지난해 9·13 대책과 3기 신도시 발표이후 잠잠하던 부동산 시장이 최근 꿈틀대면서 심상치 않다. 강남 일부지역을 중심으로 호가가 상승하고, 대구, 대전, 광주 등 일부 지방 대도시들도 과열양상을 보이고 있다.

윤담 기자 hyd@

정부가 들썩이는 주택시장에 경고 메시지를 보냈지만 서울 집값 상승세는 쉽게 수그러들지 않고 있다. 분양가 상한제로 수익성이 악화되는 재건축 사업장에서 강남권 신축·준신축 아파트로 투자 자금이 몰리는 분위기다. 상한제는 일시적 처방은 되어도 향후 주택 가격에는 악 영향이 될 것이라고 한다. 2005년 3월 실시한 분양가 상한제는 역시 급 처방이 되었지만 2006년부터 시작 하여 2008년까지 건설의 부족으로 가파른 상승을 했던 것을 기억해야
할 것이다. 그래도 급처방으로 분양가 상한제를 한다면 양극화가 되어 있는 수도권과 지방
에 해소 할 수 있는 핀셋 상한제를 도입하여야 된다고 한다.
경제가 불확실하다 한국은행의 경제성장률도 2.5%에서 2.2% 까지 내리고 있다 이보다 더 하락 할 수 있어서 금리인하까지 단행을 하고 있으며 올해 한번 더 금리 인하가 예측 되는 가운데 한배에 있는 국민들이 각 각의 생각과 개념으로 정부 역시 부처별 따로 국밥 정책을 펴고 있어서 국민이 어느길에 어느장단에 맞추어야 할지 모르고 나침반 마져 잃어버린 향해를 하고 있다. 라고 하면서 큰 걱정을 이태광 교수는 하고 있다.

지나친 규제는 장기적 관점에서 독 될 수 있어
부동산은 선진국과 비교하여도, 우리나라 자산구성에서 특히 매우 높은 비율을 차지한다. 부동산 경기의 변화에 따라 우리나라 경제 전체가 좌우된다고 해도 과언이 아닐 만큼 큰 영향력을 지니고 있으며, 국가 경제정책에 있어서도 부동산 관련 대책이 가장 중요하게 작용되고 있다. 현 정권 출범 이후 부동산 시장에 굵직한 정책들이 약 2년 동안 14번, 평균 두 달 간격으로 연이어 쏟아져 나왔다. 세계 최고 수준이다. 그럼에도 불구하고 여전히 부동산의 가격불안정, 양극화 심화, 가격의 다양화, 지역 간 격차 등 각종 부작용은 사라지지 않고 있다.

▲ 이태광 교수

이태광 사우스 웨스턴 캘리포니아 부동산 석사과정 교수는 “정부의 강력한 규제가 일시적으로 부동산 시장을 안정시킬 수는 있지만 장기적인 측면에서 현재 전세대출과 주택매입의 대출규제가 달라 향후에도 주택 가격을 안정시키기는 어렵다”면서 “기본적으로 모든 재화가 상승하고 있는 시점에서 주택가격만 인위적으로 안정시키는 것이 자본주의 국가에서는 사실상 불가능하다”고 지적한다. 부동산 시장에의 정부 개입은 소득분배의 형평성을 실현해 빈부 격차가 심화되는 것을 방지하기 위함이지만 자칫 정부의 시장 개입이 의도한 결과를 내지 못하거나 기존의 상태를 더욱 악화시킬 수도 있다는 의미다. 이에 이 교수는 “정부가 보다 근본적인 정책을 통해 경제와 부동산경제에 부작용이 없는 방안을 제시함으로써 어떠한 방법이라도 활력을 불어넣어야 하며, 이것만이 국가와 서민이 살 수 있는 길이다”고 강조했다. 실제로 정부에서는 부동산대책이 서울의 집중과 상승을 막고, 지방 균형 발전을 위한 분산정책을 펼친다고 주장해왔으나 수도권의 쏠리는 현상을 막고자 세운 부동산정책 역시도 부동산시장을 안정시키긴 역부족이었고 결과적으로 서울과 지방 간 양극화의 대안이 되진 못했다. 상승릴레이를 이어오던 서울 집값은 잡았다는 결론이 도출되었지만 지방 부동산의 침체는 여전하며 반등의 기미조차 보이지 않고 해를 넘겨 부진을 이어가고 있는 실정이다. 때문에 이태광 교수는 서울 지방간의 양극화 심화현상에 대해서도 지방과 수도권은 근본적으로 다른 부동산 정책을 펼쳐야 한다고 주장한다.

이 교수는 “수도권의 주택부족 현상과 지역의 공급과잉은 단일적, 획일적 부동산 정책으로는 해결할 수 없다”며 “수요자들 입장에선 가격상승 가능성이 높고 하락 가능성은 낮은 지역을 중심으로 포트폴리오를 세울 수밖에 없다. 결국 돈 되는 시장으로만 돈이 더 몰리고, 나머지 지역은 침체되는 양극화 현상이 심화될 수밖에 없기 때문에 지방의 미분양 가구에 대해 취득세, 양도세를 면제해주는 등 미분양 주택 구매자에 대한 세제혜택을 부여하는 대책도 강구해 봐야 한다”고 제언했다.

하반기에도 부동산시장의 양극화 두드러질 듯
부동산 경제 비중이 어느 나라보다 큰 대한민국은 어느 누구도 알고 있다. 그렇지 않는 선진국역시도 부동산 가격 상승에는 어쩔 수 없이 자연적 사회 경제에 맡기면서 보조 역할을 하고 있다. 왜 그런가 하면 부동산의 경제가 다른 경제에서 미치는 영향이 크기 때문이다. 이는 부동산에 따르는 경제적 재화는 수백 가지와 그 외 내적, 외적 영향으로 다룬다면 수천가지의 재화가 첨부되어 있기 때문이다. 이태광 교수는 미국과 중국간 패권 전쟁, 대일 무역 분쟁, 소득주도성장, 임금인상, 근로시간 단축 등 제조업의 부진, 국내 경제의 구조적 문제 등으로 하반기 부동산 시장 역시 전망이 어두울 것으로 예측하고 있다.

이 교수는 “서울시와 일부 수도권의 경우 보합 및 관망세가 이어지겠지만 지방의 경우 침체기가 길어지며 양극화 현상이 두드러질 것”이라며 큰 걱정을 한다. 한편 현장의 공인 중개사 (경희공인중개사사무소 강릉시 소재) 주경희 공인중개사는 “아파트 시장의 경우 정부의 강력한 대출규제로 DSR적용을 받기 때문에 대출승계라든가 신규대출 제한 등이 있을 수 있어 주택을 구입하려는 분들은 먼저 자금계획을 잘 세우는 것이 중요하다.

특히 수도권의 가격상승으로 인해 지방과의 격차가 심해지고 있는데 분양가 상한제의 기준을 잘 갖추어야 될 것이다. 기존 물론 주택보증공사(HG)에서 분양가격을 지역시세의 105%을 넘지 않을 경우 보증해 주었지만 그 역시 감정가격과 이격이 된 경우가 많았고 현 시세보다 높았던 것이 사실이다 이에 분양가 상한제를 실시한다면 반드시 현명하고 현실성의 가격을 제시하는 것이 중요하다. 또한 한국은행의 금리인하가 임차인들에게 앞으로 전세대출 저금리로 전세수요자가 늘어날 것이며 임대인들 반대로 저금리로 인하여 전세에서 월세로 전환할 경우가 많아진다면 전세공급이 부족해지고, 전세가격이 상승한다면 당장은 아니라도 2-3년 뒤 주택 가격이 상승할 여지가 있을 것이다. 현장에서는 항상 정책과 함께 사람들의 심리 또한 큰 작용을 한다”고 전했다. NM