부동산 시장 경착륙을 우려한 정부의 대대적 규제 완화로 서울 아파트값의 급락세가 멈췄다. 송파구 아파트값은 11개월 만에 상승하기까지 했다. 거래량이 늘고 집값이 꿈틀거리면서 서울시는 강남·목동·잠실 등 토지거래허가구역을 유지하는 것으로 가닥을 잡는 분위기다.

황태희 기자 hth@

한국부동산원에 따르면 3월 첫째 주 서울 아파트값은 전주(-0.24%)보다 낮은 0.21% 떨어지며 4주 연속 낙폭이 둔화했다. 급매물 중심으로 거래량이 늘고, 일부 대단지에서 상승 거래가 일어나면서 급락세가 멈춘 것이다.

거래량 급격히 늘어난 송파구는 아파트값 상승 전환
서울부동산정보광장에 따르면 지난 2월 서울 아파트 거래량은 총 1845건으로, 2021년 11월 이후 15개월 만에 가장 많은 수준이다. 실거래 신고 기한이 20여일 남은 것을 고려하면 2000건을 돌파할 것으로 보인다. 이 중 거래량이 급격하게 늘어난 송파구(191건)는 아파트값이 상승 전환했다. 전주 대비 0.03% 올랐다. 보합을 제외하고 지난해 4월 첫 주(0.02%) 이후 11개월(48주) 만에 첫 상승이다. 송파구 가락동 헬리오시티는 2월 한 달간 무려 41건이 거래되면서 실거래가도 상승 분위기다.  2월 23일 84.99㎡(전용)가 18억9000만원에 팔렸는데, 지난해 12월 최고가 16억7000만원보다 2억2000만원이나 비싼 값이다. 재건축 단지인 잠실 주공5단지 82.61㎡(전용)도 지난 2월 28일 25억7600만원에 팔렸는데, 이는 지난해 9월16일(26억7600만원) 이후 가장 비싼 값이다. 잠실 엘스 84.8㎡도 2월 17일 21억4500만원에 팔려 19억원대였던 직전 거래가를 뛰어넘었다. 1·3 부동산 규제 완화 이후 급매물이 소진되고, 대단지에서는 상승 거래까지 나오면서 분위기가 반전되고 있다.

송파구는 여전히 규제지역이지만 정부가 다주택자의 주택담보대출을 허용하는 등 거래 활성화를 유도하고 있다. 서울 집값 하락세가 둔화되고, 상승세로 전환된 지역이 나오는 만큼 서울시가 토지거래허가구역을 해제하기 어려울 것이라는 관측이 나온다. 강남구 압구정동 일대와 양천구 목동 일대, 성동구 성수동, 영등포구 여의도동 등 주요 재건축 단지가 4월 26일 지정 기한 만료를 앞두고 있다. 6월22일에는 삼성·청담·대치·잠실 등 국제교류복합지구 및 인근(14.4㎢) 지정기한이 끝난다. 토지거래허가구역으로 묶이면 전세 낀 매매 즉 갭 투자가 불가능하기 때문에 집값 급등의 위험이 낮아진다. 잠실을 비롯한 서울 곳곳에서 상승 거래가 관측되고 있기에, 서울시로서는 집값을 자극하는 토지거래허가구역을 그대로 둘 가능성이 높다. 오세훈 서울시장은 지난 1월 말 진행된 신년 기자 간담회에서 “문재인 정부 초기 정도까지는 (부동산 가격이) 되돌아가야 한다”며 “물가가 많이 올랐기 때문에 물가 상승률 정도를 반영한 문재인 정부 초기의 부동산 가격 정도로 회귀하는 것이 제일 바람직하다”고 밝힌 바 있다. 서울시 관계자는 이날 “해당 허가구역 지정 만료 시점에 조정 여부를 검토하겠다”고 말했다.

한국은행, “주택시장 부진 당분간 지속” 전망
급격히 오른 대출금리와 시장의 주택가격 하락 기대감 등으로 올해 부동산 가격이 더 내려갈 것이라는 한국은행의 전망이 나왔다. 부동산 부문의 부진이 심화·장기화할 경우 금융시스템 불안 요인으로 작용할 수 있는 만큼, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 금융 구조조정 등 리스크 관리가 시급하다는 지적이다. 한은은 지난 3월 9일 발표한 ‘통화신용정책보고서’에서 “앞으로도 주택시장 부진은 높은 대출금리, 매매·전세가격의 연쇄 하락 등에 따라 당분간 지속될 것으로 예상된다”며 이같이 밝혔다. 한은은 향후 통화정책 운영 방향의 주요 고려사항 중 하나로 ‘주택시장 부진에 따른 금융 안정 상황’을 꼽았다. 최근 주택시장의 부진이 가계부채 ‘디레버리징’(부채 감축)을 촉진할 수 있지만, 부동산PF 대출 등의 부실 위험성을 높이고 부채상환에 어려움을 겪는 고위험 가구를 증가시키는 등 금융불안 요인으로 작용할 수도 있다는 것이 한은의 시각이다. 보고서는 “고위험 사업장에 대한 익스포저(위험 노출)가 높은 비은행 금융기관을 중심으로 증가한 부동산PF 대출이 부실화할 경우, 시장 전반으로 확산되기 쉽다”며 “관련 리스크에 유의할 필요가 있다”고 강조했다. 실제 금융기관 업무보고서 등에 따르면, 비은행권의 PF대출 잔액은 2020년 61조9000억원에서 2021년 74조6000억원, 지난해 85조8000억원 등으로 빠르게 늘어난 상황이다. 한은이 금융권별로 평가한 결과, 은행의 경우 부동산 금융 리스크가 제한적이지만 주택가격 하락이 지속되면 대출 연체율 상승 등으로 수익성이 악화할 수 있다고 전망했다. 비은행 금융기관은 부동산 PF 관련 고위험 익스포저와 아파트 외 사업자 대출 비중이 커 향후 고위험 PF 사업장의 부실이 현실화할 경우, 신용 리스크 확산 우려가 있다고 지적했다. 지난해 6월 말 기준 고위험 사업장 대출 비중은 은행이 7.9%, 여신전문금융회사 11%, 보험사 17.4%, 증권사 24.2%, 저축은행 29.4% 등으로 집계됐다.

한은은 지난해 중반 이후 부동산 경기가 빠르게 위축되면서 조정 국면에 진입했지만, 여전히 소득이나 사용 가치 등과는 괴리돼 있는 상황이라고 분석했다. 높아진 금리 수준과 주택가격 하락 기대, 주택경기 순환 주기 등을 고려할 때, 올해 주택가격이 추가 하락할 가능성이 있다는 것이다. 한은 관계자는 “부동산 관련 리스크가 현실화할 가능성이 잠재하고 있는 만큼, 주택시장 부진으로 인한 시장 불안이 여타 부문으로 확대되지 않도록 유의해야 한다”며 “누적된 금융불균형 위험을 완화해 나가는 정책적 노력도 필요하다”고 강조했다. 주택시장에선 최근 고금리로 전세자금 신규 수요가 줄면서 전 금융권의 주택담보대출이 2개월 연속 감소했다. 금융위원회가 이날 공개한 2월 가계대출 동향에 따르면, 은행과 제2금융권을 포함한 금융권 전체 가계대출은 지난달 5조4000억원 줄었다. 주담대(-6000억원)가 두 달 연속 감소했고, 신용대출 등 기타대출도 4조8000억원 빠졌다. 지난 2월 은행권 주담대는 3000억원 줄었는데, 금융위는 “은행권 주담대는 정책모기지(1조원) 및 일반개별주담대(7000억원)가 증가했으나, 전세대출(-2조5000억원) 위주로 줄어들어 2015년 통계 집계 이래 처음으로 감소했다”고 설명했다. 한은은 주택시장 부진 외에도 물가 경로상의 높은 불확실성과 지속되는 성장세 둔화, 주요국 통화정책 관련 불확실성 등을 통화정책 운영 시 주요 고려사항으로 짚었다. 한은은 “국내 경제 성장률이 낮아지겠지만, 물가가 목표 수준(2%)을 크게 상회하는 높은 오름세를 지속할 것으로 전망되고 정책 여건의 불확실성도 큰 만큼, 물가 안정에 중점을 두고 긴축기조를 상당 기간 이어가며 기준금리 추가 인상 필요성을 판단할 필요가 있다”고 밝혔다.

금감원, ‘저축은행 PF대출 자율협약’을 본격 시행
일시적인 경영난을 겪게 됐지만 사업 정상화가 충분히 가능한 부동산PF 사업장을 살리는 방안이 저축은행 업권을 중심으로 마련됐다. 금융감독원은 3월 7일 저축은행중앙회와 업계와 함께 부동산 PF대출 위험을 선제적으로 관리하기 위한 ‘PF대출 자율협약’을 본격 시행한다고 밝혔다. ‘저축은행 PF대출 자율협약’은 모든 금융업권이 참여하는 ‘PF 대주단 운영협약’과는 달리 저축은행 업권만 참여한다. 저축은행은 상대적으로 규모가 작은 PF사업장 대출을 주로 취급해, 저축은행만으로 구성된 컨소시엄이 전체 PF사업장의 60%가량을 차지한다. 업권의 자율협약만으로도 효율적 대응이 가능할 것으로 보이는 이유다. 자율협약은 대주단이 저축은행 3곳 이상으로 구성된 PF대출 채권에 대해 적용된다. 대출 만기연장은 대주단 수와 총채권액을 기준으로 3분의2 이상이 동의해야 가능하다. 추가 자금지원은 같은 기준으로 4분의3 이상의 동의를 받아야 한다. 사업장 정상화가 목표인 만큼 추가자금지원과 채무조정 결의시에는 사업정상화 계획 제출도 필요하다.

저축은행 업계와 금감원은 지난 2월 1일부터 협약을 가동해왔지만, 실효성을 높이기 위해 운영 세부절차와 실효성 제고 장치를 추가한 개정안을 마련했다. 자율협약 개정안에는 일시적 어려움을 겪는 정상사업장이 부실을 겪기 전 속히 자금을 지원받을 수 있도록 하는 사전 지원 근거를 추가했다. 단순 만기연장 시에는 사업정상화계획을 요구하지 않는 등 협약의 일부 절차도 간소화했다. 대출이 연체됐지만 정상화가 가능한 사업장 지원 근거와 사업정상화 계획 이행점검 절차도 구체화했다. 협약의 구속력을 높일 장치도 추가됐다. 채권단의 자율협약 의결사항을 이행하지 않을 경우 손해배상책임을 부여하고, 협약에 따라 사업정상화를 지원한 이후 발생한 부실에 대해선 고의·중과실이 아닌 한 담당 저축은행 직원의 책임을 면제할 수 있는 근거도 마련했다. 협약 이행에 따른 인센티브도 추가됐다. 저축은행은 총여신의 20%까지만 PF대출을 공급해야 하는 등 여신한도 준수 의무를 지켜야 하지만, 금감원은 자율협약 의결을 거친 지원 사업장 여신에 대해선 이 한도를 한시적으로 완화하기로 했다. PF사업자금의 20% 이상을 자기자본으로 조달할 수 있는 차주에게만 PF대출을 공급해야 한다는 중앙회 자율규제도, 자율협약 의결을 거친 신규 자금 지원에 한해서는 일시적으로 적용되지 않는다.

금감원은 또 자율협약을 거친 사업장이 협약을 성실히 이행할 경우 자산건전성 분류 기준을 탄력적으로 적용하고, 고의·중과실이 아닌 한 자율협약 지원 사업장이 부실에 빠지더라도 검사·제재 시 저축은행 담당 직원의 책임을 면하기로 했다. 이복현 금융감독원장은 “이번 자율협약 개정이 현장에서 보다 실효성 있게 작동될 수 있는 토대를 마련했다는 점에서 큰 의미가 있다”며 “저축은행이 자발적으로, 선도적으로 추진한 자율협약의 본격 가동으로 부동산 PF대출 위험을 선제적으로 관리하고 나아가 부동산 PF시장 연착륙에 도움이 될 것”이라고 말했다. 한편 금감원은 여신전문금융회사, 상호금융 업권에서도 업권별 특성을 반영한 ‘업권별 PF대출 자율협약’을 마련할 계획이다.

KB금융그룹, PF 사업 유동성 지원 나서
지난 3월 13일, KB금융그룹이 약 5000억원 규모의 부채담보부증권을 발행해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업 유동성 지원에 나선다고 밝혔다. 부채담보부증권(CDO)이란 금융사 대출채권 등을 유동화시켜 새로운 현금흐름을 창출하는 파생상품을 말한다. 이번 CDO 발행은 KB국민은행, KB증권, KB손해보험, KB캐피탈, KB저축은행 등이 투자자로 참여하는 형태로 진행된다. 조성된 자금은 대형 건설사가 시공사로 참여하는 부동산 사업장이 보유 중인 3~6개월 만기의 브릿지대출을 1년 만기의 시장금리수준을 반영한 브릿지대출로 차환하는 데 사용된다. KB금융은 이번 지원이 PF시장에 유동성을 제고하는 효과와 더불어 안정된 시장금리가 적용돼 고비용 구조를 해소해주는 효과가 있다고 설명했다.

브릿지대출은 시행사가 사업부지 매입에 필요한 자금을 조달하기 위해 토지를 담보로 제공하거나 참여 시공사의 신용공여를 조건으로 지원해주는 초단기 대출로 본 PF대출이 실행되는 착공 단계까지 넘어가기 위한 가교 역할을 수행한다. KB금융은 지난해 하반기부터 사업비용 증가와 금리 변동성 확대로 인해 브릿지대출 만기 차환에 어려움을 겪는 부동산 사업장이 늘고 있는 점에 주목해 이번 CDO발행을 통한 브릿지대출 유동화 지원을 신속히 결정했다고 밝혔다. KB금융 관계자는 “부동산 PF 시장을 안정화하기 위해서는 무엇보다도 브릿지대출의 장기대출 전환이 급선무라고 판단해 이번 유동성 지원을 추진하게 됐다”며 “이번 조치가 건설시장에 도움이 되고 나아가 온 국민이 함께 노력하고 있는 3고(고물가·고금리·고환율) 시대 극복에 보탬이 되기를 바란다”고 말했다. NM