전세계 대도시들의 부동산 가격이 쉬지않고 오른다.
한국도 예외가 아니다. 서울의 강남도 꾸준히 오를 뿐이다...거품이다 아니다를 논쟁하기 앞서서 왜 이렇게 핵심 지역에 가격이 쉬지않고 오르는가?

▲ 롱아일랜드시티에서 바라본 맨해튼 미드타운 빌딩들/사진=네스트시커스

서울의 문제만이 아닌 것은 모두 아는 사실이다.
대도시의 밀집성으로 인해 불편한 점이 상당함에도 불구하고 부동산 가격은 꾸준히 오르는 현실이다.
뉴욕도 말할 것이 없다.
지저분하고 시끄럽고 복잡한 대도시의 생활 환경임에도 왜 그렇게 부동산가격 만큼은 하락하지 않는 것일까?
뉴욕 부동산가격이 불황에 빠질 경우에 일시적으로 하락하기는 한다. 그러나 바로 만회, 곧이어 상당한 폭으로 가격이 뛴다.
그러한 패턴이 지난 수 십 년간 반복되어 왔다. 그 기저에는 다양한 원인과 이유가 있기 마련이다.
그 중에서 몇 가지를 제시한다면 우선 도시에서 얻을 수 있는 '매력' 또는 소위 '공짜'가 많기 때문이다.
바로 '일자리 기회와 문화, 그리고 거기서 느끼는 자유'라 할 수 있다.

최근 다국적 컨설팅업체 '레조넌스 컨설턴시(Resonance Consultancy)'가 최근 발표한 '2019 미국 최고의 도시' 순위에서 뉴욕이 1위를 차지했다.
선정기준으로 '도시 환경'(Place·자연 및 건축),
'도시 상품성'(Product·관광명소 및 기반시설),
'문화 요소'(Programming·문화·예술·엔터테인먼트·레스토랑·쇼핑 기회),
'인구 구성'(People·인종 및 국적 다양성·교육 수준),
'경제적 번영'(Prosperity·비즈니스 및 기업 활동),
'인지도'(Promotion·인터넷 등에 공유된 참고 자료와 추천) 등
6개 범주, 23개 평가 기준별로 점수를 매겨 종합 순위를 산정했다고 밝혔다.
이 중에서 가장 중요한 항목요소는 뭐니뭐니해도 역시 '경제적 번영'이라고 생각한다.

시장에 돈이 흘러야 그 동네가 윤택하게 돌아간다. 사람마다 경제적인 여유가 생겨야 도시 기반시설이 레벨업되면서 또 다시 사람을 끌어들인다.
이러한 점이 무엇보다 뛰어난 도시의 강점이다. 경제적인 기회가 많을수록 사람과 기업들은 더욱 몰려들어오게 마련이다.
원초적으로 인간이 생활을 영위하기 의해서는 '일'이 있어야 한다.
그 점이 바로 대도시가 갖고 있는 독보적인 경쟁우위력이다.
직종간의 보수 수준이 시골과 대도시간에 어느 정도 차이는 있다.
그러나 보수의 정도는 두 지역간에 그렇게 크지 않을 수 있지만 일자리수 자체가 훨씬 많은 점이 무엇보다 도시의 강점이다.
식당 보조 직종이라 해도 대도시가 역시 지방의 한적한 소도시보다 훨씬 많은 것은 주지의 사실이다.

일자리 다음으로는 생활환경이다.
문화시설과 교통시설 및 기타 여가 시설의 경쟁도 중요한 도시비교 잣대이다.
일자리로 인한 경제적인 기본욕구가 채워지면서 요구되는 인간의 기본적인 생활 환경정비다. 대도시의 사회 운영을 위한 자체 소화력 또한 도시가 커질수록 점차 이러한 제반환경도 레벨업되어 간다. 복잡성으로 인한 단점을 극복하기 위해 첨단 시스템이나 현대화 환경 개선에 공공기관들은 여념이 없다. 여기에 부수적으로 나타나는 생활 편리성에서 일반 소도시나 지방과는 수준 차이를 크게 벌이게 된다.
제아무리 온라인 첨단시대를 맞이해도 이러한 생활을 해나가 데 있어서 편리한 시설을 바로 인근에 확보해두지 않으면 그 곳에서의 생활은 단기간으로 끝나기 때문이다.
그 점이 바로 대도시가 갖고 있는 또 다른 강점인 셈이다.

전세계 국가로부터 몰려드는 현상으로 뉴욕은 인구 구성이 다양화되면서 도시전체가 북적이게 된다.
바로 그러한 경로를 밟아 거의 150여년간 발전해 온 게 오늘날의 뉴욕이다.
뉴욕의 한복판에서 어느 미디어 담당자가 지나가는 길에 미디어황제 루퍼트 머독을 우연히 발견, 인사를 나눈 적이 있다. 그는 "뉴욕에 있는 데 무슨 인맥이 필요한가?"라고 말한 적이 있다고 어느 작가는 인용한 바 있다.
미디어 업계에서 종사하고 있는 그로서는 더 이상의 최고 유명인사를 뉴욕 한 복판 지나는 길에서 만날 수 있다는 점이 무엇보다 매력적인  점은 분명하다.
이러한 부분이 결국 대도시의 특장점을 극명하게 보여주는 단적인 사례이며 귀중한 '공짜'인 셈이다.
미국에서 가장 인구밀집성이 가장 높은 곳이 뉴욕 맨해튼이다. 이 곳은 아는 바와 같이 이미 포화상태다. 도시 발전상 한계에 이른 곳이라고도 할 수 있다.
그럼에도 인구는 계속적으로 증가하고 있다.
2007년도에 뉴욕시 인구는 801만명였다. 이후 2010년 810만명, 2015년 850만명, 2017년 862만명이다.
이미 뉴욕이 대도시로서 100여년전에 굳어진 상황에도 현재까지 꾸준하게 증가하고 있다.
여기에 관광객까지도 지속적으로 늘어나고 있다.
20년전인 1998년에 뉴욕으로 들어오는 관광객이 연간 3300만명였다. 2008년엔 4700만명으로 늘어났고 2011년에는 5000만명을 넘겼다.
물론 대부분이 미국내 거주하는 여행객이며 해외관광객은 이 중 약 20%이다. 어쨋든 이 도시를 찾는 사람의 수가 꾸준히 증가하고 있다. 2014년엔 5400만명, 2015년엔 5600만명, 2016년에는 6000만명을 넘겼다.
매년 갱신하고 있다. 작년에도 6500만명을 돌파해 사상최대를 기록했다.
뉴욕이 단순한 볼거리가 많은 관광지가 아님에도 불구하고 이렇게 급증하는 이유는 무엇일까.
그들이 들어와 느끼는 것 중에 하나는 바로 '문화와 공기의 자유스러움' 거기서 얻는 행복감과 자부심 같은 것이 아닐까한다.
뉴욕에 들어오면서 느끼는 공기의 자유스러움, 누구한데도 의식을 받지 않을 편안함이 더해지면서 바로 뉴요커는 물론 관광객들도 그러한 기회를 찾아 들어오고 있는 것이다.
이러한 다양한 사람들의 급증이 결국 부동산 가격의 든든한 하방경직성을 확보해주는 이유중 하나가 아닌가 한다.
뉴욕 부동산 가격이라는 관점에서 본다면 어떻게 억제해나갈 수 있는 제어 장치가 별로 없는 곳이다.
수요와 공급이 불일치를 보이는 시장에서 수요를 억제할 수단이 없기 때문이다.
그러한 곳은 적어도 돈의 흐름이 변동이 없는 한 가격하락은 쉽게 나타나지 않을 것으로 보인다.
뉴욕 맨해튼에 있는 세계적인 금융자본과 기관들 그리고 세계적인 대기업들이 이 곳을 떠나지 않는 한, 뉴욕 부동산 가격의 안정적인 가격 상승은 상당한 객관성을 갖게 되는 셈이다. NM
 (네스트시커스 한국지사장 곽용석 henryk@nestseekers.com )

▲ 맨해튼내 왠만한 유명한 곳은 이미 구름같은 관광객으로 가득찼다 / 사진=곽용석