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부동산 시세 조작 사전에 차단한다
7월부터 아파트 실거래가 공개 시스템에 등기 여부 표기
2023년 07월 03일 (월) 00:01:22 장정미 기자 haiyap@newsmaker.or.kr

집값 띄우기를 통한 부동산 시세 조작을 사전에 차단하기 위해 7월부터 실거래가 공개 시스템에 등기 여부가 표기된다. 6월11일 국토교통부에 따르면 7월부터 실거래가 공개 시스템의 아파트 정보에 매매 완료 사실을 확인할 수 있도록 등기 여부가 시범적으로 공개된다.

장정미 기자 haiyap@

매수인이 계약한 뒤 실거래가 신고는 하되, 부동산 소유권 이전 등기는 하지 않는 방식으로 호가를 올리는 행위를 차단하기 위해서다. 특히 집값을 띄우기 위해 특정 아파트를 최고가에 허위 거래한 뒤 인근 단지나 같은 단지에서 최고가에 맞춰 상승 거래가 이뤄지면 기존 거래를 취소하는 방식으로 호가를 고의로 띄우는 행위를 근절하는 것이다. 국토부는 현재 집값 띄우기 의심 사례 1000여건을 선별 조사 중이다. 조사를 마친 뒤 7월 중 결과를 발표할 예정이다. 국토부는 또 실거래가 공개 시스템의 실효성을 높이기 위해 아파트 동별 실거래가까지 공개 범위를 확대하는 방안도 검토 중이다. 현재 평형·층·거래유형(직거래 또는 중개거래), 계약일이 공개된다. 다만 층별·동별 실거래가 공개되면 거래 주택이 특정될 수 있기 때문에 개인정보보호위원회의 심의 이후 층별 실거래가 공개 여부가 결정된다.

5월 금융권 가계대출, 전월 대비 2조 8000억원 증가
부동산 시장이 꿈틀거리면서 은행권 가계대출 증가세가 뚜렷해지고 있다. 6월11일 금융위원회·금융감독원이 공개한 ‘2023년 5월 가계대출 동향’에 따르면 지난 5월 금융권의 가계대출은 전월 대비 2조8000억원 증가했다. 지난 4월(2000억원 증가)에 이어 두 달 연속 증가세를 나타낸 것이다. 가계대출이 증가세를 이어가고 있는 원인으론 지난해부터 줄곧 침체돼 온 부동산 시장과 관련해 변화가 나타나고 있다는 점이 꼽힌다. 전국적인 하락세는 이어지고 있지만, 서울·인천 등 주요 지역을 중심으로 상승세가 나타나고 있는 것이다. 실제 한국부동산원에 따르면 지난 6월8일 기준 전국의 주간 아파트 매매가격은 전주 대비 0.02% 감소, 전주(0.04% 감소) 대비 하락 폭을 줄였다. 일부 지역에선 증가세도 이어지고 있다. 시도별로 보면 세종(0.18% 증가), 서울(0.04% 증가), 인천(0.04% 증가) 등지의 매매가격이 상승세를 보였다. 이 영향으로 금융권 주담대도 꿈틀대는 양상이다.

대출 항목별로 보면 주택담보대출 잔액이 총 3조6000억원 늘었다. 제2금융권 주담대는 6000억원 감소했지만, 은행권 주담대가 4조3000억원 늘어난 데 따른 영향이다. 기타대출은 은행권·2금융권 모두 감소해 8000억원 줄었다. 업권별론 은행권의 가계대출 증가세가 뚜렷했다. 은행권 가계대출은 4조2000억원 늘었다. 주담대의 경우 전세대출(6000억원 감소)은 줄었으나 정책모기지(2조8000억원), 일반 개별 주담대(2조원), 집단대출(1000억원)이 모두 늘면서 지난달에 이어 상승세를 이어갔다. 기타대출은 신용대출이 증가세로 전환하면서 200억원 줄어드는 등 전반적으로 감소폭이 줄었다. 2금융권은 보험사와 여신전문금융사는 소폭 증가했지만 상호금융과 저축은행 위주로 1조4000억원이 감소했다. 전월(2조2000억원 감소) 대비 감소폭이 둔화한 것이다.

당국은 “2금융권 감소세가 둔화한 것은 여전사 카드대출 증가, 상호금융 주담대 감소폭 축소가 주요 요인”이라고 설명했다. 금융권에선 부동산 시장의 급락세가 한풀 꺾이면서 대출 수요가 늘고 있다고 보고 있지만, 한편으론 하반기 본격화될 것으로 예측되는 역전세 영향에 주목할 필요가 있다고 보고 있다. 업계 관계자는 “정부가 전세 퇴거 대출과 관련한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화 등을 준비 중인 만큼 관련 대출은 늘어날 수 있겠으나, 역전세로 상당한 매물이 쏟아질 경우 이런 추세도 바뀔 가능성이 있는 만큼 분위기를 주시할 필요가 있다”고 전했다.

올 하반기 최악의 역전세난 도래 가능성 높아
빌라 등을 중심으로 전세 수요가 크게 줄어드는 가운데 돌아오는 하반기부터 최악의 역전세난이 도래할 가능성이 높아 우려가 커진다. 수도권의 경우 2021~2022년 전셋값이 고점을 찍은 후 하락세를 유지하는 지역이 많은데, 가뜩이나 시세는 내린 상황에서 전세사기 등으로 수요가 줄면서 기존 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 늘어날 전망이다. 지난 6월6일 한국은행이 내놓은 보고서 ‘깡통전세·역전세 현황 및 시사점’에 따르면 잔존 전세계약 중 깡통전세 위험가구 비중은 지난해 1월 2.8%(5만6000가구)에서 지난 4월 8.3%(16만3000가구)로 크게 증가했다. 역전세 위험가구 비중은 같은 기간 25.9%(51만7000가구)에서 52.4%(102만6000가구)로 늘었다. 깡통전세는 매매시세가 기존 전세보증금보다 낮은 경우, 역전세는 전세시세가 보증금보다 낮은 경우를 말한다. 지역별로 보면 서울의 깡통전세 및 역전세 위험가구 비중이 각각 1.3%, 48.3%였다. 경기·인천은 6.0%와 56.5%였다. 4월 기준 깡통전세에 해당하는 주택 36.7%는 올 하반기, 36.2%는 내년 상반기에 각각 만기도래하는 것으로 추정된다. 집주인이 집을 팔아도 세입자에게 보증금을 온전히 내주기 어려운 것이다.

역전세난은 비단 빌라, 다가구주택에만 해당하는 얘기는 아니다. 강남권 유명 아파트단지에서도 1~2년 전보다 전세 시세가 급락한 경우가 적지 않다. 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 서초구 반포동 반포자이 전용면적 84㎡는 지난 4월21일 13억원(13층)에 전세계약이 이뤄졌다. 지난해 5월19일 22억원(9층)에 비하면 9억원이 낮아진 것이다. 서초구 일대는 2990가구 규모의 반포동 래미안원베일리가 올 하반기 입주를 앞두고 있는 등 입주물량 영향에 전셋값이 하락세를 지속하고 있어 전세시장 약세는 지속될 전망이다. 다만 최근들어 핵심지 아파트 매매가격이 다시 반등하고 있어 아파트의 경우 깡통전세의 우려는 덜하다.

오히려 시중금리가 안정되면서 월세로 쏠렸던 수요가 일부 전세로 돌아서는 모습도 나타난다. 역시 문제는 빌라 전세시장이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “전국 아파트 전세가격 고점은 표본조사 통계 기준 2022년 1월, 실제 고점 계약은 2021년 4분기~2022년 3분기까지 많았기 때문에 재계약이 돌아오는 2년 뒤가 올 하반기에서 내년 상반기”라며 “이 여파로 역전세난은 국지적으로, 비성수기일수록 지속될 수 있다”고 했다. 박 수석전문위원은 “기준금리가 내리고 아파트 시장이 활기를 띠면 역전세난은 다소 완화될 여지도 있지만 상품별로 차이가 날 수 있다”며 “비아파트 시장일수록 수요와 공급의 불일치가 당분간 나타날 수 있어 다세대, 다가구주택 등은 아파트보다 전세시장의 회복 속도가 상대적으로 늦어질 것”이라고 내다봤다.

한은, ‘주택 시장 당분간 하방 압력 받는다’ 전망
고금리와 역전세난에 따라 주택 시장이 당분간 하방 압력을 받을 전망이며, 제2 금융권의 부동산 대출 연체율이 크게 오르는 등 부실 위험도 높아졌다는 한국은행의 경고가 나왔다. 지난 6월8일 한은은 통화신용정책 보고서 6월호에서 최근의 금융 부문 리스크와 관련해 이같이 밝혔다. 한은은 “주택시장 부진에 따른 비은행 금융기관의 부실 위험 확대, 미 실리콘밸리은행(SVB) 사태 이후 신용 긴축 심화 가능성 등 금융 부문 리스크가 증대됐다”고 평가했다. 특히 주택시장은 정부 규제 완화에 매매·전세가격 하락세가 둔화하고 있으나 높은 금리 수준, 전세시장 불안 등을 고려하면 당분간 하방 압력을 받을 것이라고 예상했다. 전세가격은 2년 전과 비교하면 상당 폭 낮아진 수준이어서 역전세난 우려가 높다. 이에 한은은 “대출 연체율이 높아져 금융 리스크가 증대될 가능성에 대비해 주택시장 동향과 취약차주 상황 등을 계속 살필 필요가 있다”고 강조했다.

한은은 “상업용 부동산 시장은 부진이 지속되면서 비은행 금융기관의 부동산 관련 대출 연체율이 큰 폭으로 상승하는 등 부실 위험이 높아진 상황”이라고 진단했다. 한은에 따르면 비은행 금융기관이 대출한 프로젝트 파이낸싱(PF)의 상당 부분은 상업·업무용 부동산이나 아파트를 제외한 주거용 부동산 개발에 활용됐다. 이에 관련 시장의 부진이 대출 연체 규모 증가로 이어지는 모습이다. 상업용 부동산 문제는 자영업 대출과도 관련돼 있다. 한은은 “코로나19 이후 큰 폭으로 증가한 자영업자 대출의 상당 부분이 상업용 부동산을 담보로 하고 있다”며 “향후 부동산 시장 부진이 여타 부문으로 확대될 가능성에 유의할 필요가 있다”고 주장했다. 외환시장 불안 우려와 관련해서는 5월 이후 미국과의 정책금리 격차가 1.75%포인트까지 확대되고 미 달러화가 강세로 전환했음에도 외국인 증권자금은 유입됐으며 환율도 제한된 움직임을 나타냈다고 지적했다. 한은은 “다만 주요국의 정책금리 경로에는 불확실성이 큰 상황으로 향후 발표되는 지표에 따라서는 시장 참가자들의 국내외 통화정책에 대한 기대가 빠르게 조정돼 환율 상승압력이 재차 높아질 수 있다”고 내다봤다.

전국 주택 매매심리 5개월 연속 반등세 이어가
금리 안정과 정부의 부동산 규제 완화 효과로 전국 주택 매매심리가 5개월 연속 반등세를 이어갔다. 5월15일 국토연구원이 발표한 ‘5월 부동산시장 소비심리지수’에 따르면 지난 5월 전국 기준 주택매매시장 소비심리지수는 112.0으로, 전월(107.7) 대비 4.3 포인트(p) 올랐다. 올해 1월(91.5)부터 5개월째 오름세다. 소비심리지수는 95 미만이면 하강 국면, 95~114 미만은 보합 국면, 115 이상은 상승 국면으로 구분한다. 지수가 100을 넘으면 전월에 비해 가격 상승이나 거래 증가의 응답이 많다는 의미로 100보다 낮으면 그 반대를 의미한다. 지역별로 보면 수도권은 지난 4월 115.1로 전월(109.7)보다 5.4p 상승했다. 비수도권은 지난 5월 108.4로 집계돼 전월(105.3) 대비 3.1p 올랐다.

서울 주택 매매시장 소비심리지수는 117.3으로 전월(110.3)보다 7p 상승했다. 이 지수는 지난해 12월(79.1→82.1) 이후 지난 5월까지 6개월 연속 상승세를 보이고 있다. 이에 서울은 지난해 4월(123.7) 이후 1년 1개월 만에 처음으로 상승 국면에 재진입했다. 경기는 같은 기간 110.8에서 115.8로 뛰며 상승 국면으로 전환했으나, 인천은 103.6에서 105.8로 올라 보합 국면에 머물러 있다. 비수도권에서는 지난 5월 강원(117.4)과 충남(117.5)이 보합 국면에서 상승 국면으로 전환했다. 지난 4월 상승 국면에 진입한 세종은 지난 5월 127.3으로 전월(120.8)보다 6.5p 올랐고, 충북은 같은 기간 116에서 115.3으로 0.7p 소폭 내렸다. 전국 주택 전세시장 소비심리지수는 5월 91.1로 전달보다 2.0p 오르며 역시 5개월째 상승세를 이어갔지만, 지수 자체는 하강 국면이다. 주택과 토지를 합친 전국 부동산시장 소비심리지수는 5월 100.2로 전달보다 2.8p 상승했다. NM

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