미국 뉴욕부동산회사 네스트시커스 한국지사장 곽용석

작년초 미국 트럼프의 정권 취임이후 불확실성이 존재할 것이라는 예견에도 불구하고 그런대로 뉴욕의 부동산 시장은 활발한 모습을 보여줬다.

부동산 시장이 어느 한 정권, 한 리더에 의해 크게 움직이는 모습을 보일 정도로 취약하지 않다는 점을 다시한번 확인시켜 주었다.

2018년도 뉴욕 부동산 시장을 놓고 여러 시각에서 바라본 다양한 견해들을 취합해 제시해본다.

▲ 퀸즈 롱아일랜드시티 지역의 개발 진행중인 빌딩들 조감도/사진=시티리얼티

작년의 나름 상승 추세와 활발함이 올해초까지 이어질 것이라는 가운데 올해도 일부 규모에선 관망세 내지는 약간 쉬어가는 모양새를 나타낼 것이라는 게 대체적인 전문가들의 예상이다.

다만 하나의 변수로서 나타난 것이 작년말 의회를 통과한 연방 소득세 감면 인하와 소득공제 관련 신규 법안이다.

이 신규 법안중 주택분야에 대한 소득 공제 폭과 그 세금 증감이 부동산 시장에 어느 정도 미칠 것이냐 하는 점이다.

모기지 이자 공제 폭 축소와 재산세 소득 공제 폐지등이 주요 영향 요소이나 일반 소득세 세율이 전반적으로 하향추세로 조정되면서 서로 상쇄하는 결과를 가져올 것으로 점쳐진다.

나아가 일부 중산층의 경우에는 소득세 감면폭이 세금공제 폭을 넘는 수준이어서 일반 주택소유자들에게는 크게 영향을 미치지 않을 것으로 보인다. 

중산층이 거주하거나 소유하고 있는 중간 규모 이하 부동산은 현재와 동일하게 활발한 모습을 보일 것이며 고가격 부동산 시장은 정체 내지는 약간 하락세를 보일 것이라는 시각이다.

예를들면 300만 달러이하 규모의 주거부동산 시장의 경우에는 큰  변동이 없을 전망이다. 특히 뉴욕시 경우 실수요자들의 수요와 그 경쟁은 꾸준하게 유지되기 때문이다.

또한 사이즈대비 면적당 가격으로 스퀘어피트당 2천 달러(평당 7천만원안팎)이하 콘도들은 안정적으로 시장의 흐름을 탈 것으로 보인다고 시장관계자들은 파악하고 있다.

특히 500만달러 이상의 신규분양은 일부 가격의 조정을 받을 가능성이 높은 것으로 보여 재고물량이 증가와 함께 가격도 할인 판매 가능성이 농후한 것으로 보인다.

따라서 일부 사이즈에서는 약간 재고물량이 많아지면서 매수자 입장에서는 선택의 폭이 넓어지는 장점이 있다.

결국 신규분양물의 경우에는 판매 촉진을 위한 경쟁이 좀 더 심해질 전망이다. 이들 시행사들은 주거자 편의시설을 더욱 특별하게 꾸미기 위해 로비, 피트니스 센터, 엘리베이터 등 각종 공동 시설이나 공간을 더욱 더 매력적으로 준비할 것으로 보인다.

그러나 한편의 다른 전문가들은 모기지 등 세금 공제 폭 삭감은 실제적으로 세금 부과 금액을 환산할 경우 이미 뉴욕에 거주하는 중산층 이상에게는 큰 영향을 미치지 않을 정도의 금액이라는 점도 설득력이 있다.

여기에 고가 력셔리 시장의 수요자들 상당부분은 해외 신규 유입자들이기에 이들은 미국내 세금 보고와 절감 폭에 그다지 관심이 없으며 모기지 보다는 전액 현금투자로 유입되는 경향이 있어 하이엔드 시장이 꼭 하락세를 보일 것이라는 점도 수긍하기 어렵다는 반론도 만만찮다.

지역적으로 본다면 작년에 특히 브루클린이 뜨거웠다. 이러한 흐름은 올해도 이어지겠지만 더 이상의 상승곡선보다는 바닥을 다지는 선에서 유지할 공산이 크다. 

퀸즈의 경우는 약간 정체 내지는 조정 국면을 맞이할 공산이 크다. 최근 몇 년간 롱아일랜드시티를 중심으로 적지않은 신규분양 콘도들이 들어서고 있으며 아직 분양이 안된 상태이기에 이를 소화하기엔 좀 버거운 면이 있지않을까 하는 게 이 곳 전문가들의 전망이다.

맨해튼내에는 큰 변동없이 활발한 손바뀜 속에 인기 지역은 꾸준한 현재상태 가격대를 유지할 공산이 크다. 나아가 일부 분양물의 경우 매수자 입장에서 네고 여지를 가져갈 수 있으나 분양물이 곧 바로 소진되는 기존 패턴을 보이면서 다시 수평상태 균일성을 유지할 것으로 보인다.

타입별로 본다면, 콘도 이외의 다른 분야인 토지, 기존 개발 주택 및 건축과 시행개발 분야는 전반적으로 약세를 보일 가능성이 높다. 이는 현금 여력이 있는 수요자에겐 오히려 기회가 되는 것이다.

▲ 맨해튼 다운타운 요지 125 그리니치 스트리트에 짓고있는 라파엘 비뇰리의 초고층 고급 아파트 조감도와 실내 조망도/사진=마치

한편, 렌트 시장의 경우를 보면, 현재 약간 슬로우 한 면을 보이고 있는 것은 사실이다. 이러한 여파가 세금공제와 관련이 어느 정도 있는 지를 판별하기는 어렵지만, 현재 국면상, 집을 소유하고 있는 임대자에겐 약간 불리할 수 있는 것은 사실이다.

따라서 임차 들어가는 렌터들은 집주인과 협상의 여지를 더 많이 가져가면서 입주 조건을 유리하게 진행할 수 있다는 점이다. 따라서 월세입주자들은 주인으로부터 무료 렌트기간을 좀 더 늘려 받거나 브로커 수수료를 면제 받거나 하는 등의 혜택을 볼 수 있다.

항상 예상과 결과는 적지않은 차이가 있음을 인지하고 시장에 접근해야 된다. 특히 뉴욕 경우에는 미국의 평균적인 전망 잣대를 가지고 바라볼 경우 상당한 혼동과 실수를 할 가능성이 있다.

수요자들이 미국내 만이 아니라 전세계에서 관심갖고 기다리고 있다는 점을 간과해서는 안되기 때문이다.

특히 미국내 밀레니얼 세대(1980~2000년 사이 태생)가 집을 구하는 적령기에 들어감과 동시에 달러가치 하락으로 인해 해외 매수자들이 끊임없이 증가하고 있다. 이들이 첫번째 구입 사이즈인 이러한 규모들은 올해도 인기리에 매매가 될 것으로 보인다.

또하나 중요한 점은 아직도 모기지 수준이 역사적으로 가장 낮은 상태라는 점이다.

현재 30년 고정 모기지 대출이자가 보통 3.75%이다. 5년 고정후 1년변동 상품도 3.5%수준을 보이고 있다. 이는 미국 역사상 최근래 50년 사이에 가장 낮은 이자율이다.

더군다나 이러한 이자률이 조만간 급상승할 가능성이 없다는 점에서 부동산 가격 하방 경직성을 굳게 해주는데 큰 역할을  할 것으로 보인다.

나아가 개인 소득세 감면과 법인세율 인하에 의한 경기 상승이 금융시장 활성화를 가져오면서 이러한 경제여력 힘들이 다시 부동산으로 흐르게 되는 자연순환적 자금의 유동성이 온다면 또다시 수요가 탄탄한 뉴욕 부동산을 상승하게할  가능성도 있어 보인다. (헨리 곽)

▲ 뉴욕 맨해튼에 최근 완공한 주거단지, 왼쪽부터 레벨,비아57웨스트,507웨스트첼시,아메리칸 코퍼빌딩