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차기 정부, 주택 매입임대사업자 등록 활성화 나선다
기업형 임대주택 '뉴스테이' 공급 확대될 듯
2022년 05월 04일 (수) 12:55:51 장정미 기자 haiyap@newsmaker.or.kr

조정지역에서 도시형생활주택이나 빌라, 주거용 오피스텔 등을 사들여 임대사업을 하는 임대사업자도 종합부동산세와 양도소득세에서 혜택을 받을 수 있게 될 전망이다. 또 소형 아파트에 한해 임대사업자 등록이 가능토록 하는 방안이 검토되며 문재인 정부 들어 ‘공공지원 민간임대주택’으로 이름이 바뀐 옛 뉴스테이(기업형 임대주택) 공급도 활성화 될 전망이다.

장정미 기자 haiyap@

징벌적인 다주택자 규제로 인해 임대주택 매물 잠김 현상이 발생하자 민간임대사업자 등록을 다시 활성화하는 방안이 추진될 예정인 것이다. 지난 3월 31일 국토교통부와 대통령직 인수위원회 등에 따르면 차기 정부에서는 임대차 3법 시행 이후 전세 매물 부족과 전셋값 급등 현상에 대응하기 위해 주택 매입임대사업자 등록 활성화에 나설 것으로 전망된다. 이를 위해 조정대상지역내 임대주택에 대한 세제 혜택을 재개하고 중단된 임대사업자 등록을 활성화한다는 방침이다.

전세매물 잠기현상은 ‘민간임대사업자에 대한 규제 탓’ 지목
국토교통부 관계자는 “대통령직 인수위원회 업무보고에서 민간 임대사업자 등록 활성화를 위한 방안으로 조정지역내 일정기준 이하 임대주택에 대한 세제 혜택을 재개하는 방안이 구상됐다”며 이같이 말했다. 인수위원회는 지금의 전세매물 잠김현상은 임대차3법과 함께 민간임대사업자에 대한 징벌에 가까운 규제 탓으로 지목했다. 특히 2018년 9.13대책에서 민간임대사업 주택에서 아파트를 배제하고 이후 등록하는 임대사업자에겐 조정지역 주택에 대해서는 종부세 및 양도세 합산 배제 대상에서 제외했다. 이어 문재인 정부는 2020년 4년 단기임대와 8년 장기임대 중 ‘아파트 매입’ 임대 유형을 폐지하는 내용으로 민간임대주택특별법을 개정했다. 아울러 정부는 매입임대주택 등록을 더 받지 않고 등록 기간이 끝나면 연장 없이 말소하는 방침을 확정했다. 이로써 노무현 정부에서 처음 도입돼 이명박 정부를 거쳐 박근혜 정부까지 이어졌던 민간임대사업은 종말을 알렸다. 이후 2년간 집값이 2배 가까이 폭등하자 문재인 정부와 여당은 집값 상승의 원인을 임대사업자에 대한 ‘과도한 혜택’ 때문이라고 규정하고 다주택자에 대한 규제를 더욱 강화할 뜻을 밝힌 바 있다. 실제 민주당은 대선 이후 임대차 3법을 더욱 강화해 최초 임대차 계약에도 전월세 상한제를 적용하는 방안을 구상하고 있었다.

인수위는 이같은 민간임대사업자에 대한 ‘마녀사냥’으로 세수는 늘었지만 전셋값 앙등과 매물 잠김 현상이 나타난 것으로 보고 이에 대한 시정을 예고했다. 심교언 인수위 부동산TF 팀장은 “민간임대등록 활성화는 공공 임대를 보완해 민간 자본을 통해 장기간 안정적 거주가 가능한 임대주택을 공급하는 제도”라며 “비아파트와 소형아파트 중심으로 매입 임대에 대한 단계적 확대 계획을 검토 중”이라고 설명했다. 이를 위해 민간 임대사업자 등록 기준을 2018년 9.13 대책 이전으로 되돌린다는 게 인수위의 구상으로 알려졌다. 먼저 조정지역에 있는 전용 85㎡ 이하 면적의 빌라, 연립주택, 도시형생활주택, 주거용오피스텔은 종부세 및 양도세 합산 대상에서 배제된다. 새롭게 임대사업자 등록이 가능해지는 것이다. 이들 주택의 합산 과세 부분은 세법 시행령에 규정돼 있는 만큼 정부차원에서 얼마든지 시행이 가능하다. 임대사업등록소형 아파트에 대한 임대사업자 등록 재개 부분이다. 이 부분은 법 개정 사항이라 민주당이 반대하고 있는 현 상황을 볼 때 국회 통과는 매우 어렵다. 실제 오세훈 서울시장 취임이후 민주당이 장악한 서울시의회의 ‘대(對) 오세훈’ 의정을 볼 때 똑같은 현상이 국회에서 벌어질 것이란 게 대다수 전문가들의 이야기다. 국토부 관계자는 “소형이라도 아파트는 아파트이기 때문에 법 개정이 수반돼야하는데 이는 쉽지 않은 상황”이라고 말했다.

임대차3법 폐지 또는 전면 수정도 본격 논의
인수위는 임대주택 공급 확대를 위한 기업형 임대주택의 공급 재개 방침을 내놓고 있다. 심교언 팀장은 “재고순증 효과가 있는 건설임대를 충분히 공급하도록 지원할 것”이라고 말했다. 이에 따라 문재인 정부 들어 ‘공공지원 민간임대주택’으로 이름을 바꾼 기업형 임대주택 ‘뉴스테이’ 공급이 확대될 것으로 예측된다. 다만 현 정부는 야당 시절 박근혜 정부가 추진한 뉴스테이에 대해 ‘기업에 특혜를 준다’는 이유를 들어 반대했다. 이 때문에 공공지원 민간임대주택 사업은 박근혜 정부시절 지정된 옛 뉴스테이 지구에서만 이름을 바꿔 시행됐을 뿐 신규 사업은 전무한 상황이다. 이에 따라 옛 뉴스테이에 준하는 용적률 및 세제 혜택을 주는 방식으로 공공지원 민간임대주택 사업이 재개될 것으로 예측되고 있다. 다만 이 역시 법 개정 사안이라 민주당의 협조는 필요하다. 심교언 팀장이 학자 시절부터 강하게 주장해 온 임대차3법 폐지 또는 전면 수정도 본격 논의되고 있다. 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구제로 분류되는 임대차 3법은 이명박 정부시절인 2010년대 초반 전국적인 전셋값 앙등 시기부터 민주당이 주장했던 제도다.

사실상 박근혜 정부때 도입된 준공공임대사업자 제도는 바로 임대차3법에 대한 여론으로 인해 수립된 것으로 꼽힌다. 준공공임대사업자는 현 임대차 3법 규정처럼 8년 동안 의무 임대해야하는 현 전월세상한제와 마찬가지로 5% 이상 임대료를 올릴 수 없었다. 다만 세금 혜택을 받는다는 것이 임대차3법과 다른 상황이다. 심 팀장은 “임대차 3법은 현 정부의 대표적인 부동산정책 실패 사례”라며 “임대주택 매물이 감소하고, 전세 물건의 월세 전환이 가속화됐을 뿐 아니라 4년치 임대료가 한번에 반영되면서 급격한 임대료 상승을 초래했다”고 비판했다. 이어 민주당을 설득해서 임대차 3법 폐지에 나설 방침이라고 설명했다. 인수위의 임대차3법 수정 방안은 법에 따른 강제적인 시행이 아닌 인센티브를 부여하는 방식이다. 즉 임대인이 자발적으로 계약기간을 4년 연장해 장기계약을 하는 경우 또 임대료를 시세보다 낮게 올리거나 월세를 전세로 전환하는 임대인에게는 별도 인센티브를 부여하는 것이다. 이와 함께 임대차 기간을 현행 2+2년에서 계약갱신 청구권을 폐지하고 대신 3년으로 연장하는 방안도 거론된다. 이는 박근혜 정부시절 임대차3법 시행을 요구하는 민주당의 의견을 반영해 논의된 바 있는 사안이다. 이와 함께 임대료 5% 이내 인상은 인센티브를 줘서 유도한다는 방침이다. 하지만 인수위의 이 발언 직후 민주당은 전면 반발하고 있는 상태다.

윤호중 더불어민주당 공동비상대책위원장은 최근 한 라디오 방송에서 인수위의 임대차 3법 폐지·축소 검토 방침에 대해 “교각살우의 우를 범할 우려가 있다”고 직격했다. 또 친여 성향 시민단체들도 잇따라 인수위의 임대차3법 폐지 논란에 대해 집회를 여는 등 발 빠른 반대 입장 표명에 나선 상황이다. 시장 전문가들은 임대차3법의 장점은 살리되 단점은 수정해야한다는 입장을 보이고 있다. 한 시장 전문가는 “주택임대차시장 안정화를 위해서는 임대료 상승을 억제하고 장기 거주가 가능하도록 해야하는 것으로 임대차3법의 취지는 충분히 이해된다”면서도 “하지만 시장 경제 국가에서 사유재산을 억압하는데 아무런 인센티브를 주지 않는데다 오히려 임대사업자를 적폐 취급하는 선동은 이해하기 어렵다”고 말했다. 그는 이어 “임대시장 안정화를 위해 전월세 상한제를 도입한다면 과거 준공공 임대사업자에 준하는 혜택을 줘야할 것”이라고 말했다.

일시적 2주택자에 1가구 1주택자 혜택 부여
투기 목적이 아닌 부득이한 사정으로 일시적 2주택자가 돼 세 부담이 늘어나는 억울한 사례가 잇따르자 정부가 이들을 구제하는 방안을 마련하기로 했다. 4월 12일 기획재정부에 따르면 정부는 이사나 상속 등 부득이한 사유로 인한 일시적 2주택자에 대해 1가구 1주택자 혜택을 동일하게 부여하는 방안을 검토한다. 앞서 정부는 1가구 1주택자에 한해 올해 종합부동산세 과표 산정 때 2021년도 공시가격을 적용하기로 했다. 공시가격은 보유세를 매기는 기준으로 작년 공시가격을 활용하면 종부세를 동결시키는 효과를 낸다. 또한 고령자 납부 유예를 도입해 세 부담을 낮춰주는 방안도 발표했다. 이는 총 급여가 7000만원(종합소득금액 6000만원) 이하면서 세액이 100만원을 넘는 60세 이상 1가구 1주택자에게 종부세 납부를 상속·증여·양도 시점까지 유예해 주는 제도다. 이외에도 1가구 1주택자는 종합부동산세 기본 공제금액이 공시가격 기준 11억원으로 일반(6억원) 공제금액보다 높다. 고령자·장기보유 세액공제도 최대 80%까지 받을 수 있다. 부부가 공동명의로 주택을 보유하고 각각 6억원씩 총 12억원 공제를 받거나 고령자·장기 보유 공제를 받는 방법 중 유리한 쪽을 선택해 세금을 낼 수도 있다. 일시적 2주택자에 1가구 1주택 혜택을 주는 것은 법률 개정 사항으로, 추가적인 입법 조치가 필요하다.

윤석열 대통령 당선인과 더불어민주당 입장이 동일해 속도가 붙을 전망이다. 지난 3월 31일 윤석열 대통령직 인수위원회는 “일시적 2주택자에 대한 종부세 부담 완화 필요성이 제기되고 있고 관련 법안이 국회에 제출돼 있다”며 “인수위는 이러한 일시적 2주택자에 대해 1가구 1주택 특례가 조속히 올해부터 이뤄져야 한다는 입장”이라고 밝혔다. 최근 더불어민주당도 일시적 2주택 등으로 억울한 종부세 부담에 대해 세금 환급 방안을 추진하겠다고 밝힌 바 있다. 다만 정부는 인수위가 요청한 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제 방안은 거부했다. 따라서 해당 조치는 새 정부 출범 이후 5월 11일부터 소급 적용돼 1년간 시행될 예정이다.

가계대출 총량규제 사실상 폐지
지난해 금융당국이 강력하게 밀어붙인 가계대출 총량규제가 사실상 폐지된 분위기다. 은행들이 마이너스통장을 포함한 신용대출에서 대출 문턱을 낮추고 1억~3억원까지 한도복원에 나섰기 때문이다. 다만 대출규제가 총량규제 이전 수준으로 복귀했다고 해도 개인이 연소득 범위를 넘어 돈을 빌릴 수는 없다. 4월 11일 금융권에 따르면 하나은행은 12일 오후 5시 접수분부터 하나원큐 신용대출 한도를 1억5000만원에서 2억2000만원으로 상향했다. 이로써 하나은행 신용대출 한도는 금융당국의 가계대출 규제 이전 수준으로 복구됐다. 한도 2억2000만원은 가계부채 규제가 도입되기 이전과 같은 수준이다. 앞서 하나은행은 지난 1월 말 하나원큐 신용대출의 마이너스통장 대출 한도를 5000만원에서 최대 1억5000만원으로 올린 바 있다. 시중은행들은 지난해 9월 금융당국의 가계대출 축소 요청 등에 따라 마이너스통장 한도를 일괄적으로 5000만원까지 줄인 뒤 일제히 한도복원에 나선 상태다.

우리은행은 지난 4월 4일부터 마이너스통장의 최고 한도를 5000만원에서 3억원으로 높였다. 대표 신용대출 상품 ‘우리 원(WON)하는 직장인대출’은 2억원, 전문직 대상의 ‘스페셜론’은 3억원까지 가능해졌다. 신한은행도 5000만원인 마이너스통장 한도를 1억원으로 확대했다. 엘리트론, 쏠편한 직장인대출 등 주요 직장인 신용대출 상품의 한도도 1억5000만원에서 2억원으로 상향 조정했다. KB국민은행도 마이너스 통장 한도를 전문직 대상 상품은 최대 1억5000만원, 일반 직장인 대상 상품은 1억원으로 늘렸다. NH농협은행 역시 신용대출 최대 한도를 2억5000만원까지 대폭 올렸다. 인터넷은행인 케이뱅크는 4월 1일부터 마이너스 통장 한도를 최대 2억원으로, 일반 신용대출 상품은 최대 3억원으로 늘렸다.

다만 연소득, 기존 대출금액 등 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 따라 은행별로 개인마다 한도차이가 있기 때문에 확인이 필요하다. 아울러 신용대출은 DSR에 직접적인 영향을 주기 때문에 주택 구입 계획이 있다면 신용대출을 줄여나가는 것이 필요하다. 시중은행의 한 관계자는 “상대적으로 금리가 높고 DSR 규제도 여전하기 때문에 수요가 급격히 늘어나지는 않지만 대출 관련 문의는 꾸준히 늘어나는 추세”라고 말했다. 한편 지난해 시중은행들이 가산금리 및 우대금리를 가감하는 방식으로 대출 문턱을 높였다면 최근에는 금리인하에도 적극 나서고 있다. 하나은행은 하나원 큐신용대출의 가산금리를 0.2%p(포인트) 낮췄고, KB국민은행이 지난 4월 5일부터 주택담보대출·전세대출 금리를 최대 0.45∼0.55%p 낮췄다. 신한은행과 NH농협은행도 지난 4월 8일부터 주택 관련 대출 금리를 각각 내렸다. 인터넷은행인 케이뱅크도 지난 3월 말부터 신용대출 플러스, 신용대출, 마이너스통장 등 신용대출 상품 3종 금리를 신용등급에 따라 최대 연 0.4%p 인하했다.

대출 규제 완화 움직임에 집값 자극 우려 높아져
윤석열 대통령 당선인이 그동안 옥죄던 대출 규제 완화 움직임을 보이자 부동산 시장에선 그동안 겨우 잡았던 집값을 자극할 우려가 있다는 목소리가 나온다. 윤석열 정부의 첫 국무총리 후보자로 지명된 한덕수 전 총리도 이를 의식한 듯 “재건축이 빠른 속도로 되면 그 자체가 가격을 올리는 요인이 된다”며 “부동산 정책을 어떻게 해야 할 지에 대한 방법론을 신중히 논의할 필요가 있다”고 말했다. 윤석열 당선인은 현재 지역별로 40~60%로 차등 적용된 주택담보인정비율(LTV)을 지역과 상관없이 1주택 실수요자는 70%, 생애 최초 주택구매자는 80%까지 완화하는 공약을 내놨다. 다주택자의 경우 보유 주택 수에 따라 LTV를 40% 이하로 적용할 방침이다. 여기에 올해부터 강화된 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 완화될지 관심이 쏠린다. 현재 DSR 2단계 규제에 따라 총대출액이 2억 원을 넘으면 차주는 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘지 못한다. LTV만 완화하고 DSR을 규제하지 않으면 소득이 높은 고소득층의 대출 혜택이 커지는 만큼 DSR 규제 완화도 불가피하다는 지적이 잇따르고 있다.

새 정부가 대출 규제 완화를 추진하는 이유는 현재 서울 아파트 중위가격이 9억 원을 넘어선 만큼 실수요자들에게 내 집 마련 기회를 주기 위해서다. 다만 지난해 말 집값이 하향 안정화 곡선을 그리게 된 데는 대출 규제 강화, 금리 인상 영향이 컸는데 이는 공급 물량 확대가 아닌 인위적인 매수 욕구 억제로 만들어낸 집값 조정인 만큼 대출 규제를 풀어주면 그만큼 억눌린 수요가 살아나며 집값을 다시 자극할 수 있다고 우려한다. 그렇게 되면 실수요자가 많이 찾는 중저가 아파트 가격이 올라 외려 내 집 마련의 꿈이 꺾일 수 있다고 전문가들은 지적한다. 송승현 도시와경제 대표는 “이미 주택 가격이 많이 올라온 상황에서 금리는 한 두 차례 더 오를 것이고, 주택담보대출 금리도 몇 년 새 가장 높은 수준”이라며 “이를 고려하면 예전처럼 공격적으로 수요가 증가하긴 어렵다”고 말했다. 이어 “대선 이후 재건축 등 규제 완화 기대감으로 집값이 다시 반등할 것이란 기대가 나오는 가운데 대출을 풀어주면 실수요자들이 많이 찾는 중저가 주택 가격이 오를 수 있다”며 “대출 규제 완화는 주택 시장이 안정화하거나 가격이 하락할 때 펼 수 있는 정책”이라고 꼬집었다.

실제로 대출 규제가 풀린다는 소식이 전해졌지만, 이미 집값은 오를 대로 올랐고 6%에 육박하는 주택담보대출 금리에 대한 부담으로 시장에서는 여전히 급매 문의만 이어지고 있다. 관악구 A공인 관계자는 “집값이 너무 많이 올랐기 때문에 대출을 받을 수밖에 없는데 대출 이자도 비싸다 보니 호가보다 저렴하게 내놓은 물건도 거래로 이어지지 않는다”며 “실수요자들은 대개 급매 위주로 문의하는 편”이라고 설명했다. 잇단 규제 완화로 집값을 자극하지 않도록 정책 시행의 속도가 필요하다는 지적도 있다. 송 대표는 “부동산 정책 기조를 손바닥 뒤집듯 바꾸지 말고 방향성을 제시한 뒤 단계별로 시행해야 시장이 적절히 대응할 수 있다”며 “대출 규제 완화의 경우 반값 아파트나 3기 신도시 등 공급이 발생하는 시기에 추진해야 집값을 자극하는 부작용 없이 실수요자들에게 혜택이 갈 수 있을 것”이라고 설명했다.

이창용 후보 “대출규제 노력 이어갈 필요”
지난 4월 15일, 이창용 한국은행 총재 후보자는 “그간 대출규제 강화는 가계부채 증가 억제에 기여하는 효과가 적지 않았음을 감안해 이러한 정책적 노력을 이어갈 필요가 있다고 보고 있다”고 밝혔다. 이 후보자는 이날 국회 기획재정위원회 소속 장혜영 정의당 의원이 새 정부가 추진하는 주택담보대출비율(LTV)·총부채원리금상환비율(DSR) 완화 방침과 관련해 서면 질의하자 이 같이 답했다. 이 후보자는 “우리나라 가계부채는 그 수준이 높고 지난 몇 년간 경제협력개발기구(OECD) 국가 중에서는 가장 빠른 속도로 증가해왔으며, 가계의 채무상환부담도 커지는 등 잠재리스크가 적지 않은 상황”이라고 짚었다. 아울러 “대출규제 완화를 실수요자의 대출 접근성 확대에 중점을 두고 생애 첫 주택구입자 등에 한정해 미시적인 보완책을 병행할 필요가 있겠으나, 중장기적으로는 차주의 상환능력에 기반한 규제 위주로 정착시켜 가는 것이 중요하다고 본다”는 견해를 밝혔다. 이에 대해 장 의원은 “가처분소득 대비 가계부채 비율이 200%를 넘은 상황을 고려할 때 이창용 후보자의 입장은 매우 합리적”이라면서 “대출규제 정책은 채무자와 금융기관의 건전성을 유지하기 위한 원칙이지 부동산 경기 조절용 장치가 아니다”라고 했다. 이어서 “최근 대통령직 인수위원회와 국무위원 후보자가 대출 규제를 완화할 수 있다는 입장을 보이는 데, 이는 전면 재검토 되어야 한다"고 강조했다.

한편 차기 정부가 총부채원리금상환비율(DSR) 완화에 대한 시장의 촉각이 곤두서고 있는 중이다. 해당 규제가 완화될 경우 대출이 증가하겠지만 그보다는 순이자마진(NIM) 상승이 은행의 실적에 더 큰 영향을 미칠 것이라는 분석이 나온다. 지난 4월 9일 IBK투자증권은 이 같이 진단했다. 현재 윤 당선인 대통령직인수위원회는 DSR 완화에 대해서는 신중한 입장이다. DSR 완화돼도 대출이 크게 증가되기는 쉽지 않을 것으로 전망된다. 지난 몇 년 간 주택 가격이 크게 올라 주택구입 부담이 증가했기 때문이다. 중간소득가구가 중간가격 주택을 구입했을 때 상환 부담을 보여주는 주택금융공사의 주택구입부담지수는 2017년초부터 지난해 4분기까지 전국 기준 41% 올랐다. 서울과 경기는 각각 95%, 65% 상승할 정도였다. 지난해 4분기 주택가격과 대출금리 기준으로 서울에서 주택을 구입한다면 소득의 약 51%를 원리금상황에 사용해야 한다는 의미다. 결국 DSR 50%로도 주택구입이 쉽지 않은 상황이다. 주택구입부담지수가 계속 높아지는 근본 원인은 금리상승보다는 주택가격 상승으로 풀이된다.

실제로 주택구입부담지수가 이전 최고치를 기록한 2007~2008년 신규 주택담보대출금리는 6~7%로 현재 금리보다 훨씬 높은 수준이다. 중위소득가구가 구입가능한 주택 비율을 뜻하는 주택구입물량지수에 따르면 서울지역은 2.7%에 불과하다. 2016년 20.2% 대비 크게 하락했다. 전국 기준으로도 2019년 65.6%에서 지난해 44.6%로 내렸다. 경기지역은 2019년 60.1%에서 지난해 26.2%로 절반 넘게 떨어졌다. 서울 기준으로 DSR 한도 완화가 대출증가율에 큰 영향을 미치지 못할 정도로 주택 가격이 오른 상황인 셈이다. 결국 은행권의 실적에는 NIM이 더 주요한 요소가 될 것이라는 분석이 나온다. DSR 규제 완화는 의사결정도 어렵고 시행하더라도 시간이 소요될 수 있기 때문이다. 김은갑 IBK투자증권 연구원은 “DSR규제가 완화될 수 있지만 가계부채 증가 우려가 있고 금리상승기이기 때문에 크게 완화되긴 쉽지 않다”며 “대출증가율이 크게 바뀌지 않는다면 재무적 영향 측면에서도 NIM 변화가 더 중요하다”고 설명했다. NM

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