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황금알을 낳는 상가, 오피스텔 투자?
부실상가 활성화 해법은
2008년 12월 13일 (토) 17:03:08 안상호 기자 press9809

   
▲ 집합건물 전문컨설턴트 이상배 소장
지금도 사람들의 기억 속에 남아 있는 몇 년 전의 전국을 떠들썩하게 했던 동대문의 모 대형 쇼핑몰 분양사건의 경우는 노후의 안정적 수입 확보를 위해 수 천 명의 서민들이 일생동안 모아둔 전 재산과 은행대출금등으로 투자하였으나 오히려 수분양자들이 경제적으로 치명적인 손실을 입은 대표적인 사례이다.
국내 쇼핑몰분양과 관리의 문제점을 적나라하게 드러낸 사건과 분쟁은 비단 이것뿐 만이 아니라 전국 대부분의 일반 상가, 오피스텔에서도 제도적 허점으로 인해 이를 악용한 무책임하고 부도덕한 시행사와 분양회사 그리고 수분양자들의 분쟁은 날로 심각해지고 있어 상가, 오피스텔 투자 시에 보다 신중한 접근을 필요로 하고 있다.

안상호 기자 press9809@

집합건물의 문제 발생
테마쇼핑몰, 상가, 오피스텔 등 그 동안 많은 수분양자 및 입주자의 피해사례의 원인을 보면 “일단 팔아먹고 보겠다.”는 분양회사와 재무적으로 부실한 시행사가 가장 큰 원인으로 나타났지만 수분양자도 일정한 책임이 있는 점은 우리나라의 경제 상황, 상가의 입지조건, 주변 상가와의 경쟁 정도, 상가의 활성화 예상 정도,,,등등의 면밀하고 신중한 검토를 하지 않고 분양회사가 제시하는 검증되지 않은 지나치게 높은 임대수익에 욕심이 앞서 분양회사의 말만 믿고 섣불리 계약을 하기 때문이다.
분양회사는 통상적으로 분양 이후의 것을 책임지지 않고 분양 종료 후 철수하기 때문에 빠른 분양을 목적으로 “임대고수익을 얻을 수 있다”는 달콤한 말로 고객을 유혹하고 있는데 이것은 분양률을 높이기 위한 마케팅 전략일 뿐임으로 너무 좋은 조건을 제시하는 상가, 오피스텔 등의 분양은 계약 전에 절대적으로 이를 의심하고 충분한 검토를 할 필요가 있다.
분양 당시부터 발생되는 문제는 이것으로 끝나는 것이 아니라 분양 이후에도 통상적으로 수
분양자는 수 분양 당시에는 생각지도 못했던 많은 문제들로 고통을 겪고 있다. 건물의 준공지연, 건물의 비활성화, 임차인 입점 미비, 건물의 심각한 건축하자, 입주자의 의견 불일치, 건물 관리단의 비현실적 관리, 과다한 관리비, 관리비등의 체납으로 인한 건물 전체의 단전 단수 등등의 문제가 맞물려 건물의 여러 가지 부실화가 심각해져 결국 건물자체의 가격하락으로 이어지기도 한다.

커가는 수분양자들의 피해
부동산 및 건물관리 전문가의 연구조사에 의하면 대부분의 상가, 오피스텔 소유주는 분양받은 건물의 인근에 거주 하지 않는 경우가 많고, 그 지역의 상권과 활성화 정도를 제대로 파악하기 어려운 상태로 분양회사가 제시하는 솔깃한 높은 임대료 보장 약속과 현란한 분양광고에 현혹되어 적정가 보다 높은 분양가로 계약을 체결했기 때문에 1차적으로 금전적인 손해를 입는다고 한다.
이후 건물이 오픈되었지만 분양회사의 약속과는 달리 높은 임대료는 고사하고 매우 헐값에 임대를 하면 그나마 다행이고 상당수의 건물이 공실이 되다 보니 수분양자는 대출 이자와 관리비등의 납부로 2차적인 이중고를 겪게 된다.
이런 피해를 입게 되자 수분양자들과 고수익의 임대를 약속한 분양회사 및 시행사와의 줄 소송이 발생되고 이 과정에서 장기간의 송사에 휘말린 수분양자들은 금전적으로 정신적으로 3차적인 피해를 입게 되고 소송이 진행되는 동안 임대 수익의 부푼 꿈을 꾸며 건물을 분양 받았던 수분양자들은 건물 구입 계약을 취소하거나 헐값에라도 건물을 팔고 싶어 하지만 이 또한 가능성이 거의 없다는 것을 알게 되어 점점 절망하게 된다.
이런 이유로 수분양자들이 건물을 거의 포기하다 보니 방치된 건물은 대출이자와 건물 관리비등으로 인해 경매에 넘어가는 경우가 빈번하게 발생하고 있는데 낙찰되는 가격이 분양가의 20~50%정도이기 때문에 수분양자는 건물은 날리고 빛과 정신적 고통만 남는 어처구니  없는 결과를 맞게 된다. 
심한 경우에는 분쟁과 소송으로 지쳐 있는 어느 집합건물에서 보듯이 수분양자들이 건물 전체의 당면한 문제들을 해결하고자 선정한 소유자 대표가 오히려 대표가 된 것을 이용하여 자신의 욕심을 채우고자 이권에 눈이 멀어 전체 소유자들에게 금전적, 정신적 피해를 주고 있어 어려움에 처한 수분양자들을 더욱 힘들게 하고 있다.

집합건물의 정상화를 위해서는
쇼핑몰이나 오피스텔 등 집합건물의 문제점은 시행회사 및 분양회사에서 문제의 원인이 발생됨으로 “건축물의 분양에 관한 법률”을 더욱 강화하여 분양 시에 제시된 점의 이행에 관한 점과 이를 책임지는 보증에 관한 점을 더욱 강화해야 하고, 수분양 예정자는 좀 더 꼼꼼한 검토를 통한 상가, 오피스텔의 수 분양에 임해야 할 것이다.
이런 근본적인 제도의 개선과 수분양자들의 신중함이 선행되지 않는 한 집합건물의 문제점은 끊이지 않을 것이다. 그리고 분양 이후에 발생되는 문제들 또한 그 심각성이 매우 큼으로 이를 예방하여 추가적인 피해를 줄여 보다 원활하고 효율적인 집합건물의 정상적인 관리와 발전을 하고자 한다면 소유자와 임차인간의 의사 협의체 구성, 그리고 소신 있고 책임감 있는 관리단의 역할이 중요한 것으로 통계자료에 나타났다.
주택관리사이자 집합건물컨설팅 전문가인 이상배(번양개발대표)는 집합건물의 정상적인 관리를 위해서는 첫째 “소유자는 자신의 귀중한 재산과 연관된 총회나 집회가 열리면 관심을 가지고 꼭 참여를 해야 한다.”는 것을 강조하고 있다. 그 이유는 소유자 과반수이상의 동의로써 회의의 결정이 이루어지는데 이를 방기하면 적법한 결정이 이루어 질 수 없고, 몇 몇 소유자들이 자신들의 이익을 도모하고자 전체 소유자들에게 피해가 가는 비합리적인 결정이 종종 일어남으로 이런 것을 막기 위해서라고 한다. 
둘째 “건물관리의 감사를 철저해야 한다.” 는 것 또한 중요하다고 말하고 있다. 관리인(상가대표)은 책임감과 봉사라는 기본적인 정신을 가져야 하는데 몇 몇의 불순한 관리인은 전체 입주자들의 이익 추구라는 선임 취지와 달리 직위를 이용해 자신의 이익을 챙기기에 급급해 하는가 하면 심지어 어떤 이는 2~5곳의 관리인(상가대표) 직을 꿰차고 각종 금전적 이권으로 자신의 배를 채우는 행위를 하고 있어 소유자들이 지속적인 감사를 실시하여 이를 예방 할 필요가 있다고 했다.

현재를 반영하는 관련 법률의 개정의 필요성
시대가 날로 발전하고 여러 사회적 욕구가 창궐하는 현 시대는 이전에 우리가 생각지 못했던 많은 이해와 제도를 요구하고 있다. 자본주의 사회의 가장 핵심인 재산권에 대한 보장은 우리 헌법이 보장하고 있는 법의 근간이다. 하지만 공동주택의 사례에서 보듯이 재산권 중에서 핵심인 처분권은 보장하더라도 유지관리에 적용되는 관리권은 공동의 이익을 위해 일정한 제약을 주택법으로 규제하고 있듯이 “집합건물법”도 이제 사회적 현실에 맞게 개정할 필요성이 높아지고 있다.
 사회가 빠르게 발전하고 있는데 관련법이 이를 쫒아가지 못해 제도적 미비로 발생하는 문제를 계속 방치 한다면 우리는 지금 심각히 겪고 있는 문제를 이후에도 반복적으로 겪게 될 것이다. 소박하게 살아가면서 조그만 희망을 갖고자 상가, 오피스텔에 투자하는 많은 서민들의 꿈이 위협받는 일이 없도록 이제부터라도 문제점을 개선해 나아가 상가, 오피스텔 하나가 황금알을 낳는 거위가 되는 그런 미래를 희망해 본다.NM

 

 

 


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