지난해 5월 출범한 문재인 정부는 집값 안정화를 위해 고강도 부동산 가계대책만 여섯 차례 발표했다. 6·19대책을 시작으로 7개월 동안 여섯 번의 대책을 내놓았는데 이중 주거복지로드맵인 11·29대책을 뺀 나머지 대책이 부동산 시장 규제대책이었다.

황태일 기자 hti@

국토부는 지난해 8.2대책에서 다음달 1일부터 양도세 중과를 실시하기로 하면서 다주택자들에게 거주 주택 외 주택은 팔거나 임대주택으로 등록하라는 메시지를 던졌다. 이후 정부는 다주택자를 집값 상승의 주범으로 지목하고 ‘전쟁’을 선포했다. 국세청은 강남에 집을 산 사람들을 중심으로 고강도 세무조사를 실시하고 있다. 강남은 가격의 변화가 지역별로 아파트 단지별로 많은 변화가 있다. 또한 그 여파로 강북을 비롯한 전국 지방의 부동산 가격의 변화가 생기고 있다. 한편 금융당국과 은행도 다주택자에 대한 대출 문턱을 높였다. 또 다주택자에 대한 보유세 강화 지속적으로 추진되고 있다.

4월1일부터 주택임대사업자 등록 개정 세법 적용

▲ 이균호 교수

오는 4월1일 ‘주택임대사업자 등록 개정 세법 적용’을 앞두고 여전히 고민 중인 다주택자들이 많다. 현 시점에서 보유 주택 매매는 현실적으로 불가능하기 때문에 남은 선택지는 사업자 등록을 하거나, 하지 않는 방법 2가지로 좁혀졌다. 미국 미드 웨스트대학교 부동산학 석사과정 이균호 교수는 “개정 세법 내용을 살펴보면 단기임대(4년 의무임대)를 계획 중인 다주택자는 4월1일 이후 등록할 경우기존에 적용되던 양도소득세중과 배제와 종합부동산세합산 배제 혜택을 받을 수 없기 때문에 3월 중에 등록을 마치는 것이 유리하다”면서 “민간임대주택 특별법 시행령 개정에 따르면 4월부터 양도세와 종부세 혜택을 받을 수 있는 대상 범위는 기존 5년 이상 임대, 6억 원 이하 주택에서 8년 이상 임대주택으로 기간이 대폭 길어지기 때문에 4월1일 이후의 임대업자는 장기8년을 해야만 혜택을 받을 수 있다”고 설명했다.

임대사업자를 등록하면 임대사업자의 경우 지방세 감면 확대, 임대소득세 감면 확대, 양도세 감면 확대, 종부세 감면 및 건강보험료 부담 완화 등의 혜택을 받을 수 있다. 세입자는 임대료 절감으로 상승률이 연 5% 이내이기 때문에 4~8년 장기거주가 가능해지면서 주거불안이 해소되어 사회적비용이 감소될 것으로 보인다. 이균호 교수는 “이번 세법 적용은 의무임대기간 4년, 준공공임대는 8년을 준수해야 하며, 임대인은 최고 8년 정도까지 보유하고 있어야 세제 혜택이 있어 세입자들에게는 안정된 임대 주택을 장기간 주거할 수 있다는 장점이 있다”면서 “모든 계약 과정에서 정부가 정한 표준임대차 계약서를 사용해야 한다. 표준임대차 계약서는 임대료나 증액 관련 내용을 비롯해 계약 기간, 보증금 관련 사항, 민간임대 선순위 담보권 등 여러 가지 권리관계나 임대사업자, 임대차의 권리와 의무가 포함되어 있다. 이런 것들을 통해 어느 정도 시장의 거래 안정화나 권리보호 강화를 추진하겠다는 정부의 의지가 담긴 것 같다”고 덧붙였다.

강원도 원주, 강릉, 속초 지역은 정부 규제 상대적으로 덜 받아
2018 평창 동계올림픽 이후 강릉 등 동해안 권역 부동산 가격이 보합 수준의 하락세로 접어들고 있다. 영동의 경우 올해 들어 거래가 주택이 약 40% 정도 줄었고, 토지는 약 10%가 줄었으며 주택 가격은 올해 초 약간 하락세를 보이다가 현재는 다시 상승하는 추세다. 영서의 경우 주택이 약 50%가 줄었고 토지는 반대로 20% 이상의 거래로 이루어지고 있으며 주택가격은 지난해 중반부터 조금씩 하락하고 있는 추세다. 영북은 지난해 12월 많은 양의 거래가 이루어지다 제자리를 찾아가면서 보합세를 유지하고 있다. 토지는 지속적으로 보합세를 이루고 있으며 주택가격은 지난해 중반부터 조금씩 하락 내지 보합을 이루고 있는 것으로 보인다. 이균호 교수는 “이러한 현상으로 볼 때 바닷가의 지역은 현재 보합세를 유지하는데, 정부의 규제에도 타 지역은 영향을 분명히 받고 있는데, 영동지역은 정부의 규제를 상대적으로 덜 받고 있는 것으로 보인다”고 덧붙였다.

이균호 교수는 또한 문재인 정부의 부동산 대책에도 불구하고 강남 아파트 값이 천정부지로 솟아오르고 있는 현상에 대해 “다주택자의 규제와 서울과 부동산 등의 특정 규제, 특정지역의 지정으로 함께 맞물려 똘똘한 주택 하나만 소유하자는 원칙이 작용해 몰리는 현상”이라며 “정부는 이를 일종의 명현현상이라고 보는 듯하다. 현 정부는 각종 규제가 올해 안에 작동을 하면서 점차 부동산 가격이 자리를 찾아갈 때까지 기다리고 있는 것 같다. 그렇기에 정부의 규제가 효과를 발휘할 때까지 기다리고 그 이후 또 다른 정책을 세울 것”이라고 예측했다. 마지막으로 이 교수는 “실수요자의 경우 2018년, 2019년, 길게는 2020년까지 분양시기와 다르게 입주기간에 기존의 주택을 매매하여 입주를 하기 때문에 급매물이 나올 가능성이 있다. 그래서 이 기간에 주택을 매입하는 것도 하나의 기회다”면서 “투자자의 경우 아파트 분양에 대한 투자는 그만하고 토지에 관심을 가지되, 주택에 투자를 하고 싶다면 대출 없이 전세로 급매물건을 하는 것이 좋고 임대사업자를 내는 것이 향후 좋을 것이라고 한다. 아직은 현재의 정부 부동산 정책에서 변화를 지켜봐야 한다”고 조언했다. NM