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<꺼지지 않는 뉴욕 맨해튼의 부동산 열기와 그 원인>
2017년 07월 10일 (월) 15:33:45 곽용석 webmaster@newsmaker.or.kr

부동산 투자는 변치 않는 영원한 재테크 수단이다. 요즘 국내 경기의 정체와 은행 예금 이자율의 하락세로 국내 투자자들이 투자처를 찾지 못해 고심하고 있는 상황이다. 은행권도 쌓여가는 현금에 골머리를 앓고 있다. 강남의 중소형 빌딩 수익률도 최근 많이 하락했다. 이제는 해외로 눈을 돌려야 한다는 목소리가 조심스럽게 나오고 있다. 최근 국내에서 영업을 개시한 미국 뉴욕 맨해튼의 톱 랭킹 부동산중개회사인 네스트시커스의 곽용석 한국지사장로부터 미국 뉴욕 부동산의 생생한 현장 상황을 시리즈로 소개해본다.

         미국 뉴욕부동산회사 네스트시커스 한국지사장 곽용석

<시리즈 순서>

▲ 곽용석
1. 치솟는 맨해튼 부동산 가격
2. 수요를 따라가지 못하는 부동산 공급
3. 과연 맨해튼 부동산의 투자가치는 있는가
4. 끝없이 경쟁하는 맨해튼 아파트의 마천루들
5. 우리가 배워야 할 선진 부동산 중개 : 투명성과 안전성…
6. 맨해튼 부동산을 영원히 간직하라 : Buy, Hold and Forever
(한국의 강남에서 세계의 강남으로 눈을 돌려라)


<시리즈2 ; 수요를 따라가지 못하는 부동산 공급>

얼마 전 한 고객이 맨해튼 내 작은 상가주택을 계약하느라 애를 먹었다. 그는 로어 이스트 지역부터 샅샅이 매물을 찾았지만, 원하는 건물을 쉽사리 확보하지 못했다. 괜찮다 싶으면 다른 매수자들이 이미 계약에 들어갔거나 매도자와 오퍼를 서로 주고받는 상태라서 후순위로 밀리다 보니 적지않게 고생했다. 그 사이에 가격이 은근히 올라 마음이 달아올랐던 것이다. 결국 그 고객은 할렘에 있는 4층짜리 멀티 패밀리(연립주택)를 계약하는데 만족해야 했다.
뉴욕 맨해튼에는 왜 이렇게 매물부족 사태가 해소되지 않는 것일까. 맨해튼 부동산 가격이 주춤한다는 뉴스도 간혹 들리던데 실제 시장 내부에서의 반응은 왜 다르게 나타나는 것일까. 물론 지난 2~3년 사이 바짝 오른 후 전체적으로 주춤하는 듯 보이지만 실제 시장에 나와 있는 매물은 거의 소진된 상태다. 시장이 소강 상태에 있는 것은 맞다. 하이앤드 가격대(대략 100억원 이상) 경우에는 조정 국면에 있기도 하다. 그러나  평균사이즈(1~2베드룸 아파트 또는 3~4층짜리 연립, 상가주택) 부동산들은 예전이나 지금이나 항상 매물 부족 상태를 겪고 있다.

▲ 타임스퀘어 광장 전광판들
근본적인 매물 부족은 2007년에 시작된 서브 모기지 사태로 거슬러 올라간다. 서브 모기지 사태 이후 5~6년간 신규 개발 계획이 올 스톱되었기 때문이다. 개발시행사(디벨로퍼)들은 분양을 신규로 해봐야 어렵다고 판단했다. 개발 작업을 거의 진행하지 않았다. 시장이 얼어붙었기 때문이다. 시장에서 완전판매를 장담하지 못했다. 그 여파가 지금도 공급부족 사태로 남아있는 것이다.

두 번째는 부동산 보유자들도 기존의 물건을 팔고 다시 살만한 물건이 없자, 자신의 아파트들을 시장에 선뜻 내놓지 못하는 것이다. 현재 갖고 있는 아파트를 시장에 내놓으면 바로 팔린다. 보통 평균적으로 맨해튼은 매물이 3개월(지난 1분기 평균 시장잔존일 89일)이면 계약이 체결된다. 최악의 경우라도 가격을 좀 인하하면 바로 매수자가 나타난다. 그러나 내가 이사가려는 곳에 마땅한 부동산이 없다는 게 문제다. 자기가 원하는 지역에 원하는 타입의 아파트를 찾기가 어려운 것이다. 그래서 기존 부동산을 팔고 싶어도 팔지 못하는 것이다. 따라서 매물 부족 악순환에 일조하는 셈이다.

세 번째는 외국인들이 계속적으로 들어오고 있다. 비즈니스인의 사업 차원과 각국 부유층의 재테크 차원에서 온다. 그들은 현금성이 뛰어나고 상대적으로 부유하다. 이들은 계약 실행력과 속도가 뛰어나다. 최근에 중국 부유층들이 여기저기 판을 흔들어 놓기도 했다. 어떤 경우에는 물건을 보지도 않고 온라인이나 중개인의 설명을 통해서 계약을 결정하는 경우도 있다. 시장은 더욱 빠르게 매매가 진행되기에 괜찮은 물건이 시장에 나왔다 싶으면 바로 계약을 해야 하는 상황이 되어버렸다.

네 번째는 기존 코업의 콘도(아파트) 전환이 거의 다 끝났다. 뉴욕 맨해튼에는 오래된 코업과 호텔들이 있었다. 이들은 100년 안팎의 낡은 건물들이다. 그래서 언젠가는 리모델링을 하게 마련이다. 이 시기에 콘도로 용도를 전환한다. 여러모로 콘도가 시장에서 인기가 있기 때문이다. 콘도는 기존의 코업보다 조건이 까다롭지 않아서 임대를 놓거나 매매하거나 쉽다. 코업의 경우 관리위원회의 사전심사를 거쳐야만 매매나 임대 및 대출이 가능하다. 그래서 이런 절차가 없는 콘도를 선호한다. 보통 리모델링을 할 경우에 코업에서 코업으로 사용 전환을 하게 마련이다. 그런데 이런 전환을 하려는 단지들은 거의 다 했다. 그래서 시장에 신규로 공급하는 콘도 매물이 상당히 적은 편이다.

▲ 9·11 사태 이후 새롭게 완공한 세계무역센터 모습과 ‘도심 속의 도시’ 배터리 파크 시티(battery park city)의 고급아파트들
마지막으론 미국의 경제가 살아나고 있다. 실업률이 줄고 취업자수가 증가하면서 경제성장률이 오르고 있다. 현재 미국의 경제상황은 분명 좋아지고 있다. 올해 트럼프 정부가 들어서면서 부동산 정책과 금융규제 완화의 목소리까지 들린다. 이러한 방침들은 분명 부동산시장에 긍정적인 효과로 나타날 수밖에 없다. 맨해튼이야 이러한 미국의 경제와 무관하게 돌아가는 지역이지만, 미국경제가 호황이면 그 가속도는 분명 플러스가 된다.

현재 맨해튼의 부동산 매물은 역사적으로 최저치를 기록하고 있다. 맨해튼 내 콘도와 코업아파트는 대략 80만 채 남짓이다. 이중 시장에 매물로 나온 것은 약 6천여채뿐이다. 요즘은 좀 뜸하게 가격이 움직이지 않고 있다. 누군가 일부러 시장을 옥죄고 있는 느낌이다. 이러다가 다시금 한 단계 튀어 오를 가능성이 높다. 20년간 가격 움직임을 보면 항상 그래왔다. 조금 쉬었다가 바로 튀는 형태였다. 그것이 지금 수요와 공급이 맞지 않는 왜곡된 맨해튼 부동산 시장의 밑바닥에서 느끼는 분위기이다. 

 

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