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꺼지지 않는 뉴욕 맨해튼의 부동산 열기와 그 원인
2017년 08월 09일 (수) 10:04:49 곽용석 webmaster@newsmaker.or.kr

부동산 투자는 변치않는 영원한 재테크 수단이다. 요즘 국내 경기의 정체와 은행 예금 이자율의 하락세로 국내 투자자들이 투자처를 찾지 못해 고심하고 있는 상황이다. 은행권도 쌓여가는 현금에 골머리를 앓고 있다. 강남의 중소형 빌딩 수익률도 최근 많이 하락했다. 이제는 해외로 눈을 돌려야 한다는 목소리가 조심스럽게 나오고 있다. 최근 국내에서 영업을 개시한 미국 뉴욕 맨해튼의톱 랭킹 부동산중개회사인 네스트시커스의 곽용석 한국지사장로부터 미국 뉴욕 부동산의 생생한 현장 상황을 시리즈로 소개해본다.


<시리즈 순서>

1. 치솟는 맨해튼 부동산 가격
2. 수요를 따라가지 못하는 부동산 공급
3. 맨해튼 부동산의 투자가치는 과연 있는가
4. 끝없이 경쟁하는 맨해튼 아파트의 마천루들
5. 우리가 배워야할 선진 부동산 중개 : 투명성과 안전성…
6. 맨해튼 부동산을 영원히 간직하라 : Buy, Hold and Forever
(한국의 강남에서 세계의 강남으로 눈을 돌려라)
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2007년 하반기 서브 모기지 사태 직전에 맨해튼 월스트리트 가까운 곳에 호텔급 고급 콘도를 분양한 적이 있다. 국내에서도 대대적으로 홍보, 분양해, 전체 150여가구중 40여가구를 한인들이 매입했다. 당시 전용면적 20평 방1개 아파트 분양가가 10억원 정도했다. 이후 전 세계 금융 사태가 발생하며 많은 우여곡절을 겪었다. 미국연방정부의 금융규제로 인해 대출 조건도 까다로워지면서 많은 분양자들이 대출을 받지 못해 애를 먹었다. 결국 중간에 손해를 감수하고 불가피하게 처분한 사람도 있고 분양완공이후 경제불황 지속 우려로 팔아치운 사람들도 꽤많았다.
지금 그 아파트 시세는 20억원 정도한다.
10년만에 약 2배가 오른 것이다.

부동산의 투자를 행하는 입장에서 우리는 다양한 관점과 기술이  필요하다.
가장 우선순위는 모두가 다 아는 ‘위치’다.
맨해튼보다 더한 로케이션 가치를 증명해보여줄 수 있는 장소는 전세계적으로 찾기 어렵다.
다음으론 해당 주거의 구조나 건축연도, 주변환경과 교육과 교통 등 여러 가지가 생각난다.
여기에 한가지 덧붙여 필요한 요소라 하면 ‘인내’ 즉 기다림이다.
이는 어찌보면 부동산의 전문적인 시각이나 지식과는 동떨어진 개념들이다.

▲ 맨해튼 남단 고급 콘도50층에서 본 남쪽 전경, 앞의 건물들은 ‘도심속의 도시’인 배터리 파크 시티. 허드슨강이 대서양 바닷가와 만나는 저 멀리 왼쪽 강 한가운데에 자유의 여신상도 보인다
맨해튼은 금융사태의 원흉회사들이 몰려있는 곳이다.
월스트리트 등 그 주변 다운타운 지역의 부동산 가격은 서브 모기지사태이후에도 오히려 꾸준히 올랐다. 강건너 뉴저지나 롱아일랜드에는 아직도 그전 시세를 회복하지 못한 곳이 수두룩하다.

맨해튼의 부동산투자로서의 장점을 설명하려면 두가지 면에서 긍정적인 결과가 나와야 한다. 투자수익률과 자산가치 증가율이다
먼저 수익률을 보자.
현재 맨해튼의 수익률은 대략 아파트의 경우 2~3%, 빌딩3~5%, 호텔인 경우 3~6%정도다.

한국의 경우보다 낮은 편이다. 서울지역의 상가주택과 아파트의 수익률이 대체적으로 4~6%선이다.

한국에서 부동산 투자 최고 선호지역인 서울 강남을 보자. 2~3년전만해도 5~6%의 수익률을 보였다. 최근에는 4%이상을 찾아보기 어렵다.
4%가 안되어도 위치가 좋은 곳은 바로 매매가 되는편이다.
문제는 임대시 공실률이다. 임대료가 아무리 높아도 임차인이 들어오지 않으면 연간 수익률이라는게 의미가 없다. 좋은 물건은 공실률이 낮은 것이다. 겉보기에 수익률이 높아도 속으론 공실률이 중요하다. 대체적으로 강남지역 공실률의 경우, 사무실빌딩은 10% 남짓이다. 상가주택이나 근린상가는 대략 7~10%로 전문가들은 보고 있다. 공실률을 감안하면 최종 수익률은 2~3%대로 떨어진다.

맨해튼의 부동산 아파트 수익률을 살펴보자. 맨해튼의 중간 사이즈 아파트가 1베드룸인데, 대략 전용면적 20여평으로 이들 가격이 15~20억원선이다. 이 콘도의 경우 월 임대료가 대략적으로 4~5천 달러 안팎이다. 관리비와 재산세를 내고나면 연간 수익률이 2~3%정도 한다. 문제는 공실률인데 상당히 낮다. 아파트는 2% 수준이며 상가는4~5%선이다.
따라서 연간 순수수익률이 최소 2%정도는 확보가 된다. 결국 한국의 강남과 맨해튼의 투자 수익률은 엇비슷한 가운데 강남지역이 약간 앞서고 있는 셈이다.

다음 중요한 포인트는 부동산 매매가 자체의 상승률이다. 한국의 경우 올해는 그런대로 경기가 좋아 강남일대의 아파트등가 10% 이상 안팎 상승했다.
맨해튼의 연간 가격 상승률을 보자. 20년간의 가격을 보면 평균 상승률이 2.8배였다. 연간평균상승률이 7.5%였다. 서브모기지 사태때 맨해튼은 12%하락했다가 2~3년후에 그 가격대를 만회하고 바로 상승했다. 그 이후 두 배나 올랐다. 평균가격인데도 말이다. 인기 지역은 3~4배가 올랐다.

단기간의 투자 수익률은 서울지역이 맨해튼 보다 좋아보인다.
문제는 인내력이다. 투자 전략을 긴호흡의 자세로 본다면, 결코 맨해튼의 수익률이 강남 어느 지역보다 떨어지지 않는다.

‘당장의 강한 힘을 가진 자가 승리하는 게 아니라 오래 버티는 자가 이긴다’라는 이야기가 이 곳 맨해튼 투자 자세에서도 그대로 적용되는 셈이다.  NM

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