무주택 실수요자를 위한 ‘누구나집’의 시범사업이 화성 능동과 의왕 초평, 인천 검단 등 수도권 3개 지역에서 6075가구 규모로 추진된다. 임차인은 시세보다 저렴한 임대료로 10년간 거주한 뒤, 사전에 확정된 분양가격으로 내 집 마련을 할 수 있는 기회를 얻을 수 있다.

황태희 기자 hth@

다만 민간 사업자 입장에선 얻을 수 있는 수익이 제한적이고, 추후 주택가격 하락 시 미분양 등으로 손실을 피할 수 없어 참여 여부가 불투명하다는 지적도 있다. 국토교통부와 한국토지주택공사(LH), 인천도시공사는 화성 능동, 의왕 초평, 인천 검단 등 3개 지역의 6개 사업지에 ‘분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대주택’(누구나집) 공급을 위한 사업자 공모를 9월8일부터 실시한다고 밝혔다.

10년 임대 후 사전 확정된 분양전환가격에 분양
누구나집은 집값의 10% 수준의 부담(보증금 최소 규모)으로 입주 가능하고, 임차인은 10년간 임대거주 후 최초 확정된 가격으로 분양전환한다. 임대료는 일반공급은 시세의 95% 이하, 특별공급은 시세의 85% 이하로 책정된다. 특별공급은 전체 공급 물량의 20% 이상으로 공급된다. 특별공급 대상은 무주택자로서 도시근로자 월평균 소득 120% 이내 청년·신혼부부·고령자다. 전체 공급 물량의 80% 이하인 일반공급은 소득기준이 없어 무주택자라면 누구나 공급받을 수 있다. 누구나집은 10년의 임대기간 종료 이후 사전에 확정된 분양전환가격(확정분양가격)으로 무주택 임차인에게 우선 분양하는 방식으로 처분된다. 이를 통해 기존 10년 임대주택에서 발생한 분양전환가격 관련 사업자와 임차인 간 분쟁을 예방한다는 취지다. 확정분양가격 이상의 시세차익이 발생하면 주택을 분양받는 임차인과 사업자가 공유하도록 했다. 주택을 분양받지 않는 임차인도 거주를 통해 주택의 가치 향상에 기여한 측면을 고려해 사업자가 임차인의 거주기간에 따라 경제적 혜택을 공유하는 방안을 제시하도록 했다. 사업자는 또 요식과 의료, 교통, 여가, 교육 등 주거서비스에 대해 협력적 소비와 공유경제 등을 통해 부가가치를 창출하는 방안을 제시해야 한다. 카셰어링과 케이터링, 세탁, 반려동물관리 등 각종 주거서비스를 통해 창출된 경제적 수익이 임차인에게 환원되면 그들의 거주비 부담 완화에 기여할 수 있을 것으로 기대된다.

국토부 “집값 하락 시 손실발생 가능성 최소화 노력”
분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대주택 공급을 위한 사업자 공모를 받는 6개 사업지는 ▲화성 능동A1(899가구) ▲의왕 초평A2(951가구) ▲인천 검단AA26(1366가구) ▲인천 검단AA31(766가구) ▲인천 검단AA27(1629가구) ▲인천 검단AA30(464가구) 등이다. 이곳에선 총 6075가구가 공급될 예정이다. 총 4만7747㎡ 규모인 화성 능동A1에는 전용면적 60~85㎡ 이하의 아파트 899가구가 공급된다. 지하철 1호선 서동탄역이 700m 거리에 위치하고 서동탄역에는 인덕원~동탄 복선 전철이 연결될 예정이다. SRT동탄역과 경부고속도로, 수도권 제2순환고속도로(북오산IC) 등이 위치해 서울로의 접근이 쉽다. 화성 능동A1은 동탄1 신도시 서측과 가까워 생활편의시설과 문화시설 이용이 편리하다. 구봉산 공원, 근린공원 등이 주변에 있다. 의왕 초평A2(면적 4만5695㎡)에는 전용 60㎡ 이하와 60~85㎡의 아파트 951가구가 새로 지어진다. 해당 지구 동측으로 약 1㎞ 떨어진 거리에 지하철 1호선 의왕역이 위치한다. 수원~광명 간 고속도로, 영동고속도로, 국도42호선·47호선을 이용할 수 있다. 주변에 위치한 군포중앙 고등학교와 부곡중앙 중학교, 부곡중앙 초등학교까지 도보로 통학할 수 있고, 구봉선과 신천천, 왕송호수 등 녹지와 수변 공간을 갖추고 있다. 또 의왕테크노파크 산업단지, 군포첨단 산업단지 등 산업단지와 현대로템 등 기업이 위치해 직주근접성이 우수하다. 인천 검단 4개 사업지(AA26·27·30·31)는 총 21만9526㎡ 부지로, 이곳에는 전용면적 60㎡ 이하와 60~85㎡의 아파트 4225가구가 들어선다. 지구 외곽으로 수도권 제1순환 고속도로, 인천공항 고속도로, 올림픽대로, 강변북로 및 공항철도를 이용해 서울과 수도권으로의 진출입이 가능하다. 인천도시철도 1호선 연장선(2024년 말 예정)을 통해 인천 도심으로 접근이 수월해질 전망이다. 주변에 유치원과 초등학교, 중학교 부지가 있으며 대규모 근린공원을 갖추고 있다. 선정된 우선협상대상자는 주택도시보증공사(HUG)와 구체적인 사업을 협의한 후, 주택사업계획 승인, 주택도시기금 출자 승인, 임대리츠 영업인가, 사업 약정 체결 등의 절차를 거쳐 본격적으로 사업을 추진하게 된다. 시장의 관심은 건설사들의 참여 여부에 쏠리고 있다. 무주택 실수요자에게 저렴한 비용으로 내집 마련 기회를 제공한다는 제도 취지에도 민간의 참여 없이는 목표한 주택 공급이 어렵기 때문이다. 건설업계에선 벌써부터 이번 사업에 대한 우려의 목소리가 나오고 있다. 누구나집은 기존 분양전환 임대주택처럼 분양전환시점에 시세를 반영해 분양가를 결정하는 구조가 아니란 점에서 임차인에 유리한 구조인 탓이다. 이번 공모 사업지들은 연평균 주택가격 상승률을 1.5%로 적용해 분양전환가격 상한을 정하기로 했다. 주택 건설 기간을 포함해 분양전환 기간을 13년으로 놓고 보면 대략적인 분양전환가격 상한은 20%대 초반이 될 것으로 예상된다. 이를 통해 민간 사업자의 내부수익률(IRR)을 5% 이상 확보한다는 계획이다. 그러나 집값 하락 시에는 이러한 계획에 차질을 빚을 수 있다. 분양시점에 집값이 하락했다면 임차인은 분양전환을 포기해 손실 회피가 가능한 반면, 사업자는 그에 따른 미분양 위험을 떠안아야 한다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “사업에 참여하는 민간업체의 입장에선 분양전환 시 수익상한은 제한되지만, 분양시점에서 집값이 하락할 경우에 대한 손실 보전이 불충분할 수 있다”며 “사업 구조는 임차인이 향후 주택가격 상승과 하락에 관계없이 무조건 이익을 취하는 형태”라고 말했다. 국토부도 개발사업 특성상 집값이 하락하면 투자자의 손실 발생은 불가피하다는 점에서 같은 우려를 인지하고 있다. 추후 사업추진 및 임대운영 과정에서 손실이 발생하지 않도록 면밀히 관리한다는 계획이다. 국토부 관계자는 “사업 완충률 확보를 통해 손실이 발생하더라도 공적재원인 기금손실은 최소화도록 관리하고 있다”며 “공공택지, 기금 등 공적지원이 이루어지는 사업인 만큼 공실 등 리스크에 대한 면밀한 관리를 통해 손실발생 가능성을 최소화하도록 노력하겠다”고 말했다.

한국부동산원, 주택가격 동향 조사 주택 표본수 대폭 늘려
한국부동산원의 ‘7월 전국 주택가격 동향조사’에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격은 11억930만원을 기록했다. 지난 6월 9억2812만원에서 한 달 만에 19.5%나 급등한 것이다. 이는 부동산원이 지난 7월부터 새 표본을 반영한 영향이다. 부동산원은 지난 7월부터 주택가격 동향 조사의 주택 표본 수를 대폭 늘렸다. 국가승인통계를 작성하는 부동산원이 민간기관보다 적은 표본을 사용해 통계의 신뢰도가 떨어진다는 비판이 제기되자 표본을 늘리는 방식으로 보완한 것이다. 부동산원은 주간조사 표본을 기존 9400가구에서 이번에 3만 2000가구로 3.4배 늘렸다. 이는 KB국민은행 리브부동산과 비슷한 수준으로 늘어난 것이다. 월간조사의 종합 표본은 2만 8360가구에서 4만 6170가구로 1.6배 늘렸고, 월간 아파트 표본은 1만 7190가구에서 3만 5000가구로 2배 각각 상향했다. 주택 표본 수를 늘리자 민간 통계와도 수치가 비슷해졌다. KB국민은행 리브부동산에 따르면 지난 7월 서울 아파트 평균값은 11억 5751만원, 수도권은 7억 2406만원이다. 부동산원이 통계 주택 표본 수를 늘리자 그동안 집값 표본 통계의 허점이 드러난 것이 아니냐는 지적이 제기된다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “표본은 많을수록 통계 유의성이 높아지는데, 그동안 부동산원의 샘플집단은 너무 적었다”면서 “통계라는 것이 결국 신뢰가 바탕이 되야하는데 민간 자료보다 신뢰성이 없다면 정부에 대한 신뢰도는 당연히 떨어질 수 밖에 없다”고 전했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “지금까지 통계는 사실상 잘못됐다고 봐야한다. 정부 정책이라는게 통계 한두개를 보고 하는게 아닌데, 지금 정부의 통계는 신뢰를 완전히 잃어버렸다고 봐야한다”고 밝혔다. 이에 부동산원 집값 통계에 대한 객관성 논란은 여전할 것으로 보인다. 무엇보다 집값 통계 표본 재설계에 따라 허점이 생길 수 있다는 지적도 제기된다. 표본 전면 재설계 작업은 통상 3~5년 주기로 실시하고 표본 재설계 작업은 1년 주기로 진행된다. 표본 전면 재설계를 최대 5년 동안 시행되지 않을 수도 있고, 이번에는 통계청이 표본 수를 늘리라고 권고하면서 1년 6개월만에 재설계 됐다. 이 경우 시장 상황과 현실 집값이 반영 안될 수 있는 가능성이 생길 수 있다. 아울러 부동산원 조사원 인원수도 들여다봐야한다. 다루는 통계 범위에 비해 조사원 수가 적기 때문이다. 표본 수는 2배로 늘었지만 통계 표본이 바뀐 이후 300여명 정도였던 조사원은 고작 25명 늘어나는데 그친 것으로 알려졌다. 정부 부동산 정책의 근거가 되는 부동산원 통계가 표본에 따라 급등한 것을 두고 전문가들은 통계를 지역별로 세분화하고 기준도 투명하게 공개하는 방법으로 신뢰성을 높일 수 있을 것이라고 조언한다. 권대중 교수는 “이전보단 좋아졌겠지만 더욱 세밀화 될 필요가 있다”면서 “정부는 민간기관보다 더 신뢰성 있게 조사할 필요가 있고, 지역이나 단지마다 가격이 골고루 포함될 수 있도록 표본을 지금보다 늘려야 한다”고 말했다. 심교언 교수는 “과거보다 표본수를 늘려 약간은 좋아졌겠지만 통계청에서 중립적으로 관리를 할 필요가 있다”면서 “지금부터라도 정부에 휘둘리지말고 중립적으로 조사할 필요가 있다. 특히 다른지수들은 어떻게 움직이는지 실제인지 확인해야한다”고 강조했다.

한은, “기준금리 인상 후 집값 상승률 낮아져”
한국은행은 기준금리를 0.25%포인트 올리고 난 1년 후 집값 상승률이 전국 기준으로 0.25%포인트 떨어지는 효과가 있었다고 분석했다. 그 숫자가 크든 작든 금리 인상이 집값 상승세를 유의미하게 낮추는 쪽으로 작용했다는 의미다. 특히 한은은 국내 통화정책이 “금리 인상 사이클로 진입했다”로 강조하면서 연내 추가 기준금리 인상 가능성을 재확인했다. 다만 돈 줄을 죄는 한편에선 코로나19에 피해를 입고 있는 소상공인을 지원하기 위해 낮은 금리로 대출을 받을 수 있도록 하는 금융중개지원대출을 내년 3월까지 6개월 더 연장하고 지원 금액도 3조원에서 6조원으로 증액했다.

지난 9월9일 한은 금융통화위원회가 의결한 ‘9월 통화신용정책보고서’에 따르면 한은이 2000년 1분기부터 2020년 4분기까지 20년 간 평균 기준금리 인상 효과를 분석한 결과, 기준금리를 0.25%포인트 올리면 1년 후 주택 가격 상승률은 0.25%포인트 둔화하고 이에 따른 가계부채 증가율은 0.4%포인트 감소하는 것으로 조사됐다. 빚투(빚을 내 투자)로 인한 집값 등 자산 가격 거품을 완화하기 위해 8월 기준금리 인상을 단행했는데 금리 인상이 집값 상승을 억제하는 데 어느 정도 도움이 된다는 게 한은 측의 설명이다. 국내총생산(GDP)대비 가계부채 규모가 추세보다 클 경우엔 집값 상승 억제 효과가 그렇지 않은 경우보다 두 배 가량 클 수 있지만 동시에 주택 가격 상승에 대한 기대 심리가 크면 그 효과가 반감된다고도 부연했다.

이에 박종석 한은 부총재보(이사)는 “기준금리를 인상하면 주택가격 상승, 부채 증가 둔화 등에 유의하게 효과를 줄 수 있다는 점은 분명하다”고 설명했다. 그 효과가 얼마나 큰 지에 대해선 의견이 분분할 수 있다. KB전국주택매매가격 지수 기준으로 보면 20년 간 우리나라 집값은 연 평균 3.8% 올랐는데 금리를 0.25%포인트 인상하면 다른 전제 조건이 같을 경우 집값은 3.55% 정도만 오르게 된다. 반면 한국부동산원의 전국 아파트 실거래가가 6월 기준 1년 전 대비 20.9% 올랐다는 점을 고려하면 상대적으로 기준금리 인상에 따른 집값 상승 억제 효과를 체감하긴 어려울 수 있다. 한은 관계자는 “기준금리 인상으로 집값 상승 억제 효과가 큰지 안 큰지는 보는 사람에 따라 가치 판단이 다를 수 있다”고 밝혔다. 한은이 금리 인상에 따른 집값 상승 억제 가능성을 분명히 한 만큼 집값 상승세가 꺾이지 않을 경우 추가 금리 인상 가능성에 무게가 실린다. 이주열 한은 총재는 지난 8월 기준금리를 인상한 후 10월 또는 11월 추가 금리 인상을 예고했는데 이런 금리 인상 기조를 공고히 했다. 박종석 이사는 “8월 기준금리를 인상해 통화정책은 금리 인상 사이클로 진입했다”고 밝혔다. 박 이사는 지난 6월 통화신용정책보고서 발간 이후 기자회견에서 “기준금리를 한 두 차례 올려도 여전히 완화적”이라고 밝힌 바 있다.

즉, 8월을 포함해 연내 추가로 한 차례 올려도 경기 대비 기준금리는 낮은 수준이란 얘기다. 물가상승률을 제거한 실질금리는 -0.45%~-1.85%로 여전히 마이너스 수준이다. 일각에선 ‘통화정책 정상화’ 대신 ‘금리 인상 사이클’이란 표현을 쓴 만큼 경기 대비 완화적 기조를 넘어 긴축 수준으로 통화정책을 전환할 가능성에 대해서도 주목해야 한다는 의견이 나온다. 통상 실질금리가 마이너스일 때까지는 통화정책이 완화적이라고 보나 플러스로 돌아서면 이는 긴축적이라고 판단한다. 다만 박 이사는 “긴축 수준의 통화정책으로 전환 여부는 언급할 단계가 아니다”고 밝혔다. 한편 한은은 추가 기준금리 인상을 예고하되 코로나19 피해를 보고 있는 서비스업을 중심으로 소상공인, 중소기업에 대한 금융중개지원대출 제도를 확대, 연장키로 했다. 소상공인에 대한 대출 제도를 내년 3월말로 6개월 연장하고 지원 금액을 3조원 증액한 6조원으로 확대키로 했다. 중소기업에 대한 13조원 지원 제도를 내년 3월 말까지 확대했다. 금융중개지원대출제도는 시중은행이 소상공인 등에게 대출한 실적을 증명하면 한은이 은행에 연 0.25%로 저리로 대출, 은행의 조달비용을 낮춰 최종적으로 은행이 소상공인에게 낮은 금리로 대출할 수 있도록 한 제도다.

집값 상승에 부동산 경매시장도 불장
정부의 집값 고점 경고에도 불구하고 경매시장을 찾는 실수요자들이 늘면서 아파트 낙찰가율이 연중 최고치로 치솟았다. 경매시장이 일반적으로 주택시장을 선행한다는 점에서 향후 집값 상승을 예상하는 수요가 그만큼 늘어난 것으로 평가된다. 기존 집값이 가파른 상승세를 보인 데다 경쟁 과열로 청약도 받기 힘들어지자 실수요자들이 틈새시장인 경매로 눈을 돌린 것이다. 정부가 주택공급 확대 방안으로 신규 택지지구 지정에 나서고 있어 아파트뿐 아니라 땅을 찾는 수요도 늘어날 것이란 관측도 나온다. 9월9일 법원경매와 부동산업계에 따르면 지난 8월 서울 아파트의 경매 낙찰률이 73.5%로 올해 들어 가장 높은 수치를 기록했다.

올해 1월 70.0%를 기록했던 서울 아파트 낙찰가율은 2월 69.7%를 기록한 이후 50~60%를 오르내리며 소강 상태를 보였다. 6월과 7월에는 각각 64.8%, 61.1%를 보이다 8월 74% 수준으로 치솟았다. 경매에서는 소액보다는 중고가 낙찰이 많았다. 낙찰된 25건의 감정가액은 237억원, 매각금액은 258억원으로 평균 낙찰금액은 10억원 정도다. 아파트 경매에서도 강남권의 강세가 두드러졌다. 서초구와 강동구는 모두 낙찰률이 100%를 기록했다. 강남구는 3건 중 2건이, 송파구는 2건 중 1건이 낙찰됐다. 경기도와 인천 경매 아파트도 상황이 비슷하다. 지지옥션에 따르면 인천은 전월 대비 5.4%p 상승해 역대 최고치인 123.9%를 기록했다. 지난 5월부터 4개월 연속으로 직전 최고치(106.7%→108.2%→118.5%→123.9%)를 갈아치웠다. 경기도 아파트 낙찰가율 역시 지난 4월부터 7월까지는 110~111%대에 머물렀으나 9월에는 전월(111.1%) 대비 4.0%p 상승해 115.1%를 기록하며 역대 최고치를 경신했다. 경매는 상대적으로 저렴하게 주택을 매입할 수 있는 장점이 있다. 경매되는 기준금액은 통상 6개월 전 감정평가액으로 한다. 이 기간 집값이 올랐다면 시세보다 싸게 매물을 손에 쥘 수 있는 것이다. 유찰될 때마다 최저 입찰가가 20% 낮아진다. 경매 열기는 기존 주택시장의 과열도 영향을 미쳤다. 올해 상반기 수도권 집값 상승률은 12.9% 상승해 2002년(16.0%) 이후 19년 만에 최고 상승률을 기록했다.

상반기 상승률이 작년 연간 상승분을 뛰어넘은 상태다. 청약으로 집을 매수하기 힘든 것도 경매 투자가 늘어난 이유다. 올해 1~8월 서울 아파트 청약 당첨 평균 가점은 59점이다. 4인 가구(20점)가 청약통장 가입기간 15년 이상(17점)에 무주택기간 10년 이상(22점)을 갖춰야 받을 수 있는 점수다. 올해 평균 청약 경쟁률은 111대 1로 2017년 평균 12대 1과 비교하면 약 9배가량 높아졌다. 이처럼 기존 주택을 매입하기는 부담스럽고 청약으로도 아파트를 매입하기 어려운 수요자들이 경매로 눈을 돌린 것으로 보인다. 경매시장에서 아파트 못지않게 땅에 대한 수요가 늘어날 것이란 분석도 있다. 정부가 최근 3기신도시를 비롯한 수도권 택지지구를 지정하면서 광명·시흥, 의왕, 군포, 안산, 평택 등의 땅 가치가 크게 상승했다. 차기 대통령 후보들도 주택공급 확대가 집값 폭등을 잠재울 방법으로 판단하는 만큼 경기도, 인천에 추가적인 택지지구 지정이 이뤄질 공산이 크다. 일반적으로 택지지구 지정 이후에는 토지거래허가구역으로 묶어 거래가 쉽지 않다는 점에서 이를 선점하기 위한 투자수요가 땅에 관심을 갖는 것이다.

실제 땅 경매 낙찰률도 상승 곡선을 그리고 있다. 지난 8월 경기도 소재 대지와 임야, 전·답 등 토지의 낙찰률은 46.2%를 기록했다. 경매 매물의 절반 정도가 주인을 찾은 것으로 연중 최고치 수치다. 인천지역 낙찰률도 58.3%로 높은 수치를 보였다. 특히 집을 지을 수 있는 한 필지의 토지인 대지가 가장 인기가 많았다. 지지옥션 이주현 선임연구원은 “최근 정부가 집값 고점을 경고하고 나섰지만 경매시장에서 아파트 인기는 식을 줄 모르는 분위기”라며 “낙찰률과 경매 참가자 등을 종합적으로 볼 때 일부 시중은행에서 주택담보대출을 중단하기로 했지만 아파트 시세 및 경매 낙착률이 당분간 꺾이지 않을 것으로 보인다”고 말했다. NM