올해 한시적으로 주택분 종합부동산세(종부세) 공정시장가액비율이 60%로 낮아지고, 30세대 미만 미분양주택도 거주여부와 상관없이 종부세 합산 배제 대상이 된다. 임대료를 5%내로 인상한 ‘상생임대인’에 대한 세제혜택은 늘어나고, 민간 건설임대 법인사업자에 대한 법인세 부담은 완화된다.

황태희 기자 hth@

지난 7월 26일, 기획재정부는 정부서울청사에서 한덕수 국무총리 주재로 열린 국무회의에서 이 같은 내용의 ‘종합부동산세법 시행령’, ‘소득세법 시행령’, ‘법인세법 시행령’ 등이 심의·의결됐다고 밝혔다. 이번 의결된 시행령 개정안은 7월 21일 발표한 새 정부 경제정책방향과 임대차 시장 안정 방안의 후속 조치로 8월 2일부터 시행됐다.

민간 건설임대 법인사업자에 대한 법인세 부담 완화
종부세 시행령 개정안에 따르면 종부세 과세 기준이 되는 공정시장가액비율(과세표준을 정하기 위해 공시가격에 곱하는 비율)을 현행 100%에서 60%로 인하한다. 지난 2년 동안 공시가격이 크게 오른데 이어 올해 공동주택 공시가격도 전국 평균 17.2% 상승하는 등 종부세 부담이 크게 늘어날 것으로 예상된다. 종부세가 적정 수준에서 부과될 수 있도록 올해 한시적으로 공정시장가액비율을 낮추기로 했다. 주택 공급을 늘리기 위해 미분양 주택에 대한 종부세 합산 배제 혜택을 건축 허가 대상(30세대 미만 등) 주택에도 부여한다. 지금까지 건축허가 대상 미분양 주택에 대해서는 본인이나 다른 사람의 거주기간이 1년 이상이면 합산배제 대상에서 제외했었다. 앞으로는 거주 여부와 상관없이 적용된다. 민간 건설임대 종부세 합산 배제 요건도 현행 공시가격 6억원에서 9억원 이하로 완화하고, 적용 범위는 ‘2021년 2월 17일 이후 등록’에서 ‘2021년 2월 17일 이후 사용승인’으로 확대된다. 법인세법 시행령 개정을 통해 법인 민간건설 임대사업자에 대해서는 8월 2일 양도분부터 법인세 추가 과세 배제 요건을 현행 주택가액 6억원에서 9억원으로 완화한다.

개인 민간건설 임대사업자에 대해서는 양도세 장기보유특별공제 특례를 2024년 12월31일까지 2년 연장한다. 소득세법 시행령 개정으로 직전 임대차 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 상생임대인에 대한 세제 혜택도 확대된다. 상생임대주택은 1가구 1주택 양도세 비과세를 위한 거주 요건을 면제해준다. 현재는 상생임대인이 2년 이상 임대한 주택에 대해 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 중 1년을 인정하고 있다. 이를 2024년 말까지는 2년 거주 요건을 아예 면제하고, 같은 기간 동안 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 거주요건도 면제된다. 임대 개시 시점에 기준 시가 9억원 이하 1세대 1주택자만 해당하던 상생임대인 요건도 임대개시 시점에는 다주택자지만 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인도 적용된다. 정부는 관련 시행규칙을 바꿔 11월 종부세 고지분에 이 같은 내용이 반영되도록 할 예정이다.

한은, 주택가격 하방압력 강화 전망
한국은행이 집값 하방압력이 점차 강화될 것으로 전망했다. 한국은행 조사국 물가연구팀, 동향분석팀, 전망모형팀 등은 8월 3일 발표한 ‘주택시장 리스크 평가’ 보고서에서 “최근 주택시장에서는 주택가격이 하락 전환한 가운데 주택거래가 부진하고 기대심리도 약화 되는 양상이 나타나고 있다”며 “주택시장 여건은 상·하방 요인이 혼재되어 있으나 하방 요인이 다소 우세한 것으로 보인다”고 분석했다. 이어 “주택가격 고평가 인식이 확산되는 가운데 금리상승, 대출규제 강화 등으로 차입여건이 악화되면서 하방압력이 점차 강화될 것으로 예상된다”고 했다. 다만 “보유세(재산세 및 종부세) 완화, 재건축 등 정비사업규제 완화, 신규 공급부족 등은 주택가격 하방압력을 제한하는 요인으로 작용할 것으로 보인다”고 진단했다. 보고서는 “기준금리의 인상은 주택가격을 하락시키는 요인으로 작용한다”고 했다. 물가연구팀 등이 계량모형을 통해 추정한 결과 기준금리가 100bp 인상될 경우 기준금리를 현 수준으로 유지하는 경우에 비해 주택가격을 1차 연도말 0.4~0.7%, 2차 연도말 0.9~2.8% 정도 각각 낮추는 것으로 나타났다.

다만 주택가격은 금리 외에도 자금조달 여건, 주택 수급상황, 정부정책, 기대심리 등 다양한 요인의 영향을 받는다는 점에서 금리 인상이 주택가격에 미치는 영향의 크기가 달라질 수 있음을 감안할 필요가 있다는 게 물가연구팀 등의 설명이다. 보고서는 “일반적으로 금리 인상은 주택가격을 하락시키는 요인으로 작용한다고 알려져 있다”며 “우리나라의 경우 2003년 이후 연간 가계부채 증가율이 2019년을 제외하고 지속해서 5%를 상회하는 점 등도 주택가격에 큰 영향을 줄 수 있다”고 했다. 기준금리 인상뿐만 아니라 주택가격 고점 인식, 차입 여건 악화 등도 추가 하방 요인으로 지목됐다. 보고서는 “소득, 임대료와 비교했을 때 전국의 주택가격은 과거 평균을 크게 웃돌고 있어 고점에 다다랐다는 인식이 있다”면서 또 “최근 금리가 오르고 가계부채에 대한 규제가 강화된 점도 주택가격 하방 요인으로 작용할 것”이라고 설명했다.

종부세 부담 완화 발표 후 서울 아파트 매물 감소
정부가 다주택자 종합부동산세 부담 완화방안 발표한 후 서울 아파트 매물이 감소한 것으로 나타났다. 세 부담이 줄어들 가능성이 커지자 집주인들이 내놓은 매물을 거둬들이고 있는 것이다. 다만 주택 매수심리가 극도로 위축돼 있어 매물 회수 움짐임에도 집값 하락세를 멈추긴 어려울 것이란 게 전문가들의 분석이다. 8월 5일 부동산 빅데이터 업체 아파트실거래가(아실)에 따르면 지난 4일 기준 서울 아파트 매물은 6만1949건으로 종부세 완화안 발표 직전인 7월 20일 6만4668건에 비해 2719건(4.2%) 줄었다. 자치구별로는 용산구를 제외한 24개 구에서 매매 물량이 줄었다. 도봉구가 지난 7월 20일 2207건에서 8월 4일 2037건으로 7.8% 줄어 감소폭이 가장 컸다. 양천구와 서초구도 각각 7.1%, 6.9% 감소했다. 이외에 ▲구로구(-6.5%) ▲노원구(-5.7%) ▲강서구(-5.0)% ▲송파구(-4.7%) ▲강동구 -4.5% 등을 기록했다. 국토교통부는 지난달 21일 세제개편안을 통해 종부세 과세 기준을 현행 주택 수에서 가액 기준으로 바꾸고 다주택자 중과세율을 폐지한다고 발표했다. 이에 따라 1주택자·다주택자 관계없이 주택 가격을 합산한 과세표준에 따라 0.5~2.7%의 세율이 적용된다. 전년 납부세액과 비교해 세금 상한을 묶는 세 부담 상한도 주택 수와 상관없이 150%로 제한된다. 서울 아파트 매물은 지난해 말 4만5296건에서 올해 7월 초 6만4770건으로 증가하는 모습을 보였다. 하지만 이 발표 이후 증가하던 서울 아파트 매물은 다시 감소세로 돌아선 모습이 뚜렷하다. 시장에서는 다주택자에 대한 종부세 완화 방안이 예고된 상황에서 본격적인 개편안 처리에 앞서 일단 다주택자들이 매물을 거둬들인 것으로 판단하고 있다. 세부담을 완화하는 방안이 고려되는 마당에 다주택자들 입장에선 급할 게 없어졌다는 것이다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 “최근 아파트 매물 감소는 다주택자 종부세 완화 영향 외에 설명할 수 있는 다른 소요는 없어 보인다”며 “다주택자 입장에서는 정부가 발표한 대로 통과가 되는지 여부를 지켜보고 나서 최종적인 의사결정을 해도 되기 때문에 매물을 일시적으로 거둬들였을 가능성이 높다”고 설명했다. 다만 최근 부동산 시장에 매수심리가 갈수록 위축되고 있어 종부세 완화에 따른 다주택자 움직임이 부동산 시장 방향을 바꿀 정도의 영향을 미치지는 못할 것으로 시장에서는 판단하고 있다. 한국부동산원에 따르면 8월 첫째 주(1일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 전주보다 0.4포인트 하락한 84.6으로 집계됐다. 지난 5월 9일부터 13주 연속 하락하며 지난 2019년 7월8일 조사(83.2) 이후 약 3년 1개월 만에 가장 낮은 수준으로 떨어진 것이다. 매매수급지수는 수요와 공급을 지수화한 것으로 기준선(100)보다 낮을수록 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다는 뜻이다. 우 팀장은 “종부세 완화에 따른 다주택자 매물 회수가 시장 분위기를 바꿀 정도는 아닌 것으로 판단된다”며 “다주택자 매물 감소 보다 매수세가 더 크게 줄었기 때문에 집값이 다시 반전할 기미는 보이지 않는다”고 설명했다. 부동산 시장에서는 거래 가뭄이 심각한 상태에서 종부세 인하발 변수까지 맞물리면서 당분간 거래 절벽 현상이 심화할 것으로 보고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 7월 서울 아파트 거래 신고 건수는 401건으로, 지난해 7월(4679건)에 비하면 10분의 1에 불과한 수준이다. 이러한 통계는 계약 후 30일까지 신고기한이 있는 점을 고려해도 크게 감소한 수치다. 최근 증가 추이를 놓고 봤을 때 역대 최저치인 올해 2월(815건)과 비슷한 수준을 기록할 것으로 전망된다.

종합부동산세 위헌 소송, 항소심 간다
종합부동산세가 위헌인지에 대한 소송이 항소심 재판부의 판단을 받게 됐다. 1심은 과세당국이 종부세를 부과한 것은 정당하다고 판단했다. 11일 법원에 따르면 A씨 등의 대리인은 최근 이번 사건 1심을 심리한 서울행정법원 행정2부(부장판사 신명희)에 항소장을 제출했다. 종부세법은 2005년 1월 고액의 부동산 소유자에게 종부세를 부과해 주택의 가격을 안정시키기 위해 도입됐다. 부동산을 과도하게 보유하거나 투기적 수요를 억제하겠다는 목적이다. 참여정부 시절에도 논란이 됐고, 문재인 정부가 공시가격을 현실화하고 종부세 부담을 늘리면서 납세자들이 반발이 본격화됐다. A씨는 18억원(공시지가 기준) 부택을 보유해 종부세 262만원과 농어촌특별세 52만원을 부과받았고, B씨는 17억원과 2억원(상속지분) 주택을 보유해 종부세 1025만원(2주택)과 농어촌특별세 205만원을 부과받은 것으로 조사됐다.

A씨 등은 종부세법이 위헌이며 위헌인 법에 근거한 종부세 부과는 위법하다고 이번 소송을 냈다. 구체적으로 ▲조세법률주의 위반 ▲실질과세 위반 ▲포괄위임금지원칙 위반 ▲재산권 침해 ▲과잉금지 ▲평등권 침해 등을 주장했다. 특히 이중과세라는 A씨 등의 주장에 대해 1심은 현재 종부세를 산정하는 산식은 재산세가 중복으로 인정되는 부분은 공제하고 있는 것을 바탕으로 위헌이 아니라고 했다. 종부세와 재산세가 중복 부과되면 적절하게 감액되고 있다는 것이다. 과잉금지원칙 위반 주장에 대해서는 “투기적 수요를 억제해 부동산 가격 안정을 꾀하는 징수로 국민 경제의 건전한 발전을 도모할 수 있는 공익이 더 크다”고 받아들이지 않았다. 그외 A씨 등의 주장도 모두 위헌이 아니라고 배척했다. NM