‘천정부지’로 치솟던 전셋값’이 진정을 찾은 것일까. 고공행진을 거듭하던 수도권 전셋값 상승세가 21개월만에 멈춰 섰다. 상승세를 주도하던 서울 강남권(강남, 서초, 송파) 전세는 하락세로 돌아섰다.

새 아파트 입주량이 늘어나면서 수도권 전셋값은 당분간 안정된 모습을 보일 것이란 전망이 나온다. 6월2일 한국감정원에 따르면 지난 5월 서울과 경기도 주택 전셋값은 각각 0% 변동률을 기록해 2012년 8월 이후 처음으로 보합세를 기록했다.

수도권 전셋값 상승세 안정 되찾아
수도권 전세는 2012년9월부터 올 4월까지 20개월 동안 10.09% 누적 상승률을 기록하는 등 성수기와 비수기를 가리지 않고 매달 오름세를 이어오다가 마침내 안정을 찾았다. 김세기 한국감정원 주택통계부장은 “수도권 전셋값 상승세가 안정된 것은 전세 비수기로 접어들어 거래가 한산한데다 높은 전세가격에 대한 부담감으로 수요가 감소했기 때문”이라고 설명했다. 특히 수도권 전셋값 상승세를 주도하던 서울 강남권 아파트 전셋값이 일제히 하락세로 돌아서 주목된다. KB국민은행에 따르면 5월 강남은 ?0.02%, 서초와 송파는 나란히 ?0.04% 전세 변동률을 각각 기록해 모두 하락 반전했다. 전세가 변동률이 ‘마이너스’를 기록한 건 강남은 21개월, 서초는 14개월, 송파구는 23개월만이다. 단지별로는 하락폭이 큰 곳이 많았다. 송파구 잠실동 ‘잠실트리지움’ 전용면적 84.83㎡형 전세는 지난 5월 5억원(20층)과 5억3000만원(14층)에 각각 계약됐다. 그런데 이 아파트 전세는 4월 가장 낮게 거래된 것도 5억8000만원이고, 6억2000만원(12층)에 거래가 성사되는 등 모두 6억원 이상에 계약됐다. 한 달 사이 1억원 정도 전셋값이 떨어진 셈이다. 전문가들은 당분간 전셋값은 안정될 가능성이 크다고 보고 있다. 전세 공급 역할을 하는 새 아파트 입주량이 늘어나고 정책 불확실성도 영향을 미칠 것으로 예상한다. 부동산114에 따르면 올해 전국 아파트 입주물량은 26만6545가구로 작년(19만4776가구)보다 36.8%나 증가한다.

특히 수도권은 11만4777가구로 각각 지난해 대비 36% 물량이 늘어나면서 새 아파트 입주가 많다. 함영진 부동산114리서치센터장은 “수도권과 대전, 전남, 전북, 세종시 등 전년대비 입주물량이 늘어나는 지역의 전세가격 상승세는 둔화할 수밖에 없다”며 “특히 서울 마곡, 세곡, 내곡지구 등에서 신규 아파트 입주가 본격화돼 강남권 등 전세가격 안정화에 기여할 것”이라고 말했다. 정부가 추진하는 ‘임대주택 과세’ 방안은 전셋값 상승을 막는 요인으로 작용하고 있다. 전셋값 고공행진의 원인 가운데 월세 수익을 노리고 너도나도 전세를 월세로 돌리면서 전세 물량이 크게 줄어든 점도 있었다. 하지만 지난 2월말 정부가 임대수익에 대한 과세 방침을 정한 이후 전세의 월세 전환이 크게 줄어들면서 전세 물량 감소가 거의 없어졌다. 곽창석 ERA코리아 부동산연구소장은 “6월 국회에서 임대수익 과세 문제를 어떻게 처리하느냐에 따라서 하반기 임대시장이 크게 좌우될 것”이라며 “임대 수익에 대한 과세가 확정되면 월세를 전세로 돌리는 사례까지 생기면서 전세물량 증가로 전세시장은 오히려 더 안정될 수 있을 것”이라고 예상했다. 김재언 KDB대우증권 부동산팀장은 “수도권 전셋값은 학군이사철 움직임이 본격화하는 8월까진 당분간 보합세 내지 소폭 하락할 것”이라며 “임대주택 과세 방침이나 내수 경기 동향, 매매시장 움직임 등의 변수에 따라 향후 전세시장 움직임이 좌우될 것”이라고 말했다.

임대수입 2000만원 이하는 분리과세
정부의 주택임대사업자 과세체계 개선방안이 100일만에 또 후퇴했다. 종전 입장을 수정해 보유주택수와 관계없이 임대수입이 2000만원 이하면 분리과세토록 했다. 9억원 초과 주택을 보유한 1주택 임대사업자도 임대수입이 2000만원 이하면 분리과세 혜택을 주기로 했다. 바뀐 세제가 실제 적용되는 시점은 2016년에서 2017년으로 1년 미루기로 했다. 전세 과세는 ‘과세한다’는 원칙을 유지하되 세 부담을 더 줄여줄 수 있는 방안을 법안 발의 전에 추가로 마련하기로 했다. 새누리당과 정부는 6월13일 오전 국회서 ‘주택시장 정상화 대책 추진을 위한 당정협의’를 개최하고 이 같은 내용을 논의했다. 당정은 이를 포함한 소득세법 개정안을 조속히 국회서 통과시키기로 했다. 정부는 지난 2월 내놓은 주택임대차시장 선진화 대책에 대한 보완조치를 3월 초 발표했다. 3채 이상 주택을 보유한 임대사업자 소득에 대해 소득세를 과세하는 내용이다. 그러면서 2주택 보유 임대사업자의 경우 연 임대소득이 2000만원 이하면 6~38%의 종합소득세율 대신 필요경비율 60%를 인정한 14%의 단일세율을 적용하는 등 분리과세 혜택을 줘 부담을 줄여주기로 했다. 그러자 당장 부동산업계와 일부 정치권을 중심으로 거센 반발이 일었다. 다주택자에 세금을 매기면서 정부가 그나마 남아있던 주택매매 심리에 찬물을 끼얹었다는 것이다.

결국 정부는 이날 당정 합의를 통해 분리과세 적용 대상을 주택 수와 관계없이 임대소득 2000만원 이하인 모든 임대사업자로 확대하기로 했다. 주택을 여러 채 갖고 있어도 임대소득이 2000만원이 안 되면 분리과세 혜택을 제공하기로 한 것이다. 또 종전 분리과세가 적용되지 않았던 기준시가 9억원 초과 고가주택의 경우에도 임대수입을 기준으로 2000만원 이하인 경우 분리과세를 허용하기로 했다. 당초 3주택자 과세 방침에서 1주택자까지 분리과세 해 주는 것으로 정부 입장이 크게 후퇴했다. 김낙회 기재부 세제실장은 “오늘 당정 합의는 주택 수와 관계없이 임대소득 2000만원 이하인 사람은 동일 취급하자는 것”이라며 “고가주택의 경우에도 주택 수 관계 없이 임대소득만 보고 동일하게 분리과세하자는 취지”라고 설명했다. 정부는 월세 임대소득에 대한 과세 유예기간도 2년에서 3년으로 늦춰주기로 했다. 2016년이 아닌 2017년부터 과세된다. 당초 2·26 대책에서 곧바로 추진하려다 3·5 보완대책에서 2년 미뤄지고 이번에 재차 1년 더 미뤄진 것이다. 3·5 대책을 발표하며 “재수정은 없다”고 호언장담했던 정부는 100일만에 부동산정책을 다시 뜯어고치면서 체면을 구기게 됐다. 다주택자 과세가 부동산시장 침체를 불러온다는 업계의 주장이 과장이라는 분석도 나오는 상황이다. 정치권의 압박에 정부가 너무 쉽게 물러난 것이 아니냐는 지적이 제기된다. 후속대책에 따라 세입확대 효과도 기대할 수 없다. 정부는 분리과세로 약 8만3000여명의 영세 임대사업자들이 세 감면 혜택을 볼 것으로 예상하고 있다. 반면 일부 납세자들은 과세부담이 늘어나거나 그간 내지 않던 세금을 내야 한다. 정확한 숫자는 집계되지 않고 있지만 세 감면 혜택을 보는 사업자의 숫자를 하회할 전망이다.

김 세제실장은 “이번 대책으로 정부의 세입이 늘어나지는 않을 것으로 보인다”고 말했다. 게다가 2주택 보유자의 전세 임대소득(간주임대료)에 대해서는 과세방침을 유지하되 과세 부담을 줄일 수 있는 방법을 법안 제출 전까지 다시 한 번 조정하기로 했다. 과세는 하겠지만 큰 부담을 지우지는 않겠다는 것이다. 임대소득자의 건강보험료 부담도 대폭 줄여주기로 했다. 정부의 과세의지가 정치권의 압력에 밀려 후퇴했다는 지적이 나오는 배경이다.

4월 이후 수도권 집값은 하락 반전
서울 전셋값이 2009년 1월부터 65개월째 올랐다. 수도권 전세는 같은 해 2월부터 2011년12∼2012년1월을 빼고 64개월(KB 기준)연속 상승세였다. 무주택자, 특히 이씨처럼 전세살이에 지친 이들이 선택의 기로에 놓인 이유다. 그들은 집값 폭등 땐 돈이 없어 집을 못 샀다. 지금은 집값이 빠지고 전세가 오르며 ‘떠밀리듯’ 집을 사거나 월세를 택한다. 통계청에 따르면 이 같은 무주택자는 수도권에만 최소 426만2313가구(작년기준)다. 반면 같은 지역 매맷값은 4월 중순 이후 재차 꾸준한 하락세다.

무주택자들은 앞으로 어떤 선택을 하게 될까. 우선 전세 등으로 눌러앉는 방법이다. 실제 이런 선택을 해 온 세입자는 최근 3년 새 계속 늘고 있다. 국토교통부에 따르면 올 1∼4월 이사철 수도권 전·월세 실거래량은 33만8199건이다. 작년 동기(33만4213건)대비 3986건(1.2%가량) 늘었다. 지난해 거래량은 재작년(2012년) 같은 기간에 비해 2만6313건(7.9%가량) 증가한 수치다. 통상적인 계약기간(2년)을 감안해서 봐도 수도권 기준 2014년 주택 임차거래는 2012년보다 3만299건(8.9%가량) 늘었다. 이런 가운데 집주인들은 금융기관의 저금리를 피해 전세를 월세로 돌렸다.

월세 공급이 늘고 전세는 줄었다. 세입자는 ‘떠밀리듯’ 월세를 택했다. ‘전세거래 감소·월세거래 증가’현상은 국토부가 관련 통계를 공표한 2011년 이후 4년간 진행 중이다. 특히 서울 전세의 경우 물량이 줄었지만 수요는 좀처럼 줄지 않고 있다. 가격이 오를 수밖에 없는 구조다. 셋집살이가 만만찮은 이유다. 그렇다고 전세난에 지친 서민들이 기존주택, 즉 ‘헌 집’을 많이 구매했다고 보기도 힘들다. 일각에선 올해 수도권 거래량이 2012∼2013년보다 늘었다고 분석한다. 그러나 지난 2년은 취득세 한시감면 및 이에 따른 ‘막달효과(세제인하 시점까지 거래량이 급등하고, 직후엔 시장이 급랭하는 현상)’로 인해 시장거래가 왜곡된 시기였다는 게 전문가 대부분의 시각이다. 게다가 최근엔 소폭 회복한 거래가 줄기 시작했음을 정부도 인정하고 있다. 서승환 국토부 장관은 지난 6월5일 주택·건설업계와의 간담회에서 “임대소득 과세방침으로 인한 구매심리 위축 등이 겹쳐 4월 이후 수도권 집값이 하락 반전했고, 5월 들어선 거래량도 전년대비 줄고 있다”고 밝혔다. 이에 따라 수도권 무주택자들은 가격이 최대한 싸면서도 갓 준공한 집이나 신규분양을 선호할 가능성이 있다. 위례신도시가 대표적이다.

강남권과 인접한 입지여건을 갖췄음에도 강남권 전셋값 수준의 분양가로 공급됐다. 해당지역 무주택 수요가 이에 호응했다. 분양권에도 평균 3000만∼5000만원 이상의 웃돈이 붙은 이유다. 업계에 따르면 지난 2월 공급돼 4일만에 계약이 100%마감된 ‘엠코타운 센트로엘’의 수요자 3명 중 1명은 서울지역 무주택자였다. 당시 계약현장에선 “송파ㆍ잠실 전셋값이 너무 비싸 (위례에) 집을 사러 왔다”고 답한 이들이 10명 중 7명에 달했다. 서울 전셋값이 2009년 1월부터 65개월째 올랐다.

수도권 전세는 64개월 연속 상승세였다. 전세살이에 지친 이들이 선택의 기로에 놓인 이유다. 작년 분양해 100% 계약된 ‘미사강변 푸르지오’도 마찬가지다. 서울 접근성이 좋으면서도 기존 아파트의 서울 평균 매맷값보다 저렴한 분양가(3.3㎡ 1300만원 안팎)때문에 강동 및 강남권 실거주 목적의 수요가 많았다는 분석이다.현재 6월 이후 분양하는 아파트 중 인근 매맷값 대비 싸면서도 서울ㆍ수도권 접근성이 좋은 곳은 ‘e편한세상 광주역’ 등 3개단지 정도다.

물론 수요자들은 여전히 조심스럽다. 경기도 분당의 전세거주자 조 모(37)씨는 “어차피 집값이 잘 안 오를 것이란 걸 알고있다”며 “빚을 일정액 이상 내면서까지 집을 살 생각은 없다”고 잘라말했다. 함영진 부동산114 리서치센터장도 “비싼 집에 대한 거부감이 크고, 가격 상승도 전제하지 않는 게 현재 수요자들의 특성”이라고 설명했다. 관건은 현재 분양 중인 아파트 대부분이 준공할 시점인 2년여 뒤의 가격추이다. 박원갑 국민은행 부동산팀 수석전문위원은 “새 아파트의 경우 분양가가 주변 시세보다 10%정도 저렴해야 수요자 선호현상이 강해질 것”이라고 전망했다. NM