고금리와 경기둔화 등의 영향으로 올해도 집값이 떨어질 것이라는 전망이 나왔다. 부동산 시장으로 추가 자금 유입이 제한적일 수 있다는 이유에서다. 다만 전세는 지난해와 달리 올해에는 상승세로 전화할 것으로 봤다.

황태희 기자 hth@

전문가들 사이에서는 집값 상승세와 함께 수도권의 공급이 위축되고 있다며 공급기간 단축을 위한 단기·중장기 방안과 건설산업 성장동력 확충 및 도심공급 활성화를 위한 정책이 필요하다는 의견도 나오고 있다.

공공 물량 증가에도 민간에 끼치는 영향은 제한적
올해 주택 시장 내 분양 물량은 26만 가구 규모로 지난해보다 늘겠지만, 공급 부족이 이어질 것으로 전망됐다. 또 주택가격은 전국 기준 2.0% 하락으로 예상됐다. 전국 주택 공급 확대를 위해선 당장 공공부문 공사비 갈등 조정 기능을 강화하고, 장기 정책으로 도심 정비사업 중심 주택공급 확대 방안이 필요하다는 의견이 나왔다. 지난 2월7일 국토연구원은 서울 건설회관 대회의실에서 ‘부동산시장 현안 대응을 위한 릴레이 세미나’를 열고 이런 내용을 담은 부동산 시장 진단을 내놨다. 이번 세미나는 한국건설산업연구원과 대한건설정책연구원, 한국부동산개발협회와 공동으로 진행했다. 두 차례로 예정된 릴레이 세미나의 첫 번째 순서는 ‘주택·부동산 경기’와 ‘주택공급 과제’를 주제로 진행됐다. 먼저 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 ‘2024년 부동산시장 동향 및 전망’을 발표했다. 김성환 박사는 올해 주택 시장 가격 전망에 대해 “은행의 대출 태도가 강화되는 한편, 시장 기대에 비해 금리 인하 시기가 지연될 수 있어 부동산 시장으로 추가 자금 유입이 현실적으로 어렵다”며 “주택 가격이 지난해보다 떨어질 것”이라고 의견을 밝혔다.

올해 공급 전망으로는 “정부 공급대책 영향으로 공공 물량이 증가하지만, 민간에 영향은 제한적일 것”이라고 말했다. 올해 인허가 물량은 약 35만 가구로 공공 7만, 민간 28만 가구 규모로 내다봤다. 지난해 인허가 물량은 약 39만 가구였다. 또 그는 올해 주택·부동산 시장 전반을 조망하면서, 신축 주택 시장을 둘러싼 제반 비용이 상승했다는 점을 지적했다. 김 박사는 “사업비 조달, 인건비, 자재비, 안전관리비 등 모든 비용이 상승하고 있다”며 “공급을 활성화하더라도 시장에서 기대하는 주택 가격과 격차가 발생할 우려가 있다”고 말했다. 이에 집값은 매매 기준 전국 -2.0%, 수도권 -1.0%, 지방 -3.0% 수준의 하락을 점쳤다. 전셋값은 2.0% 수준의 상승을 예상했다. 두 번째 발제를 맡은 김지혜 국토연구원 부연구위원은 ‘주택공급 상황 및 과제’를 발제했다.

김지혜 박사는 “2023년 전국 기준 계획 물량 47만 가구 대비 인허가 실적이 82.7% 수준으로 나타났다”며 “특히 수도권의 계획 물량(26만 가구) 달성이 69%에 그쳐, 서울과 수도권 지역의 공급 회복 정책 지원이 필요하다”고 밝혔다. 이어 주택공급 지연 해결책과 관련해 “사업기간 단축을 위한 분쟁 해결과 더불어 건설기업 성장 지원, 부동산 PF 모니터링 등의 주택공급 기반 개선이 필요하다”고 주장했다. 주택공급 개선을 위한 단기 정책으로는 ▲공공부문 공사비 갈등 조정 기능 강화 ▲신탁방식 주민의견 반영 기능 개선 ▲지역업체 인센티브 제도 개선 및 확대 등을 언급했다. 중장기 과제로는 ▲건축 설계 지원을 통한 도급 계약 불확실성 완화 ▲도심 정비사업 중심 주택공급 확대 ▲부동산 PF 구조 개선 시행 필요성을 강조했다.

노원·도봉·강북구 아파트값 하락폭 확대돼
영끌(영혼까지 끌어 대출) 대표 지역으로 꼽혔던 서울 노도강(노원·도봉·강북구) 아파트값 하락세가 심상치 않다. 최고가 대비 수억원 하락한 단지가 눈에 띄는 한편, 거래 절벽마저 이어지고 있다. 일각에서는 이 같은 분위기가 이어질 수 있다고 내다봤다. 특히 서울을 두고 강남과 강북 아파트 매맷값 차가 더 벌어질 수 있다고 지적했다. 지난 2월13일 KB부동산에 따르면 1월 전국 주택매매가격 종합지수는 93.2로, 전달(93.3) 대비 0.1포인트(p) 하락한 것으로 집계됐다. 같은 기간 서울 주택매매가격 종합지수는 94.9에서 94.8로 떨어졌다. 강남 11개구(95.8→95.7)보다 강북 14개구(94.0→93.8)의 하락 폭이 더 컸다. 서울 도봉구 ‘창동 주공3단지 전용면적 66㎡’는 지난 2021년 11월 8억9500만원(12층)에 매매돼 최고가를 기록했다. 그러나 지난 1월 같은 단지·면적의 아파트가 6억원(13층)에 팔렸다. 또 지난 2021년 8월 8억원(1층)에 거래된 노원구 ‘상계 주공5단지 전용 31㎡’는 지난 1월 4억6000만원(3층)에 매매돼 집주인이 바뀌었다.

한국부동산원은 “부동산시장 불확실성 등으로 매수자 우위시장이 지속되는데, 급매물 위주 매수 문의는 존재하지만 거래는 한산한 상황”이라며 “매물 가격이 조정되고 (매물) 적체가 지속되는 등 하락 폭이 확대되고 있다”고 설명했다. 이어 “매매 시장 관망세로 전세 수요가 꾸준하다”며 “갱신 계약을 선택하는 가구가 늘어나면서 신규 매물이 감소하는 등 학군·역세권 등 정주여건이 우수한 선호단지를 중심으로 상승세를 보인다”고 덧붙였다. 매수심리 회복은 주춤한 상태다. 부동산원에 따르면 지난 1월29일 기준 전국 아파트 매매수급지수는 87.1로 전주와 같은 수준으로 나타났다. 같은 기간 서울 아파트 매매수급지수는 83.1에서 82.9로 하락했다. 특히 강남지역 아파트 매매수급지수(85.0)는 유지된 반면 노도강이 속한 강북지역 아파트 매매수급지수(81.0→80.8)는 떨어졌다. 매매수급지수는 부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 점수화한 수치로 0~200 사이의 점수로 나타낸다. 기준선인 100보다 아래로 내려갈수록 집을 팔 사람이 살 사람보다 많다는 의미다. 

집값 안정되기 전까지 ‘탈(脫)서울’ 현상 이어질 듯
서울에서 경기도로 이동하는 사람들이 늘고 있다. 서울 집값과 전셋값이 상승하면서 경기도와 인천 등 주변 지역으로 이주하는 이른바 '탈(脫)서울 현상'이 두드러지고 있다. 지난해 서울을 떠나 경기도와 인천으로 전입한 인구가 30만 명이 넘는 등 이주행렬이 이어지고 있다. 서울 집값과 전셋값이 동시에 치솟자 주거비 감당을 못해 서울 인근 경기도권으로 이주하는 사람이 늘면서 해당 지역의 인구 변화에도 영향을 미치고 있다. 통계청이 발표한 ‘2023 국내인구이동’에 따르면 지난해 서울에서 경기와 인천으로 전입한 인구는 총 32만5317명으로 집계됐다. 이중 서울에서 경기도로 전입한 인구는 27만9375명, 인천은 4만5942명으로 나타났다. 전체 인구이동 사유를 보면 주택(34%)이 가장 많았고, 뒤이어 가족(24.1%)과 직업(22.8%), 교육(5.7%), 주거환경(5.1%) 등이 뒤를 이었다. 서울 아파트 분양가가 크게 오르면서 자금 부담이 커진 수요자들이 서울과 인접한 경기, 인천 지역으로 이동했다는 분석이 나온다.

고금리 기조 장기화와 건설 원자잿값과 인건비 인상 등으로 분양가가 상승했다. 주택도시보증공사(HUG)가 조사한 지난해 12월 서울 민간아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 3494만원으로, 3500만원 선을 눈앞에 두고 있다. 이는 전년 동월(2977만원) 대비 17.37% 오른 가격이다. 전용면적 84㎡인 새 아파트 분양가가 평균 11억8000만원을 훌쩍 넘는 것이다. 경기 지역 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 2159만원으로 서울보다 약 64.08% 낮다. 인천은 3.3㎡당 1649만원 수준이다. 서울 아파트 전세값이 9개월째 상승하고 있다. 한국부동산원의 주간 아파트가격동향에 따르면 서울 전세가격은 지난해 5월 넷째 주부터 상승하기 시작해 2월 셋쩨 주(12일 기준)까지 39주 연속 상승했다. 지난해 5월 이후 누적 상승률로 따지면 서울 아파트 전세가격은 4.20% 올랐다. 같은 기간 매매가격이 1.52% 오른 것과 비교하면 전셋값 상승세가 더욱 가파르다. 성동구(8.58%)가 전세가격이 가장 많이 올랐고, 송파구(7.17%), 양천구(5.73%), 동대문구(5.15%), 마포구(4.86%) 순으로 많이 오른 것으로 나타났다. 입주 물량 감소도 인구이동에 영향을 미친 것으로 보인다. 최근 3년간 서울 아파트 입주 물량은 7만8981가구로, 직전 3년(12만6212가구)보다 대폭 줄었다. 부동산 시장에선 주택 수요가 많은 서울에서 주택 공급을 확대해 집값이 안정되기 전까지 탈서울 현상이 계속될 것이라는 게 중론이다. 다만, 올해 서울의 신규 아파트 입주 물량이 지난해 대비 줄어들 것으로 예상된다. 

집값 하락시 전세금 보장보험 가입 거절될 수도
전세금보장신용보험은 임대차 계약기간의 2분의 1이 경과하기 전까지 청약 가능하다. 하지만 임차주택의 매매시세가 보증금의 일정수준 이하로 하락한 경우 보험에 가입할 수 없으니 유의해야 한다. 지난 2월13일, 금감원은 최근 접수된 민원사례를 토대로 신용·보증보험 이용자가 놓치기 쉬운 약관 내용을 안내했다. 신용보험은 채무자의 채무불이행에 대비하기 위해 채권자가 가입하는 보험이다. 보증보험은 채무자가 채권자를 위해 가입하는 보험이다. 전세금보장신용보험에 가입했더라도 계약자가 임대차계약 종료 2개월 전까지 임대인에게 갱신 거절 의사를 통지하지 않았을 경우 보상이 불가할 수 있다. 임차인이 임대차계약 만료 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신 거절의사를 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 된다. 동일한 내용의 새로운 계약이 체결된 것으로 간주된다는 얘기다. 이후 발생한 보증금 미반환 사고는 별개의 임대차 계약에 대한 것으로 보험계약 보상 범위에 포함되지 않는다.

보험계약자는 보험기간 중 우선변제권을 계속 유지할 의무가 있다. 전출 등 주민등록을 변경하면 그 시점부터 우선변제권이 소멸하게 돼 보상받지 못할 수 있다. 또 보험계약자가 주민등록은 유지했더라도 다른 주택으로 이사해 주택 내 집기를 모두 반출하고 출입문 열쇠를 인도하는 등 사실상의 지배를 상실한 경우 우선변제권의 요건인 점유를 유지하지 못해 보상받지 못할 수 있다. 보증보험은 채권자 등 타인을 위한 보험계약으로 그 타인을 피보험자로 계약이 체결된다. 계약자가 중도 해지는 물론 보험기간이나 보험가입금액 등 계약내용 변경시 피보험자의 동의가 필요하다. 잔여기간에 대한 환급보험료 계산시 계약해지 일자는 보험사에 해지 의사를 밝힌 시점이 아니라 피보험자의 서면동의 등 필요서류를 접수한 시점이니 유의해야 한다. NM