부동산시장의 한파가 거세다. 집값이 하락세로 접어들었지만 얼어붙은 부동산시장은 좀처럼 풀릴 기미가 보이지 않고 있다. 매도·매수자 모두 관망세로 돌아선 '거래 절벽'을 넘어 '부동산 침체기'에 진입했다는 전망이 우세해지고 있다.  거래절벽의 골이 너무 깊다. 경제주의 , 자본주의 국가에서는 모든 재화가 사고팔아야 경제가 돌아가는데 부동산 가격의 안정화라는 명목하에 안정되기 전 사망이라는 단어가 먼저 나올 듯하다.

한국열린사이버대학교 이태광 교수

지난해 대출규제와 양도세 중과에 이어 올해 보유세 강화, 공시가격 현실화 등 정부의 각종 규제에 부동산시장은 숨죽인 모양새다. 매도·매수자간 가격 차이가 워낙 커서 양측의 줄다리기가 당분간 이어질 것으로 예상된다. 특히 집값이 떨어진다고 해도 대출 규제와 보유세 강화, 금리 인상 등으로 실수요자들이 섣불리 매수에 나서지 않을 것으로 보인다.

▲ 이태광 교수

문재인 정부는 지난 2017년 5월 출범 이후 수많은 각종 정책과 제도에서 특히 부동산에 몰두한 정책을 발표해왔다. 서민들의 입장에서는 정부 정책이 기대 반 설렘 반으로 시작과 함께 집이 없는 사람에게는 주택을 구입할 수 기회가 올 것으로 기대했다. 정부 정책이 다주택은 투기꾼으로 몰려 주택을 매도하라 없는 사람에게 나누어 주자 그리고 주택이란 ‘사는 것’이 아닌 ‘사는 곳’이라는 기조로 일관해 왔다. 작년 중반 서울의 집값은 폭등하고 지방의 주택은 하락세로 가다가 깜작 놀란 정부는 작년 하반기 9.13 대책으로 어느 정도 부동산가격을 안정세로 가고 있다. 그 이후 지방은 방치된 상태다. 버려진 고아가 된 주택이고 부동산이 되었다. 서울의 주택가격의 반가격도 삼분의 일도 안 되는 부동산 가격이 방치된 것이다.

부동산가격의 특징에는 통상 3가지가 작동한다. 그 첫 번째 풍선효과이다. 수도권이 올라가면 지방이 보합세이고 지방이 올라가면 수도권이 보합세이다. 두 번째 자전거 폐달 효과다. 내려갈 때는 어렵게 내려가도 올라올 때는 쉽게 올라온다. 세 번째는 스프링 효과다. 정부의 정책이 누르면 누를수록 향후 스프링처럼 다시 뛰어 올라갈 것이다. 부동산가격은 현재 용수철처럼 누르고 있다. 언젠가는 뛰어 올라간다면 그 이유가 있을 것이다. 그 첫째가 물가 상승이다. 물가에는 고상승의 물가가 있고 저가 상승물가가 있다. 고가라 하면 부동산, 금, 자동차가격, 핸드폰 가격 등 예를 들 수 있고 저 상승이라 하면 쌀과 버스탑승가격, 지하철가격, 대중목욕비, 서민적이고 대중적, 보편적 물가의 상승이라고 할 수 있다.

현재 저상승 물가 가격이 상승하고 있다. 이것이 향후 고물가 상승에 어떠한 반응으로 나타날 것인가가 걱정이다. 또 고물가상승이 용수철처럼 눌려 있다가 뛰어 오른다면 어찌될까 걱정이다. 여기에 각종 부동산 관련 세금이 인위적으로 상승하고 있다는 점도 문제다. 즉 젠트리피케이션이 염려되고 여물고 있는 부동산 가격이 폭발 한다면 그에 따른 감당을 누가 어떻게 할 것인가가 가장 큰 문제다. 이제는 그만 어느 정도 적당히 해야 한다. 자본주의 국가에서 경제라는 것은 재화를 사고팔고 하여 잉여가 있어야만 되는 것인데 거래가 없기 때문에 서민이 어렵고 힘들어 한다. 정부는 주택을 살 수 없고 팔수도 없는 식물인간(식물부동산)을 만들어 놓고 있다.

부동산 경제 비중이 어느 나라보다 큰 대한민국은 어느 누구도 알고 있다. 그렇지 않는 선진국역시도 부동산 가격 상승에는 어쩔 수 없이 자연적 사회 경제에 맡기면서 보조 역할을 하고 있다. 왜 그런가 하면 부동산의 경제가 다른 경제에서 미치는 영향이 크기 때문이다. 이는 부동산에 따르는 경제적 재화는 수백 가지와 그 외 내적, 외적 영향으로 다룬다면 수천가지의 재화가 첨부되어 있기 때문이다. 정부는 부동산 가격도 안정시켜야 되고 경제도 살려야 된다는 점에 어려움을 가지고 있는데 현재 경제가 어려워 서민들이 힘들다, 고통스럽다고 외치는 소리에 경제 살려보겠다는 건설 투자에 예타 면제로 부동산 경제를 살려보겠다는 것이다. 그리고 신도시 건설하겠다고 한다. 예타면제 24조를 쓰겠다고 한다. 과연 그것으로 유동화가 큰 부동산이 마비상태에서 경제가 살 것인가 의구심이 생긴다. 현재 문재인 정부 3년차에서 부동산비용과 경제비용의 손실이 그 금액을 보충하는 데에는 코끼리 비스킷이다.

정부가 부동산 가격이 떨어지는 것도 바라지 않고 너무 상승하는 것 역시 바라지 않으면서 단지 물가 상승분에 따른 가격 상승을 바라고 있다지만 현재는 유동성과 경제의 비중에 언밸런스다. 물가 상승분에서 역행하고 있다. 한마디로 이제는 더 이상 부동산 하락에 따른 깡통 주택, 깡통 전세로 인한 서민들의 어려움과 경제의 불황에 대하여 예타면제로 눈 가리고 아웅하는 것도 좋다.

그러나 보다 근본적 정책으로 경제와 부동산경제에 어떠한 방법이라도 활력을 불어 주어야 할 것이며 특히 방치하고 있는 지방부동산에는 보다 좋은 영양제가 필요할 것으로 보인다. 더 이상 부동산경제를 식물인간처럼 되어서는 안 되어야 할 것이며 마비를 시키지 말아야 한다. 마비는 사망 선고와 같다.  NM

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