지난 5월10일, 문재인 대통령은 취임 4주년 특별연설을 통해 부동산 가격 안정 목표를 이루지 못한 데 대해 사과하고 “부동산 정책에 대해 재검토하고 보완하고자 하는 노력을 해야 하는 것은 당연한 일”이라고 말했다.

장정미 기자 haiyap@

문재인 대통령이 직접적으로 ‘재검토’를 언급한 것은 그동안의 부동산 정책 실패를 인정하고 일부 정책 변화를 예고한 것으로 해석된다. 지난 5월10일 문 대통령은 청와대 춘추관에서 열린 취임 4주년 특별연설에서 “지난 4년 동안 가장 아쉬웠던 점은 부동산 문제라고 생각한다”며 “부동산 가격을 안정시키겠다는 목표를 이루지 못했다. 부동산 정책의 성과는 부동산 가격의 안정이라는 결과로 집약되는 것인데 그것을 이루지 못했기 때문에 정말 부동산 부분만큼은 정부가 할 말이 없는 상황이 됐다”고 공식 사과했다.

실수요자의 대출규제 완화와 재산세 감면 염두
문재인 대통령은 올해 초 신년사에서 “주거 문제의 어려움으로 낙심이 큰 국민들에게 매우 송구한 마음”이라고 부동산 문제에 대해 처음으로 사과한 데 이어 취임 4주년 특별연설에서 다시 한 번 고개를 숙였다. 문재인 정부 4년 동안 각종 부동산 대책에도 집값이 천정부지로 치솟고, 이에 민심이 폭발하자 그동안의 부동산 정책이 사실상 실패했다는 점을 인정한 것으로 해석된다. 문 대통령은 “남은 1년 새롭게 해나갈 필요가 있다고 생각한다”며 “부동산 정책에 대해서 엄중한 심판이 있었기 때문에 기존 부동산 정책에 대해서 다시 한 번 재검토하고 보완하고자 하는 노력을 해야 하는 것은 당연한 일이라고 생각한다”고 밝혔다. 그동안 규제 일변도의 부동산 정책을 펴온 문재인 정부가 일부 정책 전환에 나서겠다는 뜻을 분명히 한 것이다.

문 대통령은 구체적으로 “무주택자 서민, 신혼부부, 청년들이 내 집 마련의 꿈을 실현할 수 있도록 실수요자의 부담을 완화하는 다양한 정책적 지원을 확대해 나가겠다”고 말했다. 문 대통령의 이 같은 발언은 최근 정치권을 중심으로 논의되고 있는 무주택자 등 실수요자에 대한 대출규제 완화와 재산세 감면 등을 염두에 둔 발언으로 풀이된다. 최근 정부는 대출규제와 관련해 실수요자의 내 집 마련을 돕기 위해 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제를 완화하는 대책을 검토하고 있다. LTV·DTI 10%포인트(p)를 추가로 더 높이고 소득요건과 주택가격 요건을 낮추는 방안이 논의되고 있는 것으로 알려졌다. 또 재산세와 관련해서는 1가구 1주택자의 감면 확대 범위를 기존 6억원 이하에서 9억원 이하로 올리는 방안이 유력하게 검토되고 있다. 종부세의 경우 소득 없는 1주택 고령자에 대한 부담을 완화하는 방안도 거론되고 있다. 문 대통령이 실수요자 부담 완화를 위한 정책 지원을 공개적으로 언급한 만큼 여당과 정부를 중심으로 대출규제 완화와 재산세 감면 정책에 논의 속도가 빨라질 것으로 보인다. 문 대통령은 다만 부동산 투기 금지라는 큰 틀이 흔들릴 수는 없다고 강조해 기존 정책 기조 내에서 일부 보완 가능성을 내비쳤다.

문 대통령은 “우리 부동산 정책의 기조가 부동산 투기를 금지하는 것과 실수요자를 보호하자는 것, 그리고 주택공급의 확대를 통해서 시장을 안정시키자는 것인데 이 정책의 기조는 달라질 수 없다”며 “정책의 기조를 지켜나가는 가운데 부동산투기를 강화하려는 목적 때문에 실제로 실수요자를 집을 사는 데 오히려 어려움으로 작용하거나 더 큰 부담이 되는 부분들은 조정할 필요가 있을 것이라고 본다”고 말했다. 문 대통령은 또 “당정청 간 논의가 되고 있기 때문에 제가 오늘 이 자리에 서 바로 말씀드리기는 어렵다”며 “당정청 간 긴밀한 협의와 조율을 통해서 국민들이 공감할 수 있는 부동산정책의 보완을 이루도록 하겠다”고 했다.

문 대통령은 이날 또 “민간의 주택공급에 더해 공공주도 주택공급 대책을 계획대로 차질 없이 추진해 나가겠다”고 밝혔다. 2.4 공급대책을 통해 구체화한 주택 공급계획을 신속하게 추진하겠다는 의지를 표현한 것으로 이를 통해 주택 시장 안정화를 유도한다는 기존 기조를 다시 한 번 강조한 것이다. 다만 이날 문 대통령이 민간의 주택공급을 언급한 것이 주목받고 있다. 공공에 의한 주택공급 뿐 아니라 재건축·재개발 등 민간공급의 기능도 강조한 것이어서 향후 주택공급에 민간의 참여 확대를 의미한 것으로 시장에서는 해석하고 있다. 문 대통령은 아울러 “주거 안정은 민생의 핵심”이라며 “날로 심각해지는 자산 불평등을 개선하기 위해서라도 부동산 투기를 철저히 차단하겠다. 실수요자는 확실히 보호하면서 부동산 시장 안정화에 최선을 다하겠다”고 말했다. 그는 또 “부동산 부패는 반드시 청산하겠다”며 “공직자와 공공기관 직원들의 부동산 투기가 국민들 마음에 큰 상처를 준 것을 교훈 삼아 투명하고 공정한 부동산 거래 질서 확립과 불법 투기의 근원을 차단하기 위한 근본적 제도개혁을 완결 짓겠다”고 강조했다.

재건축 기대감으로 서울 아파트값 최대 상승폭
재건축 기대감으로 서울 아파트값이 12주 만에 최대 상승폭을 나타냈다. 여기에 수도권의 주택사업 경기전망지수도 2년 8개월 만에 가장 높은 수치를 나타내면서 오세훈 서울시장의 투기방지와 집값안정 조치를 무색하게 하고 있다. 일각에선 집값 급등에 놀란 서울시가 토지거래허가구역에 이어 재건축허가 보류 등의 조치를 내놓고 있지만 한번 달아오른 민간 재건축 시장의 기대감을 낮추기는 쉽지 않을 것으로 보고 있다.

5월7일 한국부동산원이 발표한 전국주택가격동향조사에 따르면 5월 첫째주(3일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.09% 상승해 2월 첫째주 0.09% 상승 이후 12주 만에 최대 상승폭을 보였다. 전국 아파트값이 전주와 같은 상승폭(0.23%)를 기록했다는 점을 고려하면, 서울의 재건축 완화가 뚜렷한 호재로 작용하고 있다는 평가다. 실제 강남지역이 0.1%로 강북(0.08%)보다 높은 상승률을 나타낸 가운데 재건축 기대감이 커진 지역에서 높은 상승률을 나타냈다. 강남구는 압구정동, 개포동 등 재건축 기대감이 있는 단지 위주로 상승하며 0.14%의 오름폭을 보였다 서초구는 토지거래허가제의 풍선효과로 반포동 구축단지의 가격이 뛰면서 0.15%라는 높은 상승률을 기록했다. 이 밖에 오세훈 서울시장이 문재인 대통령에게 현장 방문을 권유한 여의도 시범아파트가 위치한 영등포구는 0.15% 올랐으며, 단지 전체가 재건축을 추진 중인 목동 신시가지 아파트가 있는 양천구도 0.12%의 상승했다. 모두 서울 아파트 평균 매매가격 상승률보다 높은 상승폭을 보였다. 민간지표는 재건축 단지가 집중된 강남권의 아파트값 상승세를 더욱 선명하게 보여주고 있다. KB부동산에 따르면 5월3일 기준 서울 한강이남 강남지역 아파트의 주간 매매가격은 전주대비 0.24% 올라 같은 기간 0.21% 상승한 한강이북에 위치한 강북지역을 추월했다. 강남 아파트 매매가격 변동률이 강북을 앞지른 것은 지난해 11월30일(강남 0.28%, 강북 0.26%) 이후 21주 만이다. 2월15일 기준 주간 가격 상승률이 0.38%까지 치솟았던 강남지역 아파트는 정부의 2.4 공급대책 효과가 본격적으로 나타나며 3월29일 0.19%까지 상승폭이 축소됐다. 하지만 4.7 재보선을 기점으로 상승폭이 커지더니 3주 연속 상승세를 기록했다.

부동산원 관계자는 이 같은 서울의 상승폭 확대에 대해 “서울 아파트의 경우 세부담 강화 등으로 수급상황은 대체적으로 안정세를 보이는 가운데 (서울시장 선거 후)규제완화 기대감이 있는 지역이나 일부 중대형 위주로 매매가격이 상승했다”고 평가했다. 향후 아파트값 상승을 내다볼 수 있는 주택사업 전망지수도 급등했다. 주택산업연구원이 발표한 5월 주택사업경기실사지수(HBSI) 전망치는 101.2로 전월 대비 10.6포인트(p) 올랐다. HBSI는 주택 사업자가 경기를 종합적으로 판단하는 지표다. 100 이상이면 사업 경기가 개선될 것이라고 응답한 업체가 많다는 의미다. 100 미만이면 그 반대다.

해당지표는 지난 4월 오세훈 시장의 재건축 공약이 주택사업까지 영향을 미치면서 2017년 6월 121.8을 기록한 이후 47개월 만에 기준선(100.0)을 넘어섰다. 수도권의 5월 HBSI 전망치도 113.8로 서울(116.6)과 인천(112.5)의 기대감 상승에 힘입어 2년 8개월 만에 기준 110선을 기록했다. 이는 당분간 부동산시장에 유동적 투자자금이 몰릴 수 있다는 의미다. 그만큼 집값상승에도 영향을 끼칠 가능성이 크다. 전문가들은 서울시가 지금처럼 토지거래허가구역과 같이 투기를 제한하면서도 재건축 규제완화에 기대를 하게 태도가 ‘규제’ 지역을 투자지역으로 해석하게 만든다고 본다. 부동산업계 관계자는 “일단 가격이 뛴 것은 (오세훈 시장)본인의 임기 내 책임이 될 수 있기 때문에 허가제로 묶을 수밖에 없을 것이다”며 “하지만 (서울시 입장을 보면)거래를 묶는 것이 오히려 가격을 안정시킨 뒤 재건축을 추진하겠다는 의지로 해석돼 해당지역의 아파트값은 더 선호될 수밖에 없는 구조”라고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장도 “(토지거래허가구역 지정으로)거래 시 허가 부담은 커졌으나 정비사업의 시작을 알리는 사전 포석으로 읽히면서 당분간 낮은 거래량 속 가격 강보합이 이어질 것”이라고 예상했다.

전문가들 “수요 늘리기보다 공급대책 가시화해야”
문재인 대통령이 취임 4주년 특별연설에서 부동산 반성문으로 ‘실수요자 부담 완화’를 제시했지만, 전문가들은 자충수가 될 수 있다고 지적했다. 더 이상 규제를 유지할 명분과 힘이 없기에 나온 정치적 결단일 뿐 본질 목적인 ‘집값 완화’에는 악영향을 줄 수밖에 없기 때문이다. 낮아진 주택 매수 장벽만큼 새로 진입한 실수요자가 집값을 올리고, 이들이 매수한 주택이 장기간 매매로 풀리지 않으면서 수급불균형이 더 악화할 것이라는 전망이 나온다. 전문가들은 수요를 늘리는 정책보다 지지부진한 공급대책을 가시화하는 작업이 더 중요하다고 입을 모았다. 집값 상승률이 여전히 높은 현재, 규제 완화는 적절치 않다는 견해다.

유선종 건국대 부동산학과 교수는 “규제 완화는 앞선 서울시장 선거에서 패배하고, 대선을 맞이한 상황에서 정치적 판단에 걸맞은 카드”라며 “진짜 목적이어야 할 집값 안정에는 악영향을 줄 수밖에 없다”고 말했다. 집값 상승세가 여전한 상황에서 대출을 완화할 경우 그동안 주택 시장에 진입하지 못했던 신규 수요가 유입되면 시장 안정화에 악영향을 줄 수 있다는 얘기다. 전문가들은 서울 도심 공급대책이 중요하다는 점을 강조했다. 전국 집값 상승세 진원지인 서울을 잡아야 시장 안정화를 달성할 수 있기 때문이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “규제 완화는 정치적 카드이고 결국 공급이 중요하다”라며 “정부 초기부터 해야 했는데, 아직 (실현하지) 못한 측면이 있다”고 했다.

실제로 지난 2월4일 정부가 서울 32만가구, 전국 83만가구 공급을 골자로 발표한 ‘3080 플러스 획기적 공급대책’의 후속 입법은 아직도 처리되지 않은 상황이다. 본래 정부·여당의 계획대로라면 지난 3월 중 새 법과 자세한 공공이 주도하는 도심 정비사업(재개발·재건축) 인·허가 작업을 오는 7월부터 시작했어야 했다. 다만, 정부가 시사한 규제 완화가 시장의 기대치만큼 이뤄지지 않을 가능성이 크기에 영향력도 미미할 것이라는 관측도 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부의 정책 기조와 완전히 바뀐다고 보기엔 어렵고, 일부 무주택 실소유를 대상으로 대출 규제를 완화하는 등에 그칠 수 있어 이미 집값이 크게 오른 상태인 (수도권) 시장에는 유의미한 수요를 만들기는 어려워 보인다”고 분석했다.

재개발·재건축 단지 중심으로 한 서울 집값 불안정해
서울 집값 상승세에 ‘오세훈표’ 재개발·재건축 정책이 속도조절에 들어간 모습이다. 오 시장이 “부동산 교란행위에 대해 일벌백계로 본보기를 마련하겠다”며 투기세력 근절을 선포한 데에 따른 것이다. 5월8일 서울시에 따르면 시는 최근 가격이 뛴 재개발·재건축 단지를 중심으로 교란행위 여부 등을 면밀히 살펴보고 있다. 대표적인 사례가 호가 부풀리기, 가격 담합, 허위 신고 등이다. 공인중개사법상 부동산 교란행위로 적발될 경우 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금에 처할 수 있다. 시는 중대한 교란 행위에 대해선 민생사법경찰단이 직접 수사할 수 있는 수단도 마련 중이다. 재개발·재건축 활성화에 따른 주택공급 확대에 앞서 투기 세력을 먼저 잡겠다는 오 시장의 의지가 반영된 조치다.

최근 서울시가 송파구 잠실주공5단지에 이어 강남구 대치동 은마아파트의 재건축 심의를 재차 보류된 것도 같은 맥락 아니겠냐는 분석이 나온다. 송파구는 서울시에 잠실주공5단지에 대한 재건축 추진을 위해 서울시에 관련 안건을 수권소위원회에 상정해달라고 요청했으나, 자료 보강 등의 이유로 반려한 것으로 알려졌다. 강남구도 최근 은마아파트 재건축과 관련해 정비계획안 상정을 요청했지만, 내용 보완을 이유로 서울시가 재차 반려했다. 은마아파트는 지난 2010년 안전진단을 통과했지만 서울시 도시계획위원회 심의에서 수차례 발목 잡혀 재건축에 속도를 내지 못했다. 오 시장의 투기 근절 의지에도 재개발·재건축 단지를 중심으로 한 서울 집값은 여전히 불안한 흐름을 보이고 있다. 꿈틀거리는 집값에 정부도 서울시와 협력해 부동산 시장 안정에 나서겠다는 방침이다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 5월6일 열린 ‘제21차 부동산시장 점검 관계장관회의’에서 “재건축 이슈가 있는 강남 4구 등 주요 단지의 불안 조짐이 지속되고 있다”며 “서울시에서도 교행위를 우선 근절하겠다고 밝힌 만큼 정부와 서울시는 보다 적극적으로 협력해 나갈 예정”이라고 강조했다.

與, LTV 한도 90%까지 완화하는 방안 검토
지난 5월12일, 김진표 더불어민주당 부동산특별위원회 위원장은 “부동산 세제는 보유세를 강화하고, 거래세를 낮춘다는 글로벌 스탠다드에 맞출 것”이라고 밝혔다. 김 위원장은 이날 오후 국회 의원회관에서 열린 부동산특별위원회 첫 회의에서 “무주택자가 자기 주택을 갖는 데 따르는 금융규제를 완화하는 문제나, 1가구 1주택자 실수요자의 세제상의 문제를 면밀하게 검토하겠다”라며 이같이 말했다. 김 위원장은 “우리나라는 비정상적으로 수도권 중심 부동산 가격 폭발이 있어서 이를 억제하려고 금융과 세제를 빠른 시간 내 반복해 강화하다 보니 1가구 1주택자와 실수요 거래까지 막는 의도치 않는 부작용이 일어나는 것도 부인할 수 없는 사실”이라고 평가했다. 그는 “큰 원칙 아래 무주택자들이 생애 처음으로 자기 주택을 갖는 데 따른 부담이나, 1가구 1주택자 실수요를 가로막는 세제상의 문제를 투기 수요를 자극하지 않는 한도 내에서 아주 정교하게 검토하겠다”고 말했다.

김 위원장은 “오세훈 서울시장도 2.4 정부 공급 확대 정책에 적극적으로 협력하고 참여하겠다고 했다”며 “국민이 체감할 수 있는 유효 공급이 시장에 신속하고 확실하게 나올 수 있도록 관련 기관 간 긴밀한 협력체제를 구축하겠다”고 했다. 그러면서 “특위 위원들이 힘을 모아 공급 대책과 금융 대책, 조세 대책의 폴리스 믹스를 강구해 실수요자들이 ‘부동산 가격이 안정되겠구나’ 하는 그런 시장 환경을 만들도록 최선을 다하겠다”고 했다. 5월16일 민주당에 따르면 김진표 위원장이 이끄는 당 부동산특위 세제·금융분과는 청년과 신혼부부 등 실수요자에게 대출규제를 완화해주는 방안을 논의하고 있다. 송영길 민주당 대표가 무주택자에게 집값의 90%까지 자금을 빌려주자며 주장한 ‘LTV 90%’ 안을 공식 테이블에 올린 것이다. 투기지역·투기과열지구의 LTV 40% 제한을 유지하면서 무주택 청년 계층에 한해 70% 혜택을 주자는 것이다. 여기에 초장기 모기지론을 통해 20% 우대혜택을 적용하면 집값의 90%까지 자금 지원이 가능하다는 구상이다. 민주당은 과세 기준일(6월1일)이 임박한 재산세 완화 방안 논의에도 집중하고 있다. 1가구 1주택자에 대한 감면 범위를 기존 6억원 이하에서 9억원 이하로 확대하는 안이 유력하다.

앞서 송영길 민주당 대표는 부동산 양도세와 주택담보대출비율(LTV) 완화 문제와 관련해 “문재인 대통령도 실수요자 대책 수립에는 공감했다”"며 “LTV 등 금융규제 완화 방안을 비롯해 집값 안정과 조화되는 실수요자 대책을 어떻게 만들어나갈지 논의하겠다”고 말했다. 송 대표는 ‘누구나 집 프로젝트’도 언급했다. 이와 관련해 그는 “자기 집값의 10%만 있으면 최초 분양가격으로 언제든지 집을 살 수 있는 획기적인 권리를 부여하는 제도가 현재 완성돼서 건설 중에 있다”라고 설명했다. 이어 “이것을 더 보완해서 청년 신혼부부들에게는 집값의 6%만 있으면 자기 집을 가질 수 있게 할 수 있는 금융구조를 완성했다”라며 “이것을 구체적으로 국토교통부에 제기했고, 지난 4일 대통령님과의 오찬에서 다시 한 번 강력하게 설명드렸다”라고 했다.

김부겸 총리 “부동산 정책에서 실망 드리지 않겠다”
지난 5월14일 오전, 김부겸 신임 국무총리는 정부서울청사 별관에서 취임식을 갖고 “코로나19 팬데믹이라는 전 세계적 감염병 위기에 당면해 있다”며 “구조적으로는 사회경제적 양극화와 저성장, 저출산과 고령화라는 어려움에 직면해 있다”고 전했다. 김 총리는 이어 “국민들께서 서로를 믿고 의지 할 수 있는 사회, 공동체성이 회복되어 함께 성장할 수 있는 사회, 상생과 연대의 정신이 살아있는 사회가 되도록 최선을 다하겠다”며 “ 이것이 제가 지난 30년 동안의 정치에서 추구해 온 국민 통합의 목표로 국무총리 임기 동안 혼신의 힘을 다해 이 목표에 매진하겠다”고 강조했다. 김 총리는 우선 코로나19와 민생문제의 해결에 집중하겠다고 강조했다. 그는 “ 더욱 철저한 방역관리와 신속한 백신접종으로 코로나19와의 전쟁을 최대한 빨리 끝내도록 총력을 다 하겠다”며 “코로나19로 인해 양극화가 심화되지 않고, 사회안전망이 더 탄탄하게 작동할 수 있도록 모든 정책적 수단을 동원하겠다”고 강조했다.

또한 김 총리는 “부동산 정책에서 더 이상 실망을 드리지 않겠다”며 “그동안 정부가 추진해온 집값 안정 기조의 큰 틀을 유지하면서도 모든 세대에서 실수요자들이 주택마련에 어려움이 없도록 다양한 정책수단을 강구하겠다”고 전했다. 그는 이어 “지난 3월 LH 사태를 계기로 마련된 강력한 투기근절방안도 확실하게 이행하겠다”며 “정책 수립에 청년의 참여를 획기적으로 확대해, 일자리, 교육, 주거, 문화 등 삶 전반에서 청년들이 변화를 체감하고 마음껏 꿈꾸고 도전할 수 있도록 하겠다”고 덧붙였다. 김 총리는 임기 동안 무역 1조불을 달성하겠다는 목표도 제시했다. 그는 “빠르고 강력한 경제 회복을 위해 확장적 거시정책 기조를 유지하면서 내수와 수출, 투자에 활력을 불어넣겠다”며 “특히, 세계적인 경제회복 흐름에 대비하여 수출 역량을 강화하고 올해 무역 1조불을 달성하겠다”고 강조했다.

김 총리는 이어 “국민 화합과 상생, 포용에 힘쓰겠다”며 연대를 위해 힘쓰겠다고 강조했다. 그는 “산업화와 민주화를 압축적으로 경험한 우리 사회가 지역, 이념, 세대, 양극화 등 다양한 갈등에 직면해 있다”며 “제가 직접 갈등현장을 찾아 각계각층과 소통하고, 상생과 연대를 통해 문제가 해결될 수 있도록 사회적 대화기구 구성을 추진하겠다”고 말했다. 김 총리는 공직자들에게도 공정과 투명에 대한 원칙을 강조했다. 그는 “LH사태를 비롯한 여러 가지 일들로 공직사회에 대한 국민의 실망과 우려가 크다”며 “최근 공직자 이해충돌방지법이 통과되면서, 공정하고 투명한 공직사회로 가는 제도적 틀이 마련됐다. 국민 앞에 부끄럽지 않도록, 청렴한 공직사회를 만들어 나가자”고 강조했다. 아울러 김 총리는 “행정의 기본은 현장에서 국민과 함께하는 것”이라며 “보고서에서 보이지 않는 것이 현장에서는 보인다”고 강조했다. 그러면서 그는 “중앙정부와 지방정부, 공공기관과 민간기업, 시민사회 등 모두가 다양한 방식으로 파트너십을 이루어 함께 정책을 만들고 추진해 나가야 한다”며 “이를 위한 방안을 끊임없이 찾고, 지원하겠다”고 강조했다. NM