지난 12월13일, 정부는 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표했다. 이는 임대주택 등록을 활성화하기 위해 등록된 임대주택 사업자에게 임대소득 등 각종 세금과 건강보험을 인하해 주는 것이 골자다.

황태일 기자 hti@

정부가 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’은 임대주택 등록 시 주택 임대소득의 투명화와 임대료 인상 제한으로 세입자 주거안정 보호 효과가 있을 것으로 관측된다. 한국열린사이버대학교 부동산학과 교수를 역임하고 있는 이균호 대한법률부동산연구소장을 만나 자세한 얘기를 들었다.

1세대 2주택 이상은 등록하는 것이 유리

▲ 이균호 소장

현재 우리나라의 총 주택 수는 1988만채로, 개인이 가지고 있는 것이 1760만채, 이 중 민간 임대 주택이 680만채다. 즉 개인주택의 약 40%가 민간 임대주택이지만 현재 약11%만 주택임대사업자로 등록이 되어 있는 상태다. 임대 사업자는 크게 일반 임대사업자와 주택임대사업자로 나뉘는데, 그중에서도 주로 정책이 바뀌는 것은 주택 임대사업자다. 이균호 소장은 “‘임대주택 등록 활성화 방안’은 현재 민간주택 임차인 중 75%가 가격상승의 주거불안에 있기 때문에 집주인과 세입자가 상생하는 정책에 주안점을 둔 것”이라며 “취약계층의 주거 안정과 임대인의 소득에 대한 파악을 하기 위해서는 등록이 되지 않은 민간 임대주택을 양성화함으로써 정부에서는 공시화하고 투명성을 가지고 형평성과 공평성의 통계를 가지고 정책을 피면서 다같이 함께 가보자는 맥락으로 해석할 수 있다”고 설명했다.

이번 정책은 우선 ‘임대주택 등록 활성화 방안’으로 등록한 주택임대사업자에게는 세금과 건강보험료의 부담을 줄여주고 미등록자에게는 부담을 늘리는 방안이 기본이면서 8년 이상의 장기임대를 유도하는 것이다. 2019년부터는 임대소득이 1000만원 이하는 14만원, 1500만원 이하는 49만원, 2000만원 이하는 84만원이다. 그러나 임대주택사업자 등록시에는 1000만원 이하는 아예 없고, 1500만원이하는 2만원, 2000만원이하는 7만원의 세금만 내면 된다. 그러면 미등록자와 등록자가 년평균 2000만원 소득일 때 월 약 77만원의 차이가 발생한다. 건강보험료 역시 등록자와 미등록자가 평균 약 80만원 정도의 차이가 나기 때문에 미등록자와 등록자의 건보료와 임대소득세까지 포함을 한다면 미등록자에게 매달 약 80만원정도가 더 부과된다. 이균호 소장은 “1세대 2주택 이상일 때는 무조건 우선 등록하는 것이 맞다”면서 “그렇지 않다면 다주택자는 현재 주택을 매도하던가 아니면 정부의 정책을 따르는 주택임대사업자를 등록하는 것이 좋다”고 부연했다. 이어 “이번 정책은 비정산적인 캡투자가의 수요정리보다는 국민 주거에 대한 불안한 취약계층의 안정화를 도모하기 위해 정부가 현재 90%정도의 임대현황을 알 수가 없기 때문에 이를 투명화하고 공식화 함으로써 임차인과 임대인에게 형평성에 맞는 정책을 펴고자 하는 것 같다”면서 “현재는 전월세 상한제, 계약갱신청구권 등을 동시에 한다면 임대인에게 부담이 가고 임대인은 이를 다시 임차인에게 부과할 것으로 보이기 때문에 위와 같은 정책은 바로 적용하지 않은 것으로 보인다”고 덧붙였다.

부동산 흐름에 적극 관심 가지고 대응해야
최근 한국은행의 금리 인상으로 주택담보대출 금리인상이 뜨거운 감자로 부각되면서 부동산 시장에 악영향을 끼치는 것 아니냐는 우려의 목소리도 나온다. 이균호 소장은 “대출 금리가 전방위적으로 오르게 된다면 일단은 수익형 부동산에서 수익이 줄어들면서 거래가 안 될 것이고 그러다 보면 수익형 부동산부터 가격이 하락할 수가 있다”면서 “공급면에서도 개발업자는 개발하는데 신중을 기해 공급 역시 줄어들 수 있다. 수요자의 입장에서는 금리인상으로 인해 주택 매입 면에서 기피하는 경향이 생길 것”이라고 분석했다. 다만 장기적으로 보았을 때 공급과 수요의 원칙에 따라 임대인들이 임차인에게 금액상승을 요구하면 수요와 공급의 차이로 다시 부동산 가격이 상승할 여지가 있다고 내다봤다. 한편 이 소장은 이번 ‘임대사업 등록 활성화 방안’에 대해 “다주택자는 임대사업자 등록을 하는 것이 좋고 임차인은 한동안 가격이 하락할 여지가 보이기 때문에 이때에 주택을 구입해서 주거의 안정을 취하는 것도 하나의 기회라고 볼 수도 있다”고 평가했다. 이어 “우리나라의 부동산은 전세제도, 임대차 보호법과 선분양제도, 복잡한 공법제도 등 전세계적으로 볼 때 특수성을 가지고 있는 것이 한두 가지가 아니다”면서 “금번 정책으로 많은 변화가 예상되기 때문에 부동산의 흐름에 지속적으로 관심을 가지면서 대응해야 할 것”이라고 당부했다. NM