종로 3가에 위치한 단성사는 지난 1907년 개관한 이래 국내제작 첫 영화 ‘의리의 구토’를 상영한 역사와 전통을 가진 우리나라 최초의 영화관이다. 단성사는 종로 3가 극장가 전성시대를 주도했던 과거 영화산업의 큰 축이었으며 1990년대 전후만 해도 단성사의 흥행 성적이 곧 전국 흥행을 의미했을 정도로 당시 영화의 성패를 가늠하는 중요한 지표이기도 했다.

정재원 기자 jjw@

▲ 일제 강점기 한때 일본의 야쿠자가 소유권을 가지고 있었던 단성사의 옛 소유권이 社主의 방만한 경영으로 인한 경영악화로 다시 일본인에게 넘어간다는 문화예술계 원로들과 문화예술 애호가들이 우려가 요처에 간곡히 호소되고 있었다. 그 간곡한 호소를 접하게 된 이상용 회장은 ‘애국충정’의 신념 하나로 2008년 11월, 인수하기에 이른 것으로 알려져 있다.

그러나 현재 단성사는 관리형신탁하에  전 소유자이며 위탁사인 ㈜아산엠단성사에 의해  리모델링 및 대수선공사가 이루어 진 후 2012년 2월 준공 검사를 끝으로 2년 넘게 신축 건물 상태로 일반 분양되지 못하고 방치되어 있다. 본지는 지난 5월에 <단성사, 드디어 새 주인 찾게 되나?>라는 제목으로 관련 기사를 보도하였다. 보도 이후 단성사의 주인이었던 ㈜아산엠단성사 이상용회장과 만날 기회를 가졌다. 이 회장은 “당시 보도와는 다른 입장을 설명하며 대한민국 한류의 메카이자 107년을 이어온 한민족 문화의 상징인 단성사의 바른 이해”를 간곡히 요청하였다.

채권단 경매개시...962여억원 자금동원, 유치권 등 분쟁 해결 현실적으로 가능한지 의문시 돼...
본지의 5월호 보도 시 단성사의 매입의사를 밝힌 일부 관계자에 따르면 “고분양가, 임대분양 및 부동산 침체로 인한 미분양 사태 발생 그리고 저축은행의 무리한 PF대출로 인해 저축은행 등의 채권원금만 607억에 이르렀고 전소유자의 경우 ‘처분금지가처분 소’에 대해서는 2014년 1월 대법원 판결로 기각되어 소유 확보를 하는데 지장이 없다”라 밝히고 있다. 이어 지난 6월 17일 대법원경매정보에 따르면 “오는 26일 서울중앙지방법원에서 서울 종로구 묘동 단성사 경매가 진행된다”고 발표했다.

감정평가서에 표시된 바에 의하면 매각 물건인 단성사는 3필지 및 일단지 부정형 토지로 토지 2009㎡와 지하 4층~지상 10층 건물(1만3642㎡)로 구성됐다. 감정가격은 약 962억6902만원이고, 청구금액은 10억원으로 채권자는 우리은행의 양수인인 ‘우리이에이 제17차 유동화전문주식회사’이다. 이외에도 개인 2인이 경매를 신청한 것으로 알려져 있다. 경매에 붙여진 단성사에는 그 긴 역사만큼이나 깊은 굴곡이 드리워진 작금의 상황이 있었다. 단성사의 실 소유주였던 (주)아산엠단성사 이 상용 회장의 이야기를 들어 보았다. 이 상용 회장의 이채로왔던 단성사 인수 배경은 2008년 매입 당시 여러 언론 매체를 통해 알려진 바 있다. 일제 강점기 한때 일본의 야쿠자가 소유권을 가지고 있었던 단성사의 옛 소유권이 社主의 방만한 경영으로 인한 경영악화로 다시 일본인에게 넘어간다는 문화예술계 원로들과 문화예술 애호가들이 우려가 요처에 간곡히 호소되고 있었다. 그 간곡한 호소를 접하게 된 이상용 회장은 107년 전통과 전 국민의 애환이 서려있는 단성사를  살려야겠다는 ‘애국충정’의 신념 하나로 2008년 11월, 인수하기에 이른 것으로 알려져 있다.

대주단인 ‘갑’의 전횡은 우리나라 PF대출 현장에서 유례를 찾아볼 수 없어

▲ 이상용 회장은 “인수 후 모든 임직원들은 뼈를 깍는 고통을 감내하며 단성사를 살리기 위해 무려 459억원의 자본을 투입하는 등 물적, 인적 투자를 아끼지 않았다

2008년 인수 후 한 동안의 부진을 씻고 새롭고 혁신적으로 변모된 단성사 개장을 모색했던 이상용 회장은 뜻하지 않게 2008년 외환위기와 맞물려 불어온 부동산 시장의 위축이라는 복병과 부딪히게 된다. 그러나 부동산 시장의 침체가 위기의 본질이 아니었다. 정상적인 대출 회수절차를 무시한 채 공매만을 일삼은 대주단의 전횡이 문제가 되었다. 이 회장은 지금까지의 과정에 채권단의 지나친 처사에 대해 조목 조목 설명하였다. “인수 후 모든 임직원들은 뼈를 깍는 고통을 감내하며 단성사를 살리기 위해 무려 459억원의 자본을 투입하는 등 물적, 인적 투자를 아끼지 않았다. 이후 회사는 대규모의 리모델링 공사를 마치고 임대 및 분양절차를 기획하고 있었다”고 말했다.

그러나 이 회장은 “당시 저축은행 11곳이 중심이 된 채권단은 자체적인 경영부실로 인한 파산상태를 맞으며 ‘갑’의 입장에서 ‘신탁계약’에 따른 임대분양을 허용하여 공적자금을 회수하려는 노력은 외면하고 단성사부동산에 대한 이자연체로 인한 ‘기한이익 상실’을 빌미로 채무자인 ㈜아산엠단성사의 수차례에 걸친 임대분양 요청에도 불구하고 단 한 차례의 분양도 허락하지 않은 채 임의 매각을 강행하고 있다”고 부당함을 호소했다.
이 회장은 이어 “대주단과 국제신탁(주)는 2010년 7월 30일 최초대출 550억원이 기표된 이후인 2010년 8월 1일 부터는 대출약정서, 대출상환계약서 및 관리형신탁계약서 내용대로 즉시 분양 및 임대를 할 수 있도록 했다면 기한이익 상실은 없었을 것”이라고 토로하였다. 이 회장은 “2010년 7월 30일 최초대출 이후 550억 원 대출금에 대한 3개월간의 선이자 지급을 했고 이후 4개월간 추가이자를 성실하게 납부했다”며 “대주단은 수탁자인 국제신탁(주)에게 국제신탁 명의의 분양 및 임대분양 계약서를 당사에서 발행하도록 했어야 했고, 대주단은 임대 및 분양을 원할히 하기 위하여 국제신탁 명의의 ‘임대보증금 입금 예금통장’과 ‘시설 개발비’ 및 ‘월 임대료와 관리비 입금통장’ 등 통장을 만들어 위탁자인 ㈜아산엠단성사에 전달했어야 했다”며 대주단 및 국제신탁(주)의 의무불이행에 대해 설명하였다.

이상용 회장은 “금융기관 P.F 대출 성격상 ‘터파기’ 때부터 분양 및 임대를 시작하는 여타 건설 현장의 일반관행을 무시하고 건물이 사용승인(2012년 2월)이 나고, 4.700여평 건물 전층(지하 4층 지상 10층)이 공실인 상태의 최적의 위치와 최고의 가치를 지닌 단성사 건물을  분양을 못하게 하는 우리나라 분양시장에서 사례를 찾기 힘든 채권단의 유일무이한 전횡을 저질렀다”며 억울함을 호소했다. 이 회장은 “결과적으로 4,700여 평, 13개층 전층이 분양 한번 못한 채 ‘사고현장’으로 전락해 버렸고 건물의 가치 훼손은 물론 당사를 채무불이행으로 몰아 넣어 금융비용만 가중시켰다. 이제 더 이상 대주단의 전횡을 방치하면 억울한 ‘을’의 위치인 당사에서는 107년 전통의 단성사의 명예와 사유재산 모두를 잃어버릴 위기에 처해 있다”고 말했다.

공매 강행시 150억여원의 국민혈세 낭비되는 것... 담보비율 262%, 초유의 과다설정  

▲ 107년 전통과 전 국민의 애환이 서려있는 단성사

현재 대주단의 채권을 보유하고 매각 주체인 예금보험공사와 국제신탁주식회사는 아산엠의 ‘임대분양’을 전제로 하지 않고 2011년 4월부터 2012년 8월까지 총 3차례에 걸쳐 19회차의 공매를 진행했다. 그러나 ㈜아산엠단성사가 지닌 약 300억원의 유치권 및 기타 많은 정리대상 채무의 과다로 인해 번번히 유찰되고 있다. 그러나 이에도 아랑곳 하지 않고 예금보험공사를 포함한 대주단은 또다시 공매를 진행하고 있는바, 과거의 유찰된 경험에 비춰보면 공매를 계속할 경우 최하 50억 원에서부터 최대 150억 원까지의 원금손실이 예상되어 예금보험공사는 이를 전액 국민혈세로 메꿔야한다는 결과를 가져온다. 이에 아산엠단성사 측은 “2013년 7월부터 올해 3월까지 9개월에 걸쳐 예금보험공사 등의 실무진과 수차례의 협의와 논의를 지속했으나 대주단의 ‘갑’ 입장만이 고집되어 합의가 이루어지지 않고 있다”고 밝혔다.

이 상용 회장은 “구시대적인 ‘갑을관계’에 얽매인 대주단의 사고가 문제이다. 평등하고 공정한 협의가 이루어져야 한다”고 말했다. 현재 대주단은 한국저축은행, 진흥저축은행, 경기저축은행, 영남저축은행, 솔로몬저축은행, 미래상호저축은행, 미래2상호저축은행, 세람저축은행, 오루상호저축은행, 에스엔티상호저축은행, 골든 브릿지투자증권 등이며 11개 대주단의 대출 총합은 607억원이다. 한편 대주단 가운데 한국저축은행, 경기저축은행, 진흥저축은행, 영남저축은행, 미래저축은행, 솔로몬저축은행 등은 영업정지, 부실은행지정 또는 파산 선고된 저축은행들이다. 현재 채권액 607억원 중 75.3퍼센트인 457억원이 예금보험공사 관리 하에 귀속되어 있는 상태이다. 총 대출금 607억원 중에 총 담보금 설정금액이 1595억 6천만원으로 설정비율이 262%에 이르는 점이 놀랍다. (단성사건물 수익증권 770억원, 단성사 건물 근저당권 431.6억원과 84억원, 아산M타워 건물 근저당권 100억원, 아산온양빌딩 근저당권 100억원, 이상용 개인빌라 근저당권 100억원 등 총 1,595억 6천만원) 이상용 회장은 “이런 담보 요구는 세상에 유례 없을 것”이라며 대주단의 지나친 일방적인 처사를 설명하였다. 

예금보험공사, 부당한 단성사 공매 추진을 중단하라

▲ 그 동안 아산엠에 위탁금을 입금하며 입주의사를 밝힌 업체만해도 최초 100만원 위탁금 기탁 시 75업체가 있었고, 이후 위탁금을 상향해 500만원 위탁을 기준했을 때도 80여 업체가 입주를 희망했다. 이 회장은 “빠른 시일 내 아산엠단성사와 입주희망 업주들은 정상화를 기대하고 있다”고 말했다.

예금보험공사의 단성사 공매를 앞두고 ‘단성사 살리기 비상대책위원회(워원장 김성걸)’는 지난 4월 10일 ’제1차 단성사 공매 저지 비상대책위원회 회의‘를 개최하고 ’비대위‘ 구성과 운영에 관해 논의했다. 김성걸 위원장은 “단성사 공매저지를 위해 끝까지 투쟁할 것이며 대주단이 최초 550억원의 대출을 발생시킨 후 아산엠단성사의 부도를 유발하게 한 파렴치 행위는 사법처리되어야 하며, 원칙에 의거해 원상복구 되어야한다”고 밝혔다. 이어 김 위원장은 “대주단은 ’갑‘의 우월적 지위를 이용해  262% 이상의 담보권을 요구해 담보설정했다.
이는 세계 어느 곳에서도 유례 없는 일방횡포였다. 제2금융권의 기업여신 관리규정에 응당하는 비율로 담보권을 재설정해야한다”고 촉구했다. 비대위 관계자는 이어 “금융위원회 산하 예금보험공사는 ’갑‘ 입장의 주장과 논리만을 앞세워 공매를 추진하는 것에 대해 전 국민이 쉽게 이해할 수 있도록 설명해야 하며, 예금보험공사의 부실저축은행 관리 등의 문제점 등을 철저히 규명하는 명확한 대 국민보고를 해야할 것”이라고 말했다. 또한 관계자는 “비대위 각 위원회는 팀별로 효율적이고도 강력한 역할 분담을 통해 ’단성사 살리기‘에 대한 적극적인 대국민 홍보와 역사적 기대에 부응하자”고 다짐했다.

당일 회의에서는 ’단성사 살리기 공매저지 로드맵, 아산엠 단성사 주장 논리 프레임‘ 등에 대한 다각적인 의견 교환이 있었으며, 기획홍보팀의 “철저한 법적 대응 논리와 아산엠단성사의 주장에 대한 명확한 법리적 근거를 마련하자”는 등의 다양한 의견제시가 있었다. 비대위는 향후 문화예술단체가 공동으로 추진하는 ’단성사 살리기 대국민 공동캠페인‘ 진행과, 백범 김구기념관에서 시민단체와 함께 금융감독원 산하 예금보험공사의 문제점을 제시하는 등 정책토론회를 개최할 예정이다. 비대위 측은 “대주단과 신탁사 등은 ’갑‘의 지위를 이용해 단성사 측에 근저당권과 우선수익증권으로 재산권행사를 못하도록 했다. 이는 다분히 의도적인 통제로 파산을 유도하는 결과가 되었다”며 “제2금융권은 대출금액 대비 최고설정비율 140%로 정하고 있음에도 당사에 대해서는
770억 원의 제1순위 수익증권을 담보로 확보하고도 모자라 단성사 대표의 사유재산까지 담보로 잡았다”며 성토하였다. 비대위 측은 또한 “이에 더해 대출 당일 선이자로 3개월분 약 15억원과 관계사들의 알선 소개비로 약 5억원을 선취하는 등 약 20억원을 떼어갔다”며 부당함을 호소하였다. “통상적으로 PF대출이나 담보대출시 동시 발생하게 하는 ’분양‘을 제한하여 성실하게 원리금이자 납부를 이행해 온 기업을 부도에 이르게 유도한 것은 비난받아 마땅한 것 아닌가”라며 아산엠단성사의 고통을 설명하였다.      

분양 실패의 경우, 서울시 입주 불발을 우려한 대주단의 원천 분양불허가 문제의 핵심이다
대주단은 신탁계좌를 개설하지 않은 것에 대해 “PF대출을 일으키면서 성사시키기로 했던 서울시 시설물을 정상적으로 유치했다면 신탁계좌를 바로 풀었을 것이다. 단성사 리모델링에 대한 공사비도 지출이 되어 있지 않은 당시 상황에서 신탁계좌를 풀어 분양을 하게 되면 채권회수가 어려울 수 있었다”는 입장이다. 또한 “대출약정서에도 종로쥬얼리비즈니스센터를 유치 못하면 채무불이행사유에 해당한다고 명시되어 있다”고 말하고 있다. 또한 “소송을 통해 임차인들을 강제 퇴거했기 때문에 임대가 제대로 될 리 없는 상황이었다”면서 “그런 상태에서 (서울시 유치 없이)임대차 계약을 통해 임차인까지 들어오게 되면 채권단 입장에서는 건물을 처분할 방법이 없는 것 아니냐”는 입장을 말하고 있다.
이 같은 대주단 입장에 대해 이상용 회장은 “당시 단성사의 서울시 유치는 서울시가 먼저 타당성 조사를 펼친 결과에 따른 것이었다.

▲ 이 회장은 “결과적으로 4,700여 평, 13개층 전층이 분양 한번 못한 채 ‘사고현장’으로 전락해 버렸고 건물의 가치 훼손은 물론 당사를 채무불이행으로 몰아 넣어 금융비용만 가중시켰다. 이제 더 이상 대주단의 전횡을 방치하면 억울한 ‘을’의 위치인 당사에서는 107년 전통의 단성사의 명예와 사유재산 모두를 잃어버릴 위기에 처해 있다”고 말했다

서울시 입주를 위해 리모델링 공사를 진행했으며, 실제로 2011년 12월에는 서울시-종로구청-(주)아산엠단성사-국제신탁(주)가 ‘종로 귀금속 앵커시설 임대차계약서’까지 체결했다”고 말했다. 물론 당시 임대차계약서 체결까지는 단성사에 대한 근저당권(우리은행), 국세체납(시?국세 23억원), 대주단(11개 저축은행) 근저당 등의 건을 모두 말소 정리할 것을 서울시로부터 요구받았지만, 이도 우리은행이 서울시에 선순위 할애하는 것으로 해결됐으며, 시·국세 또한 서울시가 지불할 임대보증금에서 차감하는 형태로 해결하기로 모두 입장을 정리하기로 한 상황이었다. 오히려 아산엠 측은 당시 대주단 측에서 본 계약 이행일에 고의적으로 서울시와의 계약을 무산시켰다고 주장했다.
서울시의 임차건물에 1순위 근저당권 설정 요구를 들어주기 위해서는 기존 근저당권의 전부말소와 서울시 1순위 전세권설정 대주단의 84억원 설정행위 등이 동시에 이뤄져야만 했다. 이 회장은 “1순위권자인 우리은행 담당자와 대주단이 집결해 서류를 제출하기로 했지만 대주단의 일부인 솔로몬저축은행이 아무 이유 없이 등기서류를 제출하지 않아 서울시 입주가 완전 무산됐다”고 설명했다. 이를 통해 서울시 임대보증금을 통한 우리은행채무 전액 상환과 국세정리, 대주단채무 일부 상환 기회를 상실하게 됐다는 것이다. 이와 관련 아산엠 측은 “결과적으로 대주단이 서울시 입주를 핑계삼아 분양을 허락하지 않은 것”이라며 “서울시 입주 전 사전분양을 허락했으나 분양이 실패로 돌아갈 경우 유치권 문제가 발생하게 되면 서울시가 입주하지 않을 것이라는 막연한 우려 때문에 분양을 허락하지 않은 것으로 보인다”며 대주단을 비난했다.

그는 또 “대주단이 서울시 입주에만 올인해 최초 대출일인 2010년 7월부터 서울시 입주가 무산된 2012년 2월까지 무려 19개월간 분양을 막고, 서울시 입주가 무산된 이후에도 기한이익상실의 문제를 들어 분양을 허락하지 않은 것은 실무자들의 도덕적 해이”라고 말했다. 이어 이 회장은 “당시 퇴거소송을 통해 퇴거조치한 입주자들에게는 결과적으로 큰 잘못을 했다. 분명히 고의가 아니었으며 당시 입주자들 중 상당수가 지금도 재입주를 원하고 있다. 당연히 재입주를 적극적으로 협의할 것이다. 서울시 또한 정상화 이후에는 원안대로 입주의사를 밝힐 것으로 예상한다”며 조속한 대주단의 상식적 대응을 촉구했다. 그 동안 아산엠에 위탁금을 입금하며 입주의사를 밝힌 업체만해도 최초 100만원 위탁금 기탁 시 75업체가 있었고, 이후 위탁금을 상향해 500만원 위탁을 기준했을때도 80여 업체가 입주를 희망했다. “관련서류를 보관하고 있으며 빠른 시일 내 아산엠단성사와 입주희망 업주들은 정상화를 기대하고 있다”고 말했다. 

단성사는 훼손되어서는 않될 역사의 현장이다.
이상용 회장은 “2년전 모 증권사 투자팀으로부터 800억원의 대출 약정을 결정받은 바 있다”고 밝혔다. 그러나 투자사의 조건은 단성사 건물 4층부터 호텔을 지어 운영하자는 조건이었다. 이 회장은 “단성사는 역사의 현장이다. 사행을 조장하는 곳으로 변모될 수는 없다”며 제의를 거절했다고 밝혔다. 이 회장은 “사명인 ‘아산M단성사’의 M은 Monitor를 상징한다. Monitor는 ‘스크린’ 즉 ‘영화’를 상징한다”며 “사명에서부터 아산엠은 단성사의 역사와 한민족의 꿈과 혼의 상징인 단성사를 숙명으로 알고 보호하는 기업으로 설립되었다”고 설명하였다. 이 회장은 “단성사의 브랜드 가치만해도 906억원으로 평가 받은 바 있다.
한류의 원천으로, 문화사업의 메카로 성장시킬 것”이라며 의욕을 보였다. 이상용 회장은 “정상화 이전에도 그렇고 지금도 그렇습니다. 단성사는 반드시 국가에 헌납할 것입니다. 운영에 대한 의미만 가지고 단성사를 키우고 싶은 마음 뿐입니다. 이미 후세에 대한 상속은 하지 않겠다고 수 차례 공언한 바 있습니다. 단성사를 인수한 것도, 지금 정상화를 위해 노력하는 것도 국가와 단성사에 대한 ‘충정’ 때문임을 알아주셨으면 합니다. 앞으로 설계될 주얼리유통센타도 ‘한국식’으로 만들겠습니다.. 세계적으로 주얼리 샵은 클레식 스타일 뿐입니다. 그러나 단성사는 문화가 상품이라는 인식 아래 쥬얼리매장을 철저히 ‘한실컨셉’으로 조성해 나갈 것입니다. 따라서 한지, 자개, 대나무, 단청과 돌, 목재를 사용한 세계 최초의 한국식 주얼리샵을 설계 완료하여 1단계 기초공사 까지 마쳤습니다.” 이상용 회장은 “사업가 이전에 문화 사업의 전도사로 인정 받을 수 있도록 새로운 단성사를 세계문화산업과 세계 쥬얼리 산업이 함계 융합된 복합문화공간의 산실과 메카로 만들겠다”고 굳은 야심을 비추었다.NM