지난해 3월 기준 수도권 가구가 거주하는 주택 가격이 1년 새 평균 약 4200만원 하락한 것으로 나타났다. 하락률로 따지면 10%가 넘는다. 이는 비수도권 가구가 1년 새 경험한 거주주택 가격 하락 폭의 4배에 달했으며, 수도권 가구의 자산 감소에 결정적 영향을 미쳤다.

장정미 기자 haiyap@

12월8일 통계청·한국은행·금융감독원이 실시한 ‘2023년 가계금융복지조사’에 따르면 지난 3월 말 기준 수도권 가구의 실물자산 중 거주주택 가격은 평균 3억960만원으로 전년(3억5175만원) 대비 4215만원(-12.0%) 하락했다. 고금리와 올초까지 이어진 부동산 경기 침체에 따라 수도권 집값이 1년 사이 평균 10% 넘게 떨어진 상황으로 풀이된다. 반면 비수도권 가구가 보유한 실물자산 중 거주주택은 평균 1억5159만원으로 1년 전(1억6243만원)에 비해 1084만원(-6.7%) 내린 것으로 나타났다. 하락세가 결코 작다고 할 수 없지만 수도권 가구의 거주주택 하락 폭에 비하면 4분의 1 정도에 해당한다. 하락률끼리 비교하면 절반 수준이다.

수도권 가구의 전체 자산 감소에 결정타
수도권 주택은 지난 몇 년 간 가격 오름세가 워낙 가팔랐기 때문에 부동산 경기가 냉각되면서 지난 1년간 하락률도 크게 나타난 것으로 분석된다. 이와 관련해 정부 관계자는 “과거 2년 동안 부동산 가격이 올랐을 때 실물자산이 크게 늘었다가 부동산 시장 정상화에 따라 감소한 것”이라며 “다만 3월 이후 부동산 가격이 다시 올랐기 때문에 현재 느끼는 가계 금융 상황과는 다소 차이가 있을 수 있다”고 설명했다. 거주주택 가액 하락은 수도권 가구의 전체 자산 감소에 결정타를 날렸다. 지난해 3월 말 수도권 가구가 보유한 총 자산은 6억5908만원으로 1년 전(6억9246만원)보다 3338만원(-4.8%) 감소했다. 금융자산은 1년 새 3.9% 늘었지만 실물자산이 7.2% 감소한 영향이다. 실물자산 중에서도 거주주택 외의 부동산 자산 규모는 늘었기 때문에 수도권 가구의 총 자산 감소는 거주주택의 가격 조정이 결정적이었던 것으로 분석된다. 비수도권 가구의 경우 3월 말 기준 총 자산은 1년 전보다 988만원(-2.4%) 감소한 3억9947만원을 기록했다.

자산 감소세가 감소율 기준으로 수도권 가구의 절반, 절대액 기준으로는 3분의 1 수준에 그쳤다. 게다가 수도권 가구는 원리금 상환액마저 1년 새 250만원 넘게 치솟았다. 고금리로 보유 자산이 축소됨과 동시에 원리금 부담마저 오르는 설상가상 상황에 처한 것이다. 수도권 가구는 2022년 한 해 은행 등에 원리금으로 평균 1539만원을 낸 것으로 나타났다. 전년(1288만원) 대비 251만원(19.5%) 확대된 규모다. 2022년부터 지난해 1월까지 기준금리가 가파르게 인상됐다는 점을 고려하면 현시점을 기준으로 수도권 가구의 원리금 부담은 이미 1539만원보다 불어났을 것으로 보인다. 반면 비수도권 가구의 원리금 상환액은 지난해 평균 988만원으로 전년(1036만원) 대비 48만원(-4.7%) 오히려 감소했다. 이번 가계금융복지조사에서 실물자산 가격은 지난 3월31일 시장가격을 기준으로 했다. 가계금융복지조사는 전국 2만여 표본가구를 대상으로 한다.

주택 경기 하락에 아파트 전셋값은 여전히 강세 
전국적으로 주택경기가 하락 조짐을 보이는 상황에서 아파트 전셋값은 강세 흐름이 꺾이지 않고 있다. 집값 하락에 전세를 찾는 수요가 늘었고 ‘빌라 사기’ 여파에 아파트 선호 현상이 강하기 때문으로 풀이된다. 전세 수요가 몰리면서 학군지, 도심지 등 주요 단지의 전셋값이 연중 최고가를 갱신하고 있다. 올해 아파트 입주물량이 대폭 감소하는 만큼 전셋값 상승 압력이 당분간 이어질 것으로 전망된다. 지난해 12월1일 부동산업계에 따르면 아파트 전세시장 강세가 지속하면서 서울 주요 단지의 전셋값이 연중 최고가에 육박하고 있다. 양천구 ‘목동신시가지7단지’는 전용 59㎡가 5억9000만원에 전세로 거래됐다. 지난해 3억3000만원까지 하락했던 전셋값은 수요 증가에 점차 몸값을 높이더니 8개월 만에 78%(2억6000만원) 상승했다. 전용 66㎡는 7억원에 전세 거래돼 연중 최고가 6억5000만원을 뛰어넘었다. 송파구 ‘헬리오시티’의 전용 84㎡는 12억원 전세로 거래됐다. 연초 6억원까지 하락했다가 연말을 앞두고 100% 급등했다. 전용 59㎡는 9억5000만원으로 지난 2월 이후 가장 높은 가격을 형성했다. 마포구 ‘마포래미안푸르지오’의 전용 59㎡는 전세 거래가격이 7억7000만원이다. 연중 최고가이자 연초 5억5000만원까지 하락한 것과 비교하면 9개월새 40% 상승했다. 마포구 ‘공덕자이’의 전용 59㎡도 7억5000만원으로 연중 최고가를 찍었다.

서울 주요 단지의 전셋값은 매매시장 약세 흐름과 달리 여전히 강한 분위기다. 집값 하락에 내 집 마련을 준비하던 수요가 전세로 눌러앉는 현상이 확산하고 있다. 고금리가 이어지면서 주택 매수시기를 늦추려는 경향도 강하다. 빌라 전세사기 여파로 아파트 선호 현상은 더욱 두드러지고 있다. 전세사기 피해 지원을 위한 특별법이 시행된 지 6개월 만에 지원을 받을 수 있도록 인정받은 피해자가 9000명에 달했다. 해당 주택을 매각해도 전세보증금을 온전히 돌려받지 못하는 사례가 대부분이다. 최근에도 700억원대 수원 전세사기가 발생하는 등 빌라 전세 피해가 끊이지 않고 있다. 올해 아파트 입주물량이 감소해 전세난이 당분간 이어질 것으로 전망된다. 경기둔화 우려와 집값 하락 전망에 주택을 매수하려는 관망세는 더 늘어날 여지가 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “최근 주택 거래가 줄어든 반면 전세 수요는 늘면서 전셋값 상승이 이어지고 있다”며 “입주물량 감소와 공급 부족, 신축 희소성 등으로 수도권 아파트의 전셋값 오름세가 당분간 꺾이지 않을 것으로 전망된다”고 말했다.

특별법 호재, 시장 실제 파급효과 크지 않을 듯
분당·일산·중동·평촌·산본 등 1기 신도시를 정비하는 내용을 담은 특별법이 국회를 통과했지만, 하락 추세에 접어든 집값을 방어하기에는 역부족이었다. 고금리와 경기 침체 우려로 재건축 사업이 속도를 내기 어렵다는 점에서 특별법 호재가 시장에 미치는 파급효과가 크지 않은 것으로 보인다. 더구나 실제 법 시행은 올해 4월이어서 총선과 맞물려 어떤 후속 조치가 나오느냐에 따라 시장의 분위기를 결정할 것이라는 전망이 나온다. 지난해 12월12일 국토교통부에 따르면 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법은 연내 대통령 공포 절차를 거쳐 올해 4월 중 시행될 예정이다. 특별법은 택지 조성 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상 노후 지역을 대상으로 안전진단 규제를 완화하고 용적률 특례를 제공한다는 것이 골자다. 국토부는 이를 위해 법 시행에 필요한 시행령 제정안을 연내 입법예고할 계획이다. 시행령 제정안에는 노후계획도시의 세부 기준과 공공기여 비율, 안전진단 완화·면제 기준 등이 포함된다. 하지만 1기 신도시 재건축 재개발에 속도를 낼 수 있는 특별법 통과라는 호재에도 시장의 반응은 냉담하다.

오히려 1기신도시 특별법 논의가 한창이었던 지난해 11월말부터 12월 초까지, 상승 폭이 축소되거나 낙폭을 키우는 모습이다. 한국부동산원에 따르면 특별법 수혜지역 중 한 곳인 성남시 분당구의 아파트 매매가격 주간 변동률은 10월 마지막주(0.18%) 이후 12월 첫째 주(0.02%)까지 5주 연속 상승폭이 축소됐다. 일산신도시가 포함된 고양시의 아파트값은 11월 첫째 주(-0.02%) 하락으로 돌아섰고 이후 셋째 주 보합을 기록했다가 다시 하락해 12월 첫째 주까지 2주 연속 마이너스를 기록했다. 평촌이 포함된 안양시 아파트값도 10월 셋째 주 이후 7주 연속 상승폭을 줄이고 있다. 산본을 품고 있는 군포시 아파트값은 11월 첫째 주 보합을 기록한 이후 4주 연속 하락 흐름을 보이고 있고 중동이 속해있는 부천시 역시 특별법 통과가 임박한 11월 마지막 주(-0.01%) 하락세로 돌아섰고 12월 첫째 주엔 -0.03%를 기록하며 하락폭이 확대됐다. 민간통계를 봐도 아파트값 하락 흐름이 뚜렷하다. 부동산R114에 따르면 1기 신도시 아파트 매매가격은 지난 8월 25일부터 이번 달 8일까지 매주 하락하며 약세를 이어가고 있다. 특히 산본신도시와 일산신도시는 지난 한 달간 각각 0.14%, 0.11% 하락해 하락 폭 1·2위를 기록했다. 다만 아직 시장의 분위기를 단언하기는 어렵다는 의견도 있다.

실제 법 시행이 올 4월이어서 시행 이후 분위기와 시장 상황에 따라 집값에 호재로 작용할 수 있다는 것이다. 하지만 고금리 환경이 내년까지 이어질 가능성이 큰데다 부동산 경기 침체로 재건축 사업이 탄력을 받기 어려운 환경인 만큼 매수심리를 자극하지 못할 것이라는 시각도 있다. 여경희 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 “고금리에 따른 대출 이자 부담이 커서 매수세가 붙기 어렵다는 점에서 당장 특별법 통과가 시장에 영향을 주지는 않을 것”이라며 “재건축·재개발 호재에 대한 기대감이 떨어졌고 투자성 자산에 수요가 몰리기 어려운 시기라 정책 효과가 나타나기보다, 집값이 조정되는 흐름을 이어갈 것으로 예상된다”고 말했다.

고금리 장기화·집값 하락으로 아파트 경매 매물 증가
고금리 장기화와 집값 하락으로 전국 아파트 경매물건이 쌓이고 있다. 전국 아파트 진행 건수는 1년 전보다 약 50% 늘어났고, 특히 경기 아파트의 경우 8년여 만에 최다치를 기록했다. 물건은 넘치는데 찾는 이는 적어서 낙찰률, 낙찰가율 등 경매 지표들은 일제히 악화되는 추세다. 12월9일 경공매 데이터 전문기업 지지옥션이 발표한 ‘2023년 11월 경매동향보고서’에 따르면 지난 11월 전국 아파트 경매 진행건수는 2829건을 기록했다. 전달 2629건 대비 7.6%, 전년 동월 1904건에 비하면 무려 48.6%가 증가했다. 지지옥션 관계자는 "고금리 이자부담 및 매수세 위축으로 경매 신건과 유찰 건수가 동시에 늘어난 탓으로 보인다"고 설명했다. 낙찰률은 37.8%로 전월 39.8% 보다 2.0%포인트 하락했고, 낙찰가율은 전달 84.1% 보다 3.3%포인트 떨어진 80.8%를 기록하면서 7개월 만에 상승세를 멈추고 하락 전환했다. 평균 응찰자 수는 0.3명이 줄어든 6.0명으로 집계됐다. 지역별로 보면 서울 아파트 경매 진행건수는 281건으로 지난 5월부터 매월 증가하는 추세를 보이고 있다. 낙찰률은 28.5%로 전달(26.5%) 대비 2.0%포인트 올랐지만, 여전히 20%대 낮은 수준에 머물렀다. 낙찰가율은 전달 86.7% 대비 6.0%포인트 하락한 80.7%를 기록했다. 지지옥션 관계자는 “낙찰가율 상승을 견인하던 강남, 서초, 송파 등 강남3구 마저 위축되면서 서울 아파트 전체 낙찰가율이 큰 폭으로 떨어졌다”고 했다. 평균 응찰자 수도 전달 5.8명 보다 0.3명이 줄어든 5.5명으로 집계됐다.

경기 아파트 진행건수는 670건으로 2015년 4월(697건) 이후 8년 7개월 만에 최다 진행건수를 경신했다. 낙찰률은 43.3%로 전달 39.5% 보다 3.8%포인트 상승했다. 낙찰가율은 82.1%로 전월(85.2%) 대비 3.1%포인트 하락하면서 6개월간의 오름세가 멈췄다. 평균 응찰자 수는 8.1명으로 전월 8.4명보다 0.3명이 감소했다. 인천 아파트 진행건수는 207건으로 전달(161건) 보다 28.6%가 증가했다. 낙찰률은 36.7%로 전월(39.1%) 대비 2.4%포인트 하락했고, 낙찰가율도 전달(82.1%) 보다 1.0%포인트 하락한 81.1%로 집계됐다. 지지옥션 관계자는 "매각절차가 재개된 인천 미추홀구 전세사기 피해주택이 저가에 낙찰되면서 전체 낙찰가율 하락에 영향을 끼쳤다"고 말했다. 평균 응찰자 수는 7.4명으로 전월(8.7명) 보다 1.3명이 줄어든 것으로 집계됐다. 지방 5대 광역시에서는 유일하게 대전 아파트 낙찰가율이 상승했다. 대전 낙찰가율은 87.2%로 전달(84.6%) 대비 2.6%포인트 상승하면서 전국에서 가장 높은 수치를 기록했다. 광주는 전달(85.5%) 대비 6.4%포인트 하락한 79.1%를 기록해 6개월 만에 다시 80%를 밑돌았고, 대구(83.7%)와 울산(81.8%)은 각각 2.4%p, 1.5%포인트 떨어졌다. 부산(78.2%) 역시 전월 보다 0.3%포인트 내려갔다. 지방 8개 도에서는 경남지역(77.1%) 아파트 낙찰가율이 전달(76.6%) 보다 0.5%포인트 오르는데 그쳤다. 하락폭이 가장 컸던 곳은 전남(69.5%)으로 전월(79.8%) 대비 10.3%포인트 하락해 2014년 7월(69.0%) 이후 처음으로 최저점을 찍었다. 충남(76.1%)은 전달(81.6%) 대비 5.5%포인트, 강원(82.2%)과 충북(82.9%)은 각각 4.2%포인트 하락했다. 전북(79.6%)은 1.4%포인트, 경북(83.3%)은 1.0%포인트 떨어졌다. 진행건수 19건 중 10건이 낙찰된 제주 아파트 낙찰가율은 84.5%, 16건 중 5건이 낙찰된 세종은 79.2%를 기록했다. NM