서울의 6억원 초과 아파트가 2009년에 비해 5만5000가구 가까이 줄어든 것으로 조사됐다.
부동산써브에 따르면 지난 10월 마지막 주 기준으로 서울 지역 아파트(주상복합 포함) 119만8005가구 중 평균 매매가 6억원을 초과하는 가구는 총 32만4810가구였다. 이는 2007년 이후 가장 적은 수로 6억원을 웃도는 가구가 가장 많았던 2009년(37만9336가구)에 비해 5만4526가구 줄어든 것이다.

6억원 초과 아파트가 가장 많이 줄어든 지역은 2009년 2만2217가구에서 현재 1만2386가구로 9831가구 감소한 강동구로 집계됐다. 이 지역은 고덕주공, 둔촌주공 등 재건축단지 매매가가 하락한 여파 때문으로 보인다. 이어 송파구(8008가구, 6만9647→6만1639가구), 양천구(5868가구, 2만5623→1만9755가구), 강서구(5587가구, 1만315→4728가구) 순으로 감소 폭이 컸다. 한편 서울부동산정보광장은 서울 성동구 성수동 주상복합아파트 갤러리아 포레가 2년째 국내 최고가(실제 거래가 이뤄진 경우) 아파트 타이틀을 차지했다고 밝혔다. 전용면적 241㎡ 갤러리아 포레가 지난 9월 44억원에 실거래됐다. 지난해에도 이 단지는 전용 271㎡ 주택이 54억원에 팔렸다. 최고가 아파트 2위는 서울 도곡동 타워팰리스 1차로 전용 244㎡주택이 올해 42억5000만원에 거래됐다. 이어 청담동의 마크힐스1·2단지 전용 192㎡가 42억3000만원으로 3위에 올랐다. 서울 삼성동 아이파크는 전용 195㎡가 41억5000만원에 팔렸다.

멈추지 않는 전셋값 고공행진
전셋값 고공행진이 멈추지 않고 있다. 수도권 전셋값은 11월 중순까지 65주 연속 상승하면서 역대 최장 상승 기록을 경신했다. 하지만 정부가 내놓은 하우스·렌트푸어 금융지원책 이용자는 전무한 것으로 나타났다. 부동산 전문가들은 “전세입자들의 상황을 무시한 탁상행정으로 실효성이 없다”고 지적했다. 한국감정원은 지난 11월 7일 전국 주간 아파트 가격동향을 조사한 결과 매매가격은 전주대비 0.08% 올랐으며, 전세가격은 0.19% 상승했다고 발표했다. 한국감정원의 발표에 따르면 11월 14일 현재 전주대비 전세가격은 64주 연속 상승했다. 이는 2009년 1월30일부터 2010년 3월 19일까지의 60주 연속 아파트 전세가 상승기록을 경신한 것이다. 국민은행에 따르면 최근 1년 사이 서울 아파트 전셋값은 6.84% 올랐다. 특히 송파구(9.61%) 서초구(9.52%) 강서구(9.39%) 강남구(8.93%) 광진구(8.56%) 양천구(8.07%) 등이 높았다. 전문가들은 전세수요의 매수세 전환이 원활하게 이뤄지지 않고 있는 것을 가장 큰 이유로 꼽았다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “저금리 탓에 반전세(전세+월세) 물량은 늘어나는데, 상대적으로 ‘완전 전세주택’은 줄어들면서 수급불균형 상황이 심화되고 있다”며 “여기에 수요자들의 전세선호 현상도 가시지 않고 있어서 전셋값 오름세는 당분간 지속될 것”이라고 말했다. 또 “주택 매수를 검토하는 사람들도 아직 집값 하락에 대한 두려움이 크다”며 “이들이 매수세에 가담해야 하는데 당장은 쉽지 않은 상황”이라고 전했다. 매매가격은 보합세에 접어들었다. 박원갑 국민은행 부동산 전문위원은 “가을이사철도 끝났고, 급매는 다 팔렸는데 추격 매수는 불안하니 관망세가 확산되고 있다”고 설명했다. 한편 전세난이 심각해지는 데도 정부가 준비한 ‘목돈 안드는 전세I·Ⅱ’ 등 금융 지원책은 관심을 끌지 못하고 있다. 국민·기업·농협·신한·우리·하나 등 6개 시중은행이 지난달 내놓은 ‘목돈전세Ⅰ’은 출시된 지 한 달이 지났지만 전국적으로 단 한 명도 이용하지 않았다. ‘집주인 담보대출’이라고도 불리는 이 제도는 집주인이 전세 보증금을 대출받고, 세입자가 이자를 내는 방식이다. ‘목돈전세Ⅱ’(보증금 반환청구권 양도방식 전세자금대출)도 출시 두 달이 지났지만 6개 수탁은행의 실적은 전국적으로 186건, 120억7000만원에 그쳤다. 새로 전세 계약을 할 때 부부합산 연소득 6000만원 이하인 무주택자에게 2억6600만원까지 빌려주는 상품이다. 건당 대출은 한도에 훨씬 못 미치는 6500만원이다. 집주인이 은행에 보증금을 담보로 제공(보증금 반환청구권)해야 되기 때문에 거부감이 크다는 것이다. 금융공기업을 이용해 하우스푸어를 구제하려고 마련한 ‘부실채권매입제도’ ‘적격전환대출’도 실적은 미미하다. 서울 개포동 삼일공인 정경미 대표는 “전세물건 부족으로 보증금을 올려도 금세 계약이 이뤄지는데, 대출까지 받아 전세를 놓겠느냐”고 꼬집었다. 신종칠 건국대 부동산학과 교수는 “전세금 대출 지원에만 힘을 쓰기보다는 전세 수요가 자연스레 매매나 월세로 전환될 수 있도록 도와야 전세난을 잡을 수 있다”고 지적했다.

아파트 매매값 8·28 전월세 대책 발표 후 연속 상승
전셋값 상승폭이 다시 커지고 매매가 상승세는 탄력을 잃으며 주택시장이 혼돈에 빠져드는 모습이다. 일시적 ‘터뷸런스’ 현상에 그치지 않고 장기화될 경우 서민의 주거비용 부담만 커지는 결과로 작용할 전망이어서 취득세 영구감면 조기 시행 등 정책의 불확실성을 걷어내야 한다는 지적이 나왔다. 지난 10월 관련업계 등에 따르면 전세수요가 매매로 전환되며 2개월간 둔화되는 모습을 보이던 전셋값이 다시 상승폭을 키우고 있다. 부동산 리서치 전문업체 리얼투데이가 한국감정원 주간별 아파트 전셋값 변동률을 분석한 결과, 10월 14일 전국 기준으로 0.29% 오른 것으로 나타났다. 직전 주간 상승률인 0.26%보다 0.03%포인트 오른 값이다. 수도권은 전주보다 0.03%포인트 올라 0.38%를 기록했고, 서울은 0.04%포인트 오르며 무려 0.41%나 뛰어올랐다. 특히 명문학군 등 교육여건이 뛰어난 지역 중심으로 전셋값 상승이 두드러지고 있는 것으로 조사됐다. 강남구는 14일 기준 아파트 전셋값이 전주보다 0.12%포인트 오른 0.37%였고, 서초구는 0.37%(전주 0.28%)가 올랐다. 송파구 전셋값도 0.64% 오르면서 높은 상승률을 기록했지만 전주(1.30%)보다는 상승폭이 둔화됐다. 강북지역에서도 전셋값 강세현상이 나타났다. 8학군으로 꼽히는 노원구 전셋값은 무려 0.94% 올랐다. 상승률이 전주보다 0.68%포인트 높다. 양천구 역시 0.39% 오르면서 전주(0.07%)보다 높은 상승세를 보였다. 양지영 리얼투데이 팀장은 “가을이사철 등으로 학군 좋은 지역 중심으로 전세수요가 다시 늘고 있는 데 비해 하반기 입주 물량이 부족해 전셋값이 다시 오르고 있다”고 설명했다. 이와 달리 매매시장은 다시 심리가 얼어붙으며 상승률이 가라앉고 있다. 아파트 매매값은 8·28 전월세 대책이 발표된 뒤 연속 상승세가 이어져왔다. 생애최초 주택 구입자를 중심으로 매수심리가 회복되며 가격 상승폭이 커진 것이다. 하지만 후속입법이 늦어지는 데다 취득세 영구감면이 내년에야 시행될 것이란 예측 등으로 실망감이 감지되며 매매가는 상승률은 줄어들었다. 지난 11월 14일 기준 전국 아파트 매매가 상승률은 0.14%로 전주보다 0.04%포인트 낮아졌다. 수도권 아파트 매매가는 전주보다 0.07%포인트 떨어진 0.15%였고, 서울은 같은 기간 대비 0.04%포인트 줄어 0.16% 오르는 데 그쳤다. 서울에서는 용산구의 상승률이 0.03% 포인트로 가장 낮았다. 다만 강남권에서는 여전히 강세현상을 나타냈다. 서초구는 10월 14일 기준 전주보다 0.27%포인트 오른 0.33%에 달했고 강남구는 전주보다 0.06%포인트 오른 0.12%를 시현했다. 양 팀장은 “취득세 영구 감면과 다주택자 양도세 중과 폐지 등 정부가 예고했던 주요 쟁점 법안들이 국회에서 처리되지 않으며 불확실성이 다시 수면 위로 떠올랐다”면서 “이로 인해 매매시장은 풀이 죽고 전세시장만 강세를 보이는 현상이 재발한 것으로 보인다”고 밝혔다. 그는 “시장은 심리적인 영향이 크기 때문에 정부정책이 입법을 통해 조속히 시행되지 않을 경우 수요자들의 혼란이 가중돼 거래절벽 등 시장왜곡 현상이 나타날 가능성이 높다”고 지적했다.

취득세 영구 인하 8월 28일부터 소급 적용
새누리당과 정부가 지난 11월 4일 취득세 영구 인하 조치를 8·28 대책 발표일인 지난 8월28일부터 소급 적용하기로 합의함에 따라 침체된 부동산 경기가 회복될 수 있을지 관심이 모아지고 있다. 새누리당과 정부는 11월 4일 오전 당정 협의를 열고 취득세 영구인하 시점을 대책 발표일인 8월28일부터 소급적용하기로 합의했다. 취득세 감면 적용 시점도 당초 정부안인 내년 1월1일에서 대책 발표일로 앞당겼다. 새누리당 황영철 의원은 당정협의 직후 브리핑에서 “정부 발표를 신뢰한 국민들의 기대를 반영하고, 대책 발표의 실효성을 높여 주택시장의 조속한 활성화가 필요하다는 당의 요구를 정부가 수용해 대책 발표일부터 적용하기로 당정 간 의견 모았다”고 설명했다. 인하안은 취득세를 ▲6억원 이하인 경우 2%→1%로 ▲9억원 초과는 4%→3%로 영구 인하하는 것이 골자다. 6억~9억원은 현재와 같이 2%를 유지하기로 했다. 현재 법정 최고 세율인 4%를 적용하는 다주택자도 1주택자와 같이 집값에 따라 취득세를 깎아주기로 했다. 전문가들은 취득세 인하를 기다려온 수요자들이 거래에 나서면서 시장이 활성화될 것으로 내다봤다. 조은상 부동산써브 리서치팀장은 “취득세 인하는 실수요자들이 가장 기다려왔던 사안”이라며 “세입자 중 집 구매를 계획했던 이들은 구매에 나서 거래량이 늘어날 것이다. 단 한시 적용이 아니기 때문에 거래량이 단기간에 급증하지는 않을 것”이라고 분석했다. 양지영 리얼투데이 리서치자문팀장은 “취득세 인하 적용을 받기 위해 계약금만 걸고 대기하는 계약물건이 많았다. 그 계약자들이 잔금을 지불함에 따라 거래량이 늘어날 것이다. 양도세 감면 혜택까지 받으려는 수요자를 고려하면 거래는 더 늘어날 수 있다”고 전망했다. 다만 “단 취득세 인하는 실수요자들이 기다려왔던 것”이라며 “다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 폐지 등 투자자들을 움직일 수 있는 법령이 통과돼야 시장 회복이 가시화될 수 있을 것”이라고 덧붙였다.

11·4 대책 발표 후에도 부동산 경매시장서는 여전히 찬바람
11월 5일 부동산 시장의 바로미터인 경매시장에선 낙찰가율이 급락하는 등 찬바람이 불었다. 야당과의 협상 등 넘어야할 산이 적잖은 데다 정부와 여당에 대한 불신이 깊은 탓이란 지적이 나온다. 부동산경매정보업체 부동산태인에 따르면 정부와 여당이 부동산법안 처리에 합의한 11월 4일 열린 서울 아파트 경매 평균 낙찰가율은 73.6%로 ‘8·28 전월세대책’ 효과로 고점을 찍었던 10월 평균(82.5%) 대비 8.9%포인트 하락했다. 연중 최저치다. 가장 물건이 많은 매월 첫째 주 월요일 서울에서 진행된 경매의 결과여서 의미가 크다는 분석이다. 수도권에서도 비슷한 결과가 나왔다. 이날 진행된 경기·인천 등 수도권 일대 아파트 경매 낙찰가율도 76.3%를 기록, 전월(82.1%) 대비 5.8%포인트 떨어졌다. 9개월 만에 가장 낮은 낙찰가율이다. 이날은 경매장을 찾는 사람의 발길도 줄었다. 서울 아파트 경매에 입찰한 평균 경쟁률이 5대 1을 기록하며 10월 평균(6대 1) 대비 1명 줄었다. 이날 수도권 아파트 평균 입찰경쟁률도 4.9대 1로 전월(7.6대 1)보다 2.7명이나 줄었다. 두 지역 모두 연중 가장 낮은 입찰경쟁률을 기록한 것이다. 이 같은 불안감은 지난 10월 말부터 감지됐다. 국정감사가 막바지에 접어들면서 취득세 인하 소급적용 여부 등에 대한 정부와 여야 간 입장차가 전해지면서부터다. 서울 아파트 경매의 경우 10월 마지막 주 들어 평균 낙찰가율이 79.66%를 기록하며 70%대로 내려앉았다. 일반 매매시장에서도 분위기는 크게 다르지 않다. 한국감정원에 따르면 10월 들어 매주 0.20%, 0.16%, 0.12% 상승세를 보이던 서울 아파트 매매가격이 마지막 주에는 0.06%로 상승률이 급격히 둔화됐다. 정대홍 부동산태인 팀장은 “‘4·1부동산대책’ 발표 이후 부동산 시장이 반등에 성공했지만 여야정 협의체를 구성하고도 6월 국회에서 핵심법안들이 통과되지 못해 다시 하락세를 보였다”면서 “이 같은 학습효과로 인해 4일 진행된 경매 결과도 내림세를 보인 것”이라고 말했다. 현재 국회에는 취득세 영구 인하 내용을 담은 지방세법 ▲분양가상한제 탄력 적용 ▲다주택자 양도세 중과 폐지 ▲수직증축 리모델링 ▲주택바우처 도입 ▲층간소음 기준 신설 ▲아파트 관리비 투명화 ▲개발부담금 한시감면 등 10여개의 부동산 법안이 계류돼 있다. 4·1대책 당시에 발표된 법안을 비롯해 장기간 국회에 발목이 잡혀 있는 법안이 많기 때문에 전문가들은 부동산 법안 처리가 시급하다고 입을 모았다. 하지만 처리가 지속 지연되면서 시장의 불신이 깊어진 탓에 정부와 여당의 정기국회 법안 처리 합의에도 시장은 관망세로 돌아선 것이다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “정부의 연이은 부동산 대책과 전세 시장의 고공행진 등의 영향으로 실수요자들이 경매를 통해 내 집 마련에 나서면서 낙찰가율이 상승했다”면서 “하지만 법안 통과에 가장 중요한 야당과의 합의가 남아있기 때문에 관망세로 돌아선 것”이라고 분석했다. 이어 “부동산 시장의 회복세를 유지하기 위해선 법안 처리에 대한 여야의 조속한 합의가 필요하다”고 덧붙였다.

취득세 영구인하 소급 적용, 주택매매시장 활력 불어넣나
부동산시장 최대 관심사였던 취득세 영구인하 적용시점이 대책 발표 시점인 8월 28일로 확정되면서 입법 지연으로 주춤했던 주택매매시장이 다시 활력을 찾을 것으로 보인다. 야당에서도 소급적용에 대해 지방재정 보전방안 등을 확보하는 선에서 원칙적으로 찬성한다는 입장인 만큼 법안처리는 신속하게 진행될 전망이다. 윤후덕 민주당 전월세대책 태스크포스(TF) 간사는 “취득세를 8월 28일로 소급적용하는 건 원칙적으로 찬성한다”면서도 “다만 정부가 9월 발표했던 지방세수 보전방안만으로는 부족해 이 부분에 대해 여·야·정 협의체를 꾸려서 논의할 필요가 있다”고 말했다. 국회 안전행정위원회 소속 새누리당 의원들과 유정복 안전행정부 장관은 지난 11월 4일 오전 국회에서 당정협의를 열고 취득세 인하 시점을 8월 28일로 소급하기로 합의했다. 정부는 ‘8·28 전월세 종합대책’ 발표 당시 6억원 이하 주택 취득세율은 현행 2%에서 1%로 낮추고, 6억원 초과~9억원 이하는 현행 2%를 유지한다고 밝혔다. 9억원 초과 주택은 4%에서 3%로 낮추기로 했다. 이에 따라 6억원짜리 집을 매입해 등기를 하는 경우 취득세 부담은 1200만원(2% 세율 적용)에서 1%인 600만원으로 가벼워지게 됐다. 정부는 부동산경기가 침체에 빠지자 2011년부터 주택거래 활성화를 위해 취득세 감면을 간헐적으로 추진해왔다. 그러다 보니 취득세 인하 혜택이 종료된 직후에는 거래가 급감하는 이른바 ‘거래절벽 현상’이 빚어지는 등 시장이 왜곡되자 아예 취득세를 영구적으로 내려 거래부담을 줄여주기로 했다. 취득세율 1%가 적용되는 6억원 이하 주택은 전체 주택 재고량의 94.3%(수도권 89.3%)에 달한다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “8·28대책 이후 9월 매매량이 일시 증가했는데 이들은 모두 취득세 영구인하를 염두에 두고 거래한 것”이라며 “8월 28일부터 소급 적용하면 시장에 긍정적 영향을 미칠 것”이라고 말했다. 권 교수는 “취득세 영구인하와 함께 다주택자 양도세 중과폐지, 수직증축 리모델링 허용 등이 국회에서 모두 통과될 경우 거래가 살아나며 고공행진하는 전셋값에도 영향을 미칠 수 있다”고 덧붙였다. 취득세 인하가 8월 28일 이후 매매된 주택까지 소급적용돼 거래 당사자들은 취득세를 환급받을 수 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울시 거래량은 9월부터 현재까지 1만7346건에 달한다. 아파트가 9월 4198건, 10월 7475건, 11월 238건이다. 단독·다가구주택은 9월 633건, 10월 739건, 11월 13건이다. 다세대ㆍ연립주택은 9월 1592건, 10월 2396건, 11월 62건이다. 김윤정 KB국민은행 MW사업부 세무위원에 따르면 지난달 서울 강남구 개포동 개포주공4단지 전용 35㎡ 아파트를 5억5500만원에 구입한 무주택자는 교육세 포함 2.2%인 취득세율이 1.1%로 줄어들게 된다. 이에 이미 납부한 1210만원 중 605만원을 환급받게 된다. 다주택자라면 4.4%에서 1.1%로 세금이 줄어든다. 기 납부한 2420만원 중 1815만원을 돌려받게 된다. 환급절차는 납세자가 환급신청을 한 뒤 각 지자체가 해당 가구에 환급통지서를 보내고 계좌로 환급 세액을 입금하는 식으로 진행된다. 취득세 인하를 8월 말부터 적용하면 세수 감소로 인한 정부의 재정부담은 7800억원에 이를 것으로 추산된다. 한편 야당은 정부가 내놓은 지방재정 보전 방안에 대해서는 이견을 보이고 있다. 또 전월세상한제와 계약갱신청구권 등과 함께 처리하는 방안을 요구함에 따라 법안처리 속도가 늦춰질 가능성은 남아있다. 정부 관계자는 “부동산 경기를 살리지 않고서는 최근 지표상으로 호전되고 있는 경기 회복세를 뒷받침하기 어렵다는 데 당정이 인식을 같이한 것”이라며 “야당이 소급적용 방안을 받아들일 수 있도록 충분히 협의를 해나가겠다”고 말했다.

7월∼8월 27일 사이 주택 매매자들의 불만 커져
부동산 거래 활성화를 위해 정부와 여당이 부동산 취득세 감면을 ‘8·28 전월세시장 안정대책’ 발표 때로 소급 적용하기로 하면서 이 혜택을 받지 못하는 거래 매매자들의 불만도 커지고 있다. 7월과 8월 27일 사이에 주택을 매매거래한 이들은 지난 7월 정부의 취득세 영구인하 방침을 믿고 부동산 매매를 했는데 정작 혜택에서는 제외됐다는 것이다. 지난 11월 5일 국토교통부와 부동산업계에 따르면 취득세 소급 적용 대상에 포함되지 않는 7월과 8월 27일 사이 주택 거래는 15만여 건에 육박하는 것으로 추산되고 있다. 국토부의 온나라 부동산정보 통합포털을 보면 취득세 한시면제 혜택이 끝난 7월부터 전국의 주택 매매거래는 급감했다. 전국 아파트 매매는 취득세 감면이 한시 적용됐던 6월 9만4647가구에서 7월 2만5079가구로 뚝 떨어졌다. 일반주택 매매 역시 12만9907가구에서 3만9608가구로 급락했다. 취득세 면제 정책이 얼마나 효력을 발휘했는지 보여주는 대표적인 수치다. 취득세 감면 소급 적용 시기가 8월 28일로 확정되면서 혜택을 못 받게 된 7월∼8월 27일 사이 주택 매매자들의 불만이 클 수밖에 없다. 지난 6월 서승환 국토부 장관이 취임 100일 기념 기자회견에서 취득세 영구인하 얘기를 처음 꺼낸 이후 박근혜 대통령도 지난 7월 9일 “경제부총리가 주무부처들과 협의해 개선대책을 수립하라”고 지시했다. 이후 정부는 관계부처 협의를 거쳐 7월 22일 취득세 영구인하 방침을 공식화했다. 이에 주택 매매자들은 “(8·28 소급 적용은) 7, 8월 집을 취득한 국민을 바보로 만드는 것”이라며 “소급 적용 시점을 재검토해야 한다”고 주장했다. 부동산 중개업계 관계자도 “8월 28일 이전 이미 정부의 논의와 발표가 있었기 때문에 이를 믿고 주택을 구입했다가 혜택을 못 받게 되는 사람들은 억울할 수밖에 없을 것”이라고 말했다. NM