서울 아파트 평균 매매가격이 5억5000만원을 돌파했다. 이는 2008년 관련 집계를 시작한 이후 가장 높은 수치다. 전문가들은 지난해 주택 매매거래가 최대치를 기록한 데다 전셋값이 가파르게 상승하면서 매매가격을 끌어올렸다고 분석했다.

장정미 기자 haiyap@

지난 2월9일 KB국민은행 주택가격동향 조사에 따르면 지난 1월 서울 아파트의 평균 매매가격은 5억5282만원으로 전월(5억2475만원) 대비 2807만원 올랐다. 강남 지역 11개구의 평균 매매가가 6억6109만원으로 치솟으며 상승세를 주도했다. 강북 지역 14개구의 1월 평균 매매가도 4억2566만원으로 처음 4억2000만원 대를 기록했다. KB국민은행 관계자는 “1월 주택 매매가가 크게 오른 건 통계를 최신화하면서 고가의 신규 분양 아파트 가격이 반영됐기 때문”이라며 “작년 집값이 크게 오른 부분도 통계에 반영됐다”고 말했다. 지난 1월 서울 아파트 전셋값도 3억9741만원을 기록하면서 관련 조사가 시작된 2011년 6월 이래 처음으로 3억9000만원 대에 접어들었다. 4년 반 만에 1억5000여만원이 오른 것이다. 임채우 KB국민은행 부동산전문위원은 “전세 물량 부족으로 작년 수준은 아니겠지만 올해도 전세가격이 상당폭 상승할 것으로 보인다”며 “전세 상승 때문에 서울을 중심으로 아파트 매매가격도 강보합을 보일 것으로 관측된다”고 말했다.

전셋값 상승세 당분간 계속 이어질 듯
전세 품귀 현상으로 전셋값 상승세가 지속되면서 서울의 아파트 평균 전세 가격이 4억원에 육박하고 있다. 매매가 역시 상승세를 이어갔지만 미국의 금리인상과 정부의 대출 규제 등 영향으로 상승폭은 다소 둔화됐다. 2월7일 KB국민은행에 따르면 지난 2월1일 기준 전국 아파트 전세 가격은 전주 대비 0.06% 상승하며 2009년 2월 둘째주 이후 353주 연속 오름세를 유지했다. 서울(0.08%)과 수도권(0.08%), 5개 광역시(0.05%)는 물론 기타 지방(0.02%)의 전세값도 모두 전주 보다 상승했다. 연속 상승세 흐름 속에 1월 서울의 평균 아파트 전셋값은 전달인 지난해 12월보다 약 2000만원 오른 3억9741만원을 기록했다. 서울·수도권에서는 강북구와 용인 수지구의 전셋값 상승률이 0.21%로 가장 높았다. 강북구는 전세물량은 부족한 반면 지역 내 재건축 이주수요가 발생하면서 상승폭이 컸다. 이밖에 ▲광진구(0.19%) ▲화성(0.18%) ▲안산 단원구(0.17%) ▲동대문구(0.17%) ▲중랑구(0.17%) ▲성북구(0.16%) 등이 뒤를 이었다. 지방 광역시 가운데 부산(0.09%)과 대전(0.08%), 울산(0.08%)의 전세 가격은 상승했지만 대구와 광주는 보합세를 보였다. 대구 달서구(-0.02%)와 수성구(-0.02%), 울산 동구(-0.11%) 등은 오히려 전주보다 전셋값이 떨어졌다. 전국 아파트 매매가는 지난 2월1일부터 시작된 정부의 대출 규제 등 영향으로 시장이 다소 침체기에 접어들면서 전주보다 0.02% 소폭 상승하는데 그쳤다. 서울과 수도권은 각각 0.03%, 5개 광역시는 0.01% 올랐고 기타 지방은 보합세에 머물렀다. 서울에서는 마포구(0.17%)의 상승률이 가장 높았다. 이어 ▲강북구(0.15%) ▲중랑구(0.10%) ▲동대문구(0.10%) 순으로 매매가가 상승했다. 수도권에서는 의정부(0.12%)와 인천 동구(0.12%)의 상승폭이 컸고 성남 중원구(0.11%)와 남양주(0.11%)가 뒤를 이었다. 5개 광역시 중에 대구(-0.05%)는 하락, 광주(0.00%)와 대전(0.00%)은 보합을 기록했다. 부산(0.06%)과 울산(0.05%)의 매매가는 올랐다.

새 아파트 입주 물량은 크게 늘지 않아
설 명절 이후 봄 이사철이 시작되면서 서울과 수도권에서 전셋집을 구하지 못한 서민들의 시름이 한층 깊어지고 있다. 전세 물건 품귀로 가격이 천정부지로 치솟았으나, 올해 새 아파트 입주물량은 크게 늘지 않았기 때문이다. 여기에 서울 강남권 재건축 단지를 중심으로 한 이주 수요도 급증하고 있다. 업계에서는 이미 전세의 월세화가 가속화한 상황이라 전세뿐 아니라 보증금이 상당한 반전세 대란도 벌어질 수 있다고 우려한다. 부동산114에 따르면 지난해 수도권 전세가 상승률은 2001년 이래 최고 수준으로 나타났다. 지난해 말 기준 수도권(서울·경기·인천)의 3.3㎡당 평균 아파트 전세가격은 894만원으로 2014년 말(773만원) 대비 약 15.65%가량 올랐다. 2000년 조사 이래 최고 전세가 상승률을 보였던 2001년(21.68%) 이후 15년 만에 최고 상승률이다. 올해도 상황은 비슷하다. 지난해 말 894만원이었던 수도권 전세가격은 1월 말 기준 896만원으로 0.22%가량 뛰었다. 계절적 비수기인 영향으로 상승폭이 작지만, 3월부터 급상승할 가능성은 충분하다. 그 근거로는 예년과 비슷한 수도권 신규 입주물량이 거론된다. 올해 수도권 입주 예정물량은 전체 11만30가구로 2014년(10만1201가구), 2015년(10만3473가구)과 별 차이가 없다. 반면 전세수요는 여전히 높다.

최근 국토연구원이 전국 150개 자치단체 2204개 공인중개업소를 대상으로 설문조사한 결과에 따르면 수도권에서 전세를 임차하려는 사람이 임대인보다 많다고 응답한 비율이 56.2%나 됐다. 강남권 재건축 아파트 이주 행렬도 전세난의 또 다른 ‘뇌관’이다. 한국개발연구원에 따르면 서울 재건축 이주 가구는 2012년 4783가구에서 2015년 1만9622가구로 3년 만에 4배 이상 증가했다. 올해도 상반기에 예정된 강남권 재건축 이주 수요가 1만 가구 이상으로 추정된다. 개포주공 3단지 1160가구, 고덕주공 5·7단지 1780가구 등이다. 주변 지역에서 새 집을 찾으려는 수요자 때문에 이제 전세난을 넘어 반전세난이 걱정될 정도다. 김태섭 주택산업연구원 정책연구실장은 “전세난이 이어지면서 소비자들이 반전세나 월세에 대한 생각들을 보편적으로 하게 됐다”며 “결국 전세 물량이 없다는 점을 감안하면 반전세 쪽으로 눈을 돌릴 수밖에 없을 것”이라고 내다봤다.

전세 품귀현상으로 서울 떠나는 인구 늘어
전세 품귀현상으로 서울을 등지는 이들이 늘고 있다. 서울시에 따르면 지난해 서울을 떠난 인구는 172만7000명으로, 서울에 터전을 마련한 인구(158만9000명)보다 13만7000명이 많았다. 순유출 규모는 1997년(17만8000명) 이후 18년 만에 가장 많다. 탈(脫)서울 인구는 전국 17개 특별·광역시·도 가운데서도 압도적인 1위다. 대전(-2만2000명), 부산(-1만4000명), 대구(-1만4000명), 광주(-9000명)과 비교가 되지 않을 정도로 많은 이들이 서울을 등졌다. 탈서울의 주된 이유는 주택 문제, 즉 이사(49.2%)였다. 전세난에 떠밀린 실수요자들은 전월세 계약기간 종료와 매매로 돌아섰다. 탈서울 행렬은 주택 매매 거래량에서도 확인할 수 있다. 지난해 주택 매매 거래량은 119만3000건으로 집계를 시작한 지난 2006년 이후 최대치다. 하루가 다르게 치솟는 전셋값은 비단 어제오늘의의 문제가 아니다. 물건이 워낙 없는 데다 저금리 기조로 전세를 유지하는 집은 대부분 근저당이 잡혀 있거나 노후화된 곳들이 대부분이다. KB국민은행 부동산시세에 따르면 1월 전국 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)은 74.1%에 달했다. 지난 2009년 이후 84개월 연속 상승세다. 특히 성북구 등 주거취약계층이 거주하는 일부 지역은 재건축·재개발 이주수요 유입으로 전세가율 80%를 넘어섰다. 봄 개학을 앞두고 미리 움직이려는 학군수요도 전셋값 상승을 부추겼다. 특히 송파구 전세매물의 월세 전환과 학군수요 움직임으로 전셋값이 지난 2월 0.12%나 상승했다. 지난해 서울 25개 자치구 중 서대문구(564명)와 강서구(103명)를 제외한 나머지 자치구가 순유출을 기록한 것도 전셋값 고공행진과 같은 맥락이다. 서울시 25개 자치구 중 시도간 전출률은 관악구·강동구(7.6%)와 금천구(7.0%)가 특히 높았다.

반면 강북구(4.5%), 양천구(4.8%), 성북구(4.9%)는 상대적으로 낮았다. 전문가들은 올해도 전세난과 탈서울 행렬이 계속될 것으로 내다보고 있다. 양지영 리얼투데이 리서치실장은 “올해 전세가격은 만성적인 품귀현상과 입주물량 부족으로 더 오를 것으로 보인다”며 “재건축·재개발 이수 주요가 늘어나기 때문에 실수요자들의 고민은 깊어질 것”이라고 말했다. 서울 도심 재건축·재개발 이주수요에 따른 전세 품귀현상과 대출심사 강화 후폭풍으로 수도권 월세를 선택하는 실수요자가 늘 것이라는 의미다. 저금리 기조로 집주인들의 월세선호 현상도 한층 심화될 전망이다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원도 “전세난이 여전히 지속되고 있고 대출심사가 강화돼 봄 이사철이 올해 시장의 바로미터가 될 가능성이 크다”며 “월세선호 현상으로 전세에서 돌아서는 수요자들이 많은 반면 일부는 매매수요로 전환할 것으로 본다”고 분석했다.
 
정부의 정책대안, 실효성 거두지 못해
지속적인 저금리 정책으로 주택 임대차시장에서 수급불균형이 이어지면서 지난해 전세난은 이전보다 더욱 심해졌다. 전세 물량이 귀해지고 보증금이 크게 오르면서 서울에서 전세를 구하지 못해 수도권으로 떠나는 이른바 전세난민도 늘었다. 정부도 전세난을 해결하기 위해 전세 대출 금리를 낮추는 등 팔을 걷어 부치고 나섰지만 전문가들은 근본적인 해결책과는 거리가 있다고 지적한다. 매매가격 대비 전세가격 비율을 의미하는 전세가율도 지난해 사상 처음으로 70%를 넘겼다. 전세가율이 82%에 달하는 성북구 길음동 등 일부지역에서는 전셋값이 매매가를 추월하는 역전현상도 발생했다. 서울에서 전세를 구하지 못하고 인천·경기 등 수도권으로 밀려나는 ‘전세난민’도 크게 늘었다. 국토교통부에 따르면 지난해 11월 전·월세 거래량 중 월세가 차지하는 비중은 44.6%로 전년 동월(39.0%) 대비 5.6%포인트 증가했다. 월세 거래량이 전세 거래량과 비슷한 수준까지 올라온 것이다. 가파른 주택가격 상승도 전세난에 한몫했다. 조명래 단국대 도시지역계획학과 교수는 “전체 가구 중에 20~30%는 자신이 번 돈으로 집을 살 수 없을 정도로 집값이 올랐다”며 “매매 수요가 임대차 수요로 빠르게 전환되면서 수급불균형이 심화됐다”고 설명했다.

전세난이 심각해지자 정부도 대책을 내놨지만 시장 분위기는 여전히 냉랭하다. 4월 임차보증금 대출금리를 0.2%포인트 낮췄고 저소득층 월세대출 금리도 기존 2%에서 1.5%로 내리도록 했다. 10월에는 신혼부부의 ‘버팀목 전세자금 대출’ 한도를 기존 1억원에서 1억2000만원으로 늘렸다. 하지만 전·월세난을 해소할 수 있는 근원적 치유책까지는 여전히 갈 길이 요원해 보인다. 전·월세 상한제, 계약갱신청구권 등 전·월세 시장 분위기를 단번에 바꿀 만한 대책들이 거듭 미뤄지고 있기 때문이다. 실제로 1월 국회 서민주거복지 특별위원회가 출범했지만 이렇다 할 성과 없이 막을 내렸다. 위원회에서는 전·월세 상한제, 계약갱신청구권 등을 검토했지만 결국 단기 전·월세 상승 가능성을 우려하는 목소리에 밀려 성과를 내지 못했다. 최은영 한국도시연구소 연구위원은 “대출한도를 늘려주는 정부의 전·월세 정책은 결국 더 많은 빚을 내라는 말”이라며 “전·월세 상한제, 계약갱신청구권 등 주거비 부담을 줄일 수 있는 근본 정책이 마련돼야 한다”고 말했다. 1960~70년대 개발시대 수준에 머물고 있는 정부의 전·월세 정책 패러다임도 바뀌어야 한다. 최 연구위원은 “정부 정책은 공급을 늘리면 주거난이 해소된다는 식”이라며 “공급자 위주의 부동산 정책으로는 서민의 주거불안정 문제를 해결하기 어렵다”고 지적했다. NM