주택 시장의 관망세가 계속되면서 전국 집값이 4개월 연속 하락한 반면 전셋값은 8개월 연속 오른 것으로 나타났다. 지난 4월15일, 한국부동산원이 발표한 ‘3월 전국주택가격동향조사’에 따르면 3월 전국 주택(아파트·연립·단독주택) 가격은 2월에 비해 0.12% 하락한 것으로 집계됐다. 

장정미 기자 haiyap@

전국 집값 변동률은 작년 12월 -0.10%, 올해 1월 -0.14%, 2월 -0.14%, 3월 -0.12% 등으로 4개월 연속 하락했다. 유형별로 보면 아파트는 0.18%, 연립주택은 0.07% 각각 내렸고, 단독주택은 0.07% 올랐다. 수도권(-0.15%→-0.11%)과 지방(-0.14%→-0.13%)은 집값이 하락세를 이어갔지만, 하락 폭은 축소됐다. 

전세시장은 수도권과 지방이 상반된 흐름 보여
서울은 지난 3월 변동률이 0.00%를 기록하면서 지난해 11월 이후 4개월 만에 보합전환했다. 부동산원은 “정주여건에 따른 지역·단지별 상승·하락 혼조세 보이는 가운데, 일부 선호단지 위주로 상승세 보이며 서울의 매매가격이 하락에서 보합으로 전환했다”며 “인천과 경기는 일부 급매물 위주의 거래가 이뤄지면서 구축·외곽지역 위주로 하락세가 지속됐다”고 설명했다. 서울에서는 도봉구(-0.11%), 노원구(-0.11%), 구로구(-0.11%), 관악구(-0.09%) 등이 큰 폭의 하락세를 보였지만, 송파구(0.14%), 용산구(0.08%), 광진구(0.07%), 마포구(0.07%) 등 12개 구에서 집값이 상승했다. 지방의 경우 하락세를 이어갔으나 하락 폭은 -0.14%에서 -0.13%로 축소됐다. 세종은 공급물량이 늘어난 영향으로 -1.05% 내리며 하락 폭이 커졌고, 대구(-0.41%), 부산(-0.25%) 등도 비교적 큰 폭으로 하락했다. 다만 강원(0.06%)은 동해와 춘천 위주로, 경북(0.04%)은 영천·상주시 위주로 상승했다. 매매 가격과 달리 전국 주택 전셋값은 지난 3월 전달 대비 0.05% 오르면서 작년 8월 이후 8개월 연속 상승세를 이어갔다.

유형별로는 아파트가 0.09% 올랐지만, 연립주택과 단독주택이 각각 -0.05%, -0.01% 내렸다. 전세시장은 수도권과 지방이 상반된 흐름을 보였다. 수도권은 2월 0.14%에서 3월 0.19%로 상승 폭이 확대됐지만, 전셋값이 내리고 있는 지방에서는 하락 폭이 0.08%로, 2월과 동일했다. 작년 7월 이후 9개월 연속 전셋값이 오른 서울의 경우 상승 폭이 2월 0.12%에서 3월 0.19%로 확대됐다. 노원구가 0.57%로 가장 높은 상승률을 기록했고, 성동구(0.55%), 용산구(0.30%), 구로구(0.28%), 서대문구(0.23%), 영등포구(0.22%)가 큰 폭의 상승률을 보였다. 다만 강동구(-0.09%)는 입주물량 영향 있는 상일·길동 위주로 하락하며 내림세를 이어갔다. 지난 3월 전국 주택 월세가격은 전월 대비 0.09% 오르면서 작년 8월 이후 8개월 연속 오름세를 이어갔다. 다만 하락 폭은 2월 0.10%에서 줄어들었다. 유형별로 보면 아파트(0.12%), 연립주택(0.06%), 단독주택(0.02%) 모두 월세가격이 상승했다. 지역별로는 서울이 0.11%에서 0.15%에서 상승 폭이 확대됐고, 수도권은 0.16% 오르며 상승 폭이 유지됐다. 지방(0.04→0.03%)은 상승 폭이 축소됐다.

반등세 보이는 주택 시장에 금리는 흐름 좌우할 주요 변수
최근 서울을 중심으로 회복세를 보이던 부동산 시장에 ‘금리 리스크’가 변수가 될 전망이다. 미국의 물가 상승(인플레이션)이 계속되면서 연내 기준금리 인하에 대한 기대감이 떨어지면서다. 업계에서는 당초 6월로 예상됐던 금리인하 시기가 늦춰질 경우 최근 회복세를 보인 주택시장 분위기가 다시 가라앉을 수 있다는 예측도 나온다. 전문가들은 현재의 금리가 유지될 경우 금리 영향이 비교적 크지 않은 서울, 특히 강남권과 그 외 지역 간의 집값 양극화가 더욱 심화할 것으로 내다봤다. 지난 4월13일 한은에 따르면 전날 금통위는 통화정책방향 회의를 열고 기준금리를 현재의 연 3.5%에서 동결했다. 지난해 2월에 이어 10차례 연속 동결로 금통위원 전원 일치다. 이창용 한은 총재는 “물가가 목표수준으로 수렴할 것으로 확신이 들 때까지 통화긴축 기조를 충분히 유지하겠다”고 밝혔다. 금리 인하 지연 가능성에 국내 주택시장 전망도 안갯속이다. 금리 인하가 당초 예상보다 늦어지면 회복 조짐을 보이던 주택 시장 흐름에 제동이 걸릴 가능성도 배제할 수 없기 때문이다.

최근의 주택 시장은 서울과 수도권을 중심으로 미세하나마 회복세를 보이고 있다. 한국부동산원 조사 결과 4월 첫째주 서울 아파트값은 0.2% 올라 2주 연속 상승했다. 반등세를 보이는 주택 시장에 금리는 흐름을 좌우할 주요 변수로 지적된다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “연내 금리 인하로 인한 주택시장 회복에 대한 기대감이 컸다”며 “하지만 최근 금리 인하 시기가 불투명해지면서 시장 회복 흐름이 강해지기는 어려워 보인다”고 설명했다. 향후 서울 강남권과 나머지 지역 간의 집값 양극화가 더욱 심화할 것이란 분석도 나온다. 강남권의 경우 상대적으로 금리 변화에 덜 민감한 데다 가격 상승에 대한 기대감도 있어 수요가 몰리고 있어서다.

이미 지역별 가격편차는 벌어지고 있다. 서울 강남구 대치동 ‘대치 삼성 1차’ 전용면적 59㎡는 최근 신고가인 18억9000만원에 거래됐고, 송파구 잠실동 ‘리센츠’ 전용 98㎡도 2월 신고가인 27억5000만원에 손바뀜되는 등 ‘강남 3구’에서는 신고가가 속출하는 모습이다. 반면 4월 첫째주 도봉구(-0.05%), 금천구(-0.03%), 노원구(0.02%), 관악구(-0.02%) 등 서울 외곽 지역은 가격 하락세를 보이고 있다. 이 기간 경기 지역 아파트값도 0.03% 떨어졌고, 지방도 ▲세종 -0.35% ▲대구 -0.06% ▲부산 -0.06% ▲전북 -0.06% ▲제주 -0.05% ▲충남 -0.05% 등 대부분 지역이 하락세를 보였다. 상·하위 아파트 가격 격차도 점차 벌어지는 양상이다. KB부동산 통계를 보면 지난 3월 기준 서울아파트 ‘5분위 배율’은 4.958배로 집계됐다. 2018년 9월 5.011배 이후 약 5년 3개월 만에 가장 높은 수치이며, 지난해 5월 이후 10개월 연속 오름세다. 이 수치는 배율이 클수록 고가 아파트와 저가 아파트 간 가격차가 큰 것을 의미한다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)는 “기준금리 인하 시점이 늦어지면 지금의 관망세가 이어지면서 국지적·지역적 부동산시장 양극화가 심화할 것”이라며 “수요가 여전한 지역은 가격이 유지되거나 오르고, 반대인 곳은 가격이 떨어질 가능성이 높다”고 말했다. 이어 “같은 지역에서도 입지에 따라 가격이 달라지는 등 양극화가 더욱 세분화될 수 있다”며 “지방의 경우 주요 도시와 그 외 지역의 가격차가 더욱 벌어질 것”이라고 덧붙였다.

수도권 이남 지역이 주택 시장의 가격 상승 주도
최근 1년 내 집값이 가장 많이 오른 지역은 ‘준강남’이라 불리는 경기도 과천인 것으로 나타났다. 4월15일 직방이 수도권 지역별 매매가격 변동률을 살펴본 결과 과천은 올해 4월 3.3㎡당 4968만 원을 기록하며, 지난해 4월 대비 9.4% 상승해 수도권 자치구 내 가장 높은 가격 변동률을 보였다. 이어 화성시(8.0%), 성남시 분당구(5.8%), 수원시 영통구(5.5%), 하남시(4.5%), 용인시 수지구(4.2%) 순으로 수도권 이남 지역이 가격 상승을 주도한 것으로 분석됐다. 과천은 서울 서초구와 접해 있고 주거 선호도가 높아 강남권 주택시장과 유사한 흐름을 보인다. 래미안슈르와 같은 대단지와 더불어 기존 단지를 재건축한 새 아파트 및 재건축 진행단지가 공존하고 있다. 최근 1년 내 별양동에 위치한 주공4단지의 가격 상승 폭이 가장 높았다. 주공4단지의 3.3㎡당 매매가격은 5541만 원으로 지난해(4095만 원) 대비 35% 상승했다. 주공4단지는 4호선 정부과천청사역 바로 앞에 위치한 초역세권 단지로 교통접근성이 우수한 가운데 조만간 총 1437세대의 대단지로 재건축을 앞두고 있어 수요자들의 관심이 높다. 지난 3월 전용 72㎡ 타입이 15억원에 거래돼 신고가를 찍는 등 가격 상승을 이끈 것으로 보인다. 화성의 3.3㎡당 매매가격은 1532만 원으로 지난해(1419만원)보다 8.0%가량 상승했다. 지난 3월 GTX-A노선 개통 호재로 동탄신도시에 대한 관심이 높은 가운데 동탄역 근처에 위치한 단지 위주로 가격 상승 폭이 두드러졌다.

동탄역삼정그린코아더베스트의 경우 지난 2월 전용 92㎡ 타입이 신고가 11억 3000만 원에 거래됐고 동탄역유림노르웨이숲은 지난 3월 전용 71㎡ 타입 10억 원, 전용 96㎡ 타입이 14억 2000만 원으로 각각 면적별 신고가를 경신했다. 성남 분당구는 지난해 4분기(매매 411건) 이후 올해 1분기 거래량(598건)이 소폭 늘어난 가운데 신축단지 위주로 가격 상승 폭이 컸다. 지난 3월 정자동 더샵분당파크리버 전용 84㎡가 신고가 14억 3500만 원에 거래됐다. 이어 판교 대장동 일대 새 아파트 가격 상승이 뒤를 이었다. 직방 측은 “대체로 우수한 입지 요건에 새 아파트이거나, 재건축 사업 등으로 새 아파트로 거듭날 대상 단지가 주를 이뤘다”며 “서울 집값이 높은 수준을 유지하는 가운데 가격 대비 삶의 질을 높일 수 있는 주거 환경을 선호하며 경기, 인천으로 이동하는 인구가 늘었고 그중 우수한 교통 및 생활 여건을 갖춘 단지 위주로 매매가격이 오른 것으로 보인다”고 전했다. 이어 “올해 거래량이 늘고, 신고가 경신 사례가 이어지면서 일각에선 집값 상승 신호라는 해석이 나오고 있지만, 집값이 본격적인 상승세라고 판단하기엔 어려워 보인다”며 “고금리 기조 속 ‘저리 대출 상품’ 등 거래가 매수 심리를 자극하고 있지만, 입지에 따라 국지적인 움직임이 일어나는 양극화로 움직임이 이어지고 있기 때문이다. 양극화는 오히려 심화하고 있어 부동산 시장의 가격 상승이 집값 상승을 부추기는 요인보다는 집값 하락을 방어하는 역할을 하는 정도로 예상된다”고 덧붙였다.

이란-이스라엘 공습으로 건설업계도 영향 받을 듯
이란이 이스라엘에 대한 대규모 공습을 개시하면서 국내 건설업계도 간접적인 충격을 받을 수 있다는 우려가 커지고 있다. 지난 4월14일 건설업계에 따르면 국내 건설사들은 이란이 이스라엘 본토를 전면 공격하면서 국내 원자재 가격 상승에 영향을 미칠 가능성을 고려하면서 상황을 주시하고 있다. 국제유가 급등으로 원자재 가격 및 물류비 상승에 영향을 줄 수 있어서다. 국내 건설사들은 석유, 철강 등 원자재 가격 불확실성이 커지고 있다고 판단한다. 가장 민감하게 반응하고 있는 것은 국제유가다. 중동 지역 확전 위기감이 고조되면서 지난 4월2일(현지시간) 국제유가가 5개월여 만에 최고 수준으로 올랐다. 이날 뉴욕상업거래소에서 5월 인도분 서부텍사스산원유(WTI) 선물 종가는 배럴당 85.15달러로 전날 종가 대비 1.44달러(1.7%) 상승했다. 런던 ICE선물거래소에서 6월 인도분 브렌트유 선물도 전날(1일) 종가 대비 1.5달러(1.7%) 오른 배럴당 88.92달러에 거래를 마쳤다. 두 선물가격 모두 종가 기준으로 10월 27일(85.54달러) 이후 5개월 만에 가장 높은 수준을 기록했다. 중동 갈등이 격화되면 유가가 배럴당 100달러대까지 치솟을 것이란 전망도 나온다. 국내 중견 건설업체 관계자는 “좀처럼

꺾이지 않고 있는 자잿값에 중동 전쟁마저 추가 악영향을 주게 된다면 전반적인 건축비용이 더 오를 수밖에 없을 것”이라고 예상했다. 전문가들은 현재 상황만 놓고 봐서는 중동전쟁 여파가 원자재 가격에 미칠 영향을 정확하게 진단할 수는 없지만, 전쟁이 장기화할시 유가 상승으로 인한 원자잿값 인상 여파로 건설 투자에 발목을 잡을 것이라고 전망한다. 권대중 서강대 부동산학과 교수는 “전쟁이 확산할 가능성이 높은 상황에서 중장기적으로 봤을 때 전 세계적인 유가 상승이 원자잿값 상승으로 이어질 가능성이 높다”고 내다봤다. 이어 “원자잿값 상승 여파로 건축비가 인상될 수 있고 인건비와 물가까지 영향을 미치게 되면 금리 인하도 쉽지 않게 되는 등 복합적인 여파를 끼칠 것”이라고 전했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “일각에서는 우려를 나타내고 있지만, 현재까지 중동전쟁이 전면전 양상을 띠지 않아 확대해석할 단계는 아니다”라고 전했다. 아울러 “한국 건설사들이 이스라엘에 수주를 많이 받아오지 않는데다가 중동에서 가져온 자재는 원유 이외에는 없기 때문에 현시점에서 과도하게 확대 해석하는 것은 주의해야 한다”고 부연했다. NM