않은 셈이다. 다만 이는 증가 폭인 만큼, 보유 자산 규모가 큰 고소득층에서는 증가액이 더 많았을 것이란 예상이다. 김 차장은 “증가율 자체는 같더라도 절댓값 자체는 자산 상위 가구에서 크게 나타났을 것”이라며 “같은 증가율이라면 불평등도는 증가하지 않는 것으로 파악된다”고 설명했다. 규제는 해당 지역의 가계부채를 5.7% 감소시키는 효과를 가져왔다. 5분위와 4분위 가구에서 가계부채가 각각 10.9%, 13.9% 감소하는 등 고소득층의 부채 위주로 감소한 것으로 나타났다. 1∼3분위는 부채가 소폭 증가하거나 제자리걸음 수준이었다. 규제가 가계부채가 많은 가구의 부채를 감소시키는 방향으로 작용해 부채 불평등을 완화하는 효과를 냈다는 분석이다.

김 차장은 “대출규제 강화가 자산을 적게 보유한 가구의 대출 접근성을 제약해 부채·자산 불평등을 초래할 수 있다는 주장이 적어도 우리나라의 2017년 이후 규제 강화 사례에서는 실증적으로 나타나지 않았다”며 “(대출)규제가 의도하지 않게 불평등을 심화할 가능성에 대해 우려하기보다는 거시 건전성 제고라는 원래의 취지에 맞게 시행하는 것이 바람직함을 시사한다”고 설명했다. 그러면서도 “규제 강화로 자산 및 소득 하위 가구, 특히 제도권 대출에 대한 접근이 어려운 가구의 자금 조달 애로가 커질 수 있으므로 보다 세심하고 엄밀한 분석 및 지원 대책이 병행될 필요가 있다”고 강조했다. NM