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부동산 시장의 향후 전망은
민간 “상승세 이어갈 것” vs 정부 “하향 안정세 전환에 가속도”
2022년 02월 06일 (일) 11:35:53 장정미 기자 haiyap@newsmaker.or.kr

부동산업계에 따르면 민간 연구소들은 최근 몇 년간의 급등장은 아니지만 집값이 올해도 여전히 상승 추세를 이어갈 것이란 전망을 내놓고 있다. 주택산업연구원은 올해 집값이 2.5%, 전세는 3.5% 오를 것이라고 예상했다. 일부 과잉공급지역과 추격매수로 단기 급등한 지역을 제외하고는 하락세로 돌아서지 않는다는 분석이다. 전세시장 역시 임대차3법으로 인한 물량 감소, 서울의 경우 입주 물량 감소 등으로 상승세가 지속될 것이라고 봤다.

장정미 기자 haiyap@

대한건설정책연구원은 전국 아파트 매매 가격이 전국 5%, 전세는 4% 오를 것으로 내다봤다. 우리금융경영연구소도 내년 주택 매매 가격이 3.7%, 한국건설산업연구원은 2% 상승할 것으로 예측했다. 공급부족이 연구소들이 집값 오름세를 전망하는 이유다. 주산연에 따르면 지난 10년간 주택가격 변동 영향 요인을 상관계수로 분석한 결과 주택수급지수, 경제성장률, 금리 중 수급지수가 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 문재인 정부 5년간 누적 전국 매매수급지수가 87.1, 서울은 69.6으로 공급이 절대적으로 부족했다는 것이다.

부동산원, 집값 예측 모델 고도화 다각화 작업 진행
최근 정부 주요 인사들은 잇따라 집값 하락을 강조하는 발언을 내놓고 있다. 지난 1월 3일 문재인 대통령은 신년사를 통해 “최근 주택 가격 하락세를 확고한 하향 안정세로 이어가겠다”고 강조했다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관도 1월 5일 부동산 시장 점검 관계장관회의에서 “지역과 무관하게 하향 안정세로의 전환에 가속도가 붙는 모습”이라고 진단했다. 주무부처의 수장인 노형욱 국토교통부 장관도 전날인 1월 4일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 “공급을 늘리기 위한 정부 노력과 기준금리 인상, 가계부채 관리강화가 종합적으로 작용하며 시장이 안정으로 가는 징후로 이해하고 있다”고 말했다. 다만 ‘정부는 집값이 얼마나 내릴 것 같은지’에 대해서는 언급하지 않고 있다. 노 장관은 이날 회의에서 “몇 퍼센트 하락할 것 같으냐”는 송언석 국민의힘 의원의 질문에는 “시장 수치를 직접 언급하는 것은 적절하지 않은 것 같다”고 했다. “한국부동산원이 집값 전망을 준비하고 있느냐”는 질문에도 즉답을 피했다.

집값 하락 전망 발언에서 근거로 제시되는 수치는 대체로 부동산원의 통계다. 일례로 정부의 부동산시장점검 관계장관회의 자료에서도 최근 부동산시장 동향·평가를 설명할 때 부동산원의 통계를 예로 든다. 정부와 민간의 전망이 엇갈리는 가운데 부동산원은 지난해부터 집값 예측모델을 고도화, 다각화 하는 작업을 진행하고 있다. 기존 모형으로는 변화된 상황을 반영하기 어려워 당장 전망을 내놓을 수 없다는 게 부동산원의 입장이다. 코로나19로 인한 변수, 금리 변화 등 시장 불안정성을 이유로 부동산원은 지난해부터 통계 발표를 발표하지 않고 있다. 통계 고도화에 대한 필요성은 꾸준히 제기돼 왔다. 2020년 1월 부동산시장 전망에서 전국 주택 가격이 0.9% 하락할 것이란 수치를 내놨는데, 실제로는 5.4% 상승해 정부 공인 통계의 신뢰도를 떨어뜨린 바 있다. 이에 올 상반기까지 통계 보완 작업을 마친 뒤 시장 전망 정확도를 높이겠다는 계획이다. 부동산원 관계자는 “전망 모형 고도화가 진행 중이고 그 진행 상황에 따라 발표 시기는 유동적”이라고 밝혔다. 고도화 작업이 끝나는대로 올해 전망치를 발표한다는 계획이다. 연초 집값 전망을 내놓지 않는 것과 관련해 대선 정국이라는 민감한 시기라 일부러 발표를 미루는 것이 아니냐는 지적에 대해선 반박했다. 이 관계자는 “기존 모형으로는 정확도가 떨어지기 때문에 발표해도 틀린 전망이 되기에 유보하는 것”이라며 “최대한 속도를 내고 있다”고 했다.

중형보다 소형과 대형 아파트 수요 높아
부동산 시장의 상승세가 전국적으로 약화되는 모습이다. 거래가 급격히 얼어붙은 상황에서 일반적으로 시장의 인기가 높은 중형 규모 아파트보다 소형과 대형 아파트의 오름폭이 더 큰 것으로 집계됐다. 대출이 여의치 않다보니 가격대가 낮은 소형 주택 혹은 아예 현금부자들만 접근할 수 있는 대형 평형 위주로 거래가 몰리는 것으로 해석된다. 1~2인 가구 증가라는 인구 구조적 변화와 ‘똘똘한 한 채’ 추구도 이 같은 현상을 부추긴다는 분석이다. 1월 12일 한국부동산원의아파트 규모별 매매가격지수 변동률을 보면 지난해 11월 기준 전국 초소형(전용 40㎡ 이하) 아파트의 상승률은 전월 대비 0.92% 올라 전 평형대에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 소형(40㎡초과~60㎡이하)이 0.90%로 두 번째 높은 상승률을, 초대형(135㎡ 초과)이 0.83%로 그 다음을 차지했다. 수도권으로 범위를 좁혀도 초소형 아파트가 1.18%로 변동폭이 가장 컸다. 소형은 1.05%, 중대형(85㎡초과 ~ 102㎡이하)과 초대형은 각각 0.88%, 0.87%씩 올라 중소형 아파트(60㎡초과 ~ 85㎡이하)의 상승률 0.80%를 넘어섰다. 서울에서는 초소형이 0.68%, 중대형이 0.63%, 초대형이 0.62%씩 상승했다.

일반적으로 아파트 시장에서는 국민평형으로 칭해지는 전용 84㎡ 규모의 중형 아파트가 인기가 높은 편이다. 그럼에도 해당 규모의 아파트의 가격 상승률이 최근 들어 비교적 낮은 모습을 보이는 것이다. 반면 초대형 아파트는 이보다 높은 가격 변동폭을 나타낸다. 코로나19로 인해 집에 머무는 시간이 늘며 넓은 집에 대한 수요가 커졌고, 규모가 큰 만큼 서울이나 수도권 핵심지에서는 대체로 대출금지선인 15억원 이상의 가격대가 형성돼 있다. 대출 가능 여부와 무관하기 때문에 최근 강화된 대출규제와는 동떨어진 시장인 셈이다. 고가 주택을 보유한 이들이 기존 집을 팔고 넓은 평수로 갈아타려는 수요에 가격 변동률이 커졌다는 해석이 나온다. 재건축도 기대할 수 있는 핵심 입지, 넓은 평수의 ‘똘똘한 한 채’를 추구하는 것이다. 실제 부동산원의 규모별 아파트 거래현황을 보면 지난해 11월 서울 135㎡ 초과 초대형 아파트 거래 111건 중 절반은 강남권에서 이뤄졌다. 거래가 가장 많았던 자치구는 서초구(31건)였다. 강남구가 24건으로 2위를 차지했다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “4인 가구에서 1~2인 가구 중심으로 이동하는 가구구조의 변화와 대출규제가 맞물린 결과 소형 아파트의 상승률이 높아졌다”며 “초대형 아파트의 가격 상승은 똘똘한 한 채를 추구하는 경향, 강남 대형 재건축의 신고가 행진과 연관이 있다”고 설명했다.

분양가상한제 민간분양 전체 확대 방안 거론
분양가를 낮추기 위한 방안으로 분양가상한제를 민간분양 전체에 확대하는 방안이 거론되고 있지만 부작용을 우려하는 목소리가 크다. 이미 서울과 수도권 일부지역에서 분양가상한제가 실시됐지만 분양가와 시세 간 차이로 청약 과열을 부추긴 데다 해당 지역의 공급이 크게 위축되는 문제가 발생했다. 공급 감소가 집값 상승으로 이어졌다는 분석도 있다. 분양가상한제 적용시 공급이 줄어들 수밖에 없음에도 다른 한편에서는 재건축 규제 완화를 통한 공급 확대를 공약으로 내세우고 있어 표심을 의식한 공약 남발이 부동산 시장에 혼란을 초래할 수 있다는 우려도 나오고 있다. 1월 12일 정치권에 따르면 서울과 수도권 일부 지역의 민간택지에 적용되는 분양가상한제를 확대 적용하는 방안이 검토되고 있다. 이재명 더불어민주당 대선 후보는 지난 1월 9일 자신의 페이스북에 올린 부동산 공약에서 “분양가상한제를 민간에 도입하고 분양원가 공개를 확대해 분양가격 인하를 유도하겠다”고 말했다. 분양가상한제는 공동주택의 분양가를 일정한 건축비에 택지비를 더한 가격 아래로 규제하는 제도다.

그동안 공공택지에서만 적용돼 왔으나 지난 2020년 7월부터 서울과 수도권 일부 투기과열지구에 있는 민간택지에도 적용되고 있다. 분양가상한제로 분양가에 대한 통제는 이뤄졌지만 주택 공급이 감소하는 부작용이 나타났다. 특히 25개구 중 18개구의 민간택지에도 분상제가 확대 시행된 서울에서는 주택 공급 감소세가 두드러지게 나타났다. 부동산R114가 집계한 서울 아파트 분양 가구수를 보면 2019년과 2020년에 각각 2만7720가구와 3만1546가구를 기록했으나 지난해에는 6020가구에 그쳤다. 지난해 서울을 비롯해 전국 집값이 크게 오른 데다 청약 경쟁률도 높았음에도 분양 가구수가 적은 것은 분양가상한제 영향으로 보인다. 분양가상한제로 인해 공급자인 시공사들의 분양수익이 제한되면서 공급에 나서려는 움직임이 꺾인 것이다. 서울 지역의 주택 공급에서 큰 비중을 차지하는 재건축 사업장에서도 분양가 제한으로 조합원들이 수익 확보가 어려워지자 후분양을 하는 등 분양을 미루는 모습이 나타났다. 분양가가 시세보다 낮아졌지만 분양 이후에는 시세에 맞춰 거래가 되다보니 청약 시장에는 실수요자들이 몰려들면서 ‘로또 청약’의 부작용이 발생하기도 했다. 분양가상한제 확대 공약이 앞서 이 후보가 내세운 용적률과 층수 제한 완화를 통한 공급 공약과 상충된다는 지적도 나온다. 유권자의 표심을 의식해 앞뒤가 맞지 않는 정책 공약을 내세우고 있다는 비판도 제기되고 있다. 용적률과 층수 제한 완화는 민간 재개발·재건축 사업의 수익성을 높일 수 있어 사업장들이 정비사업을 추진하는 원동력이 될 수 있다. 하지만 분양가상한제가 조합원들이 사업 추진을 주저하게 하는 원인이 됐던 만큼 분상제가 확대될 경우 규제 완화 조치들은 의미가 없어지게 된다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “이론과 실제 모두 분양가상한제를 확대하면 공급이 위축될 수밖에 없음에도 공급 확대 공약을 내세우는 모순을 보이고 있다”며 “표심을 의식한 공약으로 상반된 방향의 공약이 동시에 추진될 수 있을지 의문”이라고 말했다. 분양가상한제가 확대 시행되더라도 분양가 심사 기준을 놓고 또 다른 갈등이 야기될 수 있다. 분양가 심사를 맡고 있는 주택도시보증공사(HUG)는 분양가 심사기준을 놓고 논란이 계속되자 지난해 두 차례에 걸쳐 분양가 심사기준을 개선했음에도 논란은 이어지고 있다. 전문가들은 분양가상한제를 통해 분양가가 낮아질 수 있지만 부작용도 적지 않다면서도 분양가상한제로 분양가를 낮추기 위해서는 심사 기준을 명확히 해서 논란을 줄일 필요가 있다고 본다. 송승현 도시와경제 대표는 “공급 확대와 분양가 낮추기 두마리 토끼를 잡겠다는 의도지만 실현되기는 어려울 것”이라면서 “분양가상한제뿐 아니라 분양가 산정 기준을 놓고도 논란이 됐던 만큼 이에 대한 보완책 마련도 필요하다”고 말했다.

주택담보대출 금리 최고 연 6% 초읽기
한국은행이 기준금리를 0.25%포인트 인상함에 따라 대출금리가 어떻게 될 지 관심이 커지고 있다. 은행권에서는 대출금리가 당장 급격히 상승하진 않겠지만 기준금리가 오른 만큼 추가 인상에는 대비해야 할 필요가 있다고 조언하고 있다. 지난 1월 14일, 한은 금융통화위원회는 기준금리를 연 1.0%에서 1.25%로 인상했다. 이는 코로나19 일일 신규 확진자수가 4000명대로 확산세가 꺾이지 않고 있지만 3%를 넘는 높은 물가, 가계부채 등 누적된 금융불균형 등에 따른 것이다. 한은은 이날 기준금리 인상과 동시에 "코로나19 관련 불확실성이 상존하고 있으나 국내경제가 양호한 성장세를 지속하고 물가가 상당기간 목표수준을 웃돌 것으로 예상되므로, 앞으로 통화정책의 완화 정도를 적절히 조정해 나갈 것"이라며 추가 인상 가능성도 열어뒀다. 이에 따라 주담대 금리는 조만간 최고금리가 연 6%에 이를 것이라는 관측이 나온다.

기준금리는 대출 준거금리인 국채와 은행채 등 금리에 영향을 줘 대출금리 상승에 영향을 미치기 때문이다. KB국민·신한·하나·우리 등 4대 시중은행의 이날 기준 고정금리형 주담대 금리는 연 3.75~5.51%로 집계됐다. 최고금리는 이미 5% 중반을 넘어선 상황이다. 신용대출 금리도 최고금리가 연 5%에 이를 가능성이 높아졌다. 통상 기준금리에 가장 민감하게 반응하는 대출 상품은 만기가 짧은 변동금리형 상품들로, 신용대출과 변동금리형 주담대 상품이 이에 해당한다. 신용대출과 변동금리형 주담대 금리는 기준금리가 오르기 직전에 특히 민감하게 반응하고, 오른 뒤에도 반응하는 경향이 강한 특성이 있다. 4대 시중은행의 이날 기준 신용대출 금리는 3.39~4.73% 수준이다. 한은이 이날 기준금리를 인상하면서 차주들의 대출이자 부담은 한층 더 가중될 것으로 전망된다. 한은은 기준금리가 0.25%포인트 상승하면 차주 1인당 연간 이자 부담이 16만1000원 늘어나는 것으로 추산했다. 이자 부담이 늘어난 차주들은 금리인하 요구권, 고정금리 갈아타기 등 대출이자를 줄일 수 있는 여러가지 방안을 모색할 것으로 예상된다. 한편, 대출금리가 가파르게 오르면서 은행권의 예대금리차도 점차 커지고 있다. 한국은행에 따르면 국내은행의 예대금리차(잔액 기준)는 지난해 11월 기준 2.19%포인트로 2019년 8월 이후 최대치를 기록했다. 기준금리 인상 등의 영향으로 대출금리가 치솟는 데 반해 예금금리는 사실상 제자리걸음을 하고 있어서다. 이날 기준 4대 은행의 정기예금 최고금리는 연 1.7% 수준으로 나타났다.

상속주택, 종부세 중과세율 대상 제외
앞으로 예상치 못하게 상속 받은 주택을 종합부동산세 중과세율 대상에서 제외하는 등 실수요자의 보유세 부담 완화 방안이 본격 추진된다. 반도체·요소수 등 글로벌 공급망(GVC) 차질에 대응하기 위해서는 국가전략기술과 신성장·원천기술에 대한 세제 혜택 범위도 확대한다. 지난 1월 6일 정부는 2021년 세법 개정에 따른 후속 조치로 이 같은 내용의 시행령 개정안을 발표했다. 작년 종부세 고지액이 사상 처음 8조원을 돌파하는 등 세 부담이 높아지자 보유세 완화가 필요하다는 요청이 제기됐다. 이에 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 “1주택 보유 서민·중산층 보유세 부담 완화를 위한 보완책을 검토 중”이라며 제도 개선을 시사한 바 있다. 우선 상속 받은 주택에 대해서는 최대 3년까지 종부세율 산정 시 주택수에서 제외키로 했다. 1주택자가 상속 주택 때문에 다주택자로 취급돼 중과세율을 적용 받는 부담을 덜 수 있을 것으로 정부는 기대했다. 사회적기업·협동조합 등 법인 주택은 공공주택처럼 법인의 단일세율이 아닌 일반 누진세율을 적용하고 멸실 예정 주택, 시·도 등록문화재, 어린이집용 주택은 종부세 합산에서 배제해 세 부담을 낮출 계획이다. 상속 주택 등을 종부세 대상에서 제외하라는 요구는 정치권에서 지속 제기됐다. 이재명 더불어민주당 대선 후보는 지난 12월 말 종부세와 관련해 “투기나 이윤 목적이 없는 것이 확인되면 다주택으로 합산하지 말자”고 제안하기도 했다.

정부는 앞으로도 법 개정을 통해 1주택자에 대한 세 부담 상한 조정, 작년 공시가율 활용, 고령자 납부 유예 등 추가 완화 방안을 검토·추진할 예정이다. 다만 여당에서 주장하고 있는 다주택자 양도세 중과 유예는 검토된 사안이 아니라며 기존 입장을 유지하고 있어 논쟁은 지속될 전망이다. 한편 종합부동산세(종부세)를 바라보는 정부와 여당, 야당의 시선이 다르다. 정부와 여당은 최근에 과세 기준까지 올린만큼 소수의 고소득층 이른바 ‘부동산 부자’에게만 해당되는 세금이라고 말한다. 반대로 야당은 ‘세금 폭탄’이라며 강도 높게 비난하고 있다. 따져보면 현 상황에서 대다수의 국민은 납세 대상에 포함되지 않는다. 하지만 종부세로 걷히는 국세수입과 납세 의무자가 늘어나는 추세인 점도 맞다. 여야 모두 서로의 입맛에 맞게 해석을 내릴 수 있다는 얘기다. 대선 정국과 얽혀 당분간 이와 관련된 논란이 지속될 것으로 예상되는 이유이기도 하다. 지난해 11월 국회예산정책처의 ‘2022년도 총수입 예산안 분석’을 보면 올해 종부세 세수는 약 6조7000억원으로 추정된다. 이는 지난해 전망치(5조9000억원)와 비교해 12.3% 많다. 이는 예정처의 분석으로 정부가 예상한 수치와는 차이가 있다. 기획재정부에 따르면 2022년 종부세 세수는 6조6300억원으로 지난해(5조1000억원)보다 1조5200억원(29.6%) 더 걷힐 것으로 추산된다. 상승 폭만 놓고 보면 주요 세목 가운데 가장 크다. 기관별로 차이는 있지만 적게는 10%부터 많게는 30%까지 종부세가 늘어나는 셈이다. 야당의 주장처럼 ‘과세 폭탄’까지는 아니더라도 1년 전보다 더 걷히는 세수가 1조원 안팎인 점은 시사하는 바가 있다. 이러한 세수 증가세는 점점 가팔라지는 추세다. 2020년 종부세 총액은 3조6000억원으로 정부와 예정처의 지난해 예상치는 이보다 각각 1.4배, 1.6배 늘어난 수준이다.

올해 전망치와 비교하면 2년 새 2배 가까이 세수가 확대된다. 지난해부터 세율이 강화된 영향이다. 1주택자 기준 종부세율은 전년 대비 0.1~0.3%포인트(p) 오른 0.6~3.0%이다. 다주택자는 0.6~2.8%p 뛴 1.2~6.0%로 2배 넘게 상승하며, 법인은 6% 단일 세율을 적용한다. 기재부 관계자는 “1가구 1주택 실수요자를 대상으로 과세 기준을 높였고, 다주택자와 법인에 대해서는 부동산 안정화 정책에 따라 과세를 강화했다”며 “최근 공시가도 올라간 측면이 있어서 그런 효과 등을 반영해 종부세가 늘어난 것으로 보인다”고 설명했다. 올해 종부세 납부 대상자도 지난해보다 늘어날 것으로 점쳐진다. 당초 과세 기준인 공시가가 9억원에서 11억원으로 오르면서 1주택자 가운데 9만 명가량이 납부 대상에서 빠질 것으로 예상됐지만, 그만큼 집값도 함께 상승했기 때문에 효과는 반감될 것으로 보인다. 납부 대상자의 대부분을 차지하는 다주택자는 합쳐서 6억원을 넘기면 종부세를 내야 한다. 이억원 기재부 1차관이 “국민의 98%는 무관하다”고 언급한 것도 이에 대한 근사치를 염두에 둔 것으로 풀이된다. 즉, 전 국민의 2%가량은 종부세를 내야 하는데 현재 우리나라의 인구수(약 5182만 명)를 감안하면 납부 대상자는 적어도 100만 명을 웃돌 것으로 보인다. 기재부 관계자는 “대략 2%에서 큰 차이가 나지는 않을 것”이라고 전했다. 종부세로 걷는 세수와 대상자가 모두 늘어나는 추세인 것은 맞지만, 결국 이는 2%의 인구에 한정된 것이다. 이를 제외한 나머지 98%가 ‘세금 폭탄’을 맞을 일은 없다는 뜻이다. 오히려 부동산 자산 가격 오름세가 더 가파르다는 시각도 존재한다.

통계청 자료를 보면 지난해 기준 주택을 소유한 가구의 평균 주택 자산가액은 3억2400만원으로 1년 전보다 4900만원(17.8%) 늘었다. 분위별로 보면 10분위(상위 10%) 가구의 평균 주택 자산가액은 13억900만원으로 2억600만원(18.7%) 올랐다. 반대로 1분위(하위 10%) 가구의 지난해 평균 주택 자산가액은 2800만원으로 100만원 뛰는 데 그쳤다. 여당에서는 소득을 분배하고 자산 격차를 보정하는 것이 종부세의 역할이라고 말한다. 이는 그간 꾸준히 외쳐왔던 ‘보유세는 올리고 거래세는 낮추자’라는 주장에 근거한다. 윤석열 국민의힘 대선후보가 공약으로 내건 ‘1주택자 보유세 완화’를 두고 부자 감세라고 비판한 것도 이런 이유에서다. 하지만 이와 같은 여당 측의 논리는 지난해 8월 종부세 과세 기준을 9억원에서 11억원으로 높여 잡으면서 이미 당위성을 잃었다. 나아가 현재 국회에서는 1가구 1주택자 양도세 비과세 기준을 시가 9억원에서 12억원으로 올리는 내용의 소득세법 개정안도 논의되고 있다. 성태윤 연세대 경제학부 교수는 “자산 가격이 올랐다고 세금을 매기거나 정치적인 일정을 앞두고 세금을 줄이는 식으로 접근해서는 곤란하다”고 지적했다. 그러면서 “여러 부동산 세제는 전반적으로 다시 한 번 검토하는 과정을 거쳐야 한다”며 “어떤 원칙에 따라 걷을 것인지, 재산세·종부세 등 다른 세금들과 어떤 관계를 설정할 것인지, 아니면 하나로 통합할 것인지에 대한 종합적인 논의가 필요하다”고 전했다. NM

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