지난 9월13일, 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 종부세 최고세율을 3.2%로 상향조정하고 공정시장가액비율을 최고 90%에서 100%로 상향조정하는 것을 골자로 하는 부동산 대책을 마련했다.

장정미 기자 haiyap@

김동연 경제부총리는 정부서울청사에서 열린 부동산 대책 합동브리핑에서 “부동산, 특히 주택 문제는 민생경제와 직결되었을 뿐만 아니라 거시경제의 안정적 운용을 위해서도 대단히 중요한 사안”이라며 “부동산 자산과세를 지속적으로 강화할 것”이라고 시장이 불안할 경우 추가 대책도 마련할 수 있다고 밝혔다.

종소세 최고세율 3.2%, 세부담 상한 300% 상향
정부가 발표한 ‘9.13 부동산 대책’에 따르면 서울·세종 전역과 부산·경기 일부 등 집값이 급등한 조정대상지역내 2주택 이상 보유자에 대해 주택분 종합부동산세 최고세율을 참여정부 수준 이상인 최고 3.2%로 중과하고 세부담 상한도 150%에서 300%로 올린다. 정부는 이번 방안에서 3주택 이상과 조정대상지역 2주택 보유자에 대해서 종합부동산세 과세표준 3~6억원 구간을 신설해 세율을 0.9%로 0.4%포인트 인상한다. 과표 3억∼6억원 구간의 조정대상지역 외 2주택과 고가 1주택 보유자의 세율은 0.7%로 0.2%포인트 오른다. 조정대상지역은 지난달 추가 지정된 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구를 포함해 총 43곳이다. 정부는 종부세 산정시 적용하는 공정시장가액 비율도 연 5%포인트씩 2022년까지100%로 인상하기로 했다. 기존 정부안은 연 5%포인트씩 2020년까지 90%로 인상하기로 했었다. 주택가격 상승의 원인으로 꼽힌 주택임대사업자에 대해서는 조정대상지역에 새로 사들인 주택을 임대등록해도 양도세를 일반세율에 최대 20%포인트 중과하고 종부세도 합산 과세하는 등 세제혜택을 대폭 축소한다. 정부는 등록 임대주택에 양도세 감면 가액기준을 신설해 수도권 6억원, 그 외 지역 3억원 이하 주택에만 감면을 적용하기로 했다. 다만 대책발표 전에 매매계약을 체결했거나 계약금을 지불한 경우에는 기존 규정을 적용하고 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용할 방침이다.

실거래가 9억원 이상 1주택자에 대한 최대 80% 장기보유특별공제에 대해서도 거주기간 요건이 적용된다. 현재는 거주기간과 관계없이 최대 10년 이상 보유하면 80% 공제혜택이 주어졌지만 앞으로는 2년 이상 실거주한 경우에 한해 80% 요건을 적용한다. 대출규제도 대폭 강화했다. 정부는 2주택 이상을 보유한 가구가 규제지역(투기지역·투기과열지구, 조정대상지역)내 주택을 신규 구입할 경우 주택담보대출을 금지하고 1주택 보유가구가 이사 등의 이유로 일시적으로 2주택을 보유하는 경우 LTV 비율을 40%로 하고 처분 기간을 3년에서 2년으로 단축했다. 또 규제지역내 공시가격 9억원 초과 고가주택을 구입할 경우에는 실거주 목적을 제외하고 주택담보대출을 금지하기로 했다. 정부는 이를 위반한 차주에 대해서는 3년간 주택관련 대출을 제한할 방침이다. 생활안정자금 목적의 주택담보대출에 대해서는 주택구입을 하지 못하도록 감독을 강화키로 했다. 정부는 주택을 담보로 생활안정자금을 대출 받은 경우 해당 기간 동안 주택을 추가 구입하지 않겠다는 약정을 체결하고 해당 세대에 대해 3개월 간격으로 주택보유여부를 확인할 방침이다. 이를 위반할 경우 대출을 즉각 회수하고 주택관련 신규대출을 3년간 제한한다. 조정대상지역과 무관하게 부부합산 2주택 이상자는 전세자금 대출에 대한 공적 보증이 금지된다. 1주택자는 부부합산소득 1억원 이하까지 보증을 제공받을 수 있다. 정부는 이와 함께 부동산 거래 계약을 개선하는 등 임대차 및 매매계약제도 전반을 손질했다.

실거래 신고기간이 계약후 60일에서 30일로 단축되며 거래계약 허위신고 금지 규정을 신설해 위반할 경우 부동산 거래신고법상 최고 수준인 3000만원 이하 과태료를 부과한다. 자금조달계획서에는 기존 주택보유현황, 현금증여 등 신고사항을 추가하고 다주택자 과다 대출 등에 대한 조사가 강화된다. 또 일부 인터넷커뮤니티를 통한 집주인의 호가담합, 중개업자의 시세왜곡 등에 대해서는 별도 처벌 조항을 마련키로 했다. 분양시장 관리도 정비해 부정 청약자에 대한 공급계약 취소를 의무화하고 무주택기간 요건도 강화한다. 추첨제로 청약 당첨자를 선정할 경우 무주택자를 우선 추첨하고 수도권 분양가 상한제 주택에 대해서는 전매제한 기간을 확대하고 공공분양주택의 경우 최대 5년까지 거주의무기간을 늘리기로 했다. 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 대책 발표에서 “종부세 인상에 따른 추가 세수는 서민주거 재원으로 활용할 계획”이라면서 “대책 사후관리를 철저히 진행해 안정화가 안된다면 신속히 추가 조치를 취할 것”이라고 말했다.

전문가들 “실수요자 및 투자자들 관망세 확산”
부동산 전문가들은 정부의 9.13 부동산종합대책이 ‘충격요법’에 가깝다고 평가하며 이번 대책으로 실수요자와 투자자들 사이에서 ‘관망세’가 확산할 것으로 내다봤다. 김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 “대출 규제도 생각보다 강력하고 다주택자 종부세 부담이 높아져 신규 주택 구매 수요가 억제될 것 같다”고 내다봤다. 김규정 전문위원은 “추격매수가 줄어들고 투자수요도 관망세로 돌아서고 거래도 진정 될 것으로 본다”며 “집값 상승세도 조금은 주춤할 것”이라고 전망했다. 다만 이번 대책의 영향이 치솟는 아파트값을 떨어뜨릴 정도는 아니라고 봤다. 김 위원은 “집을 파는 다주택자가 있을 수 있지만 집값 변동이 있을 정도는 아니다”라며 “단기간에 오른 게 빠지지는 않을 것이다. 거래 관망세가 지속되는 가운데 가격 하락은 안될 것“이라고 말했다. 이어 “신규 수요가 억제되면 이러한 상승세도 누그러지지 않을까 생각한다”고 덧붙였다. 이태경 헨리조지 포럼 사무처장은 이번 종합대책에 아쉬움을 피력했다.

이 사무처장은 “보유세 세부담 상한을 300%로 높인 것은 잘한 일”이라면서도 “부동산시장은 현재 비이성적 과열이 지배해 충격과 공포가 필요한 상황”이라고 강조했다. 그는 “(정부가) 과세 기준을 더 낮춰 어지간한 아파트는 다 들어가도록 하고 세율도 더 높여야 했다”고 덧붙였다. 이 사무처장은 집값 전망을 묻는 질문에 “시장은 알 수 없다. 하지만 관망세를 보일 가능성이 크다”며 “자칫하면 2006년 가을 같은 상황이 재연될 수 있다. 투기의 불길이 서울을 넘어 경기도까지 확산되는 그런 상황이 재연되지 말라는 법이 없다”고 지적했다. 이어 “매도물량이 나오게 해야 한다. 그래야 가격이 떨어진다”며 “중요한 열쇠는 (고가가 아닌) 중저가 아파트 시장이었다”고 거듭 아쉬움을 피력했다. 양지영 R&C연구소장은 “시장이 예상한 수위보다 더 강한 부동산 대책이 나왔다”면서 “급하게 움직이는 추격 매수자들을 진정시키며 이들이 관망하도록 하는 효과를 기대한다”고 평가했다. 특히 종부세 세율 인상·적용 대상 확대에 대해 “갭투자자를 비롯해 투자목적으로 접근한 투자자들은 점진적으로 매물을 내놓을 것”이라고 내다봤다. 이어 “종부세 세율 인상이 아파트 보유 부담을 키워 새로 주택을 구입하려는 수요자들에게 경고로 작용할 것”이라며 “매수세 감소 효과를 줄 수 있다”고 덧붙였다. 그는 “무거운 종부세는 (개정 세법이) 적용이 되는 내년에 더 영향을 줄 수 있을 것”이라고 예상했다. 권대중 명지대 교수는 종부세 과세 구간을 더 낮춘 조항에 대해 ‘충격적’이라고 표현했다.

권 교수는 “세금 정책만으로는 주택 시장 안정화에 대해 어떻게 될지 이야기하기는 힘들다”며 유보적 입장을 피력하며 “과세표준 3억~6억원 구간에도 종부세를 물리겠다는 것은 충격적이다. 서민들의 세금 반발이 심할 것”이라며 이같이 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원도 이날 대책이 강도면에서 금융·세제 등을 총망라한 지난해 8.2대책에 못지않다고 평가했다. 박 전문위원은 “(부동산시장에) 지난해 8.2대책 못지않는 파장을 미칠 것”이라며 “(주택)수요자들에게 민감한 종부세와 양도세, 대출과 금리, 신규 주택임대 규제를 비롯한 전방위 종합처방의 고강도 규제책”이라고 평가했다. 이어 “(대책이) 똘똘한 한채 트렌드, 원정 투자 흐름을 차단하기 위해 1가구 1주택자에 대해서도 양도세 혜택 요건을 강화하고, 종부세 범위를 대폭 확대한 것이 특징”이라며 “고가 1주택자에 대해선 보유와 실거주를 엄격히 구분해 실 거주목적의 수요자에게 선별적 양도세 혜택을 부여했다”고 덧붙였다.

서울 인접 지역에 신도시 4~5곳 조성
정부가 서울과 인접한 지역에 330만㎡ 이상의 신도시 4~5곳을 새롭게 조성해 20만가구를 공급하기로 하고 연내 1~2곳을 발표한다. 정부는 앞서 서울 등 수도권에서 중소규모 택지 곳을 조성해 2021년부터 본격 공급에 나선다. 또 도심 지역 주택공급을 늘리기 위해 상업지역 용적률을 600%까지 올려주고 주거비율도 80%까지 늘리기로 했다. 국토교통부는 지난 9월21일 서울 인근 수도권과 도심 내에서 공급을 대폭 확대하는 내용을 담은 ‘수도권 공급확대방안(9·21 부동산대책)’을 발표하고 주택공급 확대에 나선다고 밝혔다. 국토부는 우선 지자체 등 관계기관과 협의절차가 끝난 중·소규모 택지 17곳을 추가로 지정해 3만5000가구를 공급한다. 서울 11곳 1만 가구, 경기 5곳 1만7160가구, 인천 1곳 7800가구 등으로 도심내 유휴부지와 군유휴시설, 장기미집행 도시계획시설을 활용한 곳이다. 서울은 옛 성동구치소, 개포동 재건마을 등 11곳에서 약 1만가구를 공급한다. 서울시가 이미 2곳을 제외한 9곳은 사업구역으로 지정해 사전협의를 진행한 후 구체적인 사업지구를 공개한다. 경기는 광명, 의왕, 성남, 시흥, 의정부 등 5곳으로 1만7160가구다.

서울 경계 인근에 위치하고 철도·고속도로 등 교통접근성이 우수한 곳이다. 인천에서는 검암역세권 1곳에 7800가구를 조성한다. 9월21일부터 공람을 시작해 내년 상반기 지구지정을 완료해 2021년부터 이들 지역에서 주택이 본격 공급된다. 국토부는 또 서울과 바로 인접한 1기 신도시(일산, 분당, 평촌, 산본, 중동) 사이에 330만㎡ 이상의 대규모 택지 4~5곳을 조성한다. 연내 1~2곳은 우선적으로 발표하고 내년 5월까지 나머지 택지지구도 입지를 공개한다. 330㎡ 규모 이상의 택지는 내부 인프라, 교통망, 자족기능을 갖춘 신도시로 수도권 중심부의 주거, 업무 기능을 분산 수용할 수 있을 것으로 국토부는 내다보고 있다. 특히 주택공급은 보상일정 등을 고려할 때 이르면 2021년부터 가능할 것으로 예상하고 있다. 국토부는 이번에 수도권에서 조성하는 택지지구에서 공급되는 주택에 대해 공공임대 비율을 35% 이상 공급하기로 했다. 또 수도권 공공택지내 공공분양주택에 대해서는 전매제한기간이 최대 8년, 거주의무기간도 5년으로 강화할 방침이다.

신혼희망타운 10만가구도 조기에 공급된다. 신혼희망타운은 공급일정을 최대한 단축해 사업을 신속하게 추진해 실수요자의 주택공급 체감도를 높이기 위해서다. 올 12월 위례신도시와 평택고덕신도시를 시작으로 내년 6000가구 등 2022년까지 5만4000가구가 분양된다. 신혼희망타운은 1%대 대출지원을 통해 초기부담을 줄이고 육아 및 보육에 특화된 단지로 전량 신혼부부에게 공급된다. 서울 도심 상업지역 용적률도 현재 400%에서 600%로 상향조정되고 주거비율도 80%까지 올려준다. 준주거지역의 용적률도 현재 400%에서 500%로 올라간다. 도심 내에서 주택공급을 늘리기 위한 것으로 다만 증가된 용적률의 50%는 임대주택으로 공급해야 한다. 서울시가 도시계획조례를 개정해 3년간 한시적으로 시행하는 조치다.

대규모 주택 공급지역에 과천 지역 제외
정부가 수도권에 3기 신도시를 조성하는 등 대규모 주택공급 방안을 내놨지만 규제 완화는 외면한 채 외곽 지역에 집을 짓는 것만으로는 부족하다는 지적이 이어지고 있다. 정부가 지난 9월21일 내놓은 추가대책에 의하면 서울에서는 성동구치소 부지에 1300가구, 개포동 재건마을 부지에 340가구가 공급된다. 이외 비공개된 9개 부지에 8642가구가 들어서며 이 부지들은 서울시가 사업구역 지정 등 절차를 마치고 공개할 방침이다. 또한 경기도에는 광명 하안2(5400가구), 의왕 청계2(2560가구), 성남 신촌(1100가구), 시흥 하중(3500가구), 의정부 우정(4600가구) 등에 공급이 이뤄진다. 인천은 검안 역세권에 7800가구가 공급된다. 하지만 이번에 발표된 지역들의 경우 집값이 비교적 안정적인 외곽지들 위주로 포함되면서 서울 등 과열지역 집값을 잡을 수 있을지 의구심이 일고 있다. 특히 후보지로 사전에 유출됐던 과천이 빠지며 정부가 부촌인 강남과 과천에 특혜를 주고 있다는 지적까지 빗발쳤다.

청와대 국민청원 게시판에는 과천이 신규 공공택지서 빠진 것을 규탄하는 청원이 연이어 올라오기도 했다. 특히 호응을 얻은 청원은 “과천은 경기의 강남이고 의정부나 시흥은 비교적 서민들이 사는 곳인데 이런 엄한 곳에 주택을 공급하는 이유가 김수현 사회수석이 사는 과천은 영원히 부촌으로 남기고 서민은 영원히 서민으로 살라는 것이냐”고 비판했다. 앞서 과천은 광명, 의정부, 시흥, 의왕, 성남, 안산 2곳 등과 함께 공공택지 후보지로서 사전 유출된 바 있다. 과천 선바위역 일대 115만6000㎡ 규모의 유휴부지를 개발해 주택 7100가구를 공급하는 방안이었다. 과천시와 지역 주민은 이를 무분별한 난개발이라며 거세게 반발했다. 결국 사전 유출 후보지 중 과천과 안산이 제외됐고 국토부는 관계기관과의 협의를 마치지 못한 점을 이유로 들었다. 반면 지난 9월21일 공개된 수도권 공급량 중 45%를 차지하는 인천 검안, 의정부, 시흥 지역 주민들은 집값이 오르지도 않는 상황서 신규 공공택지로 지정된 것에 의아해하는 분위기다. 실제 지난 1년 사이 주택가격 상승률이 과천은 6.3%를 기록할 때 인천은 0.6%, 의정부는 1.1%, 시흥은 0.2%에 그쳤다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “정부가 수요자가 원하는 입지에 대한 고려보다는 수량 채우기에 매몰된 측면이 있다”며 “인천, 의정부, 시흥은 미분양이 날 정도로 공급량이 충분한 곳인데 여기를 신규 공공택지로 지정해 집값 과열을 막겠다는 것은 다소 무의미해 보인다”고 말했다.

경실련 역시 성명을 내고 “이미 과거 신도시 개발, 택지개발 방식의 주택공급으로 집값이 안정됐던 사례는 없다”며 “공기업은 땅장사, 건설사는 집장사, 투기꾼은 시장교란으로 신도시 정책을 망쳐왔다”고 지적했다. 때문에 정부가 규제 완화라는 손쉬운 방법을 두고 시장과 감정싸움만 하고 있다는 지적이 나오고 있다. 실제로 관련 업계에서는 서울을 비롯한 수도권 지역에서 HUG(주택도시보증공사)의 분양가 규제로 인해 일정이 늦어지는 단지들이 늘고 있는 점을 지적하고 있다. 대표적으로 ‘나인원 한남’의 경우만 해도 HUG가 분양가 승인을 수개월씩 미루며 선임대로 돌아섰고 일선 분양단지들 역시 적게는 수주에서 수개월씩 분양이 연기되는 경우가 허다한 실정이다. 뿐만 아니라 서울시가 고수하고 있는 35층 층고제한 역시 공급을 옭죄는 역할을 하는 정책으로 꼽힌다. 한 분양업계 관계자는 “정부나 서울시가 조금만 물러서서 규제를 손보면 수요자들이 원하는 지역에 공급을 늘릴 수 있는데 고집을 피우는 형국”이라며 “외곽지역에 신도시 개발 등은 시일이 걸릴 수밖에 없는 만큼 당장 시장 안정 방안이 될 수 없을 것”이라고 주장했다.

여당 ‘종부세 개정안’ 당론으로 발의
더불어민주당은 지난 10월8일 9.13 부동산 대책 후속 조치로 종합부동산세법 개정안을 당론으로 발의했다. 국회 기획재정위원회 여당 간사인 김정우 의원이 이날 대표 발의한 종부세법 개정안은 지난 7월 정부가 발표한 세법개정안보다 주택분에 적용하는 종합부동산세 세율을 더 강하게 확대하는 내용이 담겼다. 개정안에선 재산세 감면 규정에 따른 종부세 경감도 원천 차단한다. 법안이 통과되면 지방세특례제한법 등에 의한 재산세 감면 규정에 따른 종부세 경감에 대해서도 대통령령으로 예외를 허용할 수 있다. 당초 정부안은 0.5-2.0%인 현행 세율을 2주택 이하에 대해 0.5∼2.5%로 확대, 3주택 이상 다주택자에 대해 0.5-2.8%까지 확대하는 내용이었다. 이번 개정안은 다주택자가 아닌 경우 세율을 0.5-2.7%로 확대하고 3주택 이상 또는 조정 대상 지역 내 2주택 이상에 대해 0.6-3.2%로 확대하는 등 정부가 9·13 대책에서 발표한 내용을 반영했다. 개정안에는 주택 및 종합합산토지에 대한 세율을 인상해 증가하는 세수와 분납 대상자 및 기간을 확대로 감소하는 세수를 계산한 비용 추계서도 첨부됐다. 비용 추계서는 12월 중 개정안이 공포되는 것을 전제로, 세수는 2023년까지 총 6조 611억 원이 늘어날 것으로 보고 있다.

김 의원은 “지난 7월 말 정부 세법개정안이 발표됐을 때 종부세 개편이 국민적 기대에 미치지 못하는 수준이어서 아쉬움을 표한 바 있다”며 “부동산 보유세인 종부세를 대폭 강화하는 것은 부동산 과세 체계를 OECD 평균 수준으로 합리화하고 부동산 자산의 불평등을 완화하는 한편 대규모 부동산 자산가들의 사회적 책임을 강화하는 차원에서 꼭 필요하다”고 설명했다. 하지만 더불어민주당이 당론 발의한 ‘종합부동산세법 일부개정법률안’이 중반에 접어든 정기국회 본회의 문턱을 넘을 수 있을지는 여전히 미지수다. 종부세 세율을 대폭 인상하는 내용을 골자로 하는 이번 개정안에 대해 여당은 소속 의원 129명 전원이 이름을 올리는 등 드라이브를 걸고 있지만, 야당은 각자 별도의 개정안을 발의하는 등 법안 통과에 부정적인 입장을 보였기 때문이다. 특히 여당은 개정안을 올해 반드시 처리하겠다는 입장인데다, 여야의 대립이 계속될 경우 이를 예산부수법안으로 지정해 상임위원회를 우회하는 방안까지 거론하는 것으로 알려져 정기국회를 경색시킬 ‘뇌관’이 될 수 있다는 지적도 나온다. 실제로도 개정안의 국회 본회의장 통과는 쉽지 않을 것이라는 부정적인 전망이 지배적이다. 일단 소관 상임위인 기재위의 통과 자체가 쉽지 않다. 야당들이 각 당별로 같은 법안의 개정안을 발의하는 등 여당과 뚜렷한 시각차를 보였다. 자유한국당은 이은권 의원이 만 60세 이상 1가구 1주택자에 대한 공제율 상향안을, 박성중 의원이 1가구가 1주택을 10년 이상 보유하면 실소유자로 보는 내용의 개정안을 내놓았다. 채이배 바른미래당 의원은 1가구 1주택자에 대한 종부세 면제 등을 규정한 개정안을 발의했고, 심상정 정의당 의원도 과표 구간을 6개로 나눠 0.5%~3% 누진적 과세를 강화하는 내용의 개정안을 발의한 상태다. 한국당 소속 추경호 국회 기재위 간사는 지난 10월10일 cpbc 라디오와의 전화 인터뷰에서 “종부세 인상의 목적이 무엇인지 제대로 알 수가 없다”며 “종부세 인상을 추진하려고 하면 양도세나 취득세 등 거래세 인하도 함께 추진을 해야 된다”고 말했다.

일각에서는 여당이 상임위를 우회하는 방법으로 예산부수법안 지정을 검토하고 있다는 이야기도 흘러나온다. 정부의 핵심 정책 기조를 뒷받침하는 중요 정책인 만큼 여당 단독으로 진행할 경우, 가뜩이나 경색된 정국이 아예 파국으로 흐를 것이라는 우려도 있지만, 반드시 법안을 통과시키겠다는 여당의 의지 역시 크다는 관측이다. 예산부수법안으로 지정될 경우 오는 11월30일까지 소관 상임위가 해당 법안 심사를 완료하지 못할 경우, 12월1일 본회의에 자동 부의된다. 범여권 의석이 과반을 차지하고 있는 만큼 부동산 대책이 시급한 여당으로서는 본회의 자동 부의를 통해 본회의 표결을 노릴 수도 있다. 이와 관련 민주당 의원은 “국민 여론이 이미 다수가 찬성하고 있기 때문에 이를 통해 남은 기간 동안 야당을 잘 설득해 나가겠다”면서도 “예산부수법안으로 지정해서라도 올해 안에 반드시 개정안을 통과시키겠다”고 강조했다. NM