[미국 뉴욕부동산회사 네스트시커스 한국지사장]

미국 기준금리 급등에 이어 주택담보 대출금리도 상승세를 이어가면서 향후 주택시장에 어느정도 영향을 미칠지에 관심이 모아지고 있다.

미국 연방주택금융기관인 프레디맥은 지난 10월 중순 기준 30년 주택담보대출 고정금리가 평균 6.92%라고 발표했다.

이러한 주택담보대출 금리 급등은 2002년 4월이후 20년 만에 최고 기록으로, 상승 여정을 재개했다.

이는 이전 주보다 0.26% 포인트 상승한 것으로, 이전 주, 30년 고정금리 6.66%였다. 지난해 30년 고정금리는 평균 3.05%였다.
15년 만기 주택담보대출의 평균 금리도 6.09%로 상승했다. 5년 고정후 변동금리 대출상품도 5.81%로 급등해, 연초대비 2배 이상으로 오른 기록을 보였다.

프레디맥의 수석 이코노미스트 샘 카터는 성명에서 "금리가 최근 기록적인 상승을 재개했다"고 제시했다.

그는 인플레이션과 경기침체 우려 속에서, 강력한 고용 시장과 임금 상승 사이에 서 나온 고금리 기록인 것으로, 이는 주택 구입능력을 악화시키고 있으며, 결국 주택 수요를 급격히 떨어뜨리고 있다"고 미디어에 설명했다.

나아가 그는 "앞으로 몇 달 동안은 의심할 여지없이 경제와 주택 시장에 중요한 시기”이라고 강조했다.

이러한 여파로 주택시장 침체가 역력해지고 있다.
지난 8월 주택 매매 신규 계약체결(펜딩)건수가 2% 감소하면서, 3개월째 하락을 보였다고 전미부동산중개인협회(NAR)가 밝혔다.
이 같은 하락폭은 전망치 1.5% 감소보다 더 컸으며, 1년 전 대비 24.2%나 줄어든 것이며, 2020년 4월 이후 가장 낮은 수준이다.

주택 부문은 작년 호황에서 적신호로 전환되면서 조정을 받고 있는 셈이다. 주택담보대출 금리가 6% 이상으로 1년만에 두 배 이상 높아지면서 주택 구입이 어려워졌고, 가격 상승은 더딘 속도로 진행되고 있음을 반증하고 있다.

로렌스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 "주택담보대출 금리의 방향은 주택 구입의 주요 동력이며, 10년 만에 최고 금리가 계약 체결에 깊이 영향을 미쳤다"고 말했다.
이어 "주택담보 대출금리 급등 여파로 인해, 구매자들의 주택 구입 능력은 악화되고 주택 수요와 가격은 하락할 수밖에 없을 것"이라며 "결과적으로 주택 시장이 심각한 침체 국면에 진입하게 될 것"이라고 경고했다. 또한 "연준이 고강도 긴축을 강행할 경우, 주택 시장 붕괴는 불가피할 것"이라고 미디어에 우려를 표명했다.

부동산회사인 리얼터닷컴의 한 분석가도 "주택 시장은 지속 불가능하게 뜨거웠던 2년간의 호황 후에 균형을 다시 잡고 있다"고 말했다. "주택 구입 능력은 2022년을 상당 부분 특징지었지만, 최근 몇 달간 완고한 인플레이션과 2008년 수준을 넘어 최근 6~7% 대에 달한, 높은 주택담보대출 금리 속에 특히 어려워졌다.”고 평가했다.

로렌스 윤은 "현재 금리환경과 경제활동 부진으로 2022년 기존 주택 판매는 15.2% 감소한 519만 채, 신규 주택 판매는 20.9% 감소할 것으로 전망한다"고 미디어에 제시했다.

미국 금리가 급등하면서 주택담보대출 신청 수요도 크게 하락하고 있다. 미 모기지은행협회(MBA)의 최근 조사에 따르면 9월말 기준, 주택담보대출(모기지) 신청(계절 조정치) 건수는 전주보다 14.2% 감소해, 주택담보대출 수요가 1997년 이후 최저 수준인 것으로 나타났다.
계절 미조정치 기준, 주택담보대출 전체 신청은 전주 대비 14% 감소했다. 전체 중 재융자(기존 대출 상환후 다시 융자) 신청은 전주 대비 18% 감소했으며, 1년 전 같은 주 대비 86% 하락했다. 계절조정치 기준으로 주택 매입을 위한 신규 대출 신청은 전주 대비 13% 하락했고, 지난해 같은 시기보다 37% 하락했다고 이 협회는 밝혔다.
"대출금리는 지난 9월말 계속 상승하여 전체 주택담보 대출 신청 활동이 다시 후퇴하여 1997년 이후 최저 수준으로 떨어졌다"라고 MBA의 담당자는 설명했다. "현재 금리는 지난 1년 동안 2배 이상 올랐고 지난 7주 동안만 1.3% 포인트 상승했다"고 그는 덧붙였다.
급격한 금리 인상으로 재융자에 대한 수요가 거의 사라졌으며, 주택 매입을 위한 대출 신청도 크게 감소했다. 매수자들의 구입 능력도 사상 최저 수준을 보이고 전문가들은 표명했다. NM

▲ 플로리다 팜비치의 한 저택 모습 / 사진=네스트시커스