위기가 기회란 말이 있다. 아마도 2023년이 투자자 입장에서는 위기를 기회로 만드는 좋은 시기가 될 수 있을 것이다. 또 다른 한 해를 시작하는 시점에서 한 발 앞서 투자 전망에 관심을 가지고 있는 사람들이 많다.

윤담 기자 hyd@

승승장구하던 주거용은 금연 하반기 각종 규제의 완화 시그널에도 불구하고, 금리 상승의 벽을 넘지 못하면서 어려움을 겪고 있다. 이러한 시장은 후년에도 이어질 가능성이 다분하기 때문에 주거용 투자자 입장에서 깊은 시름에 빠질 수 있다. 어려운 상황에서 투자자들은 토지 투자에 한 번쯤은 관심과 집중을 해볼 필요가 있다. 박동일 탑플러스경매학원장을 만나 2023년 토지 투자의 의미와 공매, 경매에서 투자의 관점을 알아본다.

2023년 경매 공매 토지 투자 포인트 및 전망
주택산업은 우리나라에서는 현실상 정책산업으로 정부의 개입이 많은 것을 잘 알고 있을 것이다. 투자자 관점에서 최대한의 장기적인 투자가 아닌 이상, 정부 정책을 파악하고 변화하는 시장에서 맞춰 투자 수익을 얻는 것이 그리 쉽지는 않다. 적절한 시기와 빠른 투자 타이밍으로 수익을 얻는다고 해도 다음 투자에서 실패할 가능성이 다분한 것이 주거용 투자의 맹점이라고 볼 수 있다. 박동일 원장은 “주거용을 기반으로 한 토지의 투자에서 틈새를 찾을 수 있다면 토지 투자에 성공할 수 있는 기초를 가진 것”이라며 “한정된 토지에 주거용 혹은 상업용 및 기타 활용의 가치를 판단한 투자는 정부 정책을 누르고 꾸준한 상승을 할 수 있을 것”이라고 전망했다. 이에 정책이 아닌 독특한 개별적인 요인과 개발 이슈 등이 토지의 가치를 판단하는 중요한 기준이 되기에 주거용 투자의 한계점이 있다면 소액의 토지 투자부터 알아가면서 투자의 관점을 변화해보자. 각종 규제를 완화했음에도 주거용 투자에 어려움이 있는 가장 큰 이유는 큰 이유는 금리 상승 때문일 것이다. 또한 원자재 가격 및 인건비가 상승하면서 건축비의 상승으로 이어졌다. 완성된 토지와 건축물이 있어도 투자하기에는 큰 금액인 경우가 많기 때문에 현실에서 여윳돈을 가지고 투자하는 것에 어려움을 겪는다.

▲ 박동일 원장

박동일 원장은 “마음 편한 투자가 뭔지를 알고 그 기초를 토지에서 찾아야 한다”면서 “즉 건축물을 뺀 토지를 보는 것에 집중하고, 일반적인 토지가 아닌 저평가된 소액토지를 온비드 전자입찰 시스템 혹은 경매를 통해 찾아 투자가치를 판단해야 한다”고 조언했다. 특히 일반적인 대출에 수월한 물건보다 대출 없이 소액으로 투자할 수 있는 물건을 공부하고 연구하여 2023년 이후에는 이러한 물건을 가치 있는 물건으로 만드는 노력을 기울이는 것이 좋다. 박 원장은 “대출이 안 되는 물건을 저가로 낙찰 후 대출이 되는 물건으로 만드는 토지 투자 방법을 추천한다”며 “대표적인 물건이 온비드 전자입찰 시스템과 경매에서 나오는 자투리 토지, 법정지상권 물건, 공유지분 물건, 도시계획편입 물건 등이 있다”고 덧붙였다.

도시계획의 진행사항 및 이슈 지역을 지자체별로 확인하라
새 정부의 대선공약과 지자체의 개발 이슈가 맞물려 2023년에 이후 현실적인 도시계획의 변화가 많은 지역이 어딘지를 확인해 볼 필요가 있다. 수도권 지역은 물론 지방 중심 도시를 기준으로 2023년 가치상승 여지 있는 중심으로 변화하고 있다. 이런 지역은 도시의 변화에 다른 인프라 구축과 환경을 개선하고 인구의 유출을 막는 변화를 추구하고 있다. 변화의 지역에 토지를 먼저 선점하고 가치상승까지 이어지길 바란다면 공매와 경매에서 꾸준한 관심을 가지고 물건을 확인해보아야 한다.

박동일 원장은 “특히 현재 진행 중인 도로계획과 산업단지, 체류형 테마파크 등을 확인하고 지금은 저평가된 토지지만 차후 가치가 상승할 물건에 적극적인 투자가 되어야 할 것”이라며 “2023년 주요 업무계획을 각 지자체별로 연말에 수립할 것이고 이것은 각 지자체 홈페이지에 올라간다. 또한 각 지자체의 중장기 발전계획 같은 중요한 진행사항들이 있으니 꼭 확인해 보길 바란다”고 강조했다. 토지 투자라 하여 나대지만을 말하는 것은 아니다. 토지의 용도에 따라서 건축할 수 있는 건축물이 다르고 건폐율, 용적률이 다르다. 내가 투자한 토지에 향후 가치 있는 건축물이 지어진다면 이 또한 좋은 토지 투자를 한 것이다. 즉 현재 지상에 노후 된 건축물이 있다 해도 토지의 가치가 있다면 장래로 개발이 충분히 될 수 있다는 것이다. 도시 및 주거환경정비법에 비해 규제가 완화된 소규모 재건축 재개발 지역에 토지 용도가 준주거, 혹은 상업지인 곳이 있다. 이 토지 위에 노후 된 건축물이 있는 물건이 공매 혹은 경매에 있다면 입찰 후 향후 가치를 살피는 것 역시 중요한 투자 방법이 될 수 있다. 단, 사전에 조사와 전문가의 조언이 필요할 수 있다. 토지 투자라 하여 농지, 임야, 대지 등을 생각할 수 있지만 범위를 확대하여 장래에 개발 여지가 보이는 토지 또한 중요한 투자처가 된다”고 전했다. 박 원장은 “투자는 본인이 진행하고 본인이 책임지는 것이다. 2023년 효과적인 투자를 위한 준비를 신중히 계획하고 실천하길 바란다”며 “정책과 기타 외부의 상황에 영향이 적은 투자가 어떤 것인지 다시 한 번 생각해 보고 본인에게 적절한 투자를 하여 성공 투자에 한 걸은 앞서길 바란다. 2023년에는 저평가된 토지를 경매 공매에서 분석 후 투자 한다면 현실에서 적절한 투자가 될 수 있는 여지가 있기에 시대의 변화에 적응하길 바란다”고 전했다.

한편 올해로 부동산경매 22년차인 박동일 원장은 전국에서 내로라하는 부동산 경매 전문가로 꼽힌다. 3천만원 이하의 소액투자 100건 이상을 낙찰한 후 수익 창출 모델을 제시한 바 있는 박동일 원장은 공유지분투자 및 법정지상권물건 전문 투자로 일반 투자자들의 모델을 제시하고 울산, 경남, 경북 토지 전문 투자자로 약 1천회 이상의 현장답사 경험을 가지고 있다. 현재는 울산생활경매연구소 소장, 탑플러스경매학원장, 울산광역시 여성회관 경.공매 전문 강사, 현대중공업 한마음회관 경.공매 전문 강사, 월간한국인 토지 전문 칼럼니스트, 한국자산관리공사 온비드 전문가 칼럼니스트로 활동 중이다. NM