지난 7월10일, 정부는 21번째 부동산 대책인 ‘6.17’ 대책이 나온 지 한 달도 안 돼 ‘7.10 주택시장 안정 보완대책’을 발표했다. 규제 지역을 대폭 확대하고 대출을 틀어막은 6.17 부동산 대책을 비웃듯 수도권 아파트값 상승세가 이어졌기 때문이다.

장정미 기자 haiyap@

이번 부동산세제 개편은 다주택자와 단기 거래자를 투기세력을 간주하고, 종합부동산세 최고 세율을 6%까지 인상해 다주택자의 세금 부담을 늘림으로써 이들이 가진 집을 부동산 시장에 매물로 풀도록 유도하겠다는 것이 골자다.

다주택자 종부세 최고세율 6%까지 증가
이번 7.10 부동산대책은 실수요자들의 내 집 마련 불안감 및 신축 선호 등의 이유로 30대 등 젊은 층을 중심으로 추격매수 심리가 확산되는 문제를 감안해 무주택 실수요자에게 지속적인 공급 시그널을 주기로 했다. 무주택 실수요자의 내집 마련 지원을 위해 생애최초 특별공급 적용 대상주택 범위 및 공급비율을 확대(국민주택은 20→25%까지 확대하고, 85㎡ 이하 민영주택 중 공공택지는 분양물량의 15%, 민간택지는 7%를 배정)한다. 생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부의 소득기준을 분양가 6억원 이상 신혼희망타운에 대해서는 도시근로자 월평균소득 130%(맞벌이 140%)까지 확대하고, 분양가 6억원 이상 민영주택에 대해서는 최대 130%(맞벌이 140%)까지 소득 기준을 완화한다. 현재 신혼부부에 대해서만 허용하는 생애최초 주택구입시 취득세 감면혜택을 연령·혼인 여부와 관계없이 확대 적용(1억 5000만원 이하 : 100% 감면, 1억 5000만원 초과~3억원(수도권 4억원) 이하 : 50% 감면))하고, 중저가 주택의 재산세율도 인하한다. 수도권 3기신도시 사전예약 물량을 종전에 9000호에서 3만호 이상으로 확대해 물량을 충분히 늘리고 규제지역의 주택담보대출 규제인 LTV·DTI를 10%p 우대하는 여신 기준을 완화(7월 13일부터 시행)한다.

6.17대책의 규제지역 확대로 분양이후 잔금대출 전환 시 여신기준 축소 우려에 대한 비난을 해결하기 위해 잔금대출 규제 경과조치를 보완했다. 규제지역 지정·변경 전까지 입주자 모집공고된 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 잔금대출에 대하여 규제지역 지정·변경전 대출규제를 적용 (7월 13일부터 시행)할 예정이다. 생애최초 및 신혼부부 등 30~40세대의 첫 내 집 마련에 대한 주택구입 지원을 강화해, 서민·실수요자의 주거사다리를 튼튼하게 마련하는 등 6.17대책의 제도 보완에 공을 들여 이들의 주거지 마련 문호가 크게 늘어날 것으로 기대된다. 또한 종합부동산세 세율을 인상해 고가·다주택자 보유에 대한 과세를 더욱 무겁게 할 예정이다. 현행 일반 0.5%~2.7% 세율을 0.6%~3%로 인상하고, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택에는 0.6~3.2% 세율을 1.2%~6%로 인상한다. 이는 지난해 12.16대책에서 인상키로 한 세율(일반 0.1%p~0.3%p, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 0.2%p~0.8%p)보다 월등히 높은 수준이다. 종부세가 최초 과세된 2005년엔 주택분 최고세율이 3%(과세표준 45억 5000만원 초과)였고, 2006년~2008년엔 과세표준 94억원 초과 주택분의 최고세율이 3%로, 2009년~2018년엔 2%로 완화된 바 있다. 2019년 이후 다시 2.7%(일반)~3.2%(3주택 이상 및 조정대상지역 2주택)로 인상된 이후 이번 7.10대책을 통해 최고세율이 6%까지 급등한다. 다주택 보유 법인에 대해서도 중과 최고세율인 6%를 적용(기본공제 6억원과 세부담 상한 미적용)한다. 다주택자들이 주택을 신탁할 경우 수탁자가 납세의무자가 되어 종부세 부담이 완화되는 점을 활용하는 문제를 방지코자 부동산 신탁 시 종부세·재산세 등 보유세 납세자를 수탁자(신탁사)에서 원소유자(위탁자)로 변경할 예정이라 신탁을 이용한 보유세 회피 시도가 쉽지 않아질 전망이다. 이 외에도 조정대상지역 2주택자의 종부세율 세부담 상한 상향조정(200%→300%)과 고가주택을 중심으로 한 공시가격의 상향 제고 움직임까지 고려한다면 서울 강남권과 한강변 및 주택 과다 보유자의 보유세 부담은 단기에 급격히 증가할 것으로 예상되고 다주택자의 추가 주택구입을 막는 효과를 기대할 만하다. 정부가 1주택 보유 고령자 세액공제율 10%p 인상 추진 등 1주택 실수요자의 세부담을 다소 완화할 예정이지만 조정지역 다주택자의 양도소득세 중과로 퇴로가 막힌 상황에서 종부세율의 급격한 세율인상으로 징벌적 과세에 대한 논란과 조세저항이 우려된다.

내년 6월 1일을 기점으로 고가 다주택자는 상당한 보유세 부담에 시달리기 때문에 내년 상반기 일부는 보유주택 매각으로 돌아설 가능성이 높아 보인다. 증여세의 최고세율이 50%(과세표준 30억 초과)로 현행 3주택자 양도소득세 중과세율보다 낮은 데다 배우자 증여재산공제 한도가 6억원(10년간 누계한도액)이기 때문이다. 이때도 주의할 점이 있다. 정부가 증빙자료를 통한 불법 증여와 대출규정 위반 의심 거래를 집중 관리할 예정이기 때문에 소득증빙이 어렵다면 보유세를 피하기 위한 증여의 선택지도 제한적일 수 있다. 한편 매물 유도를 위해 내년 종부세 부과일(2021년 6월 1일)까지 시행을 유보하긴 했으나, 1~2년 단기 거래자에 대한 양도소득세를 강화한다. 현재 보유기간 1년 미만 주택은 양도소득세율이 50%, 2년 미만 거래는 40% 세율을 부과하고 있다. 이를 1년 미만은 70%로, 2년 미만은 60%로 20%p씩 인상한다. 다주택자는 종부세 인상과 더불어 양도소득세율이 추가 강화돼 운신의 폭이 더 좁아질 것으로 예상된다. 현재 조정대상지역의 2주택자는 기본세율(6~42%)+10%p, 3주택자는 기본세율+20%p 세율이 부과되는데 이를 각각 20%p~30%p씩 상향한다. 규제지역 다주택자의 경우 양도차액이 비교적 크다면 소득세법 개정이전 일부는 출구를 찾아 내년 상반기 매물을 내놓을 것으로 전망된다. 내년부터 보유세의 부담이 만만치 않게 커질 예정인데다 먼저 파는 주택에 대한 양도소득세 부담이 증가하기 때문이다. 다주택자의 경우 주택 추가 소유가 서민 주택난을 가중할 우려가 있고, 실수요자와의 조세 형평성을 저해한다는 판단 하에 정부는 1주택 이상자의 주택구매에 대한 취득세율을 징벌적으로 최대 12%까지 높였다. 2주택 구매부터 8%, 3주택이상과 법인거래는 12%로 취득세율이 높아진다.

주택 공급 물량은 시장의 기대에 못 미쳐
이번 7.10대책에는 보유세 강화와 주택 공급 확대 방안이 함께 담길 것으로 예상됐지만, 투기 수요를 억제하기 위한 ‘세금 부담 강화’에 초점이 맞춰지면서, 서울시 등 지자체들과의 협의가 아직까지 결론이 나지 않았기 때문이라는 해석이 나오고 있다. 또 주택 수요가 몰린 서울에 신규 주택공급 확대가 그만큼 쉽지 않다는 반증이기도 하다. 앞서 문재인 대통령이 지난 7월2일 김현미 국토교통부 장관의 긴급 보고를 받은 뒤 공급 물량을 확대하라고 지시했다. 문 대통령은 당시 “정부가 상당한 주택 물량을 공급했지만 부족하다는 인식이 있으니 발굴을 해서라도 공급 물량을 늘리라”고 강조했다. 문 대통령이 ‘발굴’이라는 표현까지 쓴 것은 집값 안정화를 위해 수도권 지역의 공급 확대가 중요하다는 의미와 함께 그만큼 공급 확대가 어렵다는 얘기다. 문 대통령의 지시에 따라 국토부를 중심으로 구체적인 공급 확대 방안 마련에 착수했지만, 공급 확대를 위한 기초작업인 택지 확보부터 쉽지 않은 상황이다. 수요가 몰린 서울지역에 충분한 주택을 공급하기 위해서는 그린벨트(개발제한구역) 해제를 통한 대규모 택지지구 지정이 필요하지만, 앞서 서울시의 반대로 그린벨트 해제가 무산된 바 있다. 정부는 주택 공급 확대를 위해 홍남기 부총리가 주재하고, 관계부처 장관, 지방자치단체가 참여하는 ‘주택공급확대 TF’ 구성해 주택공급 확대 방안을 마련할 방침이다. 홍 부총리가 직접 주택공급확대 TF팀장을 맡아 진두지휘하는 것은 실수요자들의 주택 공급 불안 심리를 잠재우기 위한 신호로 풀이된다.

정부는 이날 공급대책 대안으로 ▲도심고밀 개발을 위한 도시계획 규제 개선 ▲3기 신도시 용적률 상향 ▲도시주변 유휴부지·도시 내 국가시설 부지 등 신규택지 추가 발굴 ▲공공 재개발·재건축 방식 사업 시 도시규제 완화 통해 청년 및 신혼부부용 공공임대, 분양아파트 공급 ▲도심 내 공실 상가 및 오피스 등 활용 등을 꼽았다. 4기 신도시 추가 조성보다 대기수요가 집중된 서울 도심의 직접 공급으로 방향을 선회했다는 점에서 긍정적이다. 하지만 정부가 꼽은 검토 대안을 통한 공급 물량은 시장의 기대에 미치지 못한다는 지적이다. 서울 집값 급등이 이번 부동산 대책이 나온 가장 큰 배경인 상황에서 주택 수요가 많은 서울과 수도권 지역 신규 택지를 개발하지 않거나 재건축·재개발 규제 완화 등이 빠지면 알맹이 없는 대책에 불과하다는 것이다. 특히 부동산시장의 기대에 못 미치는 어설픈 공급 대책을 내놓을 경우 기존 대책 효과마저 반감시킬 수 있다는 우려도 적지 않다. 또 3기 신도시는 공급 물량의 대부분이 서울 외곽 지역의 3기 신도시의 사전 청약 물량을 늘린다고 하지만, 직장과의 거리가 가까운 곳을 주거지를 선호하는 수요를 얼마나 흡수할지 미지수다. 지난 난 2018년 국토부가 3기 신도시를 계획 당시 그린벨트 해제를 검토했지만, 서울시와 시민사회단체 등의 반대로 무산된 바 있다. 현재 30만㎡ 이하의 소형 그린벨트 해제 권한이 시·도지사에 위임됐지만, 정부가 공공주택 건설 등 타당한 이유가 있을 때 직접 해제할 수 있다. 국토부가 서울시의 반대에도 불구하고, 그린벨트를 직권 해제할 경우 정치적 부담을 감수해야 하기 때문에 신중한 입장이다. 부동산시장에서는 수요가 많은 서울의 재건축·재개발 규제 완화를 통한 공급 확대가 필요하다는 게 중론이다. 서울 주택 공급의 70~80%를 차지하는 재개발·재건축을 억제한 규제책과 단기적인 서울 외곽 지역 중심의 공급 방안으로는 시장의 수요를 잠재울 수 없다는 지적이다.

이에 대해 김현미 국토교통부 장관은 “재건축 규제완화에 대해서는 생각하고 있지 않다”고 선을 그었다. 또 내년 신규 물량 감소도 악재다. 부동산인포에 따르면 내년 서울에서는 아파트 기준 총 2만3217가구가 분양 예정이다. 이는 올해 입주물량(4만2173가구)의 절반 수준인 55.1%에 불과하다. 2022년엔 1만3000여 가구까지 줄어들 전망이다. 전문가들은 재건축·재개발 규제를 완화해 수요가 몰린 서울지역에 공급을 확대해야 한다고 조언했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “부동산시장의 과열과 집값 상승은 수요에 비해 공급이 부족한 수급 불균형이 근본적인 원인”이라며 “서울지역에 신규 공급확대 등을 통한 수요·공급 조절에 보다 초점을 맞추는 처방이 나와야 한다”고 강조했다. 권 교수는 “3기 신도시 사전 청약을 늘리는 것도 필요하지만, 정책의 실효성을 높이기 위해서는 재건축 초과이익환수제나 분양가 상한제 등 정비사업 규제를 완화해 수요가 몰린 서울 도심에 충분한 주택 공급이 필요하다”며 “정부가 지속적이고, 장기적인 공급 확대 방안을 마련하고 시행해 나가는 무엇보다 중요하다”고 덧붙였다.
 
여야, 7.10 부동산 대책에 대한 평가 엇갈려
7.10 부동산 대책을 놓고 여야 정치권이 정반대 방향으로 평가하고 있다. 여당은 다주택자들이 못 버티고 매물을 내놓을 것이라고, 야당은 오히려 집값을 올려놓는 결과를 낳을 것이라고 혹평했다. 국회 기획재정위원회 여당 간사인 고용진 더불어민주당 의원은 지난 7월13일 MBC라디오 ‘김종배의 시선집중’에 출연해 “당정이 협의해서 지난주 금요일에 정부가 발표했는데, 제가 받아서 입법하는 것”이라며 “실거주 외에 여러 채를 갖고 계신 다주택자들에게 세율을 엄청 올리니까 파시라, 내놔라, 이런 정책 목표를 가지고 만든 법안”이라고 말했다. 다주택자들이 버티기 어렵게 됐다는 시각이다. 고 의원은 “25억원짜리 시가 아파트를 갖고 있는 소유자에게는 예전보다 6000만원 정도 늘어서 (연간) 1억원 정도 세 부담이 될 걸로 보여진다”면서 “그렇다면 이것들을 과연 전세입자에게 전가시킬 규모, 그런 정도 되는 것이냐, 또는 월세로 돌려서 버틸 수 있는 것이냐, 당분간 버틸 수 있겠지만 저는 장기적으로 어렵다, 그래서 내년 6월 1일까지 양도세 중과에 대한 유예기간이 있는 것 아니겠느냐. 그때까지 팔아라, 이런 것들이 정부나 당이 목표로 하는 방향”이라고 했다. 공급 확대와 관련해서는 “상당히 쉽진 않다”면서도 “공급을 늘려야 되겠다 하는 건 확실한 방향”이라고 말했다. 그린벨트 해제 방안에 대해서는 “내부에서도 이견이 좀 있다. 서울시장께서는 그간 쭉 반대를 해왔고, 또 쾌적한 도시 관리라는 측면에서 이런 것들을 어떻게 지키고 어떻게 해제할 것인가는 쉽게 결정할 사안은 아니다”고 언급했다. 고 의원은 “재건축 부분은 여러 요구가 있지만, 잘못하면 투기 수요를 부추기고 부동산 시장에 심각한 혼란을 초래할 수 있다”면서 “잘못 건드리면 걷잡을 수 없다”고 말했다. 주택 공급 방안을 논의하되 재건축 활성화는 후순위라는 설명이다.

미래통합당은 정부와 여당 부동산 대책의 실패 가능성을 높게 보고 있다. 김종인 통합당 비대위원장은 이날 회의에서 “수억원에 달하는 아파트를 사는 사람은 대출과 현금을 동원할 수 있는 능력 가진 사람들”이라며 “근본 배경을 해결치 않고 결과만 갖고 세제 동원해 부동산 옥죄겠다는 조치가 성공할 가능성이 있느냐, 매우 회의를 갖는다”고 말했다. 그는 이어 “세금을 부과하면 납세자는 적응할 수밖에 없다. 아파트 세금을 중과하면 세입자 부담이 늘 수밖에 없다”면서 “여러 상황을 놓고 봤을 때 경제 정책을 이끌어 갈 수 있는 능력이 있는 사람들인지 의심하지 않을 수 없다. 문제 해결할 수 없을 것 같으면 그 자리를 떠나는게 현명한 조치 아니겠느냐”고 압박했다. 통합당 부동산 특위 위원장을 맡은 송석준 의원도 이날 KBS라디오 ‘김경래의 최강시사’에 출연해 “다주택자에 대한 과도한 부담이 목표했던 것과는 달리 엉뚱한 데로 유탄이 되어 지방 부동산 시장에 오히려 상당한 악영향을 미칠 수 있다”고 우려했다. 그는 또 “다주택자에 대한 보유 부담이 늘어나면 당연히 팔 줄 알지만, 다른 것으로 바꿔봤자 돈이 안 된다, 그러면 안 바꿀 것”이라며 “일반 실소유자도 여유 있는 분들은 세금을 때려도 부담 능력이 있기 때문에 그대로 안고 있을 가능성이 있다”고 말했다. 송 의원은 “그동안 고질적인 문제가 공급 부족인데, 공급 대책을 보면 너무 한가한 대책”이라며 “결과적으로는 이번 대책도 오히려 집값만 기대 이상으로 폭등시킨 결과의 재판이 되지 않을까 우려된다”고 말했다.

세금 부담 강화로 다주택자들의 고심 커져
정부가 발표한 7.10 부동산 대책으로 세금 부담이 커진 다주택자들의 고심이 커지고 있는 중이다. 7월12일 서울 송파구 잠실동의 A공인중개사무소 관계자는 “대책 발표 후 세금이 부담이 얼마나 늘어날지에 대한 문의가 많이 걸려온다”며 “집을 두 채 이상 갖고 계신 분들이 실제 거주하지 않는 집을 팔 것인지 아니면 가족간에 증여로 넘길 것인지 고민을 많이 한다”고 말했다. 이어 “다주택자들이 세금을 피하려 지방이나 서울 외곽 지역의 집을 처분하거나 가족에게 증여하고, 강남권 등 향후에도 집값 상승이 예상되는 지역에 이른바 ‘똘똘한 한 채’만 소유하려는 움직임들이 있다”고 덧붙였다. 그러나 정부가 기대하는 대로 시장에 매물이 많이 나와 주택가격을 안정시키는 효과를 거둘 수 있을지는 미지수다.

서울 서초구 반포동 B공인중개사무소 관계자는 “정부가 다주택자들에게 집을 처분할 기회를 준건 맞지만 당장 주택을 매물로 내놓는 경우는 별로 없다”고 말했다. 이어 “다주택자들이 아직 종합부동산세에 대한 부담을 실질적으로 체감하지 못하는 것 같기도 하고 한편으로 정부의 부동산 정책에 대한 불신이 팽배해있기 때문인 것 같다”고 설명했다. 익명을 요구한 한 임대사업자는 “기존 임대사업자는 혜택을 만기 때 까지 보장하기로 했는데 구체적인 절차가 확정 되지 않아 결정되는 것을 보고 결정해야 할 것 같다”면서 “향후 전세와 월세가 급등 할 것으로 보여 집값도 빠지진 않을 것으로 보고 있다”고 말했다. 또 “현재로선 집을 안 팔고 버틸 예정이지만 의무임대 기간이 끝나면 세제 혜택이 없어진다 하니 의무기간이 끝나는 2022-2023 년에는 팔아야 하는 것 같다”면서도 “가능하다면 팔지 않고 가족이나 친지에게 매매나 증여하는 형태로 해법을 찾아 봐야 할 것 같다”고 덧붙였다. 부동산 세금 강화로 다주택자들이 집을 매각하기보다는 증여를 선택할 가능성이 높아지면서 정부는 증여 부동산에 붙는 취득세율을 현행보다 2배 이상 올리는 보완책 마련을 검토 중인 것으로 알려졌다.

당정, 수도권 공급확대 방안 마련에 속도
당정은 3기 신도시 등 공공택지 36만호를 포함한 수도권에 77만호의 아파트 물량을 공급하는 등 공급확대 방안 마련에 속도를 내기로 했다. 지난 7월15일, 민주당 진선미 국토교통위원장은 국회에서 부동산 후속대책 논의를 위해 개최된 당정협의회에서 “정부는 3기 신도기 주택공급 관련 충분히 물량이 예정돼있다는 점을 국민들에게 더 자세히 설명해주길 부탁드린다”며 “국토위는 교통이 편리한 수도권지역에 3기 신도시를 만들어 30만호 이상 공급을 예상하고 있다. 양질의 주택공급을 위한 정부의 노력을 구체적인 수치와 시기를 명시해 국민들에게 설명해주시고, 이를 통해 국민들이 안심할 수 있도록 충분한 방안을 마련해주길 바란다”고 정부에 요청했다. 민주당 국토위 간사인 조응천 의원도 “7.10 대책에서 구체적 로드맵을 젯하지 못한 주택공급 확대방안이 조속히 마련될 필요가 있다”면서 “집값 안정의 성패는 주택공급에 달려있다고 해도 과언이 아니다”고 강조했다. 조 의원은 “서울 아파트는 연간 4만호 이상 안정적으로 공급 중이다. 특히 올해 서울아파트 입주물량도 5만 3000호로 2008년 이후 역대 최대 수준”이라면서도 “그러나 여전히 공급이 부족하다는게 국민들의 공통된 여론임을 부인하지 못한다”고 말했다. 이어 “국토부를 포함한 관련 지자체가 하루빨리 머리를 맞대 근본적인 주택공급대책 뿐 아니라 실수요자에게 공급할 수 있는 대책을 마련해야 한다”며 “수도권과 서울에 양질의 주택이 충분히 공급된다는 인식을 심어드림으로써 내집 마련에 대한 불안심리를 철저히 해소해야 한다”고 덧붙였다. 이와 관련, 국토교통부는 “정부는 수요부분의 주택정상화 뿐 아니라 공급에도 힘을 쏟고 있다”고 강조했다.

김현미 국토부 장관은 “풍부한 시장유동성이 주택시장으로 유입돼 집값폭등을 유발하는 것을 막기 위해 LTV(주택담보인정비율), DTI(총부채상환비율) 규제를 강화했다. 재건축 부담금 등 투기수요가 집중된 재건축 규제도 정상화했다”며 “주택구입에 따른 기대수익율을 낮추기 위해 양도세, 종부세를 중심으로 한 세제도 지속적으로 보완했다”고 설명했다. 이어 “아울러 가점제를 확대하고 전매제한기간을 강화해 실수요자 중심으로 청약시장을 개선했다. 서울 청약당첨자 중 무주택자의 비중이 약 99%까지 늘어나는 성과가 나고 있다”고 덧붙였다. 김 장관은 “정부는 3기 신도시 등 공공택지 36만호를 포함해 총 77만호의 주택을 수도권에 공급할 계획”이라면서 “향후 3년간 수도권 아파트 입주물량은 과거 10년보다 44% 많은 연 18만호 예상하고 있다”고 설명했다. 그러면서 “정부는 주택공급 확대 TF(태스크포스)를 통해 실수요자에 대한 주택공급에 힘 다할 계획”이라며 “12.16, 6.17, 7.10 대책 효과가 본격적으로 나타나기 위해서는 국토위 소관 법률에 대한 개정이 시급하다. 임대차 신고제 도입을 위한 부동산 거래 신고법을 비롯한 주택관련 법령이 신속히 개정될 수 있도록 의원들이 도와주길 바란다”고 당부했다. NM