부동산 투자는 변치않는 영원한 재테크 수단이다. 요즘 국내 경기의 정체와 은행 예금 이자율의 하락세로 국내 투자자들이 투자처를 찾지 못해 고심하고 있는 상황이다. 은행권도 쌓여가는 현금에 골머리를 앓고 있다. 강남의 중소형 빌딩 수익률도 최근 많이 하락했다. 이제는 해외로 눈을 돌려야 한다는 목소리가 조심스럽게 나오고 있다. 최근 국내에서 영업을 개시한 미국 뉴욕 맨해튼의 톱 랭킹 부동산중개회사인 네스트시커스의 곽용석 한국지사장로부터 미국 뉴욕 부동산의 생생한 현장 상황을 시리즈로 소개해본다.

곽용석 네스트시커스 한국지사장

<시리즈 순서>
 
1. 치솟는 맨해튼 부동산 가격
2. 수요를 따라가지 못하는 부동산 공급
3. 맨해튼 부동산의 투자가치는 과연 있는가
4. 끝없이 경쟁하는 맨해튼 아파트의 마천루들
5. 우리가 배워야 할 선진 부동산 중개 : 투명성과 안전성…
6. 맨해튼 부동산을 영원히 간직하라 : Buy, Hold and Forever
(한국의 강남에서 세계의 강남으로 눈을 돌려라)
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요즘 한국 부동산 중개 시장의 경쟁이 치열하다.
기존 사업등록 중개사가 약 10만명이 넘어, 포화상태인데도 불구하고 신규로 진입하는 공인중개사가 만만찮다. 나아가 변호사들도 이 중개업무에 참여하는 등 한마디로 한국 부동산 중개업은 무한경쟁이다.
한국과 미국간의 부동산 중개 제도나 절차상의 많은 차이점을 보이고 있다. 어려운 우리 부동산 중개업 시장의 활성화에 보탬이 되고자 미국 부동산 중개 과정중 장점 몇 가지를 제안해본다.
 
우선 중개사 전속제도이다. 한국은 부동산 소유자들이 자신의 물건을 매각하고자 할 경우, 본인들이 직접 매매 과정을 전부 자기 책임하에 진행한다. 그러다 보니 소유자들이 비전문가이기에 많은 시행착오와 실수를 낳게 된다.

▲ 뉴욕 맨해튼 어퍼이스트 지역과 센트럴 파크의 시원한 전경 / 사진=네스트시커스

미국의 경우는 부동산을 팔고자 할 경우엔 에이전트들에게 매도 전속 권한을 대부분 부여한다. 중개전문가인 에이전트들은 자기할 수 있는 모든 능력을 발휘하여, 건물주를 대표하여 최상의 거래가 되도록 노력한다. 역시 가장 중요한 부분이 가격이다. 최고 매도가를 목표로 매수자들을 상대하게 된다. 우선 에이전트들은 다양한 비교방식으로 현 부동산에 대한 가격을 결정한다. 기존 거래 가격과 미래 전망 등 가능성까지를 포함하여 매도가격을 산정한다. 따라서 개인 건물주인 비전문가들의 독단적인 가격평가에 비해 상당한 차이점을 보이고 있다. 또한 가장 중요한 것이 시간이다. 매도 기간을 최대한 절감할 수 있도록 다양한 채널로 통해서 홍보를 극대화한다. 그러나 우리는 이러한 전속제도가 활성화되지 않아서 매수자든 매도자든 위임을 받아 일을 진행하지 못한다. 그러다 보니 중개업자간에도 매수자 및 물건 확보 경쟁이 치열하다. 더구나 매도자 본인도 수많은 매수자 및 부동산중개사들을 매매과정에 온갖 신경을 써야 하기에 정신적으로 상당한 부담과 스트레스를 받기도 한다. 비용이 들더라도 전문가에 맡기는 방식이 매도가격 극대화나 소요 시간 절감 등에서 상당한 효율성을 기대할 수가 있다.
 
두번째는 에스크로 제도이다. 이는 부동산 계약에서 잔금 및 등기이전까지 모든 과정에 주고받는 금전적인 부분을 일정한 제3자의 금융계좌에 맡겨놓는 것이다. 따라서 미국의 경우 매도인과 매수인간에 계약이 종료될 때까지 누구도 돈을 만질 수 없다. 따라서 중개인이나 변호사 및 은행모기지 담당자들도 모든 과정이 에스크로 계좌로만 자금이 송,수금되며 등기가 최종 완료된 시점에 매도자금이 일시적으로 배분되는 시스템이다. 자금상의 문제가 발생할 여지가 없는 아주 훌륭한 제도다.
 
세번째는 인스펙터(inspector) 제도다. 집을 계약하기에 앞서 매수자들은 해당 집을 점검해야 한다. 어느 부분이 문제가 있는지 어느 정도 수리를 해야 하는지 조사해야 할 사항이 많다. 외양상의 건물 구조 등은 바로 알아차릴 수 있지만, 땅 밑에 있는 상하수도 배관 및 기름 탱크 등 눈에 안 보이는 부분까지 파악하기란 불가능하다. 미국에서는 인스펙터라는 전문자격증을 가진 주택 조사관이 있다. 이들은 고객 의뢰로 계약후 일정기간 동안에 집을 샅샅이 조사한다. 당연히 문제가 발견되면 최종 잔금 정산시 그 부분에 대한 수리비를 감안해서 매도가격을 재산정한다.
 

▲ 브루클린 윌리엄즈 버그의 한적한 주택가 모습. 요즘 이곳이 뜨고 있다./사진=네스트시커스

네번째는 중개수수료 매도자 부담원칙이다. 집을 매매할 경우에 항상 매수자는 잔금과 각종 비용을 마련하느라 자금 확보에 애를 먹는다. 한편 매도자는 매각자금이 들어오기에 상대적으로 자금 여유가 생긴다. 이런 점을 감안해서 중개수수료는 모두 매도자가 부담한다. 매수자는 변호사, 에스크로 및 타이틀 관련 비용 등 다른 수수료를 물론 부담하지만, 중개수수료 만큼은 전혀 부담하지 않는다. 일종의 ‘여유자 부담 원칙’이다.
 
다섯번째는 서류 사인 방식이다. 미국의 중개 과정은 모든 게 서류에 사인하는 것을 시작으로 일이 진행된다. 매도전속이든, 매수주문이든, 매매계약이든 모든 절차가 종이서류에 사인하는 것을 기본으로 하고 있다. 허나 우리는 매매서류 외에 대부분이 구두방식이다. 그러다 보니 서로에 대한 확신과 증거가 부족하다. 향후에 말을 바꾸면 상대방에 어떻게 대응할 수가 없다. 서로에 대한 신뢰성이 떨어진다. 따라서 중개과정이 모든 게 조마조마하고 매매서류에 최종 사인을 해야 안심할 정도다.
뉴욕의 경우 부동산 중개과정에 매수주문부터 변호사가 함께 사인한 오퍼서류를 통해 과정이 시작된다. 매도자의 응답도 상대방 변호사가 함께 서명한 카운터오퍼 서류가 전달되어 온다. 그러다 보니 단계적으로 신뢰성과 서로간에 확실성을 부여해준다.  한 나라의 제도가 다른 나라에 모두 좋을 수는 없다. 몇 가지는 우리 현실에 맞게 수정하여 적용할 필요가 있다고 본다. 미국의 중개과정은 우리보다 상당한 시간과 비용이 투여된다. 중개수수료도 우리보다 상당히 높다. 그러나 그만큼 거래의 안정성과 투명성이 확보되는 점이 무엇보다 큰 장점이다. NM